包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目可行性研究报告

1 包头市九原区 大成逐鹿会 住宅小区开发建设项目 第一章 项目总论 目背景与概况 目名称 包头市九原区 “大成 逐鹿会 ”住宅小区开发建设项目 目开发单位概况 包头市九原区 “大成 逐鹿会 ”住宅小区开发建设项目由内蒙古 大成房地产 开发有限责任公司负责开发建设。 内蒙古大成房地产开发有限责任公司成立 2003 年 ,公司注册资金 5008 万元 ,为内蒙二级房地产开发企业，流动资金 23000 万元， 已开发的商住面积达到 100多万平米。同时，为政府垫资建设了多个园林景观和 社会公益项目。 公司被内蒙农行评为 用企业， 2010 年度授信贷款 元。 一、基本情况：公司下设汇博房地产开发公司、阿盟分公司和包头分公司三个子公司。公司内设机构有开发部、工程部、审计部、财务部、采供部、销售服务部、工会、办公室。现有员工 66 人，其中中级职称 20 人、初级职称 8 人。管理层有总经理 1 人、总工程师 1 人、财务总监 1 人、总经理助理 1 人。公司办公楼位于乌拉山镇东升街，建筑面积 4000 平方米，各类工程机械 30 台（套）。 二、开发建设情况：公司自组建以来，先后完成了住宅小区建设项目 8 个，建筑面积 平方米，市政建设项目 10 个，建筑面积 5 万平方米，在建住宅和办公楼项目 平方米。 三、包头项目情况：大成地产包头分公司通过公开竞拍竞得位于包头市九原区哈屯高勒路北侧、 210 国道西侧（新都市中心区）一片土地， (合 )，净 用 地 (合 )，每亩价款 146 万元亩（合 2190 元 ），总成交价 元。目前土地价款已全部缴清， 2 正在办理土地使用证，已委托上海博城建筑规划设计有限公司进行规划设计，准备启动开发。 目可行性报告编制的依据 （ 1）国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 2）国务院西部开发办关于西部大开发若干政策措施的实施意见； （ 3）内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要； （ 4） 包头市建设项目城建费用统一征收办法 ； （ 5）国家颁发的各类相关的技术规范； （ 6）国家统计年鉴； （ 7） 包头市统计年鉴 ； （ 8） 建设单位提供的其他与本项目有关的相关资料； （ 9）现场勘查及市场调查收集的有关资料 目提出的必要性 1、项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济正 处于 特殊发展时期， 为使得国民经济健康发展，就 要求扩大内需，优化消费结构 。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到 2012 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 方米 ， 住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 45%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2013 年达到建筑面积 人均 40平方米， 主要 户型为三室两厅和两室两厅。 2、项目对城市建设将起到促进作用 （ 1）项目的建设，符合包头市城 市发展总体规划，是包头市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。 （ 2）项目的建设，有利于完善九原区周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。 3 （ 3）项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进包头市住房货币化分配进程，满足人们日益增 长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进包头经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。 （ 4）项目的建设，有利于建设单位 内蒙古 大成房地产 开发有限责任公司 提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。 目拟建地点 包头市 “大成 逐鹿会 ”住宅小区开发建设项目坐落于包头市九原区 新都市中心区的东部，北侧紧邻沙河西街， 位于 210 国 道与沙河西街交汇处的南面， 毗邻600 多亩的世界级生态园林。 