地产开发项目可行性研究报告

1 地产开发项目 可行性研究报告 2 目录 第一章 项目开发背景 第二章 项目概述 3. 周边道路及交通状况 第三章 项目合作条件 第四章 市场研究 第五章 规划设计要点 第六章 项目开发计划 第七章 投资收益分析 第八章 可行性结论 3 第一章 项目开发背景 华苑新城项目处于天津市区的西南部 ,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区 1/6 的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。 一 996天津市总体规划，西南部地区大部分用地规 划为教育科研、居住及行政办公用地，包括如下几个部分： 以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约 50%的高等院校聚集在该区域。 老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区 在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。 天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长 30%的快速速度在发展。 规划在天津宾馆地区（友谊路两 侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。 该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。规划有地铁 3 号线、地铁 6 号线、地铁 7 号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。 区域正 处于天津市的上风口，远离工业区，空 气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是 知识分子、富裕家庭聚居地区。 区域包括和平区、南开区、河西区三 区部分建成区 及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房 地产起点一直很高，集中了全市约 80%的中高档楼盘。商品房销售均价明显 高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一 个良好外部环境。 二 万科自 92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸 广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市 北部的河北区，总面积约 17 万平方米，万科新城位于城市北部的北 辰区，面 积约 60 万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由 此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和 发展方向：中心市区向西南方向发展，由 城市的行政中心的迁移和友谊路沿线 4 的开发便可看出；沿城市 向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自 92 年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一 筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之一，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以 2001 年上马的项目。 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新 城项目自 98 年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到 2002 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科 品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。 5 第二章 项目概述 一 1 项目区位 华苑新城项目位于天津市西南部（见图 建成后行政区划 隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约 5 公里，距离市中心商业区约 8 公里。 项目所在 地 6 该宗地规划为居住用地，规划总占地面积 平米，其中一期 由合作方自 己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地， 规划总占地面积 平方米（ 664 亩），其中界内用地 平方米（约 571 亩），界 外用地 平方米（约 93 亩）。 二 项目四至为：东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南 路。 宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田 ,地质条件良好，土地已基本平 整完毕 ,大部分场地平整至与周边道路标高相同 ,局部比路低 左右 ,少量的 鱼塘正在填土平整。 (大部分场地平整 ) (大部分场地平整 ) 7 8 (局部场地标高不够 ) 整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头 在地块红线边界周围，具体如下： 给水： 供水主干管在项目用地北面滨水道上，为 管径，沿外环线 侧已引入到项目用地红线边。 