2010年1-9月房地产市场运行指标分析

2010 年 1-9 月房地产市场运行指标分析 2010-10-28 一、国房景气指数变动情况 国家统计局发布的数据显示：9 月份，全国房地产开发景气指数为 103.52， 比 8 月份回落 0.59 点，比去年同期提高 2.44 点。从分类指数看：房地产开发投 资分类指数为 104.85，比 8 月份回落 0.04 点，比去年同期提高 4.84 点；本年资 金来源分类指数为 108.21，比 8 月份回落 1.53 点，比去年同期提高 0.46 点；土 地开发面积分类指数为 94.10，比 8 月份回落 0.32 点，比去年同期提高 0.17 点； 商品房待售面积分类指数为 103.56，比 8 月份回落 0.67 点，比去年同期提高 13.24 点；房屋施工面积分类指数为 108.56，比 8 月份回落 0.44 点，比去年同 期提高 9.50 点。 图 1 2007 年 9 月-2010 年 9 月国房景气指数及主要分类指数走势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从数据来看，4 月份楼市新政以来全国房地产开发景气指数持续下滑，4 月份 全国房地产开发景气指数比 3 月份回落 0.23 点，5 月份比 4 月份回落 0.59 点， 6 月份比 5 月份回落 0.01 点，7 月份比 6 月份回落 0.34 点，8 月份比 7 月份回落 0.60 点，9 月份比 8 月份回落 0.59 点，虽然 103.52 仍处于 100 点以上的景气区 间内，但在当前房地产宏观调控背景下，连续 6 个月回落依旧释放出强烈的市场 调整信号；而 9 月底以来各有关部门出台的一系列“二次调控”政策都将继续影 响未来市场需求，并给未来楼市运行增加新的变量。 二、房地产开发投资情况 今年以来，继续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加 大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。 国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-9 月全国完成房地产开发投资 33511.3 亿 元，同比增长 36.4%，增幅同比提高 21.0 个百分点，比 1-8 月回落 0.3 个百分点， 高于同期固定资产投资 11.9 个百分点。 图 2 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要 是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加 的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具 体来看，今年 1-9 月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资 23512.1 亿元， 同比增长 33.8%，增幅同比提高 20.5 个百分点，比 1-8 月回落 0.1 个百分点，占 房地产开发投资的比重为 70.2%；办公楼投资 1300.3 亿元，同比增长为 36.0%， 增幅同比提高 2.7 个百分点，比 1-8 月回落 4.8 个百分点，所占比重为 3.9%；商 业营业用房投资 3865.3 亿元，同比增长 33.3%，增幅同比回落 1.2 个百分点，比 1-8 月回落 1.0 个百分点，所占比重为 11.5%；其他投资 4833.5 亿元，同比增长 54.6%，增幅同比提高 46.7 个百分点，比 1-8 月提高 1.0 个百分点，所占比重为 14.4%。 从保障性住房的供给情况来看，今年 1-9 月，90 平方米以下住房完成投资 7256.8 亿元，同比增长 27.3%，增幅同比回落 4.6 个百分点，比 1-8 月提高 0.2 个百分点，占住宅投资的比重为 30.9%；经济适用房完成投资 716.8 亿元，同比 下降 5.9%，降幅比 1-8 月扩大 3.8 个百分点，去年同期为增长 19.5%，占住宅投 资的比重仅为 3.0%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭 的巨大需求。 图 3 2009 年 8 月-2010 年 9 月累计不同用途房地产开发投资构成情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 4 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从区域分布上来看，房地产开发投资增速多次表现为东部地区领跑中、西部 地区，虽然投资增速略有放缓，但总体上仍保持了 35%以上的高速增长。具体来 看，今年 1-9 月东部地区完成房地产开发投资 19711.2 亿元，同比增长 38.3%， 增幅同比提高 25.4 个百分点，比 1-8 月回落 0.2 个百分点；中部地区完成投资 7077.3 亿元，同比增长 32.1%，增幅同比提高 11.0 个百分点，比 1-8 月回落 0.4 个百分点；西部地区完成投资 6722.8 亿元，同比增长 35.8%，增幅同比提高 18.7 个百分点，比 1-8 月回落 1.5 个百分点。 