南京浦口项目市场报告

一、浦口区域发展概况 1、区域简介 2002 年 4 月，经国务院批复，南京市撤销原浦口区、江浦县，合并成立新的 南京市浦口区。浦口区总面积 902 平方公里，人口 47 万，区人民政府驻珠江镇。 新浦口区的成立，实现了南京由隔江发展向跨江发展的历史跨越。 浦口区位优越，交通便捷，基础设施配套完善。津浦铁路、104 国道、312 国道、宁合、宁连、宁通高速公路穿境而过。著名的南京长江大桥、长江二桥和 正在兴建的长江三桥沟通了南北交通，城区距南京新生圩港仅十多公里，乘车 1 小时可到达南京禄口国际机场或安徽合肥机场。区内水、电、路通讯等基础设施 完善。 浦口环境优美，自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，被誉为“南 京后花园” 。有一代草圣林散之、十里温泉带、绵延百里的老山国家森林公园、名扬东南亚的惠济寺千年古银杏、山涧万只白鹭、省 级珍珠泉旅游度假区、狮子岭兜率寺、龙王山等，令人心驰神往，流连忘返。 2、 基本设施及产业发展概况 2003 年，投资 50 亿元建设 105 项重点工程，投资强度是过去的 5 倍；2004 年，再投资 100 亿元建设 100 项重点工程南京实 施跨江发展战略，将江北揽入怀中，浦口，正经历一场脱胎换骨的嬗变，展现出浦口现代化滨江新市区的雄姿：站在长江大桥北眺， 昔日漫漫江滩上，60 米宽的江北滨江大道东西延伸，将挽起大桥和二桥，十几幢高楼在道路边已拔地而起；投资 1000 万元、面积达 13 万平方米的北堡公园塔吊林立，正热火朝天地加快建设，明年十运会前落成，将与南堡公园隔江辉映。 道路建设“川”字形骨架路网让内外交通“无缝对接” 面临长江黄金水道，背靠百里老山森林公园，长江大桥、二桥、明年通车的三桥以及即将开工的过江隧道、穿城而过 4 条国道、 5 条铁路，构筑起浦口 “零距离”承接主城辐射的外部交通网络。以道路建设为龙头，让区域内部交通网络与外部“无缝对接” ，便成了百 项重点工程的重中之重。 在浦口区建设局的城建“菜单”上，基础设施建设项目 34 个，总投资 164 亿元，其中路网加密、提档升级工程占了一大半。已 经竣工的文德路、中圣街、二条巷、文昌路等街巷拓宽、浦珠路北延、浦东路东延；年内开工的上河街、浦珠路沿山大道、浦园路 整治、同心路拓宽、柳洲路东延等，拉开了城市道路建设的框架。 沿浦口 53 公里江岸线、耗资 35 亿元、总长 50 公里左右的江北滨江大道，是道路建设中投资最大的一项工程，把新浦口从东到 西“串”了起来。从长江大桥下来，站在滨江大道实验段，浦口区建设局负责人比划着说，滨江大道总宽度将达 60 米，分作三个功能 区域：5 米宽的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的 15 米景观道和 35 米宽的滨江大道。 在总体规划方案中，与滨江大道平行的，是总投资达 5 个亿的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀丽风光的景观大道，也是连 接浦口十几所高校的“大学路”。这样，浦口区域内平行的滨江大道、浦珠路及沿山大道，构筑起“川 ”字形骨架路网，区内外交通将“无 缝对接”，筑起畅通无阻的快捷通道。 四通八达的交通给了房地产开发商十足的“底气”。捷足先登的香港明发房地产公司在桥北堡向东 2 公里滨江地段，投资 20 亿元， 建设占地 1600 余亩的明发滨江新城。今年一期开发达 50 万平方米，35 年将完成全部约 160 万平方米的巨大开发量，届时可容纳 5 万人居住生活。江北滨江大道西侧，苏宁等 10 家房地产公司组建“航母级”房地产公司，投入 50 亿元巨资，在 3000 亩地上建设“威 尼斯水城” 。上海客商则看中浦口老城，投资 80 亿元在 4 平方公里土地上拆旧城建新城。今年一年，浦口房地产开工面积 200 万平 方米，年内将竣工 80 万平方米。 产业发展高新技术“领跑”工业经济 城市化进程的加快，让浦口区赢得了更多投资商的青睐。9 月 19 日，近 200 位中外客商会聚浦口，洽谈和签订投资协议，共引 进 500 万美元以上的外资企业 52 家、总投资 43 亿美元，1000 万元以上的内联项目 72 家、总投资 467 亿元；9 月 21 日，国家 火炬中心为国家火炬计划南京市浦口生物医药产业基地正式授牌，并为区内 5 家国家火炬计划产业基地骨干企业授牌。授牌仪式上， 中国药科大学制药有限公司新建项目等 3 个投资项目签约。 在加快城市化进程百项重点工程中，产业发展项目有 55 个，总投资 851 亿元，主要建设南京医大、中脉科技、先声药业等超 2 亿元的大项目，而生物医药产业则是工业经济发展的第一方阵。”浦口区有关负责人介绍说，今年全区仅医药重点投资项目就有 10 个，投资额近 3 亿元。经过 3 年努力，浦口生物医药及相关产业将力争销售超过 100 亿元。目前，南京中脉集团投资 5000 万元建设 的纳米微胶囊系列、中脉远红纺织品系列等已经投产，预计 5 年内可成为全国相关领域的龙头企业。 