综合楼工程建设项目可行性研究报告

1 第一章 总 论 目概况 项目名称： 项目建设单位： 项目建设单位法 人： 目 建设地址： 设内容： 设项目 规划 占地 建筑面积 方米， 拟建项目为 1 栋 ， 地下 1 层地上16层 框 架 结构 的商业与住宅高层楼房 ，其 中 1 建设 目标 ： 充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住 升县城品位、加快城镇化建设、打造宜居县城、强化基础设施建设的 良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与 品牌效应并 达到以下目标的商业与住宅 2 小 区： 1自然生态环境优美的小 区； 2景观优美的小 区； 3功能完善、质量优良的小 区； 4人居文化上乘的小 区； 5物质、精神可持续发展的小 区。 6. 商贸交易集中、物流快捷便利小区。 项目总投资： 拟建项目 总投资 资金筹措： 项目资金全部由 承办 单位自筹 解决。 工程建设进度计划 ： 17个月 设单位概况 磐石市 成立于 2009 年 6 月 5 日，注册资金 2000 万元人民币， 具有四级房地产开发资质。现有工程部、售楼部、招 商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室 6 个部门组成。公司现有职工 26人，其中，具有高级职称工程师 1人，中级职称工程师 3 人，初级职称工程师 3 人，中级职称会计 2 人，中级职称 3 统计师 1 人，中级职称经济师 1人。 公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动房地产业的发展，优化人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的 商业 居家生活典范。 制原则 1、 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力 求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。 2、 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。 3、 注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。 4、 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造 人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。 5、 基础设施长远规划， 合理 实施。 6、 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。 7、 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要 4 在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。 8、 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标 准和规范。 制依据 1、 项目 可研 报告编制委托书 2、 国家建设部及 吉林 省颁布的住宅建设的相关法律和政策 3、 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 4、 划平面图 5、 总体规划 （ 2010 6、 吉林省 建筑工程概算定额 7、 有关其它国家行业规范、规定 8、 建设单位提供的有关资料 究范围 1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。 2、根据项目区域需求及发展前景，按照城市住宅建设标准和适度超前的要求，考虑项目建设规模。 3、根据当地建设条 件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。 5 4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。 5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。 要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 指标 备注 一 规划占 地 面积 二 总 建筑面积 栋 三 建筑层数 地下 1 层地上 16 层 四 商铺层 1 西长： 南北宽： 五 住宅层 4 西长： 南北 宽： 四 住宅套数 套 96 四个单元 五 结构形式 框 架 结构 六 建筑密度 % 七 容积率 % 八 绿地率 % 九 项目总投资 万元 十 建设工期 月 17 究结论 项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造 * 县 一流环境的 商业住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高县城基础设施建设 水平，提高 人们居住水平 。同时，为 市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。 第二章 项目建设背景和必要性 目背景 目区域环境 城市概况 二松花江上游，地处东经 126o 30 127 16，北纬 42 06 42 48。