图 5 2009 年 8 月-2010 年 9 月累计不同地区房地产投资额完成情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 6 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 三、房地产开发企业资金来源情况 在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开 发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示： 今年 1-9 月全国房地产开发企业到位资金 50504.4 亿元，同比增长 32.5%，增幅 同比回落 3.2 个百分点，比今年 1-8 月回落 2.5 个百分点。其中，国内贷款 9398.1 亿元，同比增长 27.2%，增幅同比回落 5.6 个百分点，比今年 1-8 月回落 0.6 个 百分点；利用外资 452.1 亿元，同比增长 26.0%，去年同期为负增长 26.2%，比 今年 1-8 月提高 2.1 个百分点；企业自筹资金 19123.0 亿元，同比增长 49.7%， 增幅同比提高 35.3 个百分点，比今年 1-8 月回落 0.3 个百分点；其他资金 21531.2 亿元，同比增长 22.3%，增幅同比回落 39.6 个百分点，比今年 1-8 月回落 4.5 个 百分点。在其他资金中，定金及预收款 12185.5 亿元，同比增长 18.7%，增幅同 比回落 33.3 个百分点，比今年 1-8 月回落 3.4 个百分点；个人按揭贷款 6390.8 亿元，同比增长 19.6%，增幅同比回落 88.1 个百分点，比今年 1-8 月回落 7.9 个 百分点。 总体来看，除利用外资增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与上月相 比均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。 随着 9 月底以来有关部委一系列楼市“二次调控”政策措施的出台，银行总体信 贷规模将随之缩小。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以 及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加 明显，预计行业未来将以自筹资金为主要资金来源。 图 7 2009 年 8 月-2010 年 9 月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 8 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 四、商品房建筑与销售情况 1、土地购置与开发情况 国家统计局发布的数据显示，1-9 月全国房地产开发企业购置土地面积 29083.1 万平方米，同比增长 35.6%，增幅比 1-8 月回落 2.3 个百分点，去年同期为负增 长 22.1%；本年土地成交价款 5584.3 亿元，同比增长 87.7%，增幅比今年 1-8 月 回落 5.0 个百分点，去年同期为负增长 7.8%。以上两个指标说明，今年以来我国 政府虽然接连出台了“新国四条”、“新国十条”等一系列遏制房价过快上涨的 政策措施，但土地市场并未明显降温。同期，全国房地产开发企业完成土地开发 面积 15511.4 万平方米，同比下降 7.2%，降幅同比扩大 0.6 个百分点，与今年 1-8 月相比扩大 0.3 个百分点，仍然没能扭转 2009 年以来持续的负增长态势，说 明企业囤地现象依然严重。 企业囤地现象也得到了其他数据的印证，国土资源部发布的数据显示，截至 今年 5 月底，全国共上报房地产违法违规用地 3070 宗，约 18.84 万亩。其中， 闲置土地 2815 宗，16.95 万亩，分别占上报总宗数和面积的 91.69%和 90%。从闲 置时间上看，闲置 5 年以下的地块 1354 宗，占闲置土地总数的 48%；闲置时间 5 年以上的地块共 875 宗，占 31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间 的地块 586 宗，占 21%。 图 9 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 2、商品房施、竣工面积 从全国商品房累计施工面积和新开工面积增速来看，今年以来显示出较快的 增长水平，尤其是新开工面积累计增幅今年以来保持了大幅增长态势，但 1-9 月 份这两个指标出现回落。统计数据显示：今年 1-9 月全国商品房累计施工面积 355402.2 万平方米，同比增长 28.1%，增幅同比提高 12.7 个百分点，比今年 1-8 月回落 1.0 个百分点。其中，商品住宅施工面积 275631.8 万平方米，同比增长 26.9%，增幅同比提高 13.0 个百分点，比今年 1-8 月回落 1.1 个百分点；房屋新 开工面积 119441.0 万平方米，同比增长 63.1%，增幅比今年 1-8 月回落 3.0 个百 分点，去年同期为负增长 0.4%。 分析认为，造成这一态势的主要原因：一是基数原因。