目规模及预期目标 本建设项目的 总建筑面积 ， 其中地上 ， ， 为 24 层 26 层 的 高层建筑。项目分两期完成，一期工程从 2012 年开工， 2013 年底完成；二期工程在 2015 年完成。 其中总建筑面积 。其中，高层住宅 ；配套公建 4000 ；商业店铺 10000 平方米 ， 车库等地下建筑面积 。 从目前市场开拓情况看，市场前景 良好。 本项目 主要客户群体为公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层 。本项目的开发将 为其提供一个 居住休闲，环境优雅的理想栖息之地，并为小区配置各类的周边配套设施。 目主要建设条件 （ 1）符合 包头市 地区规划要求。本建设项目符合包头市九原区新都市中心区总体发展规划的要求，与新区发展程度相适应，全面推进区域经济适用房的发展，可满足在九原区、昆区、东河区的 公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层 的 住房 及 置 业需求。 （ 2） 房地产 市场 需求较大 。包头市经济发展迅速， 市场 需求 较大 ， 从而为 项目提 供 了 有利的销售渠道。 （ 3） 项目 规划 设计 布局合理，环境优美，交通便利。 4 要技术经济指标 表 目技术经济指标汇总 序号 名称 单位 数值 一 技术指标 1 规划总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中：高层钢筋混凝土结构住宅 会所及配套设施 高层钢筋混凝土结构商业用房 000 10000 4 地下面积 总户数 户 1093 6 绿 化率 % 45% 7 容积率 建筑密度 % 财务数据 1 建造投资 万元 销售收入 万元 销售税金及附加 万元 所得税 万元 税后利润 万元 财务评价指标 1 净现值 万元 内部 收益率 5 3 全部资金静态回收期 年 全部资金动态回收期 年 项目投资利润率 6 盈亏 平衡点 题与建议 （ 1）项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及 包头市 的房地产项目开发程序及规定。 （ 2）根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 （ 3）包头市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 （ 4）充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问 公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 6 第二章 市场分析 家房地产政策宏观分析与预测 2008 年到 2012 年，国家宏观调控政策在房地产方面取得显著成效。从 2008年来看，这是戏剧性的一年。年初货币政策从 “适度从紧 ”改为 “从紧 ”，而财政政策继续保持稳健。全国商品房交易市场开始萎缩，房地产交易量日渐减少，固定资产投资额也快速降低，国际房地产热心拥护者也纷纷撤离，房价有所下降。再加上，下半年，受到国际 金融危机的广泛影响，和 “双率 ”齐降，货币政策再度从“从紧 ”向 “适度宽松 ”转变，至 8 月起开始出现价格的环比下跌，全年总计商品房销售面积下跌 销售额下跌 十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比 2007 年最高点下跌了 30%以上。然而，国家的宏观调控才出现一定效果时，政策又一次有所松动，最终导致了前功尽弃。 2009 年，国家对房地产的调控政策有所下调，适当宽松，这就加快了房地产市场的快速发展，然而，面临 2008 年的房地产市场供不应求，开发商更加大了对房地产的固定资产的投 入，这也是大量持有自由资金的商人、平民的目光转向了投机性房地产，致使房价上涨，产生了泡沫。从而开发商从中获利。为此，年末，国家又采取了紧缩性房地产政策，抑制了一二线城市的房价，但是对于开发商及投资者一直没有采取行动。 2010 年，国家土地政策进一步出台。为了促进房地产市场平稳健康发展， “国十一条 ”的相关措施提出 ， 综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。 对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制 商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品 7 住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%； 加强了房地产用地供应和监管有关问题，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地 价的 70%，竞买保证金不得低 于出让最低价的 20%。