2006年某市某新城项目预可行性分析报告

B X 湖 新 城 项 目 预 可 行 性 分 析 报 告 D 集团 二 00 六年七月 2 目 录 一、项目概况 二、项目投资商简介 （一） （二） （三） （四） （五） 三、项目市场分析 （一）B 市宏观经济分析 （二）B 市房地产市场分析 四、项目定位 五、项目规划与实施 （一）项目建设实施步骤 （二）项目规划 （三）项目经营管理方式 五、项目可行性分析 （一）项目环境分析 （二）B 房地产需求分析 （三）项目 SWOT 分析 （四）项目资金来源分析 （五）项目投资效益分析 （六）项目社会效益分析 六、结论与建议 （一）结论 （二）建议 4 BX 湖新城项目预可行性分析报告 一、项目概况 项目名称：BX 湖新城 项目投资商：D 集团 项目定位：根据 B 市城市总体规划，结合 C 区“东拓”发展方向， 充分利用 X 湖自然风貌，通过对水面综合治理和保护性开发、F 大道标 段道路建设，同时从人与自然和谐、生活与世界同步的人文理念出发， 将 X 湖新城打造成 A 乃至全国具有影响力的功能完善、配套齐全的集 高尚生态居住、休闲旅游、商贸购物及商务办公于一体的大型国际化 生态社区。 X 湖新城概念设计之一 项目模式：根据 B 市人民政府 XX 号文件的有关规定，D 集团投资 对区域内 X 湖公园、F 大道标段道路等基础设施建设，政府给予 D 集团 X 湖公园周边及 F 大道标段道路两厢的土地的开发经营权作为补偿。D 集团同时对补偿获取的土地及区域内其他土地进行开发。 项目选址：X 水以南，衡花路以北，象山村以东，高速铁路客运站 以西，面积约 5 平方公里。 （提供区域地形图、可供补偿土地范围后再 详细约定） 项目用地现状：略 项目规模：项目占地面积约 5000 亩，建筑面积约为 200 万，建 设总投资约为 35 亿元人民币。 项目建设内容：根据 B 市城市总体规划和 X 湖新城区域规划，按 “整体规划，分期实施”原则进行投资建设。具体为：X 湖公园、F 大道标段道路等基础设施；高尚生态居住区、综合商业等。 二、项目投资商简介 （省略） 三、项目市场分析 （一） B 宏观市场分析 1、城市与片区概况 城市概况 历史沿革: 略 地理位置：略 土地面积：B 市总面积 15310.20 平方公里。合 153.10 万公顷，占 全省土地总面积 7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第 7 位。 6 行政划分 略 人口规模 2005 年，全市年末总人口 722.61 万人，比上年净增 3.66 万人， 其中城镇人口 244.24 万人，增加 17.1 万人，增长 7.5%；乡村人口 478.37 万人，减少 13.54 万人，下降 2.75%。城区人口已达 89 万人。 C 区现状 C 区位于 B 市 XX 东岸，素有 XX 城“东大门”之称。XX 环抱，XX 水穿境。西面和北面隔 XX，与 XX、XX 两区及 B 县隔江相望，东面和南 面与 XX、XX 两县接壤。是 B 市面积最大、人口最多的城区。随着 B 市 发展重心的“东扩南移” ，A 工学院、B 师院等都落户 C 大学城、武广 高速客运站和城市东西干道 F 大道的的建设，C 区的发展已进入快车道， CX 湖新城必将成为 B 城市的新名片。 当然，C 区由于 XX 阻隔，京广、 XX 铁路在区域内纵横交错， 也制约了其发展。区内城市交通、基础设施相对滞后。 2、经济概况 2005 年全市 GDP 总量 590.14 亿元，按可比价格计算，比上年增 长 11.5%，提高 0.7 个百分点，为近 9 年来增速最快的一年，其中一产 业增加值 149.71 亿元，增长 5.9%；二产业增加值 227.35 亿元，增长 16.9%；三产业增加值 213.08 亿元，增长 9.8%。按常住人口计算，人 均 GDP 为 8888 元。三次产业结构为 25.4：38.5：36.1。