北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁补偿安置手册

北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁补偿安置宣传手册 北京市土地整理储备中心 北京市土地整理储备中心通州区分中心 北京通州房地产开发有限责任公司 2012 年 12 月 目录 致全体拆迁村民的一封 信1 前 言3 北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁补偿安置方 案4 北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁补偿安置方案问题解 答13 致全体拆迁村民的一封信 尊敬的村民： 您好!北京通州文化旅游区拆迁工作即将正式启动，通州首都城市副中心建 设将进入新的发展阶段。值此之际，北京通州文化旅游区拆迁指挥部向长期以 来始终关心首都城市副中心建设和发展的各乡镇村民表示最亲切的问候和良好 的祝愿!并向所有理解和支持拆迁工作的被拆迁人致敬! 北京通州文化旅游区拆迁涉及梨园、台湖、张家湾三个乡镇范围内的曹园 村、将军坟村、田家府村、大高力庄村、土桥村共六个行政村。该项目的实施 将推动通州首都城市副中心“一核五区”的快速发展和建设，加快城市化步伐， 从根本上改善村民居住环境，提高村民生活质量。 近期，我们将全面启动北京通州文化旅游区拆迁工作。本次拆迁是直接关 系首都城市副中心总体发展和拆迁范围内每一位村民切身利益的一件大事，为 确保拆迁工作平稳、顺利、有序的进行，我们郑重承诺：在拆迁工作中，我们 将向群众之所想，急群众之所急，在政策允许的范围内，让利于民、惠及于民， 保障被拆迁村民的利益不受损害。 此次拆迁，我们将严格按照北京市集体土地房屋拆迁管理办法(北京市 人民政府令第 124 号)等相关文件规定，严格执行区行政主管部门批准的北京 通州文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案，公开拆迁安置政策，统一安置 补偿标准，规范拆迁工作人员行为，坚持依法拆迁、文明拆迁、和谐拆迁，恪 尽职守、勤勉尽责、通力合作，力争完成拆迁安置任务。我们的工作离不开你 们的理解和支持，一定圆满完成拆迁工作，为首都城市副中心建设打下坚实基 础。 我们真诚希望：广大村民，能够立足长远，顾全大局，着眼未来，积极配 合拆迁安置工作。我们坚信在市、区、镇党委和政府的正确领导下，在各部门 的密切配合和全体被拆迁村民全力支持下，一个未来现代时尚的文化旅游区必 将展现在我们面前。让我们携起手来，共同为首都城市副中心建设做出最大的 贡献。 办理拆迁补偿事宜时，需提供集体土地建设用地使用证、房产相关证明文 件、营业执照、纳税证明、出租房屋许可证、身份证、户口本、独生子女证、 医院出具的怀孕证明等。请您在工作人员入户前，将上述资料准备齐全。 以上材料须出示原件并提供复印件。 前言 北京通州文化旅游区拆迁涉及梨园、台湖、张家湾三个乡镇范围内的曹园 村、将军坟村、田家府村、铺头村、大高力庄村、土桥村共六个自然村。为切 实维护被拆迁人的合法权益，全面了解本次拆迁政策，编写本手册供被拆迁人 参考。 北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案 第一章 总则 第一条为保障北京通州文化旅游区项目的顺利进行，依法维护拆迁双方当 事人的合法权益，根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法(北京市人民政府 令 第 124 号)及相关文件规定，结合本地区实际情况，制定本实施方案。 第二条 项目基本情况 拆迁范围： 北至：万盛南街(外环路) 南至：京哈高速公路 东至：六环路 西至：通马公路 第三条本项目拆迁人为北京土地整理储备中心、北京土地整理储备中心通 州区分中心。北京土地整理储备中心已授权北京土地整理储备中心通州区分中 心依法依规实施征地、拆迁工作。拆迁实施单位为北京通州房地产开发有限责 任公司。拆迁服务机构财务招标方式确定。 第四条本项目的被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的个人。具体为 1993 年通县人民政府核发的集体土地建设用地使用证(以下简称“红本”) 或乡、镇政府以上部门核发的建房批示上标明的人。 第五条拆迁期限与搬迁期限以核发的房屋拆迁许可证或动迁时发布的拆迁 公告为准。 