土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年； 国土资源部发布 2010 年各省（区、市）住房供地计划，住房用地计划拟供应量为大数 18 万公顷 ,同比增加 135%，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的 77%，保障性住房用地为 24000 多公顷，与去年相比增加一倍多；加强了土地增值税征管理，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省 份不得低于 西部地区省份不得低于 1%； 遏制部分城市房价过快上涨通知提出了四项要求，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，暂停其新购置土地；落实了房地产用地调控政策通知，伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查，严禁保障性住房改变用地性质。这一系列措施的实施，进一步加快了房地产市场的发展，房地产的供应量有所增加 ，也进一步抑制了囤地炒地的不良行为，一定程度上抑制了房价的上涨，进一步稳定了房地产市场。 2011 年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而 2012 年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。 过去 10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去 8 经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短 期就能见到显著成效。可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素，立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。 自 2010 年以来，我国房地产市场就进入了一个密集调控期，调控政策频出，至 2011 年年末达到高潮， “新国十条 ”的出台终于遏制了房价的不断攀升，开始理性回归。全国房价保持稳中有降，这样的局面基本上已经达到政府的要求。 2012 年是一个 “试探之年 ”， “土地财政 ”因房地产市场的冷淡降幅严重，土地溢价率和成交率双降，各地方政府被巨大的财政压力倒逼，开始不断试探政府调控底线。截至 2012 年 11 月，各地方政府纷纷推出形式多样的微调政策，其中以“公积金 ”为最。提升公积金贷款额度，降低公积金贷款首付，降低公积金贷款门槛，外地公积金互贷等方式全线放开，以求促进房地产市场的回暖。 部分地方政府以高技术人才补贴、小户型住房补贴、短期税费减免、房交会等方式对政策进行微调，除 2012 年初的芜湖、成都等 4 个城市被叫停外，其他微调政策都被默许，显示出政府对房地产市场的放松态度。 2012 年 11 月 8 日，中共十八大中也未明确提出对房地产市场的再次调控，甚至未提及房地产市场， 2013 年， “保增长 ”将成为经济的主要目 标。 综合以上分析可知， 2013年，中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。 头市房地产市场分析及预测 内蒙古包头市位于内蒙古自治区中部偏西，东部与呼和浩特相邻，西与巴彦淖尔市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯隔河相望，是国务院首批确定的十三个较大的城市之一，是内蒙古最大的工业城市，是 国家重要的基础工业基地。 9 图 包头各区分布图 包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，位于呼包鄂中心，往来交通便利。 包头市土地面积 27768 平方公里，其中，山地占 丘陵草原占 平原占 10%，已开发和利用的土地中，市区面积为 方公里，耕地面积占土地面积比重 森林面积 14920 平方公里，草原面积 208650 平方公里。 包头市 量 800 亿元，按可比价格计算， 2010 年比上年增长 24%，为近九年以 来增长速度最快的一年，其中第一产业增加值 32 亿元，增长 3%；第二产业增加值 444 亿元，增长 29%；第三产业增加值 324 亿元，增长 20%。