在经济快速增 长的同时，经济运行的质量明显提高，在全面取消农业税的情况下， 全市实现财政总收入 31.64 亿元，比上年净增 5.66 亿元，增长 21.77%，创历史新高，财政收入占 GDP 的比重 5.4%，同比提高 0.3 个 百分点。 三化进程进一步加快。全部工业增加值 199.97 亿元，占 GDP 的比重达到 33.9%，比上年提高 2.7 个百分点，其中规上工业增加值 129.64 元，增长 25.3%。工业经济对经济增长的贡献率达 50.3%。 2005 年，B 市金融业保持良好的发展态势，B 市金融机构各项存 款余额 564.46 亿元，较年初净增 74.51 亿元，增长 15.2%；各项贷款 余额 275.06 亿元，较年初净增 28.02 亿元，增长 11.2%，存款和贷款 的余额及净增额 均居全省第二位，B 市金融机构实现利润 1.18 亿元， 同比增盈 1.54 亿元。 2005 年，全市城镇居民人均可支配收入 8490 元，比上年增加 532 元，增长 6.7%，扣除物价上涨因素实际增长 4.8%，其中工薪收入 5935 元，增加 172 元；经营净收入 248 元，增加 21 元；转移性收入 2513 元，增加 300 元；财产性收入 47 元，减少 9 元。农村居民人均纯收入 3833 元，比上年增加 368 元，增长 10.63%，扣除物价上涨因素，实际 增长 8.7%，其中工资性收入 1501 元。增加 160 元，家庭经营收入 2204 元，增加 47 元。城乡居民生活消费继续提高。城市居民人均生活 消费支出 6185 元，增长 2.76%，其中食品支出 2406 元，增长 0.86%， 城市居民家庭恩格尔系数为 38.9%，消费支出增长较快的主要是衣着、 家庭设备用品及服务和教育，分别比上年增长 20.04%、50%和 11.15%，医疗保健、居住及交通通信等支出均有不同程度下降。农村 居民人均生活消费支出为 2818 元，增长 7.1%，其中食品支出 1503 元， 恩格尔系数为 53.3%。平均每百户拥有彩色电视机、摩托车、电话等耐 用消费品数量进一步上升。人均住房面达到 42 平方米。 （二）B 市房地产市场分析 8 1、房地产开发状况 2005 年房地产投资再创 13.23 亿元历史新高，同比增长 56.1%， 高于同期基本建设投资和更新改造投资的增长幅度。 2005 年 1-12 月 B 市房地产开发投资完成情况表 计 量 按用途分 单 位 合计 计 量 单 位 合计 住宅 经济适 用房 办公楼 商业营 用房 其他 一、房 地产开 发投资 万 元 132307 四、房 屋建筑、 销售面 积 万 平 方 米 其 中：国 有单位 投资 万 元 15112 、施 工面积 万 平 方 米 370.6422 271.4931 5.59 11.7077 73.4903 13.9511 其 中：商 品房建 设投资 万 元 130539 其 中：新 开工面 积 万 平 方 米 121.789 94.4173 3.804 3.5501 20.3273 3.4938 土地开 发投资 万 元 1688 、竣 工面积 万 平 方 米 81.1739 63.3768 3.09 2.5945 10.2402 4.9624 土地购 置费 万 元 10496 、商 品房屋 销售建 筑面积 万 平 方 米 51.0105 46.1401 1.5815 0.136 3.1307 1.5977 按 用途分： 其 中：销 售给个 人 万 平 方 米 51.0105 46.1401 1.5815 0.136 3.1307 1.5977 住 宅 万 元 93367 、空 置面积 万 平 方 米 35.4222 23.2171 0.3805 0.4238 9.759 2.0223 办 公楼 万 元 2706 其中： 空置一 年至三 年 万 平 方 米 2.8023 2.2896 0 0.0753 0.2929 0.1445 商 业营业 用房 万 元 19162 空置三 年以上 万 平 方 米 0.9123 0.2876 0 0 0.3058 0.3189 其 他 万 元 17072 五、商 