北京房地产走势

周围学校;南邵中学 1.149km，昌平五中 2.795 中国石油大学北校区 2.882km，北京化工大 学北校区 公园；白浮泉公园 河营公园 最近的小区 宜山居 朗清园小区 世涛天朗 松园小区 商场；南邵商场 936m 迎宾百货 1.574km 医院；南邵医院 截图 /o9ea 宏观分析 09 年我国首季 GDP 增 6.1% CPI 降 0.6% 经济走势趋好 一季度我国经济走势图 2009/4/17/09:36 来源：慧聪工程机械网 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超 4 月 16 日在国务 院新闻办举行的新闻发布会上谈一季度国民经济时回答记者提问说，中国经济 运行出现积极变化，整体表现好于预期。 李晓超在回答记者提问时强调，中国 今年第一季度 GDP 增长 6.1%，是在国际金融危机进一步加深蔓延、发达国家经 济衰退进一步加深、发展中国家经济增速明显减缓的形势下取得的，很不容易。 实现今年经济的较快增长，依靠外需的难度相当大，要看国内需求，国内需求 一个是消费，一个是投资。消费在这两个需求当中相对来说稳定性比较好，是 保持经济平稳较快增长可依靠的力量。从未来看，消费仍会保持一个稳定较快 的增长，因为居民收入的较快增长将支撑着消费的增长。 从目前看，未来的投 资仍会保持一个快速增长的势头。 自进入 2009 年以来，我国经济持续回暖。主要经济数据均明显改善。GDP 持续回升。前三季度增长就达 7.7%，中金预计四季度我国 GDP 将达 10.4%。v 一、 经济发展进入新的快速增长阶段 2009 年北京市消费形势分析及 2010 年走势判断 2009-11-24 15:39 来源：北京市经济信息中心 面对国际金融危机的严重冲击，2009 年我市经济进入调整期，多项指标增 速大幅下滑，但消费需求继续保持良好态势。2010 年我市消费周期性下调压力 较大，但在国家“促消费、拉内需”的政策刺激下，预计 2010 年我市消费不会 出现大幅下滑，总体呈现稳中有落的态势。 一、2009 年北京市消费市场运行特点 （一）消费总量：消费品零售额增速逐季攀升，名义增速低于去年同期， 但实际增速创 2000 年以来同期最高值。2009 年前三季度，我市社会消费品零 售额同比分别增长 12.6%、13.7%、18.7%，呈逐季攀升态势。全市社会消费品 零售额同比增长 15.1%，比去年同期降低 5.8 个百分点；扣除价格因素，实际 增长 17.3%，实际增幅高于上年同期 2 个百分点，创 2000 年以来同期最高值。 （二）消费热点：住行尤其汽车消费大幅增加，家电消费也增势良好，成 为经济运行中的一大亮点。1-3 季度，限额以上批零企业汽车类零售额同比增 长 23.3%，贡献率达 58%，是拉动零售额增长的首要动力；我市现房销售面积是 去年同期的 1.68 倍1，商品房月度平均价格年内涨幅超过 40%，一改去年的 “量价齐跌”格局，呈现“价涨量增”的火热态势；我市城镇居民消费支出中 家庭设备和交通通讯支出增速排名靠前，反映了家电消费增势良好，“家电下 乡”“家电以旧换新”政策效应显著。 （三）消费布局：城市功能拓展区增速最高，有别于近年来消费向城市发 展新区转移的趋势。近年来，我市城市发展新区消费增速持续位居四个功能区 增速之首，而今年 1-3 季度，城市功能拓展区实现消费品零售额同比增长 16.6%，高于其他三个功能区，有别于近年来消费向城市发展新区转移的走势。 城市发展新区同比增长 14.6%，在四个功能区中排名第二；生态涵养区、核心 区分别同比增长 13.7%、11%。 新增人口较多是功能拓展区消费增速提高的主要原因。功能拓展区中的朝 阳、海淀、丰台前三季度人口分别增加 1565、1489、789 人，居十八区县人口 增长前三强，而一般来说，新增加人口，无论是自然增长还是机械增长，人均 消费都普遍要高，这从各功能区人均可支配收入和消费性支出数据也可以看出， 四个功能区中，城市功能拓展区尽管人均可支配收入同比增速（7.5%）最低， 但人均消费性支出在四个功能区中最高（10.1%）。 （四）消费方向：用类商品依然是拉动消费的主要力量，烧类商品增速最 低。