房地产众筹，到底能走多远？

房地产众筹，到底能走多远？ 2015 年开始，随着“互联网+”风口的日渐盛行，房地产众筹 作为一种全新的投资和运作模式一夜之间席卷市场，绿地、万 达、万科等知名房企纷纷公布了众筹计划。 截止至 2016 年 3 月底，全国各种类型的众筹平台有 328 家，涉 及房地产众筹的有 30 多家。那么在国内的市场环境下，这一新 兴玩法到底能走出一条什么样的道路，我们不妨来看一下。 常见的众筹模式 虽然我国对目前对众筹的认知还停留在摸索阶段，但经过科学 严谨的分类会发现，目前市场上较为常见的众筹模式无外乎融 资开发型众筹、营销推广型众筹、投资理财型众筹等这几类。 国内房地产众筹类型 融资开发型众筹是这几类里面最大众化运用也最广的一类，在 项目拿地后，建设前进行的众筹，旨在为项目建设阶段提供低 成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定 一批购房意向人群。 典型案例就是 2015 年，碧桂园与平安好房联合推出的国内首个 开发众筹产品。碧桂园的上海嘉定项目将以“一平方米”作为 众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套 楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转 为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收 益权。 碧桂园产品众筹流程 营销推广型众筹也是目前使用比较普遍的一种众筹方法，此种 模式一般在项目建设期间进行，其更大的意义在于提前锁客， 开发商以项目去化为目的。 当代置业曾经推出的众筹房地产项目当代北辰 COCO MOMA 就属于这一范畴。这种众筹模式是指通过互联网方式发布筹款 项目并募集资金。待筹款项目成功后，项目发起人将会给予支 持者对等的回报，回报方式可以是实物，也可以是服务。 当代北辰 COCO MOMA 产品众筹流程 投资理财型众筹目前的应用范围并不广，市场上较为知名的应 该是万达的“稳赚一号”，此类模式和 REITs 有所相似，有助 于帮开发商实现轻资产运营。 万达的“稳赚一号”是与快钱共同打造的众筹项目，曾创造了 5 天筹 10 亿的神话，投资者可以享受万达广场净物业收入及资 产升值双重收益，预期合计年化收益率达 12%以上。 “稳赚一号”收益明细表 叫停背后的风险隐患 今年 4 月份，深圳全面叫停房地产众筹模式，要求全市互联网 金融企业全面停止房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清 理工作。 其实众筹这种新兴模式最早起源于美国，在目前已经发展成为 地产开发商融资和销售环节甚至后期管理运营的主要工具之一。 但是进入中国以来，这个概念已经偏离了最原始的初衷，市面 上开始不断出现各种以炒房为目的的众筹平台。 2011-2015 国内众筹平台数量 我们的分析师就曾经分析过，房地产众筹有一块业务从操作上 和最终资金流向上是与“首付贷”性质有重叠，但两者并非同 一概念，而房地产众筹也并非都是众筹炒房性质。虽然目前来 讲，房地产众筹的规模占比非常小，但如果这种利用高杠杆配 资楼市的做法野蛮生长，其最终后果必是灾难性的。 但不管怎么样，我们还是要勇于识别真正意义上的房地产众筹 与投机性的众筹炒房之间的本质区别，真正的众筹绝不仅仅局 限于资金，而是对市场需求和资源的合理配置，对于提升用户 有效需求，助力供给侧改革等具有实践意义。 走上正轨需加强监管力度 虽然深圳出台的政策让众筹模式受到了重创，但作为互联网风 口下的典型产物，其身上拥有的强大互联网基因、政府力挺以 及双创大背景优势让过去一年来的众筹业务取得了快速发展， 尤其活跃在房价狂飙的一线城市。 国内众筹平台区域分布 世界银行的报告也曾显示，中国众筹行业的市场规模未来可达 500 亿美元。然而，在国内却没有关于众筹的明确的监管规则。 美国 JOBS 法案中对众筹的界定、关于保护投资者利益的相关规 定都值得中国借鉴。 不过，虽然众筹大热，但与其热度完全不匹配的监管空白却始 终叫人生疑，没有相关政策的推出，使得众筹项