北京市宏观经济分析(房地产市场)

市场分析 一、 北京市经济环境分析 （1 ）北京市主要经济历史指标 由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP 保持较 大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI 指数总体可控。经济情况乐 观，稳中有进，并且产业结构不断改善。 以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均 家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。近 几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也 略有降低，但仍旧保持在 7%以上。 北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人 从事于第三产业的工作。这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力 来吸引更多的人来北京工作、生活。 小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等 有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在 7.7%以 上的 GDP 增长。 （2）北京市经济基础分析表（用 2012 年的数据） 区 位 商 LQ LQ1？ (LQ-1)/LQ 基 础 就 业 非 基 础 就 业 EBM数 量 比 重 数 量 比 重 2.733321 农 林 牧 渔 业 2.5446 0.35% 338.9 2.22% 0.16 2.54460采 矿 业 6.8778 0.96% 631.0 4.14% 0.23 6.87780 制 造 业 107.9701 15.05% 4262.2 27.97% 0.54 107.97010电 力 、 热 力 、 燃 气 及 水 生 产 和 供 应 业 8.9378 1.25% 344.6 2.26% 0.55 8.93780 建 筑 业 42.7383 5.96% 2010.3 13.19% 0.45 42.73830批 发 和 零 售 业 68.6440 9.57% 711.8 4.67% 2.05 是 0.5117463 35.12831 33.51569 交 通 运 输 、 仓 储 和 邮 政 业 57.8348 8.06% 667.5 4.38% 1.84 是 0.4565771 26.40605 31.42875住 宿 和 餐 饮 业 31.9643 4.46% 265.1 1.74% 2.56 是 0.6095790 19.48477 12.47953 信 息 传 输 、 计 算 机 服 务 和 软 件 业 52.6268 7.34% 222.8 1.46% 5.02 是 0.8006712 42.13676 10.49004金 融 业 37.5626 5.24% 527.8 3.46% 1.51 是 0.3384695 12.7138 24.84880 房 地 产 业 37.0621 5.17% 273.7 1.80% 2.88 是 0.6522814 24.17492 12.88718租 赁 和 商 务 服 务 业 61.4032 8.56% 292.3 1.92% 4.46 是 0.7758812 47.64159 13.76161 科 学 研 究 、 技 术 服 务 和 54.0483 7.53% 330.7 2.17% 3.47 是 0.7119405 38.47917 15.56913水 利 、 环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 9.3887 1.31% 243.8 1.60% 0.82 9.38870 居 民 服 务 和 其 他 服 务 业 8.6390 1.20% 62.1 0.41% 2.95 是 0.6613725 5.713597 2.92540教 育 44.3758 6.19% 1653.4 10.85% 0.57 44.37580 卫 生 、 社 会 保 障 和 社 会 福 利 业 22.9606 3.20% 719.3 4.72% 0.68 22.96060文 化 、 体 育 和 娱 乐 业 17.0606 2.38% 137.7 0.90% 2.63 是 0.6198672 10.57531 6.48529 公 共 管 理 和 社 会 组 织 44.7323 6.24% 1541.5 10.12% 0.62 44.73230合 计 717.3717 15236.4 262.4543454.91743 北 京 全 国 年 份 就 业 人 口 （ 万 人 ） 增 长 率 2006 919.7 2007 942.7 2.50% 2008 980.9 4.05% 2009 998.3 1.77% 2010 1031.6 3.34% 2011 1069.7 3.69% 2012 1107.3 3.52% 2013 1141.0 3.04% 平 均 值 3.13% 运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量： 用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得 2015 年这些行业总 就业人口为 786.9 万，常住人口达到 2269.8 万，2016 年总就业人口为 811.5 万，常住人口 达到 2340.8 万， 2017 年就业人口为 836.9 万，常住人口达到 2414.1 万。 二、 北京市房地产市场宏观分析 （一） 2014 年房地产市场分析 1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速 1-10 月，全市完成房地产开发投资 3173.7 亿元，比上年同期增长 14.8%。其中，住宅 投资完成 1599.3 亿元，同比增长 15.9%；写字楼投资完成 613.5 亿元，同比增长 31%；商 业、非公益用房及其他投资完成 960.8 亿元，同比增长 5%。 房地产开发投资中，建安工程投资为 1271.4 亿元，比上年同期增长 10.2%，占全市房 地产开发投资比重为 40.1%。 图 1 全市房地产开发投资同比增速 单位：% 2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少 截至 10 月末，全市商品房施工面积为 13213.2 万平方米，比上年同期增长 0.8%。