1-3 季度，我市吃、穿、用、烧类商品分别同比上涨 10.8%、14.1%、20.1%、-6.1%，受物价指数低位的影响，名义涨幅均远远低于 去年同期，分别比去年同期降低 10、4.9、2、21.3 个百分点。其中，用类商品 零售额增速最高，占消费品零售总额比重达到 60%，是拉动我市消费品零售额 快速增长的主要力量。 （五）消费水平：城乡居民收入稳步增长、政府刺激消费政策共促城乡居 民消费支出增速快速上升。1-3 季度，全市城乡居民实际收入水平均比去年有 大幅度增加，城镇居民人均可支配收入实际增长 9.6%，比去年同期提高 3.8 个 百分点。农村居民人均现金收入实际增长 14.7%，比去年同期提高 8.3 个百分 点。收入的稳定增长为政府促消费政策的实施奠定了良好的基础。1-3 季度,我 市城镇居民人均消费性支出同比上涨 8.9%，在今年价格指数低位运行的背景下， 仍然创造了 2007 年 6 月以来的最大涨幅。其中，家庭设备、交通通讯、教育文 化娱乐和服务性消费支出增速较高，也比去年同期提高不少，既反映了我市居 民消费结构继续升级的态势，又反映了政府相关促消费政策效应显现；而八大 类支出中医疗保健和食品支出与去年同期相比有所降低，恩格尔系数（33.7%） 比上年同期降低 1 个百分点；农村居民人均消费支出比上年同期提高 7.6 个百 分点。其中，居住、医疗保健、交通通信支出分别比去年同期上涨 44.2、11、11.1 个百分点，是推动农村居民消费支出增速上涨的主要因素。 （六）消费贡献：即便投资大幅上涨，消费占地区生产总值比重仍然延续 2006 年以来高于投资的态势。今年以来，受国家 4 万亿投资政策影响，加上去 年奥运期间投资受限基数较低影响，我市投资增速大幅上涨，1-3 季度同比上 涨 54.4%，创出 2001 年以来历史新高。即便如此，1-3 季度我市消费占地区生 产总值的比重达到 44.2%，仍高于同期全社会固定资产投资占比（43%）。 二、经济调整期消费增长好于预期的原因分析 （一）政府出台的“促消费、拉内需”政策发挥效用，是推动我市消费强 劲增长的主要原因。这从我市社会消费品零售额实际增速（扣除价格）与 GDP 增速（不变价）之间的关系变化就能看出：二者基本呈现较为一致的走势（见 图 1），但以 1998 年为分界点，在 1998 年之前，消费增速波动幅度大于 GDP 波动幅度，尤其下降幅度大于 GDP；在 1998 年之后，消费增速的波动幅度明显 变小，而且下降幅度低于 GDP，尤其在 2008、2009 两年，在 GDP 下滑的同时， 消费实际增速却呈现攀升态势，对稳定 GDP 增长发挥了重要作用。 消费增速呈现出这样的变化，需要分析 1998 年前后有什么不同：1997 年 亚洲金融危机，我国经济受到影响，1998 年国家为启动经济实施了扩大消费的 积极政策，从而有效遏制了消费增速的下滑，2008、2009 的情况和 1998 年类 似，但由于经济连续数年的高速发展，与 1998 年相比，我市居民收入水平、消 费结构、消费预期和消费环境大为改观，目前消费政策的刺激效应比 1998 年明 显增大，这也解释了消费增速逆 GDP 呈现攀升态势的状况，也说明本次政府促 消费政策效应明显。 图 1 北京市 1979 年以来 GDP 和消费品零售额增速走势图（%） （二）我市社会保障的日益完善、消费环境的不断优化以及居民收入的持 续增长是消费快速增长的原动力。近年来我市出台多项政策从医疗、教育、交 通、住房等方面减轻居民的负担，一定程度上消除了居民消费的部分后顾之忧 2；另外，近年来我市大力推进相关薄弱地区商业设施建设，优化相关消费环 境，如第九次党代会提出加快南城发展，陆续在南城建立一些批发市场、商业 园区，推动了南城相关区县消费的快速增长，前三季度丰台区社会消费品零售 额同比增长 19.4%，居城八区增速之首。近几年我市城乡居民收入大幅增长， 2002-2008 年城镇居民人均可支配收入年均实际增长 11.4%，比 1996-2001 年平 均增速提高 4.3 个百分点；2002-2008 年农村居民人均纯收入年均实际增长 9.2%，比 1996-2001 年平均增速提高 2.6 个百分点。