按常住人口计算，人均 32000 元，在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入 元，增长 创历史新高。包头人均 数已经逼近 4000 美元大关。 2010 年至 2012 年，包头市共计供应商品房（住宅及综合） 72375 套，共计成交 44034 套，现剩余库存 28341 套。 2011 年是包头房地产市场供应高峰期，主要受 2008 年至 2010 年房地产市场一路走高，开发商集中拿地，在 2011 年集中释放造成，同时也造成了 2011 年近 4 万套的高库存， 2011 年调控开始后，各开发商谨慎拿地， 2012 年释放的可售房源有所降低，供应量低于成交量，开始小部分消化前期库存。（见下图 2 10 图 包头市预售套数 从下图 22反映各区域的供求情况来看，可知昆区及九原区呈 现供小于求的局面，其他区域 仍 呈现供大于求。 图 各区域商品房供求情况 图 2012 年各区域剩余货量 11 下图 2包头市近四年来的房价走势， 图 2009包头房价走势 由上图看出，近四年来，虽然房地产行业有下滑的趋势，但包头市的房价走势基本呈增长趋势，波动较小，供需也相对持平。预计受当前全国主要城市房地产价格下跌的影响，包头市的房地产价格走势短期内不会有很大的上涨空间，但从长期趋势来看，仍呈上升态势。 总的来说目前包头市房地产市场状况可以概括为以下几点： 1. 房地产发展 较为 稳定，市场供应充足。 2. 2009 年至今市场 呈现 良好 势态 ，由于 包头市 万达广场、保利拉菲公馆、恒大华府等 一系列 高端项目的拉动， 房价 有所提升，上涨到 了 3300 浮动的均价。 3. 包头 土地储备 量较为 充裕，大部以商住为主。 4. 住宅市场产品格局合理，以满足刚性需求 的 80米户型为主力。 5. 由于供应充裕价值土地储备丰富，价格报复性上扬的可能性很小。 6. 对于 供需市场因素方面，房地产市场以消费者为主导，如果房价合理，且 消费者有 一定的支付 能力， 那他们才愿意进入到这样的 市场， 由此， 房地产市场 才存在并健康的发展 。 而对于区域市场有如下特点： 较强的消费能力； 场有效需求量巨大， 短期内市场会持续繁荣； 期内市场价格稳定上涨的趋势不会改变； 着经济的快速发展，城市居民人均可支配收入的增加，城市 12 基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化工程的实施等多种因素的促进，包头市房地产市场成为越来越多区内外资本投资的热土。 目市场情况分析 求分析 为了能够更好的了解包头的房地产市场，我们利用了两周时间对包头的商品房消费群体进行了问卷调查。调查的主要范围为昆都仑区、青山区、九原区和东河区。本次调查的主要内容包括：居住情况、购 房需求、户型、房价、配套设施、面积、影响因素、住宅风格、车位要求等。再对上述问卷进行分析研究，得出相关结论，并为下面的市场分析、制定营销策略等打下基础。本次调查以发放问卷的 形式 进行，共发放 600 份问卷，其中有效问卷为 570 份。 通过对调查问卷的整合分析，我们得到以下有效信息： 1、 首先调查了居民现在的居住情况， 经过对调查问卷系统的整理和分析，结果显示接受调查居民 的 现居情况 为： 有 34%的居民和父母同住，所占比重最大，而大约 26%的居民在租房、 20%的居民自购住房一套， 9%的比例拥有自购住房两套，此外还有 11%的比例是其他 情况。（见图 2据以上数据可以得出如下结论：包头市大部分居民住房非自己所有，说明市场上存在潜在的住房消费者，他们很有可能成为本项目的购房消费者。 由此可得出结论，目前居民还是存在很大的住房需求的，对 未 来房地产行业的发展有很大的推动作用。 受访者目前居住情况26%34%20%9%11%租房与父母同住自购住房一套自购住房二套以上其他2、居民购房计划时间的调查。其中所占比例最大的有 41%计划在一年到两 13 年内买房， 26%的居民计划三年购房， 18%的居民计划两到三年才购房，而一年内购房的比例只有 15%虽然我国房地产业出 现了下滑的状况，但是包头市依靠其良好的经济发展趋势和巨大的发展潜力，居民的生活水平继续稳步提高，所以包头市房地产业受到的冲击相对较小。目前包头市购房居民基本处于观望待购状态，由于本项目的建设周期较长，售房阶段正好能够与消费者的计划相吻合，所以前景良好 ， 从而 说明包头市 未来几年的房地产行业需求会有稳中求涨的趋势。 访者购房计划时间5%10%18%26%41%半年内一年内一到两年两到三年三年以后3、住宅类型的分析。通过调查分析，得出：多层（ 7 层）有电梯类型住宅的需求量最大，占到 24%，小高层（ 7）的需求比例在 18%， 多层（ 7 层以下）无电梯所占比例 14%，而别墅的需求比例在 13%，花园洋房和其他都在 10%左右。