谈房地产开发项目管理

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 谈房地产开发项目管理 【摘要】对房地产企业来说，在 相同的开发环境中，开发适销对路、适 应市场需求的产品和控制好适宜的价格， 都是至关重要的因素。无论是实施差异 化战略还是低成本战略，性价比因素都 是不可回避，关乎企业利润、成长和发 展的最直接因素。以市场需求为开发目 标，尽可能地减少工程成本，降低市场 价格，提高产品的性价比水平，最大限 度地提高投资收益，是所有开发企业投 资的关注点，同时也是难点。本文主要 从房地产项目的设计管理和现场管理进 行探讨。 中国论文网 /2/view-12895357.htm 【关键词】房地厂开发设计管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 现场管理 Abstract :for real estate companies in the same development environment, the development of marketable, to adapt to market demand for products and control the appropriate price, are crucial factors. Regardless of the implementation strategy of differentiation or low-cost strategy, are cost-effective factors can not be avoided, the issue of business profits, the most direct factor in the growth and development. Development goals to the market demand, minimize the cost of the project, reduce the market price and improve the level of product cost, and maximize the return on investment is the focus of all development enterprise investment, but also the difficulty. This article is from the real estate project management and site management. Key words: premises plant development and design management site -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 management. 中图分类号：S611 文献标识码： A 文章编号： 一、房地产工程管理的意义 项目工程建设内容广泛，事务 繁多，又具有很强的专业性和技术性， 必须有系统、有条理、有效能的管理， 才能保证工程建设按时、保质顺利竣工。 项目工程管理是整个开发建设过程中的 重要环节。 1、它是整个项目建设过程中主 要的职能工作 房地产开发项目投资建设的整 个过程，在前期研究决策阶段、施工建 造阶段、后期交付使用和营运阶段中， 所有工作，都可纳入项目工程管理的范 围，包括了项目在其正式实施过程中的 全部职能活动。因此，项目工程管理是 项目开发建设过程中主要的，也是工作 量最多的职能工作。 2、它是疏通项目建设过程中 切社会关系的枢纽 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 在项目建设期间，必须要与社 会各有关企业或部门发生联系，以取得 各方面的配合与支持。各个方面在项目 建设过程中都要发挥不同的作用，不能 缺任何一个环节，它们都是建设整体的 一个组成部分。而所有方方面面的关系， 都要由项目工程管理人员去疏通联络， 以保持与各方面良好合作关系，保证项 目建设的完整性。 3、它是整个项目建设过程中的 综合生基础管理工作 项目工程管理是项目建设过程 中第一线的现场管理，与项目工程施工 建造的每一道工序、每个环节、每 件作业相联系。第一线的管理工作具有 极强的复杂性、综合性，要求管理员监 督、检查和掌握现场施工作的每个过 程，以保证项目工程管理的质量和效率。 二、设计管理和现场管理的主要 内容 1、设计管理是一种综合系统的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 工作，从理论上来讲，可以在项目整个 生命周期内的任何阶段应用。房地产开 发项目是一项复杂的系统工程，其过程 具有投资量巨大，建设周期长等特点。 它是由一系列相互关联的活动组成，即 各活动之间具有依赖性，后期工作都是 建立在前期工作之上，项目前期的任何 决策都直接或间接影响着后继阶段的工 作，因此房地产开发项目的设计管理工 作还是越早进行就越有利可图。在机会 识别阶段，项目的不确定性最高，前期 的决策对项目经济效果的影响大于后期 决策所带来的影响。在项目前期策划阶 段、决策阶段进行设计管项目带来的影 响最小。项目设计阶段项目还有很大的 可塑性，设计管理所提出改进或变更方 案引起的设计变更工程量也不大，这样 就不会引起设计人员的阻挠，易于被设 计单位采纳。