东邻抚松县，西靠辉南县和柳河县，南与江源县相连，北与桦甸市接壤，面积 2010 年末总人口 人。其中：农业人口 78786 人，占人口总数的 境内有满、朝、蒙、回、锡伯、白、水、苗、藏、侗等 10个少数民族，占人口总数的 2013 年我县经济社会发展的预期目标是：地区生产总值比上年增长 15%，达到 元；规模以上工业 增加值比上年增长 17%，达到 元；全社会固定资产投资比上年增长 25%，达到 68亿元 ;全口径财政收入比上年增长 达到 方级财政收入比上年增长 达到 元；招商引资到位资金比上年增长 达到 83 亿元；城镇居民人均可支 7 配收入和农民人均纯收入分别比上年增长 15%和 17%，达到15617元和 5686元。 煤、铁、石灰岩、辉绿岩、磷矿、金矿、铜矿等矿产资源。 炭查明资源总量 2490万吨，是吉林省的后备煤田。金矿查明资 源总量为 882 公斤。目前 他仍处于原生状态。 水文、地质条件 1、区域地质 项目区域地质构造 由 地矿通化地质工程勘察院进行勘探，确定项目建设地质结构为，第 层杂填土，厚度 ，第层粗沙，厚度 ，第层卵石层， ，第层安山岩。项目建设地地质结构适于高层楼房建设。 2、地形地貌 该场地位于 2号 ，原 ，地势较平坦， 位于县城中心地段，交通便利，周边无高大建筑，视野开阔。 场地水文地质条件 （ 1）地下水的类型及埋藏、分布特点 本次勘察深度 内，未揭露到地下水。 （ 2）地下水补给、排泄条件及动态变化 8 地下水主要补给来源为大气降水补给及河流侧向补给，场地地下水位随季节变化，水位年变化幅度约 右。 （ 3）地下水与土的腐蚀性评价 根据地区经验，地下水及土对混凝土和钢筋无腐蚀性。 （ 4）抗浮水位 无地下室，不需提供抗浮水位。 水文资料 地下水水源地保护区位于 江乡境内，从四海龙湾一带的龙岗起经丁小山至青龙河口，为老岭 龙岗山脉中间延展的熔岩台地，其面积近 300武岩层总厚度 8120m。据吉林省地矿局调 查 资料，该台地分布着 许多的火山渣孔隙潜水。地下水沿岩层的裂隙、孔洞和构造破碎带运移，受地形的制约，流向呈东北向。由于青龙河及支流的切割，在低洼的山谷地及构造破碎带，地下水大量富集，在低洼处溢出地表，形成冬季不冻的暖水泉群。巨龙泉群、青龙泉群、吊水湖泉、错草泉、五龙泉、飞龙泉等，均为各河的源头。地下水类型分为玄武岩孔洞裂隙水、火山渣孔隙潜水、断裂破碎带构造裂隙水以及第四孔隙水等四种类型。水质为低矿化、低钠、重碳酸镁钙型偏硅酸矿泉水，已有多处泉群经省级国家鉴定，符合 然饮用矿泉水标准，是理想的供水水源地。 成两峡一川的窄谷地貌特 9 征，场址地形较平坦地层自上而下为：第一层为杂填土，第二层 粗砂 ， 第三层为卵石层，第四层为安山岩层， 无不良工程地质构造。 本项目场区现已完成 市 级勘察评价。 场地稳定性和适宜性评价 1、抗震设防烈度 根据吉林省地震 参数区划工作图， ，设计基本地震加速度值为 计特征周期为 计地震分组为第一组。 2、 建筑场地类别 场地杂填土、 粗沙 、为软弱土，建筑场地类别为类。 3、 不良地质作用评价 本场地无滑坡、崩塌、泥石流等 不良地质作用。 场地抗震设防烈度为度，场地无液化土层，不存在液化问题。 综上所述：场地稳定，适宜建筑。 4、冻深、冻胀评价 根据中国季节性冻土标准冻深线图，大冻结深度为 冻胀性评价：场地杂填土、 粗沙 为强冻胀，冻胀等级为级。 10 目建设的必要性 1、项目建设符合当地城建布局整体规划 了认真贯彻落实国家、省关于城 镇化 建 设 工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。 该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。 2、项目建设有利于增强 城市综合实力 城市综合实力是一个地区经济发展的标志。在全球化的经济时代， 须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。 3、 项目建设可较好地满足消费者购房需求 项目建成后，无疑可 有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、 林业在职、转产转岗工人、 外地来我县 经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会、和谐城市创造 有利条件。 4、项目建设有利于加快 城市发展进程。 城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此， 11 商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。这对 于 入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。 基于以上原因，拟建项目顺应 会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需 要，因此项目的兴建是十分必要的。 第三章 市场分析 国房地产市场现状分析 2008 年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量 、交易价 格普遍下 跌，企业面临困境。 1998 年 ，中国房地产市场经历黄金十年，销售额平均增长 2008 年初，全国商品房交易开始萎缩，至 8 月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌 销售额下跌 十年来首次出现年度房价下跌。 