由此可得出，在未来开发房地产，可以把 多层（ 7 层）有电梯类型住宅、小高层（ 7）的建筑比例加大，较为受客户欢迎。而近年来，居民的人均收入、消费水平等方面的变化，使得对住宅类型的要求更高，别墅、花园洋房的建筑比例也应在未来房地产开发中，适当加大比例。 14 访者打算购买的住宅类型14%24%11%10%13%10%18%多层（7层以下）无电梯多层（7层）有电梯小高层（712层）高层（12层以上）花园洋房别墅其他4. 购房户型的调查，结果显示，目前包头市民的住房需求主要以经济型的户型为主。其中二室二厅一卫的所占比 例最大，占了 36%。主要因为包头现有家庭结构主要是 以简单为 主，一般为三口之家，所以小户型相对受到欢迎的几率较大。 选择三室二厅的比例在 30%，这可以看出市民的购房需求正在渐渐提高，住房的多项需求度正在日益受到市民的关注。随着包头经济的发展，也已经有不少数量的市民拥有较多的闲置资金可以用来购置房源。他们为的不仅是有住房，更是享受住房带给自己的舒适度。再加上把资金投入到固定资产上，在当今社会也是一种时尚的趋势和一种心 理 的保障。 然而，选择一室和四室的比例相对较少，主要归于家庭结构，一室相对较小，四室又较大，一定 程度上形成了浪费。 访者打算选购的户型5%36%15%16%14%14%一室一厅二室二厅一卫二室二厅二卫三室二厅一卫(三室二厅二卫四室以上 15 5、对包头市民购房面积的需求进行调查。调查结果显示，大部分居民需要中等面积的商品房，例如， 居民选择 90下的商品房，有 人选择 90房子，有 25%的人选择 120房子，有 人选择 150房子，有 人选择 180 上的房子。 表 头市居民对于购房面积的需求 面积 小于 90 02050于 180 例 25% 、 对于包头市民对于商品房价格的接受范围进行调查。调查结果显示，可接受价格在 2500人占 可接受价格在 5000 / 可接受价格在 7000 / 人占 可接受价格在 9000 元/人占 7、 对项目的整体性进行调查。 结果显示：选择周边环境的比例为 选择交通的比例为 50%，房价为42、 86%这远远大于其他选项，显然，包头市民对住宅周边环境、交通、住宅房价的情况，较为重视。另外，户型设计和物业管理比例也很大。 由此可见，包头市购房消费者在购房时最关注的因素依次是：周边环境价格、交通状况、房价等。从总体来观察，包头市居民的购房观念越来越理性，越来越贴近生活。 价格也是包头市 消费者 购房时关注因素，是因为价格的多少大大的影响着居民的选择购房和房型的能力。交通状况之所以受购房者的关注是因为好的交通更能方便居民的物质和文化生活，能够节省时间。其它各方面的关注主要是由于人民生活水平的普遍提高，对家居环境 及精神享受的要求逐步提高。而且 物业管理服务的受欢迎程度，也说明物业管理的优劣也是另一个决定家居生活质量的重要因素。 8、调查结果显示消费者 购房时， 所期望的小区配套设施顺序比例依次是：商场超市 58、 04%，肉菜市场 55、 36%，娱乐场所 停车位 41、 96%、学校 33、 93%等。商场超市和肉菜市场是居民日常生活当中必不可少的配套设施，可以方便居民的日常生活，节约时间 ； 而娱乐场所，说明居民的生活水平有了很大的提升，注重享受生活 ； 停车位的重视，也充分说明居民的收入水平在不断的提高 ； 住房消费者对学校的选 择是因为学校附近的文化气息较好，同时还可以方 16 便子女的学习，能够更好的照料子女。 通过以上各项需求分析可以推断今后几年内包头市地区的住房需求还是很大的，在包头市经济不断发展的同时居民对住房的需求受经济危机的影响较小，同时 关系到消费者未来生活的文、教、体、卫的设施在包头市正变得更加完备。开发商要把握住这次机遇，开发适合消费者需求的楼盘，从而创造最大的开发价值和利润。 头市 消费基础及房地产房地产供应的分析 1、包头市人口统计情况见 下 表 表 2012 年包头市人口统计情况 地区名称 面积（平方千 米） 人口数量（万人） 包头市 27,768 都仑区 301 山区 67 河区 85 原区 1,776 拐区 619 云鄂博矿区 303 阳县 5,021 默特右旗 2,368 尔罕茂明安联合旗 17,410 、包头市人均收入情况 2012 年，我市城镇居民人均可支配收入 33485 元，首次突破 3 万元，比上年增加 3857 元，同比增长 居自治区各盟市之首，高出自治区平均水平10335 元，分别高出排名第二位和第三位的 鄂尔多斯 市、呼和浩特市 345 元、 839元。农牧民人均纯收入 11421 元，同比增长 居自治区十二盟市之首，高出全区平均水平 3810 元，高出 鄂尔多斯 市 5 元，高出呼和浩特市 60 元 。 