品房屋 万 元 40270 30036 1293 1504 7682 3051 竣工价 值 二、本 年购置 土地面 积 万 平 方 米 563.501 六、商 品房屋 销售额 万 元 62247 52402 834 177 7887 1781 三、完 成开发 土地面 积 万 平 方 米 24 其 中：销 售给个 人 万 元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面积 2005 年，B 市商品房施工面积 271.49 万平方米，同比增长 16.37%。 房屋竣工面积 2005 年全市竣工面积为 63.38 万平方米，比上年同期增长 18.7%。 房屋销售面积 2005 年全市销售面积为 46.14 万平方米，比上年同期增长 15.4%。 房屋空置面积 随着开发量的增加，积压商品房总量也仍在继续增加，据统计： 2005 年末商品房空置面积为 23.22 万平方米。 B 市商品房空置面积的大幅度增加主要是由二个原因造成的： A、一直以来，特别是 2000 年2003 年间，B 市效益较好的企 事业单位都兴建了大量的带安居性质的集资房，形成了集资建房的热 潮，解决了 B 市大部分居民的住房问题，致使市场整体需求不足； B、2003-2005 年 B 市大体量的房地产开发，短期内难以消化。 空置房屋面积大，一方面也反映了 B 市场实际上是一个需求小增量 市场，市场容量相当有限。 2、B 房地产市场供求特征 物业特点: 目前市场在售楼盘相对集中在老城区和 XX 开发区，大 致可分三类： 10 第一类以旧城改造的项目居多，主要特征：市区中心位置，规模 较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，周边环 境较杂乱，小区景观无从谈起，面积以偏大户型为主； 第二类为中小规模的楼盘，主要特征是：规模很小，产品结构有 多层和小高层建筑，规划水平不高，小区无景观，户型以偏中大户型 为主，不同区域地段的楼盘售价相差较大，整体均价在 1400 元/左 右； 第三类为规模稍大、品质高的楼盘，如 XX 开发区的 D城市花园、 新城国际、钻石城、都市春天和 XX 世家。主要特征：有一定的规模， 规划理念较先进，优美的小区景观，产品结构有多层、小高层及高层， 户型设计比较合理，面积以中、大户型为主，物业管理好、小区或楼 盘档次高、规模大而成为引导市场的主流产品，售价在 1650 元/平方 米以上。 3、各板块开发及主要特点 主城区板块 主城区为 B 市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、 配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高， 主要以高尚次的高层公寓、商铺为主，销售平均价格较高。住宅在 13802000 元/左右。 主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率， 一、两栋楼体，多为高层，环境指数一般，小区景观无从谈起，面积 以中、大户型为主，售价多为 13802000 元/平方米左右。 XX 开发区板块 XX 开发区位于 B 市西部，是 B 市新的行政中心，市委、市政府等 行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁 工作已基本完成，区域的后发优势已开始体现，片区市场将具有较大 的发展和潜力。B 市民对 XX 区的认可度是比较高的，片区规划较好， 路网建设已完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提 高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，随着都市春天、 D城市花园、XX 世家、新城国际、钻石城等高尚次楼盘的成功开发， 再加上 B 市众多行政事业性单位的职工集资房的兴建，为片区形成了 良好的开发环境和居住氛围，现已成为 B 市民购房置业的首选区域。 