雨水： 项目用地南侧规划有一雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环 河。 污水： 项目用地南侧规划有一污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。 煤气： 项目用地北面滨水道上有 气中压管，为该项目气源源头，已 引到红旗南路上。 供热： 项目用地内规划有一集中锅 炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司 交纳费用。 供电： 项目用地内规划有一 伏变电站，该变电站由电业局负责建设， 我司按国家有关规定交纳费用。 通讯： 由我司自行配套，目前在红旗南路上有 12 孔通讯管道，为该项目通讯 源头。 该项目属于新区开发 ,周边生活设施不健全 , 距离华苑居住区主社区中心较远 , 距离王顶堤居住区中心也较远 ,按规划必须建设中学、小学、幼儿园、派出 所、街道办事 处、公交站、市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑 利用华苑居住区现有设施。 000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 配套设施类别 名称 教育设施 天津大学、南开大学、理工学院、广播电视大学、华苑高级中学、司法学校 9 医院 第一中心医院、二七一医院、传染病医院 大型商业设施 佟楼商业中心、王顶堤批发市场 文化设施 天津图书馆、红旗影院、 体育设施 天津体育中心、天津网球运动中心 公园 天津水上公园、天津动物园 其他 华城宾馆、山西宾馆、会宾园等星级宾馆 三 项目北侧为城市干道红旗南路，路宽 40 米，项目西侧为城市主干环线 环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨 水道经过通向市内各个方向， 项目东侧为 陈塘庄支线铁路，为货运线路，一 般每日往返车次为 30 次 /24 小时。 该项目所在区域规划有地铁 3 号线，地铁 7 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。 项目所在地 10 (北侧红旗南路 ) (西面为外环线 ) 四 项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被 公认为居住的上佳区域。 处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地 167 公顷，规划建筑面积 185 万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分 10 个居住小区，九六年实施住宅建设，截至 2000年底，已基本建设完毕，进住居民 8800 户。其中，安华里、居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示 11 范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善；华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。 着 58 米的绿化防护带。 塘支线铁路 ，每天约有 30 趟货车经过，有一定的噪音污染，需采取一 些降躁措施。 (正在建设的华苑新城一期 ) (华苑碧华里 ) （东侧为陈塘支线铁路） 12 五 平方米（ 664 亩），其中界外地面积为 平方米（约 93 亩），可建设用地 平方米（约 571 亩）。 序号 项目 单位 已批准的指标 我司设想的指标 1 规划总建筑面积 平方米 534300 393000 2 住宅建筑面积 平方米 479700 348000 3 非营业性公建 平方米 30971 30000 4 营业性公建 平方米 23629 15000 5 综合容 积率 住宅容积率 建筑密度 % 8 绿化率 % 六 土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。总占地面积为 664 亩 ,土地补偿费总额约为 33200 万元（ 以 50 万元 /亩的价格计算，最终以 实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补） ,住宅楼面地价为 /平米。 13 第三章 项目合作条件 一 1993 年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市、区 两级政府协商，市里开发 70%用地，西青区开发 30%用地，市政府就用征用 的 70%的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的 30%土地，即西 华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于一些原因 一直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地 产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城一期用地， 现正 在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。 二 土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为 政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司 做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司的合作方为西青区 土地局。 