3、包头市居民居住情况 17 随着生活水平的不断提高，城镇居民用于居住方面的支出持续增加，人均住房面积日益扩大，居住质量和配套设施性能不断提高（见下表）。 2009 年，全市城镇居民人均居住消费支出为 1665 元，比 2000 年增加了 1286 元，增长了 2009 年城镇居民人均住房面积为 方米，比 2000 年增加了 方米，增长了 。同时城镇居民对居住环境也有了更高的标准，不再是涂料刷墙、水泥地平的基本 要求，而是瓷墙、高档地板砖、塑钢窗为主题的绿色环保装修。 表 1999包头市城镇居民家庭居住情况 年份 城镇居民人均居住面积 （平方米） 城镇居民人均居住支出 （元） 1999 69 2000 79 2001 488 2002 714 2003 764 2004 811 2005 879 2006 1013 2007 1164 2008 1300 2009 1665 由表 2看出，自 1999 年至 2009 年，包头市 城镇居民人均居住支出一直在不断增加，而人均居住面积也呈增长态势。近几年来，这种增长的势头越来越明显。由此可反映出，包头市房地产区域市场表现良好，仍会有住房需求。 4、 2012 年包头市部分区域房地产销售状况 表 2012 年昆区成交楼盘详情 楼盘名称 成交套数 成交均价 成交户型 一室 两室 三室 四室 四室以上 保成上元名府 307 5167 159 148 保利拉菲公馆 941 5622 29 115 583 209 北大恒苑 20 5980 20 18 碧水山庄 139 4828 5 91 31 12 东亚世纪城 1360 4921 7 1128 212 13 富华雅苑 114 4196 34 80 华发新城 176 8254 38 92 41 5 恒大名都 319 5310 2 4 204 109 嘉园泊景湾 271 5315 76 33 151 9 2 京奥港帝景 750 5170 111 127 492 20 禧瑞都 591 5090 1 267 315 7 1 聚福园 37 3634 21 16 凯旋中央公园 216 7376 7 42 148 19 昆仑国际 50 6822 50 米兰春天 224 3127 98 126 睿瀛豪庭 67 5285 38 29 神龙苑 140 3328 125 15 新星美地 616 5142 480 136 燕赵大厦 52 5961 52 中冶世家 85 6585 31 53 1 紫金华府 354 4456 132 197 25 中恒商务楼 20 5980 20 保利香槟花园 605 4593 3 378 224 东方红 2 5310 87 2 3 东源大厦 2 5000 2 番茄社区 706 3475 490 216 海湖豪庭 391 5490 213 100 78 海威小区 17 2776 1 12 4 江南文枢院 54 7659 8 28 15 3 今晨置业大厦 137 6502 88 49 金茂豪庭 51 4037 2 23 6 20 宁 馨佳园 7 3329 1 5 1 瑞煕佳苑 132 3314 132 晟泰园 79 4391 65 10 4 万和城 104 3382 13 73 18 香林美地 19 3958 14 5 新星水岸花园 1018 3798 16 932 70 阳光尚品 397 4412 8 388 1 总计 10660 428 5345 3378 476 28 19 图 2012 年昆区成交楼盘户型图分析 表 2012 年青山区成交楼 盘详情 楼盘名称 成交套数 成交价格 成交户型 一室 两室 三室 四室 四室以上 保利花园 8 3738 3 2 2 1 合志家园 8 3347 2 6 佳福小区 11 3867 5 3 3 田成康都苑 11 4985 1 2 7 1 宝林苑 13 3500 5 8 绿苑豪庭 13 5398 9 4 健康新城 13 3678 2 1 8 2 阳光翠景 17 5087 16 1 边防佳苑 21 4008 5 16 左岸绿洲 29 5440 4 6 17 2 欧鹿生活城 37 5155 6 18 13 银海湾 44 3772 40 4 福满园 51 2817 38 13 源和嘉苑 60 4169 22 3 34 1 尚书苑 68 4685 16 41 11 明大颐园 78 5874 12 58 8 正翔国际 109 9360 29 56 22 2 时代财富城 111 5011 7 85 19 文化创意园 114 5650 97 14 3 锦龙世家 123 5833 4 51 68 绿 海印象 123 6749 7 60 54 2 晶典丽舍 126 6166 10 1 107 8 意城晶华 184 4288 46 76 4 58 20 兵工佳苑 423 3162 48 243 132 万郡大都城 680 5454 27 