关于秦皇岛市北戴河新区度假型海景公寓采暖问题的思考

关于秦皇岛市北戴河新区度假型海景公寓采暖问题的思考 随着人们生活水平的提高，北戴河新区的海景公寓如雨后春笋般涌现出来， 其客户主要以京津唐为主，业主的度假时间主要集中在 7、8 两个月份，冬季基 本上没有人居住，冬季采暖问题和设施设备防冻问题是目前物业管理工作中的 难点，在这个问题上一方面是如何有效的维护管路系统不被冻坏，另一方面是 如何保证住户能够在可以接受的温度内在公寓内居住。有效的解决这两个问题 是我们作为物业管理者不得不思考的，解决不好这两个问题，不但在设施设备 的管理上给我们造成不少的麻烦另外还会引起业主的强烈投诉和不满。 目前海景公寓的供暖形式有两种集中供暖和分户供暖，集中供暖分为锅炉 采暖和中央空调采暖的形式，分户供暖采取的为电暖气采暖、电热膜采暖和燃 气采暖。我们先结合实际的案例谈一谈集中供暖方面的问题吧。 集中供暖对于海景公寓来说，主要采取的是低温运行的方式来保证楼内的 设施设备不被冻坏，业主缴纳一定的低温运行费用，但是对于居住在小区缴纳 的全额的供暖费用极少数业主来说，要想达到室内温度不低于国家规定的采暖 温度是比较困难的，如果达到国家规定温度供暖系统必须全负荷的运转，而供 暖部门就会出现入不敷出的局面，由此引起了这一部分业主的投诉和不满。 澳景蓝湾和滨海新城是两个集中供暖的社区，因为冬季的供暖达不到国家 规定的问题引起业主的多次上访和投诉，经过政府部门多次协调都没有解决， 两个项目如果要达到室内的供暖要求的话，因为 95%以上的业主都缴纳的是低 温运行费用，费用大概只有供暖费用的 20%左右，如果全负荷运转的话将面临 巨额的亏损。 分户供暖来数可以避免因冬季温度不达标而投诉的问题，但是给冬天住户 临时过来居住带来一些不便。蓝色海岸公寓采取的是分户电热膜取暖，冬季物 业工作人员根据天气变化来决定开启电热膜的数量，以保证用最低的能耗来维 持室内的设施设备不被冻坏，给物业工作人员的工作带来一定的强度，业主过 来临时居住时室内温度回升较慢，室内温度过低短时间内业主不太适应。 戴河庭院小区采取的是燃气炉采暖的形式，给水系统是采取的是从地下主 管直接分户供水的方式，住户过来居住时只供本房间的水就可以了，这种设计 方式从人员管理上和实际操作上，不适合用低温运行的方式来维持室内温度， 业主房间内设施设备必须采取泄水防冻的措施来维护室内设施设备的完好，业 主在临时过来居住时临时供水。 欧洲小区采取的是电暖气分户供暖，主给水系统采用电伴热保证主管道不 被冻裂，户内采取分户泄水的方式，类似与戴河庭院项目。 还有的不少小区因为主管路系统没用采取保温措施，冬季只能将主管到系 统的水全部卸掉，造成业主无法居住。 综上所述可以发现目前北戴河新区海景公寓冬季的采暖保温的措施处理上， 是一个十分必要的问题，我通过以下几点谈一下我的想法。 一、 从前期楼宇设计上进行完善，在主给水的管路系统上采取电伴热进行保 温，避免主管路泄水，分户合理设计泄水点。 二、 物业人员管理上合理有效的安排人员进行巡视和检查，掌控设施设备防 冻的薄弱环节。 三、 提供人性化的服务，冬季房间内温度较低业主过来居住时，为