第六条宅基地上的房屋拆迁实行货币补偿或者房屋安置，房屋安置由拆迁 人采取另行委托安置的方式。 第七条拆迁人应当依照本实施方案对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人应 当在规定的拆迁期限内定完成搬迁。 第二章 货币补偿 第八条实行货币补偿的，由拆迁人向被拆迁人支付拆迁补偿款。 货币补偿计算公式为： 房屋拆迁补偿总额=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价 +装修及附属物、移机补偿+各项奖励费+各项补助费。 本项目经区政府批准宅基地区位补偿价为 2300 元/平方米。 第九条 拆迁范围内宅基地面积的认定标准 一、以通县人民政府 1993 年核发的“红本”为宅基地使用权证明;没有 “红本”的，以建房批示为宅基地使用权证民。 二、“红本”或建房批示上标明的宅基地面积与实测面积误差不超过 5%的 按实测面积认定，超过 5%的面积部分不予认定。 三、1982 年以前经合法审批，使用至今的宅基地为老宅基地，面积控制标 准为 0.4 亩(折合 267 平方米);1982 年以后审批的宅基地面积控制标准为 0.3 亩(折合 200 平方米)，超出面积控制标准的部分，暗宅基地区位补偿价的 60% 补偿。 第十条 房屋面积及补偿 房屋面积以测绘成果为准。 合法宅基地内首层房屋重置成新价、装修及附属物的补偿价由评估机构据 实际评估，按规定出具评估报告。 合法宅基地内地下及二层(含)以上砖混及框架结构的房屋，按照每平米 550 元给予补偿;合法宅基地外砖混及框架结构的房屋按照每平米 400 元给予补 偿。有关部门批准建设的房屋除外。 有关部门发布暂停公告后，凡新建、改建、扩建的房屋一律不予补偿。 第十一条 拆迁奖励费 一、提前搬家奖 在搬迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按期交房的，每宗宅基地给予 10 万元 全额提前搬家奖，每逾期 1 天扣减 1 万元。 二、合法利用土地奖 1、 合法宅基地外无未经审批的房屋，每宗宅基地奖励 10 万元。 2、合法宅基地外未经审批的房屋，如被拆迁人主动放弃对该房屋的补偿要 求，且在规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议并按期腾空房屋，可给予合 法利用土地奖;如被拆迁人不放弃对该房屋的补偿要求，不给予合法利用土地奖。 三、节约装修奖 1、 每宗合法宅基地房屋装修评估价款不足 80000 元的，按不足部分给予 奖励;装修评估价款超出 80000 元的，据实补偿。奖励期内未签约的不给予奖励。 2、 首层房屋占地面积小于合法宅基地面积的，按小于部分每平方米 800 元给予奖励。奖励期内未签约的不给予奖励。 第十二条 拆迁补助 一、经营性用房的停产停业综合补助费 (一)经营面积的确定： 对利用合法宅基地内自有正式房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照 的，营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致，营业执照在有效期内， 可给予一次性停产停业综合补助费。经营面积按实测的正式房屋经营面积确定。 (二)停产停业综合补助费的发放条件及标准： 1、连续生产经营两年以上，生产经营活动的起始时间自取得工商营业执照 日期计算： 年纳税额在 1800(含)元以上，按被拆除房屋经营面积给予每平方米 800 元 补助; 年纳税额在 1000(含)至 1800 元的，按被拆除房屋经营面积给予每平方 600 补助; 年纳税额在 600(含)至 1000 元的，按被拆除房屋经营面积给予每平方 400 元补助。 2、未达到上述条件的经营行为，按被拆除房屋经营面积给予每平方 300 元 补助。 3、对于取得出租房屋许可证的被拆迁人，按照出租房屋许可证上标明的面 积进行认定，给予每平方米 200 元的一次性补助。此项认定面积不能与认定的 经营面积重复计算。 二、搬迁补助费 住宅房屋的搬迁补助费以合法宅基地内房屋建筑面积给予每平方米 15 元的 补助。经营性用房的搬迁补助费按被拆除房屋经营面积给予每平方米 25 元的补 助。 各项移机费用标准：电话 235 元/部，宽带 400 元/户，空调 400 元/台，有 线 300 元/户，热水器 400 元/台(专指燃气热水器和电热水器)。 