2013年2月8日公积金调整政策解读

一、政策调整背景及原因 1、东莞楼市成交放量，公积金贷款户数与贷款额剧增。 2012 年下半年随着各种政策利好的逐渐呈现，楼市预期乐观，成交量节节攀升，在第四季 键入文字 度达到高峰，其中 12 月成交 7369 套，创下历史新高。2013 年市场延续回暖趋势，1 月 东莞住宅成交套数 6103 套，成交面积 61.87 万，同比去年 1 月上升 346%。 人们的买房热情高涨，入市意愿极强，公积金作为低成本资金，大部分家庭只要符合条件 都想把额度上限用足，楼市成交持续高奏凯歌，使用公积金贷款的购房者贡献不少，据东 莞市住房公积金管理中心数据显示，2012 年东莞公积金新增贷款额为 417895.77 万元， 同比增长幅度高达 50.44%，公积金贷款户数与贷款额剧增，公积金管理中心一时压力倍增。 此外，数据显示，2012 年东莞公积金存贷比高达 56.26%，同比 2011 年明显上升，贷款 总额的增加，无疑加大了公积金的支付危机，从抵抗资金风险的角度讲，公积金存贷比不 宜过高。 57.18% 69.90% 29.31% 71.75% 55.08% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2008 2009 2010 2011 2012 0% 10%20% 30%40% 50% 60%70% 80% 新 增 缴 存 新 增 贷 款 存 贷 比 数 据 来 源 :东 莞 中 原 研 究 中 心 2008-2012年 公 积 金 贷 款 总 额 与 缴 存 总 额 变 化 情 况 2、经济不景气个人公积金贷款逾期率大幅上升，公积金管理问题增加。 在全省各地级市的 2012 年经济数据中显示，东莞去年全年 GDP 为 5100 亿元，同比仅增 长 6.1%，继 2009 年后第三次没有完成 GDP 增长预定目标，经济状况再次陷入不景气。 14.00% 6.10% 5.30% 8.00% 10.30% 0% 5% 10% 15% 2008 2009 2010 2011 2012 占 比 增 幅 数 据 来 源 :东 莞 中 原 研 究 中 心 2008-2012年 东 莞 生 产 总 值 增 速 变 化 情 况 2012 年东莞经济的放缓，让许多企业陷入困境，部分经营下滑的企业无法继续或暂时停止 缴纳员工公积金，员工对收入的不乐观，部分购房者在办理公积金贷款以后离职，个人贷 款逾期率大幅上升，不少公积金还贷停滞，滋生一系列公积金信用管理问题。 3、多重因素造成公积金提取过大。 受 2012 年东莞经济影响，不少不景气企业的员工离开东莞去其他城市发展，岁末年初也 出现一波返乡潮，这部分职工往往将公积金贷款余额提取出来并销户。此外受通货膨胀威 胁，货币贬值预期加大，人们的理财意识普遍提高，有机会即提取公积金账户移做他用。 楼市的火热，使到人们入市的积极性与迫切性都极大增强，提取公积金付首付或偿还商业 贷款，这些因素也都会造成东莞公积金账户提取过大。 4、一线城市楼市调控加码预期加强，二、三线城市政策预期较为平稳。 2013 年年初，北京等一线城市房地产市场量价齐升，火爆开局推涨房价预期。1 月底地方 两会相继召开，一些地方政府也纷纷表态稳定市场预期，一线城市表态尤为严厉。其中北 京调控加码预期最强烈。北京市副市长陈刚在两会期间表示，对于房地产调控，政府还有 手段。上海市委书记韩正也在上海两会期间表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施， 防止房价反弹。深圳市两会则提出，严格执行国家房地产调控政策。广州市长陈建华也表 示，今年将继续坚决贯彻落实中央房地产市场调控政策不动摇。这些都意味着今年一线城 市的楼市政策基调将维持从紧，一线城市的楼市调控加码预期加强。而受到国家支持“城 镇化”发展的影响，二、三线城市的政策更趋向平稳。 二、政策出台目的规范公积金管理，降低资金还贷风险。 