上年同期商品房施工 面积及新开工面积受 2008 年楼市成交惨淡的影响处于较低水平，导致同比数据 涨幅显著；二是各开发企业进入开工活跃期，加上楼市成交火爆诱使房地产开发 企业加速开工以补充库存；三是今年以来我国政府要求增加供应的房地产政策促 使保障房建设力度加大，部分闲置土地亦加快开工进度。 图 10 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速放缓的情况下，全国商品房累 计竣工面积增速也出现回落。国家统计局发布的数据显示，1-9 月全国商品房累 计竣工面积 36875.0 万平方米，同比增长 10.4%，增幅同比回落 14.2 个百分点， 比今年 1-8 回落 0.3 个百分点。其中，商品住宅竣工面积 29880.6 万平方米，同 比增长 8.1%，增幅同比回落 18.5 个百分点，比今年 1-8 月回落 0.7 个百分点。 图 11 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 3、全国商品房销售情况 今年以来，尤其是 4 月份开始，政府连续出台了一系列遏制房价过快上涨的 政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量开始下降。然而，进入 8 月份后， 房地产市场有了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现 了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房 现象，9 月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉等城市商品房成交量环比 出现明显上涨。国家统计局发布的数据显示，2010 年 1-9 月全国商品房销售面积 63150.2 万平方米，同比增长 8.2%，增幅同比回落 36.6 个百分点，比今年 1-8 月提高 1.5 个百分点。其中商品住宅销售面积 56759.4 万平方米，同比增长 5.8%，增幅同比回落 40.6 个百分点，比今年 1-8 月提高 1.7 个百分点；同期， 全国商品房销售额 31916.6 亿元，同比增长 15.9%，增幅同比回落 57.5 个百分点， 比今年 1-8 月提高 3.3 个百分点。其中商品住宅销售额 26985.9 亿元，同比增长 11.2%，增幅同比回落 67.0 个百分点，比今年 1-8 月提高 3.7 个百分点。笔者认 为，在政府密集出台和明确的调控措施下，我国房地产市场成交量出现萎缩是必 然的，预计 2010 年全国房地产市场销售量再度出现大幅增长的可能性不大。 图 12 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 13 2008 年 9 月-2010 年 9 月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 五、全国房地产市场价格变动情况 国家统计局发布的数据显示：2010 年 9 月份，全国 70 个大中城市房屋销售 价格同比上涨 9.1%，涨幅比 8 月份缩小 0.2 个百分点；环比上涨 0.5%。新建住 宅销售价格同比上涨 11.3%，涨幅比 8 月份缩小 0.4 个百分点；环比上涨 0.5%。 其中，商品住宅销售价格上涨 12.6%，其中普通住宅销售价格上涨 11.9%，高档 住宅销售价格上涨 15.2%；经济适用房销售价格上涨 1.1%。与上月相比，商品住 宅销售价格上涨 0.5%，其中普通住宅销售价格上涨 0.4%，高档住宅销售价格上 涨 0.7%；经济适用房销售价格上涨 0.2%。二手住宅销售价格同比上涨 6.2%，涨 幅与上月持平；环比上涨 0.5%，比 8 月份扩大 0.4 个百分点。 图 14 2008 年 9 月-2010 年 9 月全国 70 个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 15 2008 年 9 月-2010 年 9 月全国 70 个大中城市房屋销售价格指数环比变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从不同地区来看，与去年同月相比，70 个大中城市房屋销售价格均上涨，其 中涨幅最大的 5 个城市是：三亚 50.3%、海口 45.0%、温州 14.0%、西安 13.2%、 湛江 12.2%。与上月相比，70 个大中城市房屋销售价格除海口外，其余城市均上 涨。其中涨幅最大的 5 个城市是：温州 3.5%、兰州 1.9%、秦皇岛 1.7%、丹东和 岳阳均上涨 1.3%。价格下降的城市只有海口，降幅为 0.1 个百分点。 与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 68 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：三亚 43.9%、海口 25.5%、温州 19.2%、湛江 13.3%、兰州 12.4%；价 格下降的城市只有福州和泉州，下降幅度分别为 0.3 和 1.3 个百分点。与上月相 比，二手住宅销售价格下降的城市有 4 个，其中成都和泸州均下降 0.4 个百分点， 石家庄和大连均下降 0.1 个百分点。 