三、周转补助费 符合安置条件且选择期房安置的人员，按安置房的户型给予周转补助费， 补助标准：一居室 1800 元/月/套、两居室 2300 元/月/套、三居室 2800 元/月/ 套。 周转补助费发放期限自搬家交房之日起至收到入住通知之日止，每半年方 法一次。交房日期暂定为 2015 年 12 月 31 日。 四、安家补助费 符合安置条件的本村农业户口人员，按每人 50 平方米，给予每平方米 1000 元安家补助费。 符合安置条件的本村非农业户口人员(含非在册人员)，按每人 50 平方米， 给予每平方米 500 元安家补助费。 五、住房困难户的认定及补助标准： (一)住房困难户的认定应同时符合以下条件 ： 1、在拆迁范围内同一宅基地院内已经有 3 个(含)已婚家庭，或者 2 个已婚 家庭且有达到法定结婚年龄的未婚子女，均为本村农业户口; 2、1982 年以前的老宅基地面积不足 0.4 亩(折合 267 平方米);1982 年以后 的宅基地面积不足 0.3 亩(折合 200 平方米); 3、本人及其家庭成员合法宅基地外无任何形式占地建房行为; 4、符合镇、村两级宅基地审批资格，但未实际取得宅基地，按照拆迁实施 方案安置确有困难。 (二)住房困难户的补助标准 同时符合上述条件的，可申请住房困难安置补助，按每宗宅基地补助安置 面积 120 平方米计算，结合本项目安置房均价每平方米 2300 元的标准给予货币 补助。 (三)独生子女补助费 符合安置条件并持有独生子女证的家庭，每证补助 5 万元。 (四)新生儿补助费 符合国家计划生育政策和安置条件的育龄妇女，凭医院出具的怀孕证明， 在奖励期限内签约的，可先行登记。待新生儿出生后凭出生证明(出生日期必须 在怀孕日期起 10 个月内)可领取 20 万元的补助费。新生儿不再另行安置。 第三章 房屋安置 第十三条 安置房性质及坐落 一、安置房产权性质：“三定、三限”和村民自住楼。 三定：即定性、定向、定量;三限：即限价、限户型、限交易。 村民自住楼：指村集体经济组织依法建设的自行安置用房。 二 、安置范围及房屋坐落 1、 高楼金安置房北侧“三定、三限”安置区域由拆迁人委托北京通州房 地产开发有限责任公司安置大高力庄村、土桥村的被拆迁人; 2、 草原安置房西侧“三定、三限”安置区域由拆迁人委托北京通州房地 产开发有限责任公司安置将军坟村、铺头村、田家府村的被拆迁人; 3、 曹园村已建成的村民自住楼由拆迁人委托曹园村民委员会安置曹园村 的被拆迁人。 第十四条 安置对象 “三定、三限”房安置对象 1、 本村户籍且持有“红本”或建房批示的被拆迁人及其户籍在本村的共 同生活和居住的家庭成员。 2、 在本村持有“红本”或建房批示的被拆迁人，其配偶和子女户籍不在 本村但在本村居住的，给予其配偶和一名子女安置。 3、 本村户籍人员的配偶或子女，户口尚未迁入本村的非京籍人员，在本 村长期居住。 4、 原本村户籍人员正在服兵役或考学户口转入学校的在校生。 5、 原本村户籍人员正在服刑。 第十五条 安置面积及安置房价格 1、符合安置条件的被安置人，首先按安置户型指导原则确定户型搭配方式， 其次安置房总面积应控制在每人 50 平方米以内(含配套面积)。 2、 安置房指标范围内购房均价为 2300 元/平方米(不含楼层差价)。 3、 选择安置房后，超出安置房指标面积的部分，被安置人按 6000 元/平 方米均价(不含楼层差价)购买;选择安置房总面积小于应安置指标总面积 20 平 方米以内的，小于部分按 14000 元/平方米给予补贴;若被安置人主动放弃全部 或部分安置指标面积，则放弃面积部分不给予补贴。 第十六条依照签订房屋拆迁补偿协议的先后顺序选房，由被拆迁人和受委 托安置人签订房屋拆迁安置协议书。 第十七条符合安置条件的被拆迁人，以一宗宅基地上全部家庭人口为单位， 在拆迁安置面积控制标准范围内，按照以下人口与户型对接方案，自主选择安 置房。 “三定、三限”安置房户型与人口对接方案原则如下： 一口之家安置一居室一套 二口之家安置两居室一套 三口之家安置三居室一套;或一居室一套、两居室一套 四口之家安置两居室两套 五口之家安置两居室一套、三居室一套 六口之家安置一居室一套、两居室一套、三居室一套 七口之家安置一居室一套、三居室一套;或一居室一套、两居室三套 八口之家安置一居室一套、两居室两套、三居室一套 曹园村民自主楼安置房户型与人口对接方案另行拟定。 第十八条 交房期限及相关规定 一、被拆迁人应当在拆迁补偿协议签订之日起 7 日内完成搬迁腾房，并结 清水、电费等全部应支付的费用，逾期腾房，按协议约定执行。 