综合政策出台的背景及原因，此次东莞公积金政策调整并非出于打压市场和需求，更非政 策收紧的信号，而是出于规范公积金管理，降低资金还贷风险，让公积金持续、健康地发 展。 在年初全国各大城市楼市量价齐升，楼市发展火热，两会又即将召开的大背景下，政策敏 感期关于东莞楼市调控是否收紧的猜测喧嚣尘上，东莞中原研究中心认为，未来的政策走 向将会出现分化：一线城市楼市调控将趋严，二、三线城市政策平稳。 2 月 20 日最新出台的 “国五条 ”政策，其目的也是为了防止楼市过热，最主要还是稳定房 价与成交量及房地产市场发展预期，一方面强化中央房地产调控政策，巩固前期调控成果， 另一方面消除楼市过火与不实传言，避免市场恐慌。就内容看，缺乏实际的“杀伤力” ，没 键入文字 有具体的新政策规定，基本是老调重弹。一房价控制目标前年就已经存在，到目前已经名 存实亡；二稳定房价的问责制或者约谈制，不是调控政策，而是行政手段，很难起到效果； 三“保持房价基本稳定的原则” ，没有实际的约束力；四限购不放松，但是城市范围没有提 到，作用不大；五、房产税扩容，无具体时间安排。 两会后，各地尤其是一线城市及 2012 年房价上涨过快的其他城市，将会根据“国五条” 的政策精神出具体的执行细则，但就东莞而言，2012 年东莞房价基本与 2011 年持平，上 涨幅度在可控范围，细则影响不大。东莞此时公积金政策的出台降低了东莞后期出台更严 厉政策的可能性。 三、政策要点细读 1、首套房公积金贷款首付由两成提高为三成。 【新政】 住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：购买首套住房的， 不高于房屋总价的 70%。 【解读】 新政取消小户型优惠，开发商降低首付可对冲政策影响。 此次新政取消了小户型优惠。此前首次购买 90以下的自住房可以享受两成低首付，新政 后购买首套住房的，住房公积金申请额度不高于房屋总价的 70%，也就是说只要申请公积 金贷款最低首付是三成。以东莞 2012 年 90 以下的东莞普通住宅成交总价的均值 51.78 万元为例，新政前的首付是 10 万左右，新政后首付为 15 万左右，事实上，如果开发商不 作出应对，5 万元的首付差距的确会让部分购买中小户型但手中资金不充裕的刚性需求受 到影响，但是就东莞中原研究中心了解，在楼盘开发销售过程中，开发商为了快速出货回 笼资金，会通过“垫首付” 、 “借首付” 、增加折扣优惠等对刚性客户十分有效的手段积极消 弭政策影响。 2、公积金贷款最高限额不高于账户余额 8 倍。 【新政】 住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：不高于申请人住 房公积金账户余额的 8 倍。 【解读】 最高限额限制增多，多缴纳者多贷少缴纳者少贷。 按此前规定，东莞住房公积金贷款个人最高可贷 46 万元，夫妻双职工最高可贷 66 万元。 新政明确这一最高限额不变，但自 2 月 8 日起，申请住房公积金贷款最高限额还不得高于 申请人住房公积金账户余额的 8 倍，个人公积金贷款要想申请到最高额度 46 万元，公积 金账户余额至少应有 5.75 万元。 根据东莞市住房公积金管理中心网站公布的相关数据显示，截至 2012 年 12 月，东莞市共 有 79.05 万人缴纳公积金，全年全市住房公积金缴存额为 597850 万元。即 2012 年东莞市 住房公积金人均年缴存额为 7563 元，如果按照这个平均数来计算，要缴存 7 年以上公积 金才能够达到“5.75 万元余额”的标准。 而公积金缴存各行业差异巨大，2012 年 5 月住房公积金管理中心出台的一个规定，明确职 工住房公积金（个人+单位）的月度缴存上限为 8400 元，缴存下限则以东莞市职工最低工 资标准为缴存基数。对于以最低工资标准为缴存基数缴纳住房公积金的部分人群来说，每 月公积金额度在 150 元左右， 12 个月也仅 1800 元，要贷款 46 万元按照新规至少要连续 缴存公积金 32 年。新政对于这部分人群的影响是重大的。 