房地产市场投资环境综合评价

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产市场投资环境综合评价 摘要：房地产投资的不确定因素 很多，诸如所需用的资金数量非常大， 投资的回收期很长，并且风险较大，但 投资回报率较高，因此，所投资地的经 济、社会和文化等各方面因素都会对房 地产投资造成深远的影响。房地产投资 环境的改善直接影了房地产行业的健 康有序发展以及房地产投资的成败，因 此有必要对拟投资地的房地产投资环境 进行综合评价和研究，根据实际情况做 出相应的科学投资决策，以规避投资风 险。本文以主成分分析法为基础，选取 宏观经济环境，房地产市场环境，基础 设施以及区位条件等四个方面的 21 项 指标并利用 SPSS 软件进行分析。根据 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 综合评价分值给出相关的对策与建议。 中国论文网 /3/view-12803773.htm 关键词：房地产市场 投资环境 投资风险 宏观经济环境 中图分类号：F299.23 文献标识 码：A 在当前经济社会环境下，房地产 业已经成为我国国民经济的支柱产业之 一，房地产业推动着我国经济的发展与 腾飞。房地产市场的地域性非常强。房 地产投资的不确定因素很多，诸如所需 用的资金数量非常大，投资的回收期很 长，并且风险较大，但投资回报率较高， 因此，所投资地的经济、社会和文化等 各方面因素都会对房地产投资造成深远 的影响。在拟建项目时，项目的区位需 求以及不同地区对该项目的适合程度等 因素都是前期必要的考察要素，是房地 产投资者必须充分了解的，只有谨慎细 致地深入分析房地产投资环境和市场， 制定不同的选址规划方案并进行比较权 衡，才有助于规避投资风险、获得投资 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 项目的成功。 1 房地产投资环境评价实证研究 1.1 指标体系的建立 结合文献以及翻阅大量资料可知， 影响房地产投资环境的因素主要由宏观 经济环境，房地产市场环境，基础设施 以及区位条件等四个方面组成。本文从 这四个方面选取一些具有代表性的指标 构建指标体系，如表 1 所示。 1.2 全国十大城市房地产投资环 境评价实证分析 本文主成分法的基础上，运用 SPSS 软件对全国十大城市四个大指标 集包含 21 项指标进行了分析。 首先，对数据进行标准化处理， 如表 2 所示。并计算各主成分的特征值 和贡献率。进行因子分析，选择累计贡 献率大于 90%且择特征值大于 1 的 前 n 个因子作为房地产投资环境评价指 标的主成分。由 spss 计算可知当取 3 个 主成分时累积贡献大于 90%。 其次，计算主成分荷载。对房地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 产投资环境评价指标进行主成分分析， 并得到主成分荷载矩阵 Tij。如表 3 所 示。 再次，计算指标与主成分的系数。 计算各房地产投资环境指标与各主成分 之间的系数关系，如表 4 所示。 同理可算出 10 个城市在各个主 成分上的得分的综合分值。如表 5 所示。 由表 4 可以看出，第一主成分主 要反映了固定资产投资，住宅施工面积、 住宅新开工面积、住宅竣工面积以及人 口总量对房地产投资环境的影响。从 10 个城市在第一主成分上的得分来看，北 京、广州、上海、成都、深圳分列前五。 第二主成分主要反映了财政收入、城乡 居民储蓄存款余额以及城市建设用地面 积对于房地产投资环境的影响。上海、 北京、深圳、天津、广州分列前五。第 三主成分主要反映了基础设施如人均公 园绿地面积对于房地产投资环境的影响。 上海、广州、重庆、北京、杭州分列前 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 五。由于东西部地区经济水平和社会条 件等发展水平不一致，东部沿海城市发 展水平较高，而中西部城市相对落后， 相应的东部沿海城市的房地产市场起步 较早，发展水平较高。北上广深等东部 一线城市名列前茅。但从另一方面来说 东部城市房地产市场已经基本成型并相 对成熟，未来的发展潜力和盈利空间受 到严重制约，因此近年来许多各大房地 产开发商纷纷将发展的目光转向了具有 远大发展空间的中西部地区，尤其是西 部地区。这也就是以成都为代表的西部 城市综合排名靠前的原因。 1.3 房地产投资环境优化对策 结合以上分析，本文认为可从以 下三个方面推进房地产投资环境的优化。 第一，发挥北京、上海、广州以 及成都等的中心城市地位，推动京津冀、 长三角、珠三角以及成渝等城市群的区 域性发展，以中心城市带动周边城市发 展，全面提升周边城市的综合竞争力， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 联合营造优良健康的房地产投资环境， 最终实现城市圈内资源共享、共同发展 的良好态势。伴随着长江经济带规划的 出台，成都、重庆、武汉和杭州要发挥 长江经济带中心城市的影响力，带动南 京、长沙及宁波等第二类、第三类城市 的发展，优化房地产投资的整体环境。 第二，加快区域基础设施建设， 形成区域竞争合力。基础设施建设水平 的高低直接影响着房地产投资环境的优 化。要实现各个城市群的发展，就必须 完善区域性的基础设施建设，才能优化 投资环境。要充分利用高铁快速发展的 历史机遇，形成以高铁、公路为主的交 通运输网络，建成各城市群城市之间高 效便捷的交通网络，从而促进各城市群 各城市房地产投资的发展。 第三，优化房地产投资的软环境。 房地产投资不仅需要硬件条件，而且也 需要软环境。因此，各城市要对自身的 房地产投资软环境进行有效的了解，对 软环境的组成要素及因素进行深入分析， -精选财经经济类资料