农村建房出现的新问题及对策

农村建房出现的新问题及对策 农村土地问题是“三农”问题的关健，涉及面广，政策性强，其中农村宅基地问题更是重 中之重。随着人们经济收入和生活水平的不断提高，农民建房呈逐处递增趋势，农村宅基 地管理已成为国土资源管理中的重点工作。几年来，河间市高度重视宅基地管理，采取了 一系列管理措施，取得了较好效果。但因历史遗留原因，宅基地管理问题仍比较突出，矛 盾也比较多，需要进一步加大管理力度，彻底扭转管理现状，实现宅基地管理法制化、规 范化。通过具体的工作实践、调查了解到农村土地的管理仍有较多的问题存在。 一、农村建房管理存在的问题 近年来，国家积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序 明显好转，但目前农村宅基地在用地及管理上存在着一些薄弱环节，农民宅基地问题主要 表现是：一是一户多宅、房屋空置现象突出。村中旧房空占土地有增无减，对全市 615 个 行政村的调查发现，各村不同程度地存在着一户多宅、房屋空置现象，加剧了闲置土地盘 活的困难。二是村庄布局散乱，居住不规则，新房建设见缝插针，哪里地势好、 “风水好” 就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。既影响了村 容村貌，又严重浪费了土地资源，三是村外新宅蚕食农田与日俱增，四是“空心村”现象， 五是超标准占地建住宅。这些问题的存在和继续，使国家土地资源流失严重，是制约新农 村建设的一大难题。 二、农村建房存在问题的主要原因 农村宅基地普遍超标，是由多方面原因造成的，既有历史的原因，也有现实的原因，既有 生产生活观念上的原因，也有法制和经济利益方面的原因。 （一）原旧宅基地面积过大。当时没有标准，占多大就是多大，一般在 6 分地以上，个别 的达到 1 亩多。 （二）村庄建设规划缺乏规范。该市农村村庄建设规划大都是在七八十年代由村里自发进 行的，每户占地多少由村里说了算。1987 年 4 月 27 日，河北省颁布河北省土地管理条 例 ，农村宅基地的条件和面积才有了明确规定。此时许多村庄的建设规划早已开始实施。 （三）受农村生活生产观念影响。长期以来，农村建房习惯既建房又圈院，真正超面积的 是院落这一部分，近年来，由于庭院养殖业比较发达，需要一定的院落作保障，从而形成 了圈大院超占地。 （四）因集体公共利益的需要。为了筹措建设资金，村干部乱批滥放了一大批宅基地，够 条件不够条件，只要出钱就给，面积也不受限制，导致一部分村民一户多宅。 （五）法律法规不完善。一是无论是国家土地管理法，还是地方性法规，对村民占用集体 土地都没有收费规定，加剧了村民超占面积建房的欲望。二是村庄建设规划缺乏法律地位。 国家规定村庄建设人均占地不得突破 150 平方米，缺乏约束机制，目前规划体系在许多地 方尚未建立。三是村干部乱批滥放宅基地，这是造成一户多宅的一个重要因素；四是土 地管理法规定，对违法行为，土地行政主管部门有权制止，有哪些“权”没有明确赋予。 当前农民盖住宅，35 天就可以封顶，土地管理部门对其违法行为下达停工通知书，违法 者不停工，土地管理部门一点办法也没有，走完法定程序，将其移交法院强制执行，房子 早盖好了，人也住进去了。且农民建住宅倾其多年积蓄，一旦拆除，便会激化矛盾，因此 法院接到这样的申请强制执行案，往往是不了了之。 三、对加强农村建房管理的建议与对策 （一）进一步完善土地管理法律法规。 加强宅基地立法体系建设，尽快出台农村宅基地管理办法 、 集体建设用地流转管理办 法及土地登记条例等，明确宅基地产权、流转、收益及宅基地登记发证等问题。对 土地管理法律法规不完善的地方，应从立法的角度去加以完善，使法律法规的可操作性更 强，不断规范用地行为，防止利用法律法规不健全而实施违法。 （二）认真做好村庄建设规划。 有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集居化建设。根据经济发展和工业化、城镇化进程的 客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工 作和社会主义新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地 利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模 和布局。