收入水平连年增长，居民 积累增加，是近几年促消费政策效应显著的基础。 （三）消费内在增长的稳定性增强，波长延长导致本轮消费周期中扩张期 历时 4 年后仍未见顶回落。1979 年以来，根据“波峰-波峰”的周期划分理论， 我市经历了三个完整的消费周期（见图 1），平均长度分别为 5 年、6 年、8 年， 目前正在经历的第四个周期已经持续了 11 年，消费周期波长延长，说明短期因 素对消费的影响减弱，消费短期波动频率减少，内在周期性增长规律增强。另 外，由于消费的本身的棘轮效应，即居民的消费习惯一旦形成就具有不可逆性， 而且很容易向上调整，不容易向下调整，从而使得在经济增速回落时消费增速 仍然能保持稳定增长，这也是在本轮经济下滑期消费却快速增长的一个原因。 三、2010 年我市消费品市场运行环境及全年走势判断 尽管 2009 年我市消费增势良好，但 2010 年从影响消费各因素来看，如果 政府没有出台有力措施的话，消费周期性向下调整压力较大。 （一）GDP 和工业增速放缓引发的消费需求降温有可能在 2010 年显现。从 图 1 可以看到，消费额增速和 GDP 增速基本保持方向一致，1998 年在政策刺激 下，消费增速逆经济下滑走势出现上涨，但随后 1999 年就出现回调，向 GDP 回 归趋合；2008、2009 年在政策刺激下，我市消费和 GDP 再度出现背离，但根据 历史规律，消费实际增速向 GDP 走势回归趋合的动力很强，如果后续刺激政策 没有跟上，消费向下调整的压力比较大，这符合经济内在运行规律，也是经济 发展过程中不可避免的调整。 （二）汽车和住房消费明年可持续性有待观察。目前我市消费主要以汽车、 住房、家电通讯设备等消费带动为主。2010 年，这些消费热点的消费可持续性 都存在不确定性：从住房来说，受货币政策收紧以及价格快速上涨影响，可能 又出现观望态势，而住房消费产业链较强，一旦消费量下降，将对建材、家电 等行业带来直接影响；汽车消费对 2009 年消费快速增长中贡献很大，但相关优 惠政策在明年效应将递减，加上用车环境不佳，油价上涨、交通拥堵、停车位 难找使得明年的汽车消费能否维持近年的快速增长态势存在很大的不确定性； 家电消费也存在政策效应递减、家电占有率较高等因素的制约，难以出现大幅 增长。 （三）城乡居民收入快速增长的支撑点不足，将导致居民购买力下降。收 入是消费的原动力，预计 2010 年就业形势依然严峻，股市走势不明朗，居民投 资理财渠道偏少；城乡居民收入快速增长的支撑点不足，居民未来收入预期不 乐观。这些均对未来消费的增长产生抑制作用。 （四）政府消费支出可能受到扩大投资挤压。近年来政府消费比重逐年提 高，2007 年占到总消费的比重达到 40%，2008 年占比达到 43.9%。2010 年，鉴 于未来“4 万亿”固定资产投资对财政的压力，预计地方政府消费支出可能会 受到一定挤压。 但是，2010 年消费增长也存在有利条件：一是预计“扩消费、拉内需”的 宏观调控政策将继续出台，有利于稳定今后消费增长。当前我国经济形势尽管 正在复苏，但基础并不牢固，预计未来政府将继续出台政策促进消费，将有利 于稳定今后我市消费增长。二是消费者信心指数持续攀升，对明年消费走势增 添了积极因素。今年以来，在各经济体持续不断出台政策刺激经济影响下，全 球多数经济体消费者和商业信心指数普遍持续回升3，我国及我市消费者预期 指数、消费者满意指数、消费者信心指数今年以来也呈现持续攀升态势。三是 医改新方案以及我市各项保障政策的不断完善，有助于减轻居民消费的后顾之 忧，提高居民的边际消费倾向。 综合来看，影响消费增长的因素有扬有抑，但更多的促进因素取决于政府 宏观政策。预计 2010 年全年消费增长的形势谨慎乐观，全年实现社会消费品零 售额 5940 亿元，同比增长 12.7%左右。 四、政策建议 近年来，政府出台的促消费政策更多的是一种短期的政策，而展望金融危 机后期发展，经济增长动力将逐步由“投资和出口”向“消费需求”转换，要 实现增长动力的平稳交接，光有短期消费政策是不够的，政府还要多考虑一些 积极的中长期消费政策，培育可持续消费模式，切实转换经济发展方式，才能 够保证我市经济中长期的稳健发展。 （一）中长期消费政策的构建 中长期消费政策需要在收入性消费、信贷性消费和预期性消费三个方面作 出努力，除了投资、税收、补贴、货币、信贷、担保、劳动力视角下的中长期 消费政策整合，还需选择以下新的着力点： 1、继续加大公共消费，撬动中长期消费政策。公共消费是政府为改善居民 的生存条件进行的支出，包括在医疗、教育、社会保障和基础设施建设等方面 的支出。通过加大公共消费，增加政府在社会福利上的财政投入，使得我市居 民的持久收入和实际收入双增加，消费信心增强。在这个过程中，要注意政府 不应该替代市场的作用，尽可能地减少公共投资的“挤出效应”。 2.继续优化消费环境，保证消费安全的持续性、基本性，增强中长期消费 政策效果。如果说加大公共消费可以使居民敢消费，那么增强消费安全则能使 居民愿消费。为实现消费安全的持续性，就要求政府部门各负其责、杜绝分段 管理与消费安全的脱节。大力整顿消费品市场秩序，严厉打击假冒伪劣、价格 欺诈、非法广告等各种不法行为，加强食品药品安全整治工作。加强消费者权 益保护，广泛深入地开展消费者权益宣传教育，积极发展消费者权益保护中介 机构，加大消费纠纷处理力度。加强个人信用体系建设，规范发展消费信贷， 增加消费信贷品种。 3、通过产业升级、产业优化创造提供不同收入群体的消费需求，推动消费 增长。当前我市 GDP 突破 1 万亿元、人均 GDP 超过 8000 美元，贫富差距较大， 目前我市居民贫富差距最高在 20 倍左右，一般收入差距在 8-12 倍之间，而不 同收入群体之间的消费需求差别较大，我市应立足于围绕不同收入阶层消费特 点，加大力度通过产业发展刺激创造多层次需求的消费市场。一方面建议出台 优惠政策大力发展高端服务业等新兴产业，培育高端特色消费市场，刺激高收 入阶层的消费需求；另一方面建议引导生产一些适合于低收入家庭使用的汽车 等耐用消费品，并出台优惠政策帮助鼓励低收入居民家庭购买耐用消费品，使 低收入阶层也能享受到“新消费方式”的乐趣，并缩小不同收入阶层的消费水 平差距；第三，中等收入阶层的消费能力、消费意愿都较强，但大多缺乏消费 时间，可出台政策完善支持网上商城的发展，充分发挥网络消费的便捷性、省 时性的优势，释放部分中等收入群体购买潜在需求；另外，对于这部分群体来 说，增加假期是一个刺激消费的有力措施。 4、关注与呵护住房刚性需求，确保房地产消费市场稳健发展。可从三方面 入手：一是继续完善阶梯性住房保障制度。继续加大推出可行的廉租房、经济 适用房、限价房项目力度，在此基础上，研究推出面向部分收入高于现有保障 房标准、但购买商品房又缺乏足够能力群体的住房救助政策，建议政策手段以 金融救助为主，包括利率优惠、贴息、贴租等；二是密切关注房地产市场发展 态势，提高外籍及外资购买本市居民住宅的交易成本，防止投机资金过多流入 楼市，造成房价大幅波动；三是引导房地产企业理性定价，维护房地产市场秩 序，建立房地产市场公开透明的信息披露机制，防止房地产商捂盘出售，确保 房地产行业稳健发展。 （二）当前短期消费政策取向的积极优化。 1、针对市场消费品供给的过剩，大力推广消费知识和技术，包括消费引导 政策、消费教育政策、消费信用政策,分别从引导、教育的角度影响消费者的消 费选择,防止消费品的滞销。例如可尝试建立针对老年、郊区及农村地区部分群 体的电脑应用知识普及培训班，通过培训促进电脑等电器设备消费。 2、多措施扩大文化、体育、娱乐等精神服务消费，促进消费升级。从国 际城市发展规律来看，现阶段我市居民消费结构将面临进一步升级，应出台政 策或创造条件，助推居民扩大文化、体育、娱乐等精神服务消费，主动促进居 民消费结构升级。一是加强对奥运遗留场馆的使用开发力度，降低场馆使用租 金，吸引居民进入相关场馆体育健身、引导文化演出单位选择奥运场馆承办演 出，提高场馆利用率；二是建议在文化领域加大政府补贴，降低贴近大众的演 出活动票价，吸引更多的居民进行文化服务消费；三是充分挖掘农村居民文化 消费潜力，应鼓励支持文化演出单位组织面向农村的、适合农村消费水平的各 类文化演出活动。 人口发展 北京房房地产市场走势 近年来，北京市国民经济持续高速增长，2009 年国内生产总值达到 33.5 万亿 元，比上年增长 8.7%；，中国房地产业作为最为火爆的行业，也吸引了最为广 泛的社会