其 中，住宅施工面积为 6814.3 万平方米，同比下降 4.6%；写字楼为 2198.3 万平方米，增长 17.5%；商业、非公益用房及其他为 4200.6 万平方米，增长 2.7%。 1-10 月，全市商品房新开工面积为 2009.1 万平方米，比上年同期下降 29.4%。其中， 住宅新开工面积为 1085.8 万平方米，同比下降 24.7%；写字楼为 326.8 万平方米，同比下 降 26.6%；商业、非公益用房及其他为 596.5 万平方米，同比下降 37.8%。 1-10 月，全市商品房竣工面积为 1251.7 万平方米，比上年同期下降 11.9%。其中，住 宅竣工面积为 714.6 万平方米，同比下降 23.2%；写字楼为 217.2 万平方米，同比增长 78.2%；商业、非公益用房及其他为 319.9 万平方米，同比下降 13.3%。 3、房地产市场销售情况不好，但逐渐有小幅增长，有回暖迹象 1-10 月，全市商品房销售面积为 1030.5 万平方米，比上年同期下降 29.2%。其中，住 宅销售面积为 802 万平方米，同比下降 23.3%；写字楼为 102.8 万平方米，同比下降 57.7%；商业、非公益用房及其他为 125.7 万平方米，同比下降 24.4%。 图 2 全市商品房销售面积同比增速 单位：% 4、保障性住房建设规模进一步扩大 1-10 月，全市保障性住房完成投资 526.3 亿元。截至 10 月末，全市保障房施工面积 为 4298.7 万平方米，新开工面积为 432.6 万平方米，竣工面积为 449.8 万平方米。 5、房地产开发企业项目资金到位情况有所下降 1-10 月，全市房地产开发企业项目到位资金为 5319.1 亿元，比上年同期下降 15%。 其中，金融贷款为 1697.9 亿元，同比增长 10.9%；自筹资金为 1579.7 亿元，同比下降 14.7%；定金及预收款为 1349.6 亿元，同比下降 23%。 小结：到 12 月 7 日，北京新建商品住宅库存量为 93430 套，虽然在政策环境的利好 下，客户的入市积极性有所增加，但是与 9 万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。 当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州 等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造 成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。但是在央行降息后楼市迎来暖冬，2014 年 11 月，北京商品住宅成交 9886 套，环比上升 20.62%，同比上升 54.95%；成交金额 242.53 亿元，环比上升 25.63%，同比上升 31.02%。在剔除保障房和自住房之后，纯商品 住房的网签量也出现了较为明显的增加，环比增长近 25%，即显示出了政策密集利好对新 房市场的显著影响。因此，按照这样的趋势下去可以预见北京市 2015 年的楼市将比 2014 年表现的更好。值得注意的是目前的存量大，去库存时间较长。 （二） 需求分析 总体上，按照经济基础分析法可以得出 2015 年的常住人口总数为 2269.8 万，以人均 居住面积 32 平方米来计算，全市总需求面积为 72633.6 万平方米。按 87%的城镇居民住 房拥有率来计算，那么剩余需求面积为 72633.6*13%=9442.368 万平方米。剔除租房、没 有能力购买、没有意愿购买的面积数， （三） 供给分析 根据北京市住建委网站的数据，截止 12 月 10 日北京市可售房屋套数为 106166 套， 可售房屋面积为 10886107.12 平方米。 （四） 吸纳与缺口分析 日期 周数 签约面积(万) 剩余库存量 签约套数 2013.12.30-1.5 1 25.32 62748 2700 1.6-1.12 2 24.32 61529 2525 1.13-1.19 3 14.26 61220 1365 1.20-1.26 4 15.73 63297 1424 1.27-2.2 5 3.85 63225 426 2.3-2.9 6 1.56 63225 137 2.10-2.16 7 6.26 64393 578 2.17-2.23 8 9.31 65162 942 2.24-3.2 9 12.6 66034 1149 3.3-3.9 10 12.87 65922 1135 3.10-3.16 11 15.53 65980 1289 3.17-3.23 12 20.03 66978 1840 3.24-3.30 13 18.18 64906 1674 3.31-4.6 14 8.19 70916 716 4.7-4.13 15 9.04 73172 781 4.14-4.19 16 14.11 73760 1398 4.20-4.27 17 18.05 76960 1761 4.28-5.4 18 12.74 77235 1232 5.5-5.11 19 10.72 80987 1050 5.12-5.18 20 15.59 81380 1577 5.19-5.25 21 12.86 84159 1156 5.26-6.1 22 13.43 84694 1255 6.2-6.8 23 6.09 86955 592 6.9-6.15 24 10.92 89309 1075 6.16-6.22 25 10.73 91133 978 6.23-6.29 26 12.25 91485 1114 6.30-7.6 27 15.28 85879 1486 7.7-7.13 28 8.24 96032 720 7.14-7.20 29 10.44 97410 908 7.21-7.27 30 8.83 98174 769 7.28-8.3 31 27.54 95527 2962 8.4-8.10 32 15.99 95531 1567 8.11-8.17 33 16.32 97802 1550 8.18-8.24 34 13.8 100239 1232 8.25-8.31 35 27.02 97900 2858 9.1-9.6 36 9.83 103768 870 9.7-9.14 37 10.44 103074 945 9.15-9.21 38 13.94 103850 1285 9.22-9.28 39 17.41 103374 1528 9.29-10.5 40 7.3 106890 595 10.6-10.12 4