住宅在 16002300 元/左右。 主要特征：普遍的楼盘规模比较小，档次相对其他几个区域要高， 户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力，一般做到 120 150 平方米，120-130 平方米的三房旺销，四房面积一般在 160190 平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区为快。售 价多为 16002300 元/平方米左右。 江东（C 区）板块 江东已基本成型，比较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，绿化 空间少，建筑物老旧，道路比较窄，交通拥挤，生活配套档次比较低， 已逐渐失去竞争力。由于整个 B 城市空间往西移动，江东的一些居民 过江买房，尤其是一些追求高品质生活的人士到“江西”的几个区域 买房。住宅在 9801800 元/左右。当前该区域推出的楼盘主要有： 东山路的多层洋房吉星花园价格 980 元/，阳光花苑价格 1100 元/； 东风南路的高层东江华庭起价为 1288 元/，均价约 1580 元/，火 车站旁的高层东方名居起价为 1680 元/，均价约 1800 元/ 主要特征：档次低，规模小，楼盘素质一般中档次以下，普遍价 格比较低，均价只有 1100 元/；但打江景牌的楼盘价格相对比较高， 均价约 1900 元/。 4、B 市房地产存在的主要问题 开发规模普遍偏小 12 目前，B 市 100 亩以上的的在建楼盘目前几乎没有，10 亩以下的 项目是市场主流，多是一些市区内效益较好的单位集资房和旧城改造 项目，此类项目虽然无小区概念又无环境绿化景观，但大都处在市区 中心区域和 XX 开发区，老城区地理位置优越配套非常完善、XX 区虽然 生活配套设施稍微欠缺，但整体环境较好，空气好，加上项目规模小， 土地的取得多为单位开发，成本较低，除地理位置好的楼盘外，大部 分都以较低价格对内部职工进行销售，所以在很大程度上解决了大部 分居民的住房问题，从而对 B 市商品房的销售和需求产生了很大程度 的影响。 开发理念较为滞后 A、户型设计：户型结构单一、设计面积偏大，布局不合理。以三 房以上的户型为主，面积普遍比较大，缺乏小户型产品； B、建筑风格：绝大部分楼盘建筑风格千遍一律毫无个性可言，抄 袭现象极为严重； C、服务体系： 专业物业管理公司较少，大部分楼盘都由开发商自己成立物管公 司进行管理，管理水平不高，物业管理费 0.5-1.0 元/平方米； D、户型面积：根据全国房地产发展较为成熟的城市的统计情况来 看，市场供需主力户型为 100 平米以上的三房二厅二卫一厨住宅，经 过科学研究结果也表明舒适性住宅的标准应该是客厅面积 25-35 平米 左右，主卧 15-20 平米，两间次卧分别为 12-15 平米和 10-12 平米， 加上厨房、卫生间、阳台和公摊单套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售楼盘中，三房二厅一般都以 130 平米以上的大户型为 主力，且缺少二房等小户型产品，与全国的差距较大； E、园林景观：B 市目前在售项目一般规模均较小，小区内很少有 园林景观和绿化。D城市花园、新城国际、钻石城为典型的大规模大 园林景观社区，在 B 掀起“大”的概念。 宣传推广落后 B 市房地产市场整体营销策划随着楼盘竞争的加剧也逐步在提高， 很多发展商已开始改变原来营销策划、开发、销售都由自己独立完成 的观念，已有部分楼盘聘请外地专业营销策划公司和广告公司参与代 理，市场上开始出现较高水准的楼盘。为代表的楼盘有：D城市花园、 XX 世家、新城国际、钻石城。 A、媒介宣传：受本地开发商常规的土法开发的观念影响，与全国 各大城市的道路两旁林立的房地产广告牌和满是房地产广告的报纸形 成鲜明对比的是，B 很少见到房地产楼盘广告，由于本地媒体比较少， 报纸发行量低，印刷质量较差，传播面窄，导致广告宣传的主要形式 均采用户外广告牌的形式。 