新政设置贷款额度的上限，实质是要求在贷款者在享受权利的同时尽更多义务，多缴纳者 多贷，少缴纳者少贷。 3、公积金贷款月供不得超过家庭月收入的 55%。 【新政】 职工所有贷款月供合计不得高于其家庭月收入的 55%，申请住房公积金贷款的职工家庭月 收入按如下方式计算： 家庭月收入=申请人月收入+配偶月收入； 申请人月收入申请当月申请人的住房公积金汇缴额（含个人和单位缴存的，下同） （单位缴存比例+个人缴存比例） ； 配偶月收入申请当月配偶的住房公积金汇缴额（单位缴存比例+个人缴存比例） ； 【解读】 新政鼓励双方缴存夫妻共同贷款，但家庭月收入算法不严谨。 除了贷款总额受限之外，月供额度也受到桎梏。此前的公积金贷款的月供款额与收入比要 求，无法通过住房公积金核实个人收入的，在核实贷款的月供款额与收入比时，借款人的 月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的 50%；通过住房公积金核实个人收入的，借款 人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的 70%。 新政在家庭月收入的计算上做了严格限制，与公积金缴存额度挂钩。申请人月收入申请 当月申请人的住房公积金汇缴额（含个人和单位缴存的，下同）（单位缴存比例+个人 缴存比例） ，以 2012 年东莞市住房公积金人均年缴存额为 7653 为例，元按单位缴存比例+ 个人缴存比例中间值 25%来算，申请人月收入为 6378 元，那么个人月供额度不得高于 1403 元 /月。对于夫妻双方皆缴存公积金的家庭来说，家庭月供额度不得高于 2806 元/， 对于购买总价较高住宅的家庭来讲，夫妻双方共同缴存贷款比个人缴存贷款更有利，且由 于“余额的 8 倍”这一条款的限制，个人要申请到 46 万元的最高贷款申请，至少要 7 年 以上，而在这个平均水平上共同缴存公积金的夫妻双方，只需要缴存 4 年左右公积金，就 足以贷到 66 万元的这个最高贷款额度。政策更鼓励双方都有缴存公积金的夫妻共同贷款。 但是政策中对于配偶未缴存公积金的家庭月收入应如何计算没有明确细则，这导致在实际 操作中各楼盘相差很大，缺乏严谨性。 4、双拼房明确纳入二套房范畴，多套房不予贷款。 【新政】 购买“双拼房”申请住房公积金贷款的，按照购买第二套及以上住房认定；购买“多拼房” 的，不予贷款。 键入文字 已申请住房公积金贷款购买住房的，如再次购买该套住房的毗邻房产，市住房公积金管理 中心可提前收回该笔贷款。 【解读】 合拼户型楼盘多引导客户做商贷，此条新规影响面不大。 针对大户型的贷款审核更加严厉。2006 年国家规定新审批、新开工的商品住房建设，套型 建筑面积在 90以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的 70%以上。导致开发 商推出了双拼、多拼房，规避限制。 东莞此次通知明确，购买“双拼房”的公积金贷款，将按照购买第二套及以上住房认 定；购买“多拼房”的不予贷款。已申请公积金贷款买房的，如再次购买该套住房的毗邻 房产，市住房公积金管理中心可提前收回该笔贷款。 以 2012 年东莞普通住宅新增供应数据为例，供应面积在 144以下的普通住宅共有 45310 套，而其中合拼户型 4931 套，占比为 10.88%，这个比重并不高，并且，此前合拼 户型的楼盘在销售过程中多引导客户做商业贷款，因此，此条政策对于购房者的影响面不 会太大。 5、申请住房公积金贷款的缴存时间由满 6 个月改为 12 个月。 【新政】 1、职工必须正常缴存住房公积金满 12 个月方可申请住房公积金贷款。 2、住房公积金贷款发放后，借款人停缴住房公积金达 12 个月的，市住房公积金管理中心 可提前收回该笔贷款。 【解读】 公积金贷款缴存时间长度和稳定性要求提高。 新政为了有效减低贷款无以为继的风险，对于申请公积金贷款的职工的公积金缴存稳定性 和时间长度都提出了更高要求。