三 协议中明确红线外大配套费用包 干，摊到该项目为 2000 万元整。 会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免 40%土地出让 金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免 40%。 四 万科一次性买断土地使用权，单独开发。 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让 手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用 证。港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进 行补偿， 与万科不发生直接关系。 （ 1） 土地价款： 土地总补偿面积约 664 亩，土地补偿费总额约为 33200 万元 （ 以 50 万元 /亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每 亩单价不变，补偿数额多退少补）该补偿费 含征地补偿费、 高压线拆迁、自来水河道掩埋、地上树木迁移、地上物拆 迁、地下 管线拆迁、项目前期费用等有关的全部税费支出。 （ 2）付款计划： 双方签订协议后一周内我司支付 5000 万元补偿费。 14 余额在签订协议后三年内付清，在 2002 年 6 月 30 日支付余额的三分之一（即 9400 万元）， 2003 年 6 月 30 日再支付余额的三分之一，最后一笔于 2004 年 6 月 30 日前付清。 （ 1） 保证红线外市政大配套按 2000 万元包干（含给水、排水、天然气和周边市政道路）。 （ 2） 规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿费。 （ 3） 协调 电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家 规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。 （ 4） 负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第一个取暖期提供供热 ,收费标准为 60 元 /建筑平米。 （ 5） 项目内非营业性公建由万科进行自配自建， 保证万科免交非经营性公建配套费 。 （ 6） 保证万科按法定土地出让金的 60%交纳。 市政配套政策名称 普通住宅收费标准 收费说明 本项目标准 市政大配套费 165 元 /建筑平米 包括红线外给水、燃气、雨水、污水、道路、绿化等市政设施的工程费用 按标准约需 6485 万元，本项目为 2000万元包干。 供热 82 元 /建筑平米 包括锅炉房建设费及征地费、一次管网建设费 60 元 /建筑平米 供电贴费 240 元 /电工程贴费，工程费另计 通讯 6 元 /建筑平米 红线外基础设施建设费 出让金 土地局评估的土地地价总额的 17% 评估值约为 4500 万元，考虑减免后为2700 万元 与华苑居住区用地比较，华苑用地是 93 年征用的土地，时间相隔太久，地价无太多可比性。 与华苑新城一期用地相比，其大部分用地在 93 年征用，在 98 99 年又征用周边部分农民用地，据调查其征地补偿费基本在 40 万元 /亩， 但考虑其完成地上物、树木、高压线拆迁、场地填土平整等费用及不提供优惠的配套及出让金政策情况下，综合地价接近 50 万元 /亩。这与我司洽谈基本确定的 50 万元 /亩接近。 请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在 750 元 /平米，即 元 /亩，与我司确定的价位基本相同。 15 本项目南侧有一块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费要价为 40 万元 /亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本项目目前程度，综合地价可能超过 50 万元 /亩。 综合上述比较结果，我们认为目前确定的土地购买价是一个比较合理的 市场价位。 五 土地所有权：国有用地 现在土地使用权：西青区土地局 土地规划用途：居住用地 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。 一般向市土地局报土地出让文件后 30 个工作日左右即能与市土地局签定国有 土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 合作方出示的关于免 40%土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是 否继续执行，是一个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出 让金的 60%交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。 该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有一家，并且为政府 地局，合作风险相对较低。 宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地 权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。 