B、卖场和样板房：与现在大城市先做卖场和绿化园林，后建楼的 做法相反的是，B 本地的众多楼盘不注重卖场的包装和销售气氛的营造， 大多仅设置非常简陋的售楼部，包装差，且很少做样板房，一般都是 在主体工程基本完工后才开始做绿化园林，无法体现楼盘的档次，甚 至没有绿化园林，也没有认识到全新式营销对楼盘销售的促进作用， 缺乏对购房者的正确引导。 四、项目定位 14 X 湖 新 城 概 念 设 计 之 二 （一）X 湖公园、F 大道 X 湖新城标段道路建设 充分利用 X 湖公园的自然资源，融合现代文化色彩，投资对其开 发建设。建成后，优美的自然生态环境、鲜明的地域文化特点，将成 为 B 市民及各地游客放松身心、休闲娱乐的好去处，并成为城市中一 道亮丽的风景线。 F 大道建设的同时注重周边的绿化景观规划，目标是建成一条绿色 宽广的拓城之道、发展之道、民生之道。F 大道的建设，将极大地拉动 城市东扩南移，拓宽城市发展空间，缩短中心城区与城市出口的距离。 打破 C 区的交通瓶颈，进一步强化 B“东大门”的交通枢纽地位，对提 升城市品位、促进经济发展、改善居民生活具有十分重要的意义。 （二）高尚生态居住区、综合商业 在 B 市东部 X 湖周边、F 大道 X 湖新城标段道路两厢开发面向 B、A 乃至中南部地区的国际化生态高尚住宅社区。B 市丰富的旅游资 源及方便的交通为高尚社区开发了有利条件，高尚社区建成后配合良 好的策划宣传将吸引大量的 B 地区中高端客户、 A 省高端客户、及外地 高端客户等。最终建造一个人与自然和谐的国际化生态高尚社区。 高尚生态居住社区概念设计之一 1、高尚生态居住社区 高尚绿色生态居住社区的建设将充分利用 X 湖自然景观，吸收项目 投资商开发的“XX” 、 “XX”、 “XX”等知名楼盘的规划设计理念，以国际 级、专业化服务质量，打造出 B 最高端居住小区。绿色生态居住区将建 成国际化、生态型的高端居住区，主要为 X 湖新城区域市民服务，同时 面向市内及周边地区追求居住质量的高端人士，打造中国华东居住典范。 将集中建设欧陆世纪园、太平洋风情区等一大批具有国际地域风格的建 筑，成为万国风情的国际新家园。 16 高尚绿色生态居住社区拟定位为大面积绿化花园式国际化生态高 尚住宅。整个建设内容主要由以下几部分组成：创新型豪华别墅、现 今设计理念的小高层建筑、建筑风格独特的高层建筑、突显大气的社 区会所、流畅的交通干道、大面积的绿化草坪、前瞻性规划的绿化树 木及齐全的商业社区配套设施等。社区建成后将为业主提供环境优美、 空气清新、生活方面的居住环境，社区会所将为业主提供餐饮、娱乐、 健身、游泳、公寓、商务、休闲等服务，社区配套中的商务设施如购 物超市、商务活动室、商务酒店、娱乐设施等将面向成为 B 社会配套 的一部分，也努力使其成为 B 市高端社会配套的重要组成部分。 社区内的绿化设计特别是绿化草地设计、绿化树木选择及布置设 计、水系规划设计、道路规划设计等将决定社区的品位和档次。从初 步来看，本项目地块进行绿化时将初步计划在 F 大道路侧进行纵深绿 化建设使其成为社区的主要景观带之一，纵深深度结合政府总体规划 后给出；为充分利用地块现有 X 湖水面并对其投资改造型，初步计划 利用项目地块内 X 湖主要水系，使其成为社区的另外一个主要景观带。 社区具体绿化设计方案将进行整体规划设计，将本社区建成 B 市有影 响力的国际化生态高尚社。 2、商贸购物及商务办公区 主要建造服务于 X 湖新城科研办公、商品交易、金融等的写字楼、 商务酒店、金融服务机构及配套商务服务机构。 五、项目规划与实施 （一）项目建设实施步骤 根据 B 市总体规划要求，D 集团计划用五年时间对整个 X 湖新城实 行“整体规划、分期、分步实施”开发建设，项目规划总占地面积约 为 5000 亩，建筑面积约为 200 万，建设总投资约为 35 亿元人民币。 项目总体分两期进行。一期项目包括：投资对 F 大道从 B 市康乾 公司至东外环路路段（约 4.5 公里）的基础设施及 X 湖公园建设；投 资对 F 大道上述路段两厢的土地及 X 湖公园周边的补偿土地（F 大道上 述路段两厢的土地的补偿顺序为自西向东依次出让）进行商住开发。 