此前规定，满 6 个月即可申请住房公积金贷款，现在缴存 期限延长至 12 个月，且需没有欠缴、被封存等情况才能符合申请条件。 除此之外，新政明确，如果住房公积金贷款发放后，借款人停缴住房公积金达 12 个月的， 市住房公积金管理中心可提前收回这笔贷款。两条政策相互呼应，有效规避了那些为了申 请住房公积金贷款而临时缴存一段时间公积金的人，不仅将贷款的等待期延长，而且也大 大降低了住房公积金管理中心的风险。 6、公积金诚信记录审核更为严格。 【新政】 住房公积金贷款以职工的诚信记录作为审批的重要依据之一。申请人及其配偶出现下列情 况的，限制贷款或不予贷款： （一）个人住房贷款（含住房公积金贷款或商业贷款）逾期累计满 10 次，且未结清或结 清未满两年的，不予贷款。 （二）职工在申请住房公积金贷款时，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、 住房数量等情况的，自该行为认定之日起 5 年内不予贷款。 （三）虚构提取条件,或持伪造资料提取住房公积金的，自该行为认定之日起 5 年内不予贷 款。 （四）购买“双拼房” 、 “多拼房”申请住房公积金贷款须如实说明，隐瞒不报的，不予贷 款。 7、二手房公积金贷款须进行价值评估，且年限最长不超过 20 年。 【新政】 1、购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价 值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。 2、使用住房公积金贷款购买二手房，贷款年限最长不超过 20 年。 【解读】 公积金贷款限额与价值评估双剑合璧，未来二手房成交价格更趋真实。 在二手房交易中， “阴阳合同”长期存在。 “阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而 “阳合同”则根据使用需要有所不同。一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭 贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。2012 年 3 月起东 莞市建立了存量房交易价格评估系统，以此杜绝存量房交易中“阴阳合同”形成的税收漏 洞，全面规范存量房交易税收管理。此次新政将二手房价值评估与公积金可贷款额度相结 合，购房者如要避税填低合同房价，相应的贷款额度也会减低，购房者很难再两全齐美， 二手房交易举措更严，未来二手房成交价格也更趋真实。 二手房公积金贷款年限一刀切为 20 年。 二手房公积金贷款年限在此前的规定中明确要求，住房公积金贷款年限不得超过申请人法 定退休年龄后 5 年，同时不得超过抵押房屋土地使用权年限，对于房屋面积有细分：房屋 建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款最长年限为 30 年；房屋建筑面积在 90 平方米 以上的，贷款最长年限为 20 年。此次新政，二手房公积金贷款年限将进行一刀切，最高 年限不能超过 20 年。 四、对市场的影响 1、新政难以扭转 2013 年楼市向上预期，对成交无实质影响。 总体而言，此次东莞公积金政策调整重在规范公积金管理，在两会召开之前的政策敏感期， 会引发人们的各种猜测，造成购房者的短暂观望，但是 2013 年楼市不管从市场整体走势、 经济影响、各方心态来看，都是平稳向上的，新政难以扭转预期，对成交无实质影响。 2013 年全国楼市预期走好，市场各方普遍乐观。 2013 年开年，全国各地土地市场和商品房交易市场呈现一片火热景象。数据显示，2013 年 1 月以来，30 个重点城市土地成交平均价格环比涨幅近 15%，同比涨幅超七成。1 月， 全国 40 个大中城市一手住宅共成交 2436 万平方米，环比上月回落 8%，但与 2012 年月 均成交水平相比，仍有 17%的增幅。