262 354 36 1 上景园 811 3450 168 643 松石国际城 886 3851 54 492 340 总计 4172 38 1585 2077 107 65 图 2012 年青山区成交楼 盘户型图分析 表 2012 年九原区成交楼盘详情 楼盘名称 成交套数 成交价格 成交户型 一室 两室 三室 四室 四室以上 惠得花园 548 4037 430 118 和发紫薇园 352 4472 26 266 60 永茂泉阳光小区 297 3961 292 5 恒大华府 272 6218 2 15 178 65 12 远洲国际城 255 2294 49 149 57 屹林广场 232 4350 19 142 71 鹿安家苑 167 2650 111 56 龙苑小区 136 2869 4 115 17 美室层双 106 5777 61 45 景观家园 95 3954 63 32 兰溪花园 28 3133 3 10 15 新桃源小区 26 3400 6 18 2 华贵园 19 3223 19 巨力时代小区 14 3520 2 12 21 金沙华府 8 3308 6 1 1 春阳苑 5 2626 2 1 1 1 总计 2560 3737 178 1530 696 141 15 图 2012 年 九原 区成交楼盘户型图分析 从以上各个区域楼盘销售状况和户型图分析，反映出，包头市的房地产行业市场供应量充足，发展稳定，未来 势态 良好。同时，可以看出在户型选择上，两室和三室是大多数市民的首选，而四室及四室以上的户型需求，也较以往呈增长之势。 总体来说， 包头的经济发展水平良好，城镇居民可支配收入的增幅也逐年大增，居民潜在的住房购买力较大。 包头市民对商品房的刚性需求很大，经济的发展和社会的需要更进一步拉动了居民购置高品质商品房。 包头房地产市场的供给特点： 1. 包头 市 房地产市场 供应较充足 ，市场监管 严格。 近几年来，随着经济水平的发展， 房地产已 跃然 成为包头经济支柱之一，高 品质的楼盘也频繁涌现市场，市场潜在购买力大； 另一方面， 包头 市 土地资源丰富，供应充足，商品房的刚性需求较大 。 因此，在这种情况下，短期内包头的房地产价格不会大幅上升。 2 本地 开发商控制了 50%以上的房地产销售。 22 早 期 进驻包头房地产行业的开发商 ，随着市场的发展， 以 其自身 的优势占领了大半的市场， 而 随着时间的推移 ，消费者优先选择本地的开发商的观念也更深入人心。 3消费者 对 住宅 建筑设计 的 要求 越来越高 。 在 建筑设计风格上，商品房建设 的 环境性 能、绿化性能、人文性能等 越来越受到消费者的关注 ，住宅建设也广泛应用了新材料、新产品、新技术，住宅品质迈上了一个崭新台阶。 当今社会，节能环保的概念也被应用在建筑方面，现代住宅 高度执行节能标准，住宅小区更是注重舒适、环保。 针对 豪宅市场长期来看，更是受到欢迎 。 豪华、西方化、现代化的生活方式被包头 市 高收入阶层广泛接受。 综合分析来看 ，包头房地产市场的供给量正在上升，市场趋于活跃，同时，房地产逐步成为包头经济主要支柱之一。 目 析 项目所在地包头九原区环绕包头市区，北靠大青山，南临黄河，东与土默 特右旗相邻，西与乌拉特前旗接壤。九原区是东西城区的结合部，全区辖 1个乡、 6个镇， 10个居委会， 115个村民委员会，总面积 1700平方公里，总人口 政府所在地为沙河镇。 九原区具有得天独厚的自然资源和较雄厚的经济基础。已探明的矿产有煤、黄金、粘土、铁、大理石、石灰石、石英石、长石、石墨、矿泉水等，储量丰富。九原区是全国重点产煤区县之一，煤可采储量 4800 万吨，发热量 4000卡；黄金远景储量 50 吨，平均品位 5 /吨；铁矿石储量约 1000 万吨 ;石墨可采储量为 吨。 九原区 是包头市重要的蔬菜副食品生产基地，以蔬菜为主的副食品生产发展迅速。近年来，九原区全力推进工业化、产业化、城镇化发展进程，经济和社会各项事业取得快速发展。综合经济实力已跻身内蒙古自治区 101个旗县区的前 20位。 九原区也是包头市的重点规划区域，今后的大规模建设将会连接东西城区，可以说是包头未来都市新中心。从而吸引了一大批大型开发企业前来投资建设。如山东冠鲁集团建设的国际会展中心项目、广东恒大集团的 150万平米的恒大华 23 府高档社区项目、龙宇国际新城项目以及百万平米的井坪新村改造项目等。未来，九原区的房地产开发面积 将会超过其他区块。 从包头市经济发展情况来看，包头 大成逐鹿会 项目符合西部大开发、住房制度改革和加快实现城镇化建设的政策。因此，开发商应把握好此时的投资机会，开发出质量高、具有品牌意识的优质楼盘，从而巩固本企业在包头房地产市场中的地位。 