16 第四章 市场研究 一天津总体市场情况 天津市房 地产市场进入 2001 年以来，全市房地产投资计划比去年增长23%，达到 160 亿元。本市房地产业“十五”目标确定， 5 年内完成投资 850 亿元，人均使用面积 方米。 2000 年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到 98%，进入纯市场化运作时期（见 93 2000 年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况） 正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分 地调动和激发了百姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。 01002003004005006007001993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年93 2000 年商品房销售量变化情况 17 调查报告及分析显示：改善居住条件为近期住宅消费的主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在 20元，面积在 80米之间的商品房是消费者购房首选，其中单价在 2000 3000 元之间的占总量的 40%，单价在3000 4000 元之间的占总销售量的 12%。影响市场需求的首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选的付款方式。 二 西南部市场分析 1区 域市场特征： 从目前该区域市场整体市场环境、供需总量以及开发程度，可以看出以下特 征： 05101591年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年个人购房比例示意图 人均使用面积 18 1)西南部市场尤其是南开区从 93 年 基本保持着天津市市场供需量的第一位，累计销售面积约 800 万平米。 2)市场成交价格为 3000 元 /平米，比天津市场总体水平略高（天津市为 2640 元/平米）。 3)开发趋势形成以路带房的开发模式，即红旗南路延线华苑居住区周边不同规模的中小型项目。 4)开发规模基本上在 5 万平米以上，甚至出现了百万平米的开发项目，如华苑居住区、华苑新城、梅江居住区等。 5)开发产品比较单一， 除少量的联排别墅的出现，基本上全是 6 层砖混住宅及12 层小高层的形式。 6)开发项目更加注重社区本身环境的营造，但同比缺乏个性与主题，没有形成重量级的“景观社区”。 7)区域内为知名公司的主力市场份额（顺驰集团、宁发集团），获得土地价格相对低廉，竞争压力很大。 8)区域内没有形成一定的明星楼盘及知名住宅品牌。 2 区域楼盘介绍 项目名称 项目地点 开发商 规模 价格 备注 久华里 华苑居住区 天津华夏住宅建设有限公司 16 万 均价 3400 元 /平方米 期房 建筑形式为多层砖混。 绮华里 华苑居住区 天 津市安居建设发展总公司 起价 2610 元 /平方米 均价 3100 元 /平方米 现房 多层砖混结构 欣居园 红旗南路 大开发、 林克森华澳（天津）房地产开发有限公司 高层起价 2687 元 /平方米 均价 3000 元 /平方米 砖混均价 2580 元 /平方米 现房 多层砖混结构及14 层框架高层 19 云华里鑫园公寓 华苑居住区 天津港宁房地产发展有限公司 5 万 起价 2680 元 /平方米 均价 3000 元 /平方米 期房 高层框架结构 华胜安居小区 红旗南路 天津市华胜房地产开发公 司 10 万 砖混 7 层起价 2670元 /平方米 均价 2835 元 /平方米 9 层框轻起价 2746元 /平方米 均价 2868 元 /平方米 现房 多层砖混 9 层框轻 已售 60% 金谷园 红旗南路 天津市天祥房地产开发公司 12 万 起价 2060 元 /平方米 均价： 2588 元 /平方米 现房已售 70% 多层砖混 金淼园 红旗南路 天津市登发房地产开发公司 5 万 起价 2068 元 /平方米 现房 已售 70% 金禧园 红旗南路 天津市凌云房地产开发公司 4 万 起价 2080 元 /平方米 均价： 2540 元 /平方米 现房 多层砖混 已售 70% 通过对西南部市场的综合分析及分布项目楼盘的归纳的分析，可以看出该区 域市场在 市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上 都具有很强的优 势，现给予述评： 外部环境： 1） 交通道路的改善： 随着天津市 ”十五 ”规划的发展，该区域将成为 00 年 的重点建设道路，有利地带动区域内的市政及住宅的发展，介时位于南部的 李七庄及华苑周边地带的人文环境将会提升一个档次。 20 2） 市政府的南迁 ：市政府计划将于 2内南迁至河西区，对未来天津市南部 区域整体经济、文 化环境将起到决定性作用。 3） 市场供需保持增势： 01 年南部市场供需仍将保持高速增长势头，预计在90 万平米，而华苑居住区的延伸开发，梅江居住区全新开发，成为 01 年住宅市场市场热点区域，并仍将成为河西、南开、和平甚至河东客户资源关注的首选区域 4） 未来 3供应量较大： 西南部地区随着交通道路的对外扩展，可开发的土地资源仍具有很大的潜力，未来 3内供应量较大 ,主要项目有 :已经开工建设的梅江居住区 ,总建筑面积约 178 万平米 ,正在启动的梅江南居住区 ,总占地面积 240 公顷 ,规划建筑面积为 150 万平米 ,华苑新城一期规划建筑 面积为 50 万平米。 