二期项目包括：投资对 F 大道从东环路至高速铁路客运站路段 的基础设施建设；投资对 F 大道该路段两厢的补偿土地（土地补偿的 顺序为自东向西依次出让）及 X 湖新城内补偿之外土地进行商住开发。 （二）项目规划 整个 X 湖新城分为四大功能区： 1、交通功能区。投资 F 大道建设，打造以 F 大道、武广高速客运 站、东外环及其他城市次干道为交通枢纽的 B 东部新城区，彻底解决 长期以来制约 B 东部经济发展的交通瓶颈。占地约 1000 亩。 18 F 大道建设概念图 2、X 湖水域生态保护区。投资对 X 湖公园进行改造， 以“亲水” 为主题， 拟引 X 水进湖，利用 X 湖水域的自然资源，融合现代文化色 彩，建成面向全市人民开放的休闲娱乐、观光旅游的风景区，并成为 城市中一道亮丽的风景线。占地约 2000 亩。 高尚生态居住社区概念设计之二 3、高尚生态住宅区。 住宅区以组团方式建设，每个组团相对围 合，既自成一体，又与整个社区有机结合。每个组团各有特色，城创 新型豪华别墅、现今设计理念的小高层建筑、建筑风格独特的高层建 筑等等纷呈别致。考虑该项目就在区域土地为 X 水泥沙冲积而成，地 面建筑以小高层和低层为主。同时住宅区主要包围在 X 湖公园周边和 布局在 F 大道两厢用地上。占地约 1400 亩，建筑面积约 140 万平方米。 4、综合中心商业区。为方便消费，该功能区将主要布局在武广高 速客运站周边和紧靠 F 大道两侧，其功能包括：商业步行街、生活集 市、商务酒店、休闲中心、体育活动中心、文化书市、金融服务、邮 政服务等。占地约 600 亩，建筑面积约 60 万平方米。 （三）项目经营管理方式 项目确定后，D 集团将在项目所在地成立具有企业法人资格的项 目公司负责项目的开发、经营和管理。项目开发采取整体规划、绿化 先行、分步获得用地、分期建设、宣传方案整体策划等方式。项目第 一期启动开发规划 300 亩。后期项目根据市场需求进行开发。 1、规划设计。本项目进行规划设计时，将采用整体设计方案，项 目规划设计方案将涵盖项目所有用地，设计方案将把项目作为一个整 体考虑，从全局角度考虑各期项目规划设计。 2、社区建设。整体设计，分步建设是本项目开发的主要原则，整 体设计方案制定后，分解确定每步项目建设的内容，根据建设内容完 成相关设计并逐步实施。 3、项目策划。项目公司成立后，将有专门的部分负责项目策划， 20 策划部门将结合项目定位制定项目整体策划方案，根据第一期项目建 设内容分解整体策划方案后形成一期项目的策划方案，根据策划方案 逐步实施。 4、楼盘销售。本项目销售时，将充分利用 D 集团已有的成功销售 策略制定相应的销售方案。 5、物业管理。作为社区功能的重要组成部分物业管理在高尚社 区中占有重要位置，在物业管理方面 D 集团的普遍做法是成立自己的 物业管理公司，物业管理公司开展业务时充分考虑开发项目公司的要 求，开发项目公司和物业管理公司经营密不可分。 五、项目可行性分析 （一）项目环境分析 大凡做事都是“做事在人，成事在天 ”， “天时、地利、人和”是成功 的三大法宝，与时迁移，应时变化，立俗施事，指约而易操，事半而 功倍。分析项目的可行性，首先必须对该项目所关涉的政治、经济和 地理的环境进行分析和把握。 1交通地理环境 B 市位于 A 省中南部，是国务院批准的 XX 改革开放过渡试验区。 她东接三吴，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫。距 XX600 公里，XX 约 200 公里，XX300 公里，素有“南北要冲，两广咽喉”之称，是我国南 方的重要交通枢纽。XX、XX 铁路干线交汇市 C 区，目前正建设的武广 高速铁路也穿过 B 市，并且该高速客运站落户 B 城市东部。公路纵横 交错，四通八达，XX、XX、XX、XX 等高速公路贯穿全境。水上运输也 很便利，X 江上溯潇水，下入洞庭，X 水等一级支流可四季通航。 