二、被拆迁人搬家时只能对家具等未作价的可移动物品搬移。如对已作价 的房屋及附属物、树木等进行擅自处理、损毁，将从补偿款中扣除被损物品相 应价值。 三、被拆迁人搬家完毕，需交出房门钥匙，由拆迁人组织验收，验收合格 后向被拆迁人开具交房验收单。 第四章 附则 第十九条本实施方案中未规定的拆迁补偿与安置情形，依据关于进一步 规范通州区集体土地房屋拆迁工作的指导意见(通政发201239 号)由联席会 议研究解决方案，形成会议纪要。 经联席会议研究未形成决议的，上报区政府专题会议研究决定。 第二十条本方案具体实施时间以通州区住房和城乡建设委员会批准执行后 为准。 北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁补偿安置方案问题解答 1、 为什么本次拆迁要以北京市人民政府第 124 号令为主要法律依据? 答：因为北京市人民政府第 124 号令是目前为止政府出台的本地区农 村集体土地房屋拆迁法规的主要依据。 2、 宅基地面积的控制标准及认定? 答：根据北京市人民政府关于加强农村建房用地管理若干规定，本地 区宅基地面积控制标准为每宗宅基地不超过 0.3 亩，但 1982 年以前规定的宅基 地面积控制标准为每宗宅基地不超过 0.4 亩，在控制标准内按全额区位补偿价 补偿，超过控制标准的部分最高给予区位价补偿的 60%。 由于历史原因造成“红本”上标明的宅基地面积存在一些误差，对于实测 占地面积大于“红本或建房批示上标明的宅基地面积且不超出 5%的，按照实测 占地面积计算宅基地区位补偿价;实测占地面积大于“红本”或建房批示上标明 的宅基地面积 5%以上的，控制在 5%以内按照宅基地认定，超出 5%以上部分不 予认定。 3、 如何计算宅基地区位补偿价? 答：认定宅基地面积和计算宅基地区位补偿价。 举例：某户宅基地使用证明面积为 290 平方米，实测占地面积为 320 平方 米。计算方法如下： 宅基地认定面积为 290+290*5%=304.5 平方米。 计算宅基地区位补偿价为: 0.4 亩：2300*267+2300*60%*(304.5-267)=665850 元 0.3 亩：2300*200+2300*60%*(304.5-200)=604210 元 4、什么是房屋重置成新价? 答：根据被拆迁房屋所使用的建筑材料，假设再按相同的规格结合评估时 的市场价格建造新的房屋所需要的价格，再结合被拆迁房屋的建筑年代、新旧 程度，计算出的价格称之为房屋重置成新价。对被拆迁房屋的重置成新价由专 业评估机构按有关规定进行客观的评估。 5、各项奖励、补助费的制定。 答：在这次实施搬迁当中，为了使老百姓利益得到保障，被拆迁人搬迁上 楼后，生活水平得到稳步提高，在此次搬迁方案的制定过程中，结合本地区实 际情况制定各项奖励费、补助标准。例如合理利用土地奖、节约装修奖、新生 儿补助费等。 6、 此次拆迁的安置原则? 答：按照北京市国土资源局“三定、三限”和村民自住楼的安置原则进行 安置。 7、 安置房户型与人口对接方案： 一口之家安置一居室一套 二口之家安置两居室一套 三口之家安置三居室一套;或一居室一套、两居室一套 四口之家安置两居室两套 五口之家安置两居室一套、三居室一套 六口之家安置一居室一套、两居室一套、三居室一套 七口之家安置一居室一套、三居室一套;或一居室一套、两居室三套 八口之家安置一居室一套、两居室两套、三居室一套 8、 怎么计算拆迁补偿款和安置房屋的购房款? 答：房屋拆迁补偿总额=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成 新价+装修及附属物、移机补偿 +各项奖励费+各项补助费。 购楼款：安置房指标范围内购房均价为 2300 元/平方米(不含楼层差价)。 选择安置房后，超出安置指标面积的部分，被安置人按 6000 元/平方米均价(不 含楼层差价)购买;选择安置房总面积小于应安置指标总面积 20 平方米以内的， 小于部分按 14000 元/平方米给予补贴;若被安置人主动放弃全部或部分安置指 标面积，则放弃面积部分不给予补贴。 案例分析： 案例 1：某户应安置人数 5 人，其中农业人口 3 人，宅基地认定面积为 290 平方米，正是房屋面积 220 平方米。应安置面积约为 50*5=250 平方米，假设实 际安置面积约 253 平方米。假设房屋重置成新价及装修附属物评估价约为 180000 元;假设各项补助费、奖励费约为 5000