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些 2008 年推迟 了购房计划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小 12 户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。 中经网数据显示， 2009 年 3 月商品房累计销售面积同比增长 但全国 70个大中型城市房屋销售价格同比下降 实际下跌幅度可能更大。 而 吉林省 ，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于 房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生 泡沫的时候， 在 全国出现 冷淡 阶段 而 到 任何 影响，因此以发展的眼光来看， 房地产市场还是有很大 发展 潜力的。 地产市场发展态势 综合分析， 2013 年加快我 县 房地产开发业发展的有利条件较多。一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。另一方面， 产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。我 县 房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点： 1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势 随着我 县 城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消 费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快， 13 加之 农夫山泉 、大连万达、 娃哈哈 等国内知名企业的进入和 安居工程 的实施、 宜居城市 评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我 县 的房地产开发业注入新的活力。 2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归 、 需求量大 在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我 县 加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。 从目前我 县 房地产的消费市场 来看， 大部分 消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款 ；还有居民的 福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 3、住房供应结构将会更加趋于合理 随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展， 将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我县 对国 家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我 县 中小户型房源将会明显增多，住房供应 14 结构将会更加趋向合理。 地产市场现状 地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。在过去的 3 年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到 2000元 / ，上涨了 20%。在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前 积已达 95 。即使这样，商品房的销售还是异常火爆。在未来 15 年内，随着 小城镇建设规模的扩大化 ,农业人口入 住 城区 比例增大 ，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。 近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 房地产业主要特征表现在以下几个方面 : 1、投资增幅大 2、房价平稳上升 3、拉动 相关产业 效果显著 15 伴随着经济增长， 城镇居民可支配收入逐年增多 房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由 “居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。 在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 场 析 优势及机会 1、该项目 地处 街建设， 集商贸 、 交通、 环保、生态于一体的亮 丽景观带，是一片理想的 商业与 居住用地。 2、近几年 随着 经济发展和市政建设步伐 加快 ，使得该区域 16 的房地产具有较大的升值空间。 3、周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了一定的基础。 4、公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司今后在当地的发展。 