内部市场优势： 1） 新型产品开发空间大 ： 该区域市场虽然在开发规模、价格水平均属天津市 前列，但是在开发产品的上并太大创新，无形中形成了一定的市场“空 白”，这就为新型产品的介入及迅速占领市场提供了很大的机会点。 2） 销售价格上升势头强： 由于整体环境、设施的跟进建设，以及开发规模的不断扩大，无疑将会拉动土地价格及居住品质的攀升。而随着大量高 素质人口的迁入，适度开发的新型、高标准的住宅产品仍将会成为首选，所以导致性能价格比的上升（现有少量联排别墅价格在 3900 元 /平米，面积在 220平米左右，基本售空） 3） 该区域的大型社区基本上注重了整体社区的营造，但在规划思想上与营销包装上没有过多考虑社区本身的个性化表现，导致社区品质与社区之“魂”无法突出显现，为今后开发方向提供了很大的规划空间与平台。 4） 呼唤品牌住宅： 华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之一。发展势头看好，但随着开发的不断深入，也未能出现更具市场吸引力的明星项目。如果 我司能介入该区域进行规模开发，凭借万科品牌的市场感召 21 力及影响力与华苑环境优势进行强强组合，加上人文环境的影响，使项目的市场效应一定会受到天津市中产、富裕阶层的普遍关注，甚至能够成为其首选的居住地。天津市由南部区域，以和平、河西、南开三区的住宅消费水平在全市消费水平中趋于中高档，市场需求量以及需求品质很高，但是在大型规模社区建设上，华苑及周边区域内缺乏标志性的高品质品牌住宅，这也是开发所要面对的良好市场迎合点。 97“立达公寓”的成功发售正是印证了这一点。 三主要竞争项目分析 类型 地点 开发商 规划形式 产品类型 销售价格 销售率 配套设施物业管理 华苑久华里 （南）迎水道南侧 华夏住宅建设 占地 15 万平米，用中心花园与四个组团园林相结合环境布局，设有集中的会所、停车场。 楼盘全部采用坡屋顶 6层砖混结构形式，房型83 种，面积指标为 110米。户型均为起居厅朝阳与朝阴两种形式。 起价：3100 元 /平米 均价：3400 元 /平米 目前为社区东侧发售。销售率到达40%。西侧在 4 月份开盘。 可视对讲，户，采用红外线预警系统。物业管理费： 。 华苑新城 华苑宾水西道南侧 港宁公司 占地 50 万平米。用条形生态走廊与社区组团花园结合形式。共分为 7 组团 4期开发。 产品形式各异：联排别墅（ 200 平米以上）、小高层、多层砖混住宅（主力单位）。 砖混起价3000，联排别墅起价： 3900 (售罄 )，高层起：2500，均价： 3400元 /平米。 目前云华里（ 1 期）达到 60%销售率。 卡式智能化管理。户，户内对讲联网系统。 物业管理费： /平米。 水上国际红旗南路宁发房产 占地 22 万平米。 除 3 座高层外，均为 6砖混起价： 2890单元设楼宇对讲系统、 22 村 与宾水道交口 大面积绿化及园林设施，设有停车场、社区中心。 层砖混结构。面积指标 米。 元 /平米 均价：3100 元 /平米。 错层 起价： 3020元 /平米 均价：3200 元 /平米 高层未发售。 销售率现达到 60%。 24 小时安全保卫、提供全天候温泉水服务。 物业管理费： /平米。 梅江居住区 天津市南部 华夏房地产 天津顺驰投资集团 永泰房地产等 占地 顷。住区采用生态湖面与社区组团花园结合。共分为15 个小区组成 。 现开工为芳水园、玉水园、蓝水园共 32 万平方米。 建筑形式多为多层砖混部分小高层。 玉水园砖混均价：3800 元 /平米 芳水园未正式发售内定砖混均价：3800 元 /平米 英特网专线入户、安装可视楼宇对讲、小区安装红外监控及摄像监控、 24 小时安全保卫、直接引用水、中水、顷湖面。物业管理费： 。 顺驰世纪城 （南）黑牛城道南侧 天津顺驰投资集团 建筑面积 22万，破原有中心花园规划为社区组团近邻绿化布局。共分 2 组团。设有集中停车场、会所。 由 6 层砖混与 12 层小高层组成。面积指 标为70米28 种房型。 起价：3430 元 /平米，均价： 3600元 /平米 目前为 1组团销售阶段。销售率： 50% 宽带网络系统， 智能卡式管理； 物业管理费： /平米 以上项目的特点为： 1） 社区环境的加强与改进 ：整体开发量都在 20 万平米以上，代表了城市西南部典型项目的特征，规划设计聘请知名设计单位进行规划设计，强调社 23 区整体环境与居住者生活的互相依托，改变了原有的“静态、观赏性”的社区规划方式。 2） 社区规划欠缺： 由于受土地容积率的限制，基本上全部含有小高层的产品形式，形成了“中层、中密度”的规划格 局。 3） 产品形式的单一，面积指标的多样化 ：户型形式包括：平层、错层（但没有复式结构），由于受结构影响，户型布局基本上均采用阳厅、暗厅的处理手法，但面积指标从 70米以上，跨度很大，主要是考虑到不同家庭结构特点的原因。 4） 整体功能性的加强 ：除原有的配套设施外，在智能化管理，宽带上网社区服务方面都给予了明显的加强，体现了高品质社区的概念。 5） 销售价格水平接近 ：周边项目的销售价格基本上在 3000左右，在这种价位下，销售情况比较平缓，每月销售量在 2000 平米左右。 6） 形成一定销售、入住高峰期 ：以上项目基 本上处于期房销售阶段，采用分组团进行发售， 01 年 4 月份都将有新的组团推出（独立项目供应量在 5平米），今年市场竞争激烈。并且 01 年 8 月份， 02 年 6 月份都将达到现房入住的工程状况。 7） 区域市场知名度较高： 由于项目的宣传力度很大，在区域内又没有具有绝对竞争力的项目，以上项目代表了区域内最高开发水平，形成很高的客户认知度。 四 目标客户 根据以上市场调查及分析，确定项目的目标客户为以下几类： 1 天津市中南部区域以和平、南开、河西区旧有住宅小区的外延范围，良好的交通条件，居住品质的提升成为当地改善型居民购买 的首选。 