表 1 2010 年 9 月份 70 个大中城市房屋销售价格指数 房屋销售价格指数 新建住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 全国 109.1 100.5 111.3 100.5 106.2 100.5 北京 111.4 100.2 118.2 100.1 104.8 100.3 天津 107.8 100.2 110.2 100.1 103.7 100.5 石家庄 109.5 100.7 110.9 101.1 105.8 99.9 太原 103.5 100.1 103.0 100.0 107.2 100.3 呼和浩特 108.7 100.3 109.8 100.2 102.9 100.2 沈阳 107.2 100.7 107.5 100.8 107.6 100.4 大连 107.2 100.3 107.4 100.6 110.5 99.9 长春 104.9 100.1 108.0 100.2 100.0 100.0 哈尔滨 106.6 100.5 107.5 100.2 105.8 101.0 上海 105.4 100.0 104.9 99.6 106.4 100.4 南京 105.1 100.1 109.4 100.0 100.0 100.1 杭州 107.2 100.3 108.5 100.5 107.0 100.0 宁波 105.7 100.5 107.5 100.8 104.8 100.4 合肥 108.1 100.4 108.5 100.3 108.4 100.9 福州 103.2 100.4 106.3 100.7 99.7 100.2 厦门 103.5 100.7 104.4 100.6 104.7 101.3 南昌 105.5 100.9 107.0 101.2 102.5 100.4 济南 106.4 101.0 107.5 101.2 104.8 100.7 青岛 105.7 100.0 106.2 100.0 106.3 100.1 郑州 107.7 100.8 108.5 100.5 103.2 101.9 武汉 108.2 100.1 107.7 100.1 108.8 100.4 长沙 108.6 100.6 110.1 100.8 105.2 100.2 广州 102.3 100.5 103.2 100.7 101.5 100.2 深圳 103.3 101.0 104.5 100.3 102.3 101.6 南宁 104.4 100.3 104.2 100.2 106.3 100.4 海口 145.0 99.9 157.5 99.9 125.5 100.0 重庆 109.5 101.1 111.0 101.4 104.6 100.1 成都 103.3 100.0 104.8 100.1 101.7 99.6 贵阳 106.6 100.4 106.5 100.4 108.4 100.7 昆明 105.3 101.2 105.9 101.2 103.9 101.3 西安 113.2 100.5 114.2 100.5 107.9 100.1 兰州 107.8 101.9 106.9 101.6 112.4 103.6 西宁 106.7 101.1 108.7 101.9 105.8 100.4 银川 108.9 100.0 110.1 100.0 108.2 100.1 乌鲁木齐 107.5 100.5 108.3 100.5 105.5 100.8 注：同比以去年同月价格为 100，环比以上月价格为 100。 数据来源：国家统计局 表 2 2010 年 9 月份 70 个大中城市房屋销售价格指数（续表） 房屋销售价格指数 新建住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 唐山 103.1 100.1 103.4 100.1 102.8 100.1 秦皇岛 106.7 101.7 108.3 102.1 105.4 101.5 包头 104.1 100.8 105.5 100.7 100.7 100.0 丹东 108.5 101.3 110.1 101.9 107.3 100.6 锦州 104.2 100.7 105.8 100.8 100.3 100.0 吉林 105.9 100.6 104.2 100.6 110.1 100.4 牡丹江 108.5 100.8 107.8 101.0 109.7 100.2 无锡 104.6 100.2 105.5 100.2 103.5 100.4 扬州 105.0 100.3 105.2 100.3 104.7 100.4 徐州 105.7 100.0 107.4 100.0 102.8 100.0 温州 114.0 103.5 110.7 100.0 119.2 105.7 金华 109.2 100.8 113.9 101.3 105.3 100.4 蚌埠 109.1 100.2 111.0 100.3 107.8 100.3 安庆 108.8 100.7 111.2 100.9 104.0 100.3 泉州 102.2 100.2 102.4 100.2 98.7 100.0 九江 106.1 100.5 105.7 100.6 106.4 100.4 赣州 107.7 100.9 111.1 101.5 103.9 100.1 烟台 105.1 100.4 105.4 100.5 105.9 100.2 济宁 103.7 100.3 103.5