劣势及威胁 1、周边原有的房地产开发形成一定竞争态势。 2、新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大 3、金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不 可预测因素。 目市场定位 1、 消费目标群体定位 项目消费目标群体主要有以下人群： 1、周边工矿企业主 、林业职工、林业转产职工 2、当地青年结婚成家者 3、农村进城经商务工者 4、以小换大，以次换好的二次购房者 5、看好房产增值的投资者 2、项目的市场价格定位 该项目 位于 街南侧 ，地理位置优越，具有很高的商 17 业 开发价值。 依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预 测本项目住宅部分销售均价大致在 3200元 / ；商业部分销售价格大致在 5000元 / 。 3、销售业绩预测 项目销售目标是：至工程全部竣工时，销售率 100%。 第 四 章 项目 选址 目选址 根据 府及城市建设局的总体规划， 磐石市 挂牌出让摘牌 方式 取到了该宗土地的使用权，作为 层 楼房 建设 项目 用地。 层楼房建设项目位于 县城干道 南侧， 穿本区，交通便利。 规划将按照“宜居 、 宜商贸 ”的要求，把 小 区建成 集 商贸、 环保、生态于一体 的亮丽景观带， 打造 一片理想的 商贸与 居住用地。 项目建设地红线距离： 楼房 高层 东距 道路 6 米，距 18 农行外墙 8 米，高层西侧 距 道路 8 米，南距 道路 20 米 5 米， 建筑退红线 5 米。 址建设条件 1、 气候条件 量充沛，无霜期短，光照适中等特点。属我国东北部寒温带湿润气候区。四季分明，大陆性明显。春季温度变化剧烈，冷暖干湿变化大，多偏西北风；夏季短暂，温凉潮湿，多局部暴雨；秋季凉爽，多晴朗天气，受寒潮威胁严重；冬季漫长而寒冷。 年平均日照数： 均气 温： 10 积温平均： 以七月份最大 年平均降水量： 780平均蒸发量： 950平均气温： 极端最高温： 极端最低温零下： 最长结冻期： 198d 最大积雪厚度： 平均无霜期： 116d 19 最大风速： 24m/s 年平均湿度： 71% 冻土深度： 主导风向： 西南风 项目地 冬季较 寒冷，对建筑物有较高的保温节能要求，工程施工组织应满足当 地气象条件的特殊要求。 2、 水文条件 本区属东亚季风气候带，东北寒温气候区，具有冷凉湿润、雨量充沛、光照适中、四季分明的气候特点，冬季寒冷漫长，夏季湿热多雨，春秋季干旱温和，年气温一般为 31 ,平均 。雨季集中在 7 8 月，年平均降雨量 8001000大降雨量 1129 土深度为 冻期由11 月末至翌年 4 月。 3、周边建筑物与环境条件 层楼房建设项目 ，为城区 集居住与商业于一体的高品质、高开发价值高层建筑 。 场地周边环境状况良好，没有污染源， 有利于工程建设。 4、交通运输条件 利 ， “一横一纵四出口”的主框架基本形成 ，县 级和乡镇级公路纵横交错，贯穿 全 县境 内各地 。 5、公用设施 20 本项目建设符合 有完备的自来水管网、热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。 6、环境保护要求 本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。 7、征地拆迁 本项目 用地为 二类居住用地 ， 场地内不涉及拆迁工作，具备了建 设条件。 8、施工条件 本项目所需的主要材料砂、石、水泥在本 县 就可买到，其它钢筋等用品可 在本县 采购，通过汽车运输到施工现场。水、电等可就近引入，以满足施工需求。 第 五 章 建设规模 、建设内容 与工程方案 设规模 与建设内容 建设规模： 设项目 占地 建筑 面积 方米 ，商业建筑面积 21 住宅建筑面积 方米 。 总层数 17 层（含地下 1 层）。住宅楼层每单元均为 1 层 2户， 提供住宅 96套， 4 种 户型； 建设内容 ：新建 1 栋 集 住宅 与商业 功能 于一体的高层 楼 房 ，地上 16层，地下 1 层， 地下 1层为停车位，地上 14为住宅楼层， 框 架 结构 ， 新建 小区内道路、绿化以及给排水、热力、电力、 照明、 通信等基础设施 。 商业楼层内 尽量少 设隔墙 、增加面积利用率，满足商场空间开阔、光线良好、适宜购物等要素 。 目总体指导思想 及工程方案 导思想 1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。 2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造 舒适、方便、优美的生活空间。 3、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。 4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。 5、住宅户型设计新颖，动静分区。 22 6、商业楼层设计开阔、宽敞、明亮、出入便捷。 程方案 工程 在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 根据多种消费对象的不同品位和要求，故选择 了多种户型，见下表： 户 型 分 配 表 楼型 户型 格 式 面积（ ） 数量（套） A 2室 2厅 1卫 1厨 1阳台 2 B 3室 2厅 1卫 1厨 1阳台 2 C 2室 2厅 1卫 1厨 1阳台 2 D 3室 2厅 2卫 1厨 2阳台 2 E 3室 2厅 1卫 1厨 2阳台1书房 2 F 3室 2厅 1卫 1厨 2阳台1书房 2 23 G 3室 1厅 1卫 1厨 1阳台 2 H 2室 1厅 1卫 1厨 1阳 台 2 43层 ) 总高 合计 计 96套 商业建筑：总面积 层总高 2. 