2 西青开发区独资、合资企业中白领阶层。 3 项目周边地区的私营业主、富裕农民。 4 全市中的中产、富裕阶层。 5 部分外籍人士。 6 投资类客户。 24 五产品及价格定位： 万科进入该地区将面临较大的市场竞争，但万科在社区发展、产品规划和品 牌影响力方面的优势也十分明显。基于市场情况和开发优势，对该地区新项 目的产品价位作如下预计： 1联排别墅： 价位 :4500 2低层公寓（ 4 层）： 价位 :3400 3板式小高层 ： 价位 :3000 25 第五章 规划设计要点 一 1. 总体规划设计思路 拟借鉴万科新城欧美小镇的发展经验在天津市西南部地区建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效 果。 与环境、环保有机的结合 培养主题鲜明的社区文化 居住区良好而有效的交通组织 市政设施在居住区内便利有效的组合 提供优秀的居住单体建筑设计 注重反映居住区不同功能的视觉特色 具体反映在规划上，意图实现“花园城市”构想，规划设计成由类型、密度、空间、体形、平面、以及市场价位不尽相同的住宅建筑组成的居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足人的精神及物质需求。 2. 产品特征 以低层、低容积率产品为主，小高层住宅为辅。推出低层联排别墅、独立 、双拼别墅、四层花园洋房以及十一至十二层小高层住宅等四种类型 。并以小高 层来提高项目容积率，填补规划平面中的死角区域。 3. 注意采用隔音墙、中水系统以及保温砂浆、中空玻璃、地板采暖等环保和节能产品，实现环保和节能的目的。 4. 本项目所在地华苑区域作为天津市房地产开发热点，在市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有很强的优势。但在现阶段也存在着开发 26 产品单一、社区缺乏个性与主题以及缺少明星楼盘和住宅品牌的弊端。基于华苑区域的外部环境和市场情况，以及万科在社区发展、产品规划和品牌影响力方面的优势，考虑借鉴万科新城的成功经验，在该地区开发低层、低容积率的联排别墅为主的 华苑新城项目，具有良好的市场前景。 5. 华苑新城项目位于华苑居住区以南，西临外环线，北侧为城市干道红旗南路，交通便利。且市政配套设施完备。由于属新区开发，周边生活设施不健全，需按规划建设中、小学校以及公交站、市场等生活配套设施。部分配套设施可考虑与华苑居住区现有设施资源共享，周边地区可利用的配套资源比较完备，见第一章项目概述介绍。该项目的建设，对完善该区域的自然环境，提高并丰富该区域的居住层次，带动该区域的社区文化建设，实现与周边地区的资源共享并最终实现华苑大社区的统一规划具有积极意义。 二 既定容积率为 建设用地面积 万平方米。 其中低层联排及独立双拼别墅 四层花园洋房 小高层 总建筑面积： 平方米 非营业性公建： 万 平方米 营业性公建： 平方米 住宅建筑面积： 平方米 ，它的主要建筑形式为多层和小高层。 我司拟定容积率为 左右，拟以低层联排别墅为主导产品，突出环境设计，强调高尚 社区文化氛围，实现我司规划设计思路。 至陈塘支线，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。沿陈塘支线需退 32M 隔离带，沿外环线一侧需退 58M 绿化隔离带。该地块原为农田，土地基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比道路低 米左右。少量鱼塘正在填土平整。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。 27 于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越。且毗邻天津市高教区，人文环境优越，是居住的上佳区域。但该项目东侧为陈塘支线铁路，西临外环线， 考虑会对居住区产生噪音影响， 拟设置绿化隔离带以及隔音墙来减少噪音影响。并在总体规划设计中加以考虑。 住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置 ,方便交通及与现有居住区的沟通联系。给水、雨水、污水、燃气等市政大配套已接近该项目地块边界，供热、供电设施在项目用地内规划有锅炉房及变电站。总体情况适于完成我司规划设想。 本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，拟建配套公建面积约 平米，并考虑部分与华苑居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大 的商业、医疗、教育、文化、体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。 明我司拟在华苑新城推出的以低层联排别墅为主导的住宅产品的规划设想，抓住了华苑及周边地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。 28 第六章 项目开发计划 一 1、 根据天津公司 2001 年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成集团下达的经营计划。 2、 该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设 ，但大气候还未形成，而华苑居住区基本建设完成，该区域已很成熟，该项目如果今年开发将具有优势。 3、 该项目地价支付较迫切，不适合做储备项目。 鉴于以上几点，计划 2001 年开发该项目，初步预计可在 2001 年上半年开工。 