此外，据中国指数研究院发布的 2013 年 1 月份百城 键入文字 住宅价格指数报告显示，1 月全国 100 个城市(新建) 住宅平均价格为 9812 元/平方米，环 比 2012 年 12 月上涨 1.00%，该指数自 2012 年 6 月止跌后，已经连续第 8 个月环比上涨。 2013 年楼市延续去年下半年以来的回暖趋势，继续平稳向上，市场预期持续走好，市场各 方普遍看涨，开发商回笼资金顺利，普遍存在乐观心态。 2013 年经济触底回升明显，市场信心恢复促进楼市活跃度。 从 2012 年 11 月起，中国经济数据开始表明经济出现明显的触底反弹趋势，新的一年，经 济的探底回升迹象愈加显著，股市绝地反弹，市场对于经济的信心逐步恢复。此外，2013 年政策面除了继续支持刚性需求的释放，也明确鼓励改善型需求入市。在公积金新政后大 家翘首以待中迎来的 20 日最新出台的“国五条”中提出“增加普通商品住房及用地供应” ， 政策信号依然有利刚需。客户购房意愿及购房热情都有极大增强，一些资金充裕的换房一 族趁机入市，对于房价上涨抗性增强，入市心态急切。刚性需求、改善需求等多管齐下， 楼市活跃度、旺盛度比 2012 年有过之而无不及。 2013 年东莞楼市面临多重利好，量价都将稳中有升。 而就东莞本土来讲，2012 年东莞商品房成交面积超越 2007 年创下新高，据东莞中原研究 中心测算预计，2013 年东莞商品房潜在新增供应约 719 万。而截止 12 月底，东莞商品 房库存 656 万 ，新增潜在供应加上库存量， 2013 年整体供应量接近 1400 万，庞大的 供应量将极大刺激需求的释放。 随着楼市发展，一线城市房地产发展空间有限，而二、三线城市在十八大提出城镇化之后， 房地产市场具有更广阔空间。东莞作为一线城市广州、深圳包围中的三线城市，具有“价 格洼地”的优势，随着“挤出效应”的发挥，发展机会更大，除了更多的房企进入东莞耕 耘，之前抢先布局的众多房企尝到了甜头，新的一年产品线、营销线都针对性地扩大扩长， 新的一年东莞楼市不会缺乏热量。 2、无论新政前后，城区高总价住宅都以商业贷款首付成本更低。 对于刚需客户来讲，买房影响最大的就是首付门槛。首套首付提高至三成会对首次置业中 小户型较低价位房屋的购房者造成一定压力，但东莞住房公积金贷款明确个人最高可贷 46 万元，夫妻双职工最高可贷 66 万元，那么，个人首次购买总价 65 万元以上的普通住宅， 或夫妻共同贷款购买 94 万元以上的住宅，公积金贷款所需的首付额度就要比商业贷款支 付的首付高。目前，东莞城区大部分项目实际价格已达 9 千，以一套 80 万房子为例，使 用商贷首套 3 成首付为 24 万；调整前公积金政策最多贷 46 万，则首付实际为 34 万，仍 以商贷首付成本更低。此外，就东莞中原研究中心了解，地产商在开发过程中，为了资金 尽快回笼，也会开展“垫首付” 、 “借首付”的相关营销活动，对冲政策调整带来的影响。 对于东莞镇区项目，政策影响同样较小。首先镇区公积金缴存比例相当低，主要缴存对象 以公务员、事业单位为主，而这批人群公积金缴存额相对较高，本次政策调整对其影响较 小。 3、商贷月供与公积金贷款存在差异，迫切买房的刚性需求仍会积极入市。 目前东莞普通住宅成交均价为 7313 元/，首套刚需户型一般为 80-90左右，那么以总 价 60 万元的首套住宅为例，商业贷款银行利率按 8.5 折算, 商贷与公积金贷款首付皆 3 成， 贷款额度为 42 万元，两者不同年限的贷款月供情况仅相差 200 多元，对于占楼市主要购 房群体的刚性需求客户来讲，即使无法选择公积金贷款，他们买房的迫切性需求仍会使其 积极选择商业贷款入市。 个人贷款万元月供款表 类型 商业贷款 公积金贷款 年限 15 年 20 年 30 年 15 年 20 年 30 年 年利率 5.5675% 5.5675% 5.5675% 4.5% 4.5% 4.5% 万元月供 82.07 69.17 57.20 76.50 63.26 50.67 实际月供 3447 2905 2402 3213 2657 2128 数据来源：东莞中原研究中心整理 改善型客户换房面积要求更大些，首先购买 144以上的住宅已经无法使用公积金贷款， 政策影响面缩小。