技术设备条件 1) 室外 用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 浇平屋面、屋顶景观装饰 。 2) 室内： 、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。 钢 窗。 户门为高级防盗、防火门，阳 台门为彩铝门。 送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。 卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口 24 位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。 面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 3) 配套设备： 6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。 话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。 ：开关、照明、插座、电表各一个。 气管道安装到厨房。 频式供水系统，每户独立水表。 组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 4) 智能化系统： 庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、 24小时电子巡更系统、车库管理系统等。 2.“一卡通” 智能系统： 区内停车、消费“一卡通”。 区局域网（可接入 背景音乐、视频点播等。 3. 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和 幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 4. 小区建筑小品 25 入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 计 理念 1回归自然，打造“ 商贸、宜居 、生态、 人文 ” 小区。 2 项目 规划力求布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。 3坚持 项目 建设的经济效益、环境效益和 社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地利用率。 4 住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求， 融合当地城市环境的同时 形成舒适、优美、宜人的居住环境。 5强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、 26 静态交通要求。 6按照新时期 项目 建设的要求，积极推广和应用新技术、 新材料， 提高项目 规划建设的技术含量。 7规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。 体布局 层楼房建设项目 平面 布置是按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。在空间上合理利用地形，分区规划，合理建设。区内公用设施，如垃圾站、存车棚、机动车辆停车场等，应分区布置且便于出入，在较多方面满足居民的生活需求。 根据规划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，路面全部硬化。 规划住宅 96 户， 4 种户型， 每户建筑面积 80总面积 方米 。 规划住宅日照间距系数 考虑环境因素及便捷的原则，小区住宅院落设设置垃 圾收集点。 27 宅 与商业 户型设计 要点 1、动静分开。客厅、餐厅、厨房需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 3、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 4、采光良好，空间宽敞，环境温馨舒适。 5、户型 规整 、 设置合 理。 筑工程设计 1、设计规范、规定 民用建筑设计通则 住宅设计规范 2003 年版） 住宅建筑设计 建筑设计防火规范 民用建筑隔声设计规范 28 屋面工程技术措施 地下室工程防水规范 建筑地面设计规范 城市道路和建筑物无障碍设计规范 114建筑内部装修设计 防火规范 民用建筑室内环境污染控制规范 、 建筑设计 1） 增强 设计的创新观念，居住功能多元化，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。 2） 住宅设计强调超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地。 3）商铺设计充分考虑货物进出通道宽敞、货物摆放空间充足，整齐划一，给人以舒适感。 