二 华苑新城项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为 其中住宅面积约 平米，配套非营业性公建面积 3 万平米，可销售面积约 平米。该项目拟分四年开发： 1、 2001 年开发 6 万平米。 2、 2002 年开发 12 万平米。 3、 2003 年开发 12 万平米 。 4、 2004 年开发 平米。 三 第一期于 2001 年 8 月开始销售，当年结算 5 万平米。 2002 年销售 9 万平米。 2003 年销售 10 万平米。 2004 年销售 10 万平米。 2005 年销售 平米。 29 第七章 投资收益分析 一 位建安成本： 按目前初步的产品组合设想，项目的平均售价及主体建安工程成本如下： 连排 多层 小高层 合计 营业性公建 总计 容积率 地比 例 50% 30% 20% 100% 100% 100% 占地面积 筑面积 均单价 4,500 3,400 3,000 3,601 4,000 3,618 单位建安成本 1,100 900 1,100 1,040 1,200 1,047 二 按目前掌握的情况及万科新城同类产品实际结算成本情况，预测在上述产品组合下，该项目总体成本情况如下： 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 / 说 明 土地获得价款 39,055 1,076 地价 50 万元 /亩 ;土地出让金 2700 万元 ,契税1138 万元 ,红线外市政配套 2000 万元 开发前期准备费 2,332 64 规划设计、报批报建、临时设施 主体建筑安装 37,992 1,047 毛坯房交工，见上表 社区管网工程费 13,842 381 园林环境费 4,556 126 配套设施费 4,800 132 共 3 万平米， 1600 元 /平米 开发间接费 1,810 50 资金成本 850 万 /行政管理费用 15 万 /月 /其他240 万 开发成本合计 104,386 2,876 30 销售费用 4,340 120 项目总投资 108,725 2,995 上述成本测算较为保守，主要体现在以下几个方面： 0 万元 /亩测算，可能会有下降空间； 城赶工存在一定的设计、基础处理不经济问 题，该项目应低于新城水平； 在一定节省空间； 6 万平米，公建配套同样存在调减的可能 。 三 天津地区通过公司争取，一般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业 发展公司享受所得税 50%、营业税 20%的优惠；住宅发展公司享受营业税及 所得税 50%的优惠，目前就该项目的开发形式、税收优惠，天津公司尚未与 地方政府沟通，保守期间，按国家法定税率考虑： 1、 营业税及附加：销售收入的 2、 所得税：税前利润的 33%； 3、 土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的 3%； 即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目（业务）及公司本部费用的存在， 实际税付可能远低于 33%，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。 四 根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下： 经济指标 单位数值（元/ 项目总金额（万元） 销售收入 3618 131,324 直接成本 2876 104,386 总投资 2995 108,725 税前利润 440 15,966 税后利润 295 10,698 内部收益率 销售净利率 总投资回报率 销售毛利率 获利指数 31 资金峰值比例 地价支付贴现比 启动资金获利倍数 项目开发周期内各年的利润体现如下表 : 经济指标 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 合计 结算面积（ 50,000 90,000 100,000 100,000 23,000 363,000 单位利润 (元 /润 (万元 ) 1473 2652 2947 2947 678 10698 照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。 1） 成本变动对各项经济指标的影响： 经济指标 预测成本 90% 预测成本95% 预测成本 预测成本105% 预测成本110% 总投资 98,422 103,648 108,725 114,102 119,598 税前利润 30,610 25,383 20,306 114,102 9,703 税后净利 17,601 14,099 10,697 7,095 3,593 内部收益率 销售净利率 保本售价 2856 3007 3155 3311 3470 2） 售价变动对各项经济指标的影响： 经济指标 预测售价90% 预测售价95% 预测售价 预测售价105% 预测成本110% 营业额 118,191 124,757 131,324 137,890 144,456 税前利润 7,687 13,922 20,306 26,391 32,625 税后净利 2,507 6,552 10,697 14,642 18,687 内部收益率 销售净利率 3） 容积率变动各项指标的变化 主要指标 容积率 积率 积率 积率 积率 高层比 1 1 1 1 1 营业额 123973 130770 131324 137598 144882 总投资 102897 108539 108725 114206 120252 税前利润 11171 14241 15966 11231 9541