本项目周边聚集了许多中高档住宅小区，如： “九郡世纪广场 ”、 “和发紫薇园 ”、 “恒大华府 ”、 “东方俪城 ”、 “惠德花园 ”、 “居然青年城 ”、 “鸿德 和谐新城 ”等，现有的住宅小区将会进一步促进本地区的经济发展速度，进而提高房地产价值。 1、优势分析（ （ 1）大成 逐鹿会位于包头市新都市区中轴线上，是包头市新的政务商务核心区域，包头市党政办公大楼及各行政机构从今年开始陆续迁入该区。同时该项目毗邻包头市最大的城市主题公园 包头鹿园，处于包头市城市森林体系中心，其人居环境可谓得天独厚，首屈一指。 图 项目所在地交通图 （ 2）该项目由 内蒙古大成房地产开发有限责任公司 开 发建设，具有深厚金融背景与经济实力，是具有综合能力的房地产开发商，易受信于消费者。 （ 3） 交通条件优异。项目位于九原区哈屯高勒路北侧、 210 国道西侧（新都 24 市中心区） 乘坐 35 路车到扶贫医院下车，公共交通方便。 （ 4）拥有较为完善的娱乐和服务配套设施，周边配套沙河小学、建设银行、农行、工行、中国银行、扶贫医院、宁鹿酒店、 新市府，市府广场等设施。 （ 5） 建筑设计优异； 大成 逐鹿会由上海博城建筑设计院规划设计，导入我国先进的规划设计理念，人车分流、新风换气、恒温恒湿、智能化管理，打造包头市一流的高尚人居典范。 项 目会所 设计建筑面积为 4000 平方米，两个会所拥有 两个豪 华 的双 开门 并排 设计 ，挑高 的星 级 酒店式大堂，置身于此，尊 贵 之感油然而生。 会所功能 规 划有 书 画院、多功能 阅览 室、景 观 茶室等 ， 会所功能 规 划有健身会所、棋牌娱乐 室、及私人会所等功能，地下一 层为 水 疗 中心，地下二 层为 健身室内游泳 馆 ，泳池大 厅 又与小区中央景 观 中的下沉式庭院相 连 ，互 为 借景。 闲 暇之余，您也可选择 到室内的茶室去坐坐， 边 欣 赏优 美的古典音 乐 ， 边 欣 赏 社区内 风 情美景，做做香薰 验惬 意极致的生活。在 这 里，可以 让 您及您的家人尊享上 层 生活。 一卡通；新 风 系 统 ； 7 重安防（ 门 禁；周界 报 警系 统 、 电 子巡 逻 系 统 、可 视对讲 系 统 、 监 控系 统 、 ）等高科技的投入使用，更为居民的生活提供了便利。 （ 6）小区物业管理比较到位，与业主积极互动，且物业管理费用相较其他楼盘较低， 大成 逐鹿会的楼盘绿化率 45%，远远高于同类项目。 2、劣势分析（ （ 1）周边紧挨商业中心、闹市、国道，相比较而言，周边环境略微喧嚣。 （ 2）楼盘价格偏高； 该楼盘的均价在 6500 元 /平方米 左右，跟周边同类型楼盘相比偏贵，如周边的九郡世纪广场 均价 5450 元 /平方米， 居然青年城 4250 元/平方米， 性价比不高，缺乏竞争力。 3、 机会分析（ （ 1） 项目开发 时的竞争市场整体较好，且商品房销售处于稳定时期 ，而 可类比项目较少，有效需求较大。 （ 2）大成 逐鹿会位于包头市新都市区中轴线上，是包头市新的政务商务核心区域，包头市党政办公大楼及各行政机构从今年开始陆续迁入该区， 增加了 该项目 的市场竞争力。 （ 3） 宏观经济指标均显示利好，对房地产开发提供了良好的基础。 25 （ 4）周边新都市区繁华的商业中心和商业街，有利于吸引更多的消费群体，也为该楼盘的升值带来一定的影响。 4、威胁分析（ （ 1）项目周边楼盘竞争威胁越来越明显，在未来的时间里，该地区楼盘数量大幅度增长，针对不同目标顾客群体，各个地产开发商推出了自己的新楼盘，会对本项目的销售带来冲击。 （ 2） 楼市新政的压制； “新国十条 ”出台踏入十月，各细则纷纷出台，调控力度不断加大。增城虽然不限购，但 “新国八条 ”将二套房贷首付提高至 60%，给投资客增加了很大压力，从而减少成交量。 （ 3）银行利率变化；包头市民按揭贷款消费观念比较成熟。但央行不断上调存款准备金率，银行银根收紧，贷款难、放款时间长等，造成市民住 房贷款负担增加，交易难促成，楼盘成交量下降。 （ 4）本楼盘销售均价与其他楼盘相比优势不大，价格略高。 目的市场定位 目的功能定位 本项目地处九原区，该区属于包头较为繁华区，该区居民也大部分是中等偏上人群，且考虑到周边商业区、交通、地段及市场调查的结果，本项目定位为中高档商品住宅小区，其主要功能是用来居住，也有商铺等。 目的目标客户定位 综合考虑本项目的优势以及问卷调查的各方面的情况，预计本项目的需求客户为： 业高管、商界人士以及来包经商置业的精英阶层 。 山区、高新区工作、创业的人群； 品质住宅的居民。 目的形象定位 根据目前包头市的房地产发展方向和步伐，该项目属于环境好、绿化多、集文化、商业、休闲于一体的高品质住宅小区，该项目的优质建设、良好环境、文化氛围、配套设施、交通位置等条件必然会 确 定其能够引领包头高品质住宅小区的风尚。 26 目的价格定位 根据大成 逐鹿会的建筑设计、质量品质