4） 以市场为 导向，适应 商业、 居住潮流、住宅市场的变化， 公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺 29 畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，建筑使用面积系数达到 80以上。 5） 建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势 。 墙体装饰材料使用 防水 涂料，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。 6） 充分考虑高层建筑 防火、 防雷、防电要求，加强相关配置设施建设，为提高安全性建设 坚实的 保障设施。 构工程设计 一、自然条件 1、基本风压： 面粗糙度： 2、基本雪压： 3、抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 计地震分组为第三组。 4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为 50年。 二、设计依据 本工程结构设计所采用的主要规范、规程及图集 30 建筑结构可靠度设计统一标准 建筑工程抗震设防分类标准 建筑结构荷载规范（ 2006年版） 建筑抗 震设计规范（ 2008年版） 混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 地下工程防水技术规范 建筑地基基础设计规范 建筑地基基础设计规范 001、设计荷载 楼屋面等效均布活荷载标准值： 住宅： 铺： 4.0 kN/梯： 人屋面： 上人屋面： 、主要结构材料 1、钢筋 箍筋采 用 筋； 梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采用 筋； 31 2、混凝土 基础垫层： C 10 基础梁： 渗等级 余上部结构梁板： 、焊条 钢筋采用 ； 钢筋采用 ； 钢筋采用 。 4、砌体 地下采用 上采用 浆采用 五、 地下停车位工程 本工程 地下 1层为 停车位工程 ，按 80个停车位计。 设计 出入口 分开通行。 地下停车库面积为 排水工程 1、设计依据 建筑给排水设计规范 全国民用建筑工程设计技术措施一给水排水 民用建筑设计通则 32 生活饮用水卫生标准 给水排水构筑物施工及验收规范 建筑给水排水及采暖工程质量验收规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 建筑设计防火规范 、给水工程 （ 1）指导思想 1）加强对水资源的统一管理，加强对地表、地下水源的保护，水塔或高位水池和输配水管网安全运行的维护，完善供水管网，实现供水到户。 2）进行有效的排水治理，包括对雨水排水系统和污水管网的完善，以及简易污水设施的配置、治理和维护。 （ 2）用水量预测： 1）生活用水量 采用综合生活用水定额法，根据规定，生活用水定额取为：140L/人 K=目设计人口按 1232人计算，则生活用水量为 d。 2）浇 洒道路广场用水量 绿化及道路广场浇洒用水量根据城市给水工程规划规范，绿地用水量取 1000 m3/路广场浇洒 33 用水量取 2000 m3/共绿地面积为 路及广场用地为 绿地及道路广场用水量为 15。 3）消防用水量 根据建筑设计防火规范要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为 10 升 /秒， 火灾蔓延时间为 2 小时。 4） 未预见水量及管网漏水量： 规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的 10%计。 综上所述，得出小区总用水量， 最高日用水量为Q=480。 （ 3） 管网规划 规划供水管从 内 ，沿道路 边侧 敷设给水干管，支管接至用户，满足规划区用水量要求，水质符合国家生活饮用水标准，给水管管径为 火栓布置间距不大于 120 米，在主要交叉路口设置。 3、 污水工程规划 规划小区采用雨污水分流制，污水经化粪池处理后方可排入污水主管道。 34 （ 1） 污水量计算 规划设计污水量按给水量的 80%计算，则规划区污水量为 。 （ 2） 污水系统规划 依据竖向设计，污水经化粪池处理后，排入 大街 污水管，最终排入县城规划污水处理厂。污水管尽可能以较短的管长和较小的埋深，实现最大面积的自流。管径为 500 300端起点覆土厚度 4、 雨水工程规划 （ 1） 根据 雨强度公式，进行雨水水力计算。 暴雨强度公式： q = 880（ 1 +(t+中： t=t1+t2(雨水流量公式： Q= (I/S) Q 设计雨水流量（ I/S） q 设计暴雨强度（ I/ P 设计重现期（ a） F 设计汇水面积（ 35 径流系数 t 降雨历时（ 面汇流时间（ 渠内流行时间（ （ 2） 雨水系统规划 规划区内道路下敷设雨水管道，根据坡度 由北向南汇集， 就近排入 本区雨水回收利用系统 。 管径根据雨 水量及管道坡度计算，设计流速不小于 s。 力电讯工程 1、设计依据 民用建筑电气设计规范 以下变电所设计规范 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 建筑照明设计标准 建筑 设计防火规范 民用建筑设计通则 建筑物防雷设计规范 2000 年版 ) 国家其他有关电气设计规程 2、供电工程设计 36 （ 1）电源及设计原则 电源由项目所在地供电所引入小区配电室。 1）线路宜采取地下敷设方式，满足街道景观和安全要求。 2）制订合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。 （ 2）负荷估算 住宅每百平米按一户折算，每户按 5算；商铺每户每百平 米按 8不可预见的负荷按总量的 10%计算，同时系数规划采用 （ 3）供 电方式 由小区内箱式变压所出线 380/220V 线路至用户处，道路照明及广场用电出单独线路，采用三相四线制供电方式。 低压电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线以下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿镀锌钢管保护。 10压线路采用 低压供电路采用 3、弱电工程设计 （ 1）电话装机容量计算 根据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合因素，住宅按每户 1 门设置，公共建筑按每百平方米 1 门设置，每门电话按 （ 2）电话电缆 通信线引进项目区内的交接箱（二台） ，由交接箱分到用户 37 的分线箱中接线分支。沿路边绿化带中敷设。过道路时穿钢管保护。 （ 3）有线电视 有线电视线路由城区的有线引进，通过有线电视前端箱至每户。 （ 4）敷设方式 电话电缆和电视电缆均埋地暗敷，基本同一路线，电话电缆和电视电缆的最小规划距离为 气供热工程 1、设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调、动力 建筑设计防火规范 、燃气工程设计 （ 1）煤气 用气量估算 1）居民生活用气量 人均 气量： 3351。 2）未预见用气量 按居民生活用气量的 15%计，即： 。 38 总用气量即 。 （ 2）气源 根据 体规划以及项目用户特点，本项目气源由城区市政 规划 管网接入 ，按此设置，待运行时直接接入管网，免后续建设成本高、费时、费力。目前仍按本地用气方式供气。 （ 3）管网布置 统一采用低压管网系统，由城市燃气管网直接接入。 根据项目特点采用环状布置，管材选用焊接钢管。管道采用聚乙烯防腐胶带防腐，采用牺牲阳极法阴极保护。 3、供热工程规划 （ 1）供热方式 管网采取两级布置，一级管网与二级管网采用换热站连接，用户与二级管网直接连接，二级管网水温为 95 /70 。 （ 2）热负荷计算 根据 候资料及规划区建筑特点并参照城市热力网设计规范（ 定本规划区的采暖综合热指标，采暖综合热指标采用 65W/ 规划区总建筑面积 ， （ 3） 管网规划 规划区供热由 中 供热管 网 接入，供热支管 39 沿小区内道路敷设，管径为 （ 4）管网布置 管网采用无补偿直埋敷设。直管 长度超过 8 米设弯头或乙字弯自然补偿。管道均敷设在人行道或绿化带下，与道路中线平行，管道埋深不小于 。管网管道自然弯曲控制在 00 （ 5）管道防腐与保温 热网供、回水管采用普通型硬质聚氨脂发泡保温，降低热网损失。管道防腐采用耐高温防腐漆，一道底漆，两道面漆。 信规划 规划区电信线缆由 大街 县城电信光缆接入，中部院落路旁设电信机房，电信电缆采用 ，敷设方式为电缆穿 护管地下直埋方式敷设。 实现电话网与数据网联网，大力发展宽带服务，提供影音、图像、数据等 业务的综合，建立信息高速公路。 楼 层 设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。 电话线容量指标按住宅 商铺各 /户，电话线容量 估算 600 对。 40 线综合设计 本次设计包括：给水、雨水、污水、热力、燃气（低压管网）、电力、通信七个专业基础设施管线平面布置及高程位置的规划。 管线综合以各专业规划为基础，整体考虑，统筹安排，综合确定各种管线地下、地上的空间位置，避免各专业规划管线之间及与建筑物之间、构筑物之间、道路绿化之间相互矛盾和干扰，为各专业规划设计和规划管理提供依据。 1、采用的有关规范 及标准 中华人民共和国国家标准城市工程管线综合规划规范 2、设计原则 （ 1）根据道路横断面设计，以各专业管线规划为基础，整体考虑，统筹安排各种管线地下空间布置。 （ 2）各专业管线在道路水平、纵向位置应符合城市工程管线综合规划规范和各专业的规范、标准。 （ 3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道下。 （ 4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，减少穿越交叉路口。 （ 5）各种管线交叉时的处理原则 41 压力管道让重力管道 ; 小口径管道让大口径管道 可弯曲管道让不 易弯曲管道 对个别不能满足规范要求的各专业管线，局部作特殊处理。 3、管线布置 （ 1） 由道路两侧向道路中心依次布置电力、通信、给水、燃气、热力、雨水、污水管线。 （ 2）雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量小，一般布置在机动车道。 路交通 规划结合城市总体规划路网，布局小区内部道路。 结合各基地现状及居民出行的便捷与安全，对外设有机动车出入 口与 联 通 。 静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场的安排，机动车停车分为路边停车和宅间停车 ，规划 住宅院落 地面 停车位按每三户一个车位考虑，不足部分采用地下停车方式 。 室外停车场地均采用空心植草砖进行地面铺装，增大绿地面积，减少日光反射。 严格限制外来机动车辆出入院落空间，保证院落生 42 活空间的宁静、安全。 地景观规划 （一）绿地规划 从 多方面考虑 区内的绿化，以创造绿色庭园，最大限度实现人、房、绿