优越的交通、区位环境为城市发展提供了巨大的发展空间。 2政策环境 B 市委市政府十分重视 X 湖新城的发展， “十一五”规划纲要明确 提出：提高城镇综合承载能力，大力推进城镇化进程 ，高起点规划、 高质量建设、高标准管理，做优做强市区中心城市，充分发挥中心城 市和城镇的聚集和辐射功能。 “十一五” 期间，要以城市外环路为基 础，推进中心城区东拓南移，西扩北延，进一步拉开城市骨架。树立 经营城市理念，充分利用各种资源，通过市场运作方式，加快建设路、 桥、水、电、燃气、通讯等一批重大市政工程。加快交通主干线及次 干道建设，健全城市管理体系，提升城市管理水平。充分挖掘和提升 历史文化内涵，围绕江、湖、山，以标志性建筑、公园广场、江河风 光带、绿化亮化和城市雕塑等市政设施，丰富城市内涵，提升城市品 位。重点抓好 F 大道、XX 路东、西延伸、景观大道等城市主次干道建 设。抓好城区段三江两岸风光带建设。改造提质建设老城区，高标准 打造 X 湖片、城南片、XX 湖片、长湖町片新城区。经过不懈的努力， 把中心城区建设成园林绿化城市、优秀旅游城市和国家卫生城市。争 创国家级文明城市。 这也是我们倾向于在 B 投资建设的重要原因之一。 3、经济资源环境 B 市经济民展进入快车道，2005 年，全市 GDP 总量 590.14 亿元， 按可比价格计算，比上年增长 11.5%，提高 0.7 个百分点，为近 9 年来 增速最快的一年，其中一产业增加值 149.71 亿元，增长 5.9%；二产业 增加值 227.35 亿元，增长 16.9%；三产业增加值 213.08 亿元，增长 9.8%。全市各金融机构（本币）存款余额 560.5 亿元，比上年末净增 22 78.9 亿元，增长 16.4%，其中企业存款 73.63 亿元，增长 6.2%，居民 储蓄存款 441.53 亿元，净增 64.88 亿元，增长 17.23%。各项贷款余额 280.8 亿元，比年初净增 35.14 亿元，增长 14.3% B 资源丰富，是全国“有色金属之乡” 、 “非金属之乡” 、 “渔米之乡” 和“旅游圣地” 。已探明储量的矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、煤、 岩盐、高岭土、钠长石等 60 多种，其中钠长石储量居亚洲之首，硼砂 为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之冠。B 是全国商品粮、 猪、鱼、油重点生产基地，其优质米、活大猪、黄花菜、湘黄鸡、湖 之酒、云雾茶、龙须草席等农产品在国际市场久负盛名。XX 是国家级 风景名胜区，素有“XX”和“XX”之称，佛道同尊共荣于一山的宗教 文化为我国宗教一绝。山中风景绮丽，集“秀、深、幽、险、古”于 一体，是不可多得的揽胜、探奇、度假、避暑、观光和朝山拜佛、求 寿求财的圣地。XX 的岐山、鸟洲，XX 的天堂山，B 的岣嵝峰等都是风 光旖旎、独具特色的休闲旅游胜地 。 （二）房地产需求分析 近几年来，我国的房地产市场非常活跃，价格上涨也很快，根源 在于我国改革开放二十多年来经济的快速发展。老百姓有钱了，几亿 农民要进城，而中国人天生又喜欢置业，就有了很大住房的需求，需 求和供应的博弈带来价格的上涨。 根据 B 的规划，2010 年市区人口将达到 100 万人，比现在要增加 近 11 万人，若按人均居住面积 25 平方米来算，新增住房需求就有 275 万平方米，摊到每年是 55 万平方米，这还不包括原城市居民改善住房 条件、老成区旧城改造所增加的需求，而现在 B 市区每年销售面积才 约 46 万平方米，照此计算是供不应求的。虽然现在 B 的住宅市场是买 方市场，新房有一定的空置率，但这是短暂的现象，从长远看，房地 产投资的空间是很大的。 （三）项目 SWOT 分析 优势分析 1、本项目所在位于B市东部，F大道、XX东路（B市“十一五”规划 建设）建成后，该区域将形成以F大道、XX东路为城市重要的交通干道， B火车站、X湖汽车站、东外环、武广高速客运站为对外联系的完善交 通交通网络，拉动整个区域经济增长。