某某某某房产项目公司考核管理办法

房产项目公司考核管理办法房产项目公司考核管理办法 上海 *房地产有限公司 2*年 *月 *日 目的： 为了贯彻 *集团总体发展战 略，有效地提高投资效益，充分调动项目公 司的积极性，实现生产要素的最佳配置，促 进房地产业经营计划的圆满实现，并建立统 一的以经营目标为中心的责任考核体系，特 实施 “*房产项目公司考核管理办法 ” 。 内容： 考核体系主要由项目经营目标 责任考核（简称项目考核）和年度经营目标 责任考核（简称年度考核）两部分组成，绩 效的考核与奖励以项目考核为准。年度考核 只是对项目考核目标的分解，它以事先责成 子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的 年薪、然后由集团根据其年度目标完成情况 决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手 段。 考核目标 最关键的一点是，需要在项目开展之前 ，需要进行科学祥细的指标制定过程，并在 此基础上制定 一系列的量化过程，然后就是 把经营目标数字化。 考核细则 制定项目可行性报告 确定项目 董事会批准 候选项目经理报 项目承包计划书 董事会确定项目经理 签定项目承包合同 考核管理办法 项目考核体系 项目经营目 标责任考核 年度经营目 标责任考核 一、项目经营目标责任考核 考核细则 1、与 利润目标 相关指标 2、与 开发进度 相关的指标 1、与 利润相关 的指标 规划指标 ： 包括净用地、全部和分项建筑面积等； 考核细则 利润目标： 包括平均售价、分项收入、净利润、成本利 润率等指标； 成本费用 ： 根据科目设置，含土地成本、前期工程费用 、设计前期费、基础设施费、配套规费、建安造价、开 发费用、不可预见费八部分； 考核细则 序号 项 目 数量 单 位 备 注 1 总 占地 面 积 2 容 积 率 3 住宅建筑面 积 3.1 其中 别 墅、排屋 3.2 多 层 3.3 小 高 层 3.3 高 层 4 商 铺 建筑面 积 5 车库 数（面 积 ） 6 公建 面 积 规划指标 考核细则 序号 项 目 数量 单 位 备 注 1 土地成本 2 前期工程 费 3 建安 工程 费 4 设计 前期 费 5 小区公建配套 费 6 市政建 设规费 7 不可 预见费 8 开 发费 用 9 投 资总额 成本指标 考核细则 序号 项 目 数量 单 位 备 注 1 总销 售收入 1.1 其中 别 墅、排屋 1.2 多 层 1.3 小 高 层 1.4 高 层 2 商 铺 收入 3 销 售 总 收入 4 平均售价 5 净 利 润 6 成本利 润 率 利润指标 土地权证 2 、与 开发进度 相关的指标 考核细则 拆迁安置 方案设计 报批报建 营销策划 工程建设 交房日期 考核细则 项目经营目标考核说明 （ 1） “ 净利润 ” 指标为核心，其数值不得低于 项目考核书所列的目标（但考虑到项目开发往往是 跨年度的，期间可能发生影响项目经营目标完成结 果的重大情况，因此，每年集团可根据实际情况对 项目经营目标做出调整，最终的考核指标即以项目 每年的年度经营目标相加后确定）。超出 “ 净利润 ” 目标的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金 。 考核细则 项目经营目标考核说明 （ 2）为防止出现利润与成本不同步增长的情况 ，项目的 “ 净利润 ” 指标必须以项目考核书确定的 “ 成本利润率 ” 为参照，成本利润率每下降 1%，超 出净利润部分的奖励比例下调 1%。 （ 3）对项目的开发进度以办理完毕 98%以上业主 的交房手续为准，每迟延 10天，超出净利润部分的 奖励比例下调 1%。 考核细则 项目经营目标考核说明 （ 4） 在完成 “ 净 利 润 ” 指 标 的前提下，如果子 公司通 过 努力 积 极争取当地的 优 惠政策，使 项 目 税 费 与正常情况及同 类项 目相比得到 较 大减免的 ；或者子公司通 过 努力，使主要的成本科目 实际 发 生 额 与考核指 标 及同 类项 目相比确有明 显 下降 的， 经查证 属 实 ，按减免或下降 额 的 30%给 予 奖 励 （但 为 此所 产 生的招待公关等 费 用 应计 入成本 费 用 总额 ，列入当年的年度考核）。 考核细则 序号 项 目 核定 实际 备 注 1 成本利 润 率 A A1 2 利 润 B B1 3 入住 时间 C C1 4 项 目 奖 金 D D+（ B1-B） 30% （ A1/A） 1- （ C1-C） /1000 1-（ C1-C） /1000如 大于 1，按 1算 项目经营目标考核表 考核细则 例子： 项目：核定 成本利润率 20%， 利润 1亿元， 楼盘 900天交付， 完成额定指标奖金为 300万元。 项目：实际 成本利润率 25%， 利润 1.2亿元， 楼盘 920天交付。 