其次以总价 90 万元的二套改善型住宅为例，商业贷款银行利率按 9 折 算，公积金贷款利率则上浮 1.1 倍，商贷首付 6 成，贷款额度 36 万元，公积金贷款首付 5 成，贷款额度 45 万元，公积金贷款 15 年月供比商贷多 769 元，30 年月供也至少比商贷 多 374 元，使用公积金月供压力比商贷还要大许多。 个人贷款万元月供款表 类型 商业贷款 公积金贷款 年限 15 年 20 年 30 年 15 年 20 年 30 年 年利率 5.895% 5.895% 5.895% 4.95% 4.95% 4.95% 万元月供 83.82 71.04 59.28 84.15 69.59 55.74 实际月供 3018 2557 2134 3787 3132 2508 数据来源：东莞中原研究中心整理 4、自 2012 年 8 开始许多开发商已经提前消化公积金政策影响。 2012 年 8 月出台的公积金政策 “认房又认贷”严重打击了希望通过公积金贷款的改善型需 求，在经过半年的政策消化期，这一次的新政调整实际并没有前次影响大，在“认房又认 贷”的政策铺垫下，更多的购房者本就倾向于商业贷款。此外，公积金贷款放款慢，手续 复杂，此前很多楼盘都不建议使用公积金。 五、营销应对策略 1、首先对本次公积金政策收紧进行客观分析，做好市场趋势预判。把握此次政策仅影响 小部分购房群体，对楼市整体影响有限的特点，重在引导市场预期往有利方向发展。 2、对于受到政策影响的客户，积极引导其使用商业贷款。 3、客户拓展重点放在高公积金人群，这个群体受政策影响甚微，而且占到整个市场的 20%， 数量可观。 4、产品梳理。首套首付提高至三成，公积金贷款中小户型优惠取消，这部分受政策影响 较大的物业在销售策略上可以“垫首付”或点数折扣优惠的方式对冲影响；推改善型户型， 完成部分资金的回笼，保证现金流，然后等待新的政策明朗再做下一步应对策略调整。 5、推广垫首付营销活动，操作上最好拿项目滞销的产品抵押给银行进行融资，融资的资 金用来垫付客户部分首期，降低自己的资金风险。 键入文字 6、提前推货。目前市场走势良好，客户预期乐观，应把握这个良好时机。3 月两会召开， 会有一段政策不明朗的观望期，4 月受清明节的影响楼市进入平淡期，现在是上半年释放 一波出货压力最好的时期。 六、销售口径要点 1、客户关注：1 月以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的 新政，引发楼市调控政策收紧的联想，更有猜测称二套房贷也可能收紧，两会会不会再出 相关的收紧调控政策？ 解答： 此次东莞住房公积金政策调整并非是楼市调控收紧的信号，而是为了规范管理公积金，减 低资金还贷风险。 2 月 20 日新出台的 “国五条 ”重申“限价” 、 “限购”等房地产调控政策，防止楼市过热， 房价上涨幅度过高，一线城市及房价上涨过快的城市 2013 年调控政策加码预期强烈，东 莞作为二、三线城市，2012 年房价上涨幅度并不高，公积金新政降低了东莞后期出台更严 厉政策的可能性，且受到国家“城镇化”发展支持，未来政策平稳。 2、客户关注：2013 年东莞房价是否会下跌？ 解答： 2013 年东莞房价不仅不会下跌，而且会随着需求的持续释放，楼市发展火热程度不弱于 2012 年，房价将稳中有升。 2012 年东莞房地产成交量创 07 年以来新高，2013 年开年市场整体走势依然良好，市 场需求非常旺盛。 各项目可根据自身实际，向客户传递再不买还要涨价的信息，增强客户入市的迫切性。 以广州、深圳等“房价标杆”城市为例，东莞房价相对理性合理，作为两者间的“价 格洼地” ，房价有上升空间；此外，未来广州、深圳“限购”不放松，受到“挤出效应” 影响，东莞房价有增无减。 东莞近几年的商品房供应中小户型比例越来越高，在总价变化不大的