因此，项目未来升值潜力巨大。 2、项目区域有B市大学城，文化氛围浓厚。 3、项目X湖公园改造后，是城市中心难得的一个水景休闲观光胜地。 4、项目可以说是B市规模最大的功能完善社区，绿化景观大体量规 划设置。 5 D集团有多年绿色高尚住宅开发管理经验。其开发的物业配置高、 公共部分装修档次品位定位高、全封闭式物业管理，服务水准高。 劣势分析 1、整个X湖新城目前规划以及配套设施不是特别完善。 2、项目区域内街道环境杂乱、人流混杂、素质较低，无形中降低 了物业档次。 24 3、项目以投F大道等基础设施建设为切入点，对前期筹备工作和资 金要求较高。 4、与F大道相配套的连接河西新建跨X江大桥现还没有开工建设。 机会点分析 1、国家土地政策的从严，加大了房地产开发企业取得土地的难度， 特别是大面积的土地。因此，本项目的操作可控制 2000 多亩土地，对 集团实行土地储备是个较好的时机。 2、项目选址地是 B 市与 C 区已经确立的城市功能新区，两级政府 对该区域具有强烈的建设开发需求，为下一步开发提供了良好的政策 环境。 3、C 区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。 4、B市，特别是C区中高档楼盘景观规划、户型设计普遍不够人性 化，中等户型比例供给较少，形成市场空白点。 威胁点分析 1、项目规模大，对前期筹备工作要求较高； 2、主题定位的准确性、前期展示、后期建设能否完整贯彻到位直 接影响项目综合品质的打造及建立起高端市场地位。 由以上分析可以看出，本项目选择在 B 市 C 区 X 湖片区有利有弊， 获利与风险并存。在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位 的条件下，需政府在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造 宽松的投资环境，将会大大降低开发成本和投资风险，使开发商和投 资者看到获利空间。当利大于弊时，项目才可能进入实质性实施操作。 （四）项目资金来源分析 1、根据项目“整体规划、分期实施“原则，D 集团凭借雄厚的现 金和资产实力，以自有资金及多渠道融资等方式，解决开发初期的资 金需要；在进入开发期后、项目开始运营和项目成熟期之前，通过物 业租售及财务杠杆手段实现现金流的平衡。在项目分期开发中，在前 一期项目完成后，通过阶段性运营，为下一期项目打铺垫作准备，凭 借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的平衡和资产的增殖， 完成对下一期项目的运作投资，直至项目全部建成并投入使用。 2、D 集团投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对 项目前景的科学分析的基础上。D 集团作为投资主体，目前在全国已经 建成的住宅、商贸网络项目已形成稳定的利润来源和强大的现金流， 可以为项目建设提供强大的资金保障。其住宅地产、商贸地主项目的 成功业绩和企业良好的资信为企业搭建了良好的融资平台。 3、D 集团与中国银行、中国建设银行是战略发展伙伴；是广发银 行和广发证券以及数家金融机构的大股东，项目建设运营有畅通的融 资渠道 （五）项目投资效益分析 1、开发及销售假设 占地面积 2000 亩，土地单价为 25 万元/亩（基础设施建设投资及 投资回报折算的净地价格） ，综合容积率为 1.5，开发产品为多层洋房、 小高层、别墅和商业用房，多层洋房及小高层建筑面积为 1260000 平 方米，销售单价为 1800 元/平方米；别墅建筑面积为 140000 平方米， 26 销售单价为 4000 元/平方米；商业建筑面积为 600000 平方米，销售单 价为 3000 元/平方米。 2、项目投资估算表 项目 单价 计价数额 合计 总价 土地的综合成本 25 2000 50000 50000 规划设计勘探 等专业费用 3% 200000 6000 前期费用 临时道路平整 和建设单位临 时设施费