但是随着时间的推移，项 目逐渐成型，变更对项目的影响逐渐增 大。 2、现场管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 在总体组织计划中，首先应该确 定项目的组织构架，确定项目经理部及 工程管理部工作岗位设置，确定其信息 交流方式，确定其所需要的资源需求。 项目经理部编制以内的各岗位人员，应 由各项目经理部根据项目建设的实际进 展需要提出申请，由公司分期分批逐 步调配或招聘到位项目总经理为该项目 各项工作的“ 总牵头人” ，对整个项目负 责。项目经理部下设工程管理、成本管 理、设计管理、综合事务管理等组。 二、设计管理的不确定因素分析 及应对措施 1、设计不确定因素分析 1）开发商的个人行为开发商在 工程各种合作关系中所处的地位是最高 的，由于业主地位的优势，往往会使开 发商具有很强的发言权。在设计进行过 程当中也是一样，开发商往往会根据自 己的一个念头来否定设计师的劳动成果。 这些想法对开发商来说是很容易更改的 事情，但是对设计师来说更改就不轻松。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 2）设计单位的因素设计单位作 为设计活动的主要执行者会遇到很多直 接的设计问题，而各个设计的不确定性 因素所带来的风险直接或间接的都是通 过设计的终端一设计单位表现出来的。 而其中属于设计单位自己内部直接产生 的不确定性因素有下面几个：设计人 员的专业素质。很多设计人员单纯的追 求高效率，为了接更多的工作，赢取更 多的利润，短时间完成大量设计任务， 人为的压缩了正常的设计周期；审核 把关问题。设计单位出图前一般会有一 个经验比较丰富，专业知识比较全面的 高技术总工来审查图纸。把好图纸质量 的最后一关可以大大减小设计出错的可 能性。 3）施工原因 施工是必须在设计图纸交付完 毕以后开始的，但是设计人员必须要跟 踪工程施工进行直到竣工完毕。因为施 工人员在贯彻设计意图上需要和设计人 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 员沟通，而设计人员也可以借助现场及 时的发现设计上存在的问题。施工的开 始并不意味着设计的结束，而是设计 “维修”阶段的开始，只有整个项目的建 设竣工才意味着设计的退场。 2、应对措施 工程设计是建设项目造价控制 的源头，要有效控制工程造价，达到投 资省、进度快、质量好的效果， 在设 计阶段就对工程造价实施严格的控制是 不可或缺的。针对目前设计人员经济观 念淡薄，设计变更随心所欲的问题，应 在设计合同经济条款上，增加设计变更 及修改的费用领度限制条款，改革现行 设计取费办法，建立激励机制，实行优 质优价支付方法，让设计单位承担设计 过程中应承担的经济责任，如设计变更 费超出施工合同价的某一比例时，则扣 罚一定比例的设计费， 从而保证设计 深度和控制变更数量，控制工程造价增 加的源头。采取一定收约束力是对设计 规范、设计标准、工程量与概预算指标 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 等各方面控制的一种举措。 三、现场管理的问题和应对 措施 1、现场管理的问题 目前很多住宅开发企业对于施工 现场的质量管理全权委托给监理一单位， 监理由于自身能力或素质的原因，对质 量把关不严，甚至于与施工单位相互勾 结，弄虚作假。正是由于以上两方面的 原因，目前住宅工程的质量普遍还不足 以满足客户的要求，住宅质量投诉日渐 增多。要解决目前存在的问题，本人认 为要加强住宅开发企业对于施工质量的 过程管理，开发企业要按照施工台同和 监理合同的规定对施工单位和监理单位 的工作进行有效的监督。客观地说，由 于住宅建设普遍比较模式化，比较单一， 没有太多的高技术含量，因而目前监理 单位和施工单位的能力应该能够胜任住 宅建设的任务。之所以出现目前的状况， 主要还是缺乏有效的监督。过程控制， 过程精品，施工单位和监理单位应加强 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 对工程过程质量的控制。而房地产开发 企业作为建设项目的责任主体对于过程 控制也负有重要的责任，尤其是因为其 产品是住宅，产品形成后将要交付给顾 客，因此作为项目业主尤其要对建设单 位的过程控制进行研究。 2、应对措施 为保证开发项目的质量，开发 项目的现场管理，本人建议实行三级保 证体系制度： (1)由公司项目部和项目组管理人 员组成现场一级管理层： (2)由监理公司派驻工地的代表组 成现场二级管理层； (3)由施工单位生产经理、项目经 理、质安科工作人员组成现场三级管理 层。 施工阶段的项目主体主要是业 主项目部、施工单位和监理单位。从中 可知业主项目部和监理单位处于管理者 的位置，施工单位处于被管理的位置， 另外监理单位相对于业主项目部来说也 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 是处于被管理的位置。但就过程控制而 言，业主项目部和监理单位对于施工单 位的管理足一种平行管理，两者互不干 涉，而业主项目部对于监理单位的管理 是一种监督管理。另外对于工作存在较 多失误的监理人员要及时向总监汇报， 屡教不改者则要求监理单位更换人员。 这样，一方面业主项目部从根本上来说 并没干涉监理的工作，而是对监理工作 的一种监督；另一方面能弥补监理工作 上的不足，使现场的管理工作更见成效； 再者还能避免业主项目部和监理单位对 施工单位的多头管理，使施工管理工作