我局已建议由各乡镇政府配合村委会对村庄进行整体规划，对街道及地基高程、 房屋高度、村庄排水等问题进行统筹考虑，在规划时既要考虑到群众生产生活的需要，又 要考虑到国家的有关法律法规。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡 存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生 活和村容村貌。在这方面，我市已有成功的例子，沙洼乡南中原村七十年代开始对村庄进 行了整体规划，经过几十年的努力，已经取得了很大效果，我们拟在全市各村进行推广。 （三）加大“空心村”治理力度。 “空心村”问题已引起我们的高度重视，为了加快“空心村”治理工作的步伐，我局计划 利用十年时间对我市范围内的“空心村”进行治理，并已建议市政府出台相关的配套政策， 并制定了河间市“空心村”治理规划 、 “空心村”治理方案等一系列相关文件，协 助村庄对原有的“空心村”进行测量、规划，绘制现状图。在此基础上，将十年内需要申 请宅基地的用地户登记造册，制定出农村居民宅基地十年早知道一览表 。在审批工作中， 严格按照“两图一表”进行审批，不符合“两图一表”的坚决不与批准。另外为规范好农 民建住宅，防止“空心村”问题的发生，对农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上 宅基的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基条件，并按规定办理宅 基地的审批手续；农村村民一户拥有二处以上宅基地，并且满二年未转让多余的住宅的， 村民委员会可以向乡（镇）土地管理部门提出收回集体使用权申请，县（市）土地行政主 管部门审查，报县（市）人民政府批准后收回，统一安排使用。 加大“空心村”治理力度是规范农村宅基用地，节约集约用地，切实保护耕地的重要举措 之一。以该市行别营乡前各庄村为例，在完成“空心村”治理工作中，新增宅基地面积 2.5 万平方米，有效缓解了农民建房的需求，同时，也使宅基地价格大幅回落。到目前为止， 河间国土局已对果子洼柳林、兴村乡大庄、时村乡永乐村等 20 个村进行了“空心村”治理， 共整理规划空闲土地 130 宗，节约耕地 120 亩。 （四）立足内涵挖潜，推进农村宅基地整理，推进新农村建设。土地整理是建立以工促农、 以城带乡的长效机制，是建设社会主义新农村的重要手段。农村宅基地整理潜力巨大，积 极开展农村宅基地整理，推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作。通 过宅基地整理，改善农民居住水平和生活质量，加快新农村建设。同时，明确村庄整治、 旧村改造腾退土地的产权界定、处置、使用及土地收益分配关系，充分考虑农民土地补偿 及腾退土地收益，让农民真正从腾退土地获益。严禁地方政府和房地产开发商借新农村建 设、村庄整治、旧村改造的名义，利用腾退土地从事房地产开发，规避建设用地指标的审 批与管理。 （五）严格执法，严厉打击违法占地行为。 针对农村宅基地中出现的新情况、新问题，本着预防为主、事前防范的原则，认真做好违 法案件的查处工作。一是加强执法监察制度建设。进一步完善动态巡查责任制，充分发挥 执法监察网络的作用，力争做到早发现、早制止、早查处，将违法案查处在萌芽状态。二 是加大对一些具体问题的研究。要对解决一户多宅、宅基地超标、从村庄迁出转非人员保 留宅基地、违法案件的强制执行等问题进行研究、调研，做出可操作的具体规定。三是要 加大对非法批地村干部的处罚力度，严重的要追究非法批地村干部的刑事责任。解决农民 违法占地建房的关键在村组，但对有些村干部来说，罚款没有，处分不怕，只有追究刑事 责任才能制止村干部乱批、乱放、乱划宅基地的有效手段。 （六）严格宅基地审批。 为规范好农民建住宅，要严格按土地管理法律、法规规定的农村宅基地审批规定，严把审 批关，杜绝违法批地现象。在宅基地审批过程中，要严格执行冻结村界规定，防止村庄外 延。在现场勘察工作中加大工作力度，请执法队人员进行现场督察，同时对该宗地填写地 籍调查表，四邻签字并盖章，严格按照土地利用总体规划图和土地利用现状图审批宅基。 （七）做好法律法规宣传