考核细则 则项目奖金为 =300+（ 12000-10000） 30% 25%/20% 1- （ 920-900） /1000 =1102.5万元 考核细则 二、年度经营目标责任考核 以每一个会计年度为期，根据项目考核书的要 求和确立的指标，还需要对子公司进行年度考核。 为建立科学的奖惩机制，强化激励手段，考核结果 与子公司的利益分配挂钩。要求子公司总经理将本 年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存（拟扣 存 40%），然后在年终时根据考核结果决定是否返 还年薪及其额度。 年度经营目标责任考核 考核细则 1、经济目标考核 2 、综合管理目标考核 考核细则 年度经济目标考核说明 可支配费用总额按成本费用率进行控制，即可支 配费用随收入增减而增减。如：某年的管理费用指 标 245万元 收入指标 6200万元 100% 当年的成 本费用率 3.95%，即每增加 100元的收入就能增加 3.95元的可支配费用。 经营收入的考核办法为：以当年销售收入除以核 定销售收入，得出此项收入的考核分值。设定： Bi 为实际销售收入； B为核定销售收入，则经营收入分 值为： Bi/B100 。 考核细则 年度经济目标考核说明 计算出经营收入的考核分后，以实际完成的销售 收入（ Bi） 为基数乘以核定的费用率，得出实际完 成收入应该控制的成本费用（用 表示），再将实 际发生的成本费用（用 A表示）除以实际完成收入 应该控制的费用（ ）， 以 100减去，即为成本费 用指标考核得分。设定： A为实际发生的成本费用 ， 为实际完成收入应该控制的成本费用，则成本 费用指标考核得值为： 100-A/100 。 计 算出以上得分后，把交 还 集 团 公司 资 金因素 C1除以核定交集 团资 金 C作 为经济 考核系数。 考核细则 序号 项 目 核定 实际 备 注 1 当年管理成本 A A1 1、如完成 销 售收入大于核定收 入， 则 超出部分累 积 到下年 销 售收入。 B1/B按 1计 。 2、如完成交集 团资 金大于核定 ， 则 超出部分累 积 到下年。 C1/C按 1计 ， 3、 B1/B 100+100-A1/（ B1 A/B） 100如超出 100， 按 100计 。 2 当年 销 售收入 B B1 3 当年交 还 集 团 资 金 C C1 4 经济 目 标 考核 得分 B1/B 100+100-A1/（ B1 A/B） 100 C1/C 年度经济目标考核表 考核细则 年度项目经济目标考核举例： 当年核定：管理成本 200万元， 销售额 2亿元，（成本费用率 =200/20000=1%） 当年交还集团资金 1亿元。 当年实际完成 ：管理成本 180万元， 销售额 1.8亿元， 当年交还集团资金 9000万元 。 考核细则 则年度经济目标考核得分为 =18000/20000100 +100-180/(180000.1 ) 1009000/10000 =(90+0)0.9 =81分 考核细则 序号 项 目 核定 实际 备 注 1 项 目工程 进 度 30 A1 2 财务 管理 10 A2 3 综 合管理 10 A3 4 安全管理 10 A4 5 品牌 管理 10 A5 6 质 量管理 20 A6 7 综 合管理目 标 考核得分 100 Ai 年度综合管理目标考核 考核细则 年度综合管理目标考核 说明 综合管理目标考核：根据子公司发展与经营情 况，按满分 100分设定各项管理工作的内容、分值 与考核办法，由计划财务部、房产管理部会同集团 相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。 考核细则 年度综合管理目标考核 说明 项目工程进度：重要的进度目标，每项每迟延若干天扣一 定的分数。 财务 管理：包括自主融 资额 不得低于多少、 财务纪 律、 预 算 编 制与 执 行情况、前面所 说 的 专项费 用控制等等。 综 合管理：包括集 团劳动 人事制度 执 行情况、 员 工培 训 、信息沟通、 规 划 设计 和 营销 方案等重大事 项 的及 时 上 报 审 批、合同管理、文件、 车辆 、档案、物 资 、保密等事 项 的 管理等等。 考核细则 年度综合管理目标考核 说明 安全管理：有健全的安全管理机构与制度、不 发 生民事 转 刑事案件和非正常死亡、无重大 职 工人身安全、盗窃、火 灾等事故。 品牌建 设 ：包括 认 真 执 行集 团 争 创统 一的集 团 房 产 品牌 、 业 主投 诉 率控制在一定数 值 以内等等； 质 量管理：主要 对 建筑 产 品的 质 量 进 行控制，反映在返 修率、返修 费 用控制等方面。 考核细则 序号 项 目 核定 实际 备 注 1 经济 目 标 考核得分 100 A1 2 综 合管理目 标 考核得分 100 A2 3 年度考核得分 100 A1 70%+A2 30% 年度考核得分表 考核细则 年度考核奖惩办法 （ 1）总分 60分以下：原扣存年薪不予发还。 （ 2） 60 80分：得分每增加 1分，返还 5%原扣存年 薪。 （ 3） 80分以上：全额发还被扣存年薪并发放奖金 ，但奖金在年终时不发放，而是根据项目经营目标