与此同时，国家级高新技术开发区也迎来了新一轮发展高峰。“高新区的现代化产业支撑对浦口的发展举足轻重，而高新区离开 城市化的配套，也就失去了跨越发展的依托平台。从这个意义上讲，浦口就是高新区，高新区就是浦口,互惠互补用好用足资源，放 大高新区效应，将带动整个浦口板块的提升，实现 11 2 的双赢效益。 社会事业发展让百姓成为城市化的受益者 把重点工程建设作为造福浦口区 54 万百姓的民心工程，是重点工程建设的 “支点”。因此，总投资 403 亿元的 11 个社会事业项 目中，求雨山文化广场、大桥北堡公园、宝塔山公园等便成了重点。目前，投资 2000 万元、占地 300 多亩、位于泰山新村广场东侧 的宝塔山公园和耗资 1000 万元的大桥北堡公园已破土动工，计划于明年十运会前建成。宝塔山上晋王塔重建后，将与江南的阅江楼 隔江相望。北堡公园的定位则是生态型开放式公园，其中桥墩以东为休闲功能区，专门开辟一处由土、沙、石组成的区域，种植各种 具有观赏价值的原生灌木植物；桥墩以西将开设茶吧、酒吧和体育运动场地等。 投资 12 亿元的珠江镇及浦口街道污水处理厂建设、投资 33 亿元的城南河环境综合整治、投资 6800 万元的浦口南山水厂及 区间配套工程，将提高市民的生活质量；投资 1483 万元的乌江镇十里苗木观光基地、投资 1040 万元的特用玉米基地、投资 700 万 元的无公害稻田基地、投资 1000 万元的千禧森林意杨基地等，在有效改善生态环境的同时，还将给农民带来真金白银的收益。 二、区域房地产市场分析 1、浦口房地产开发背景及目标 随着江苏省对长江沿岸的开发规划公布后，浦口区域更是在大力利用长江资源的前提下，成为了南京新一轮房地产发展热地。作 为南京最北面的区域，浦口在目前南京市房价迅速上涨的情况下，已经逐渐成为了南京市民住房消费的新热土。 良好完善的规划拉进了浦口与城中心的空间距离，相差较大的房价更是吸引了极多数百姓前往浦口定居。浦口在南京城市化发展 进程中起到了极大的作用，在帮助南京城区人口大量向外导出的情形下，将会为南京创造更多的商业、商务发展空间，为南京的长期 开发提供了越来越大的空间。 在政府大力发展沿江区域的大背景下，不置可否浦口区域将成为南京经济发展新的高速持续增长点，前来投资开发的境内外企业 更会日益剧增，相关所带动的产业发展将会是长期的高效的。 但是不容我们忽视的也是这区域大规模开发所带来机遇的同时也将带来竞争激烈的竞争。区域内同类产品的过多，一般情况下将 会造成供方市场的产品过盛，直接对价格的提升速率和去化时间都会造成很大程度上的影响 2、浦口房地产市场发展简介 目前浦口房地产发展主要集中在大桥北路以及浦珠路两侧，这 两大交通主干道的房地产沿线发展已经在不知不觉中成为了南京市 民购房的新趋向。随着越江大桥和过江隧道的规划完善，在很大程 度上直接拉近了浦口与城中心的空间距离，据悉等该区域的交通配 套完成后（预计 2007 年） 浦口距南京城中心的距离将会在车程 30 分钟以内。 在政府大力倡导发展江北区域的背景下，众多大开发商开始纷 纷抢滩登陆该地，现已形成来自上海等地的大开发商与南京当地开 发商共同携手发展该区域的形势。 由于该区域市场在南京的房地产开发中起步较晚，因此具有极 大大发展空间，与南京城区中心的楼市相比，浦口楼市的性价比优 势明显，南京日益庞大的住宅消费市场更是给了浦口楼市的发展带 来了极大的推动力。 2.1 目前市场发展情况简介 从二月份的实地市场调研来看，目前浦口区域的几个大盘第一批的供应量已基本被市场去化，05 年初始市场热度高，投资比列 明显下降，自住客户需求量明显放大。同时随着 1 月份苏宁天润城的低价入市，2.月底过江隧道正式开工，浦口区域已经成为南京 购买底价房的首选区域。 2.2 目前市场热点聚焦 2005.1.19 苏宁天润城以低于市价将近 300-400 元的/ 平方米价格入市。 2005.2.28 南京过江隧道开工 大桥收费站北移 长江三桥 2005.10.28 通车，缓解长江一桥交通压力 注释： 南京长江三桥长江三桥是上海至成都国道（GZ55）主干线的重要组成部分，位于现南京长江大桥上游约 19 公里处的大胜关，南 岸起点在绕城公路刘村互通，往东接南京市规划的二环线；北岸终点在浦口境内的宁合高速公路张店互通，往北接 即将开工建设的宁淮高速公路。全长约 15.6 公里。根据进展，三桥有望于今年“十运会“前建成通车。 南京过江隧道总投资约 30 亿元的南京过江隧道工程即将实施，预计将于 2008 年底建成，2009 年上半年通车。 南京过江隧道项目位于南京市河西新区纬七路到江北的浦口区黄家村，设计车速 80 公里/小时，双向六车道，工程 范围全长 6165 米，主要由江北接线道路、江北收费广场、过江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲 至江南大桥等组成。目前，南京过江通道有南京长江大桥、长江二桥，在建的有长江三桥，加上过江隧道，跨江城 市南京的南北联系将更加便捷，对于江北地区的发展和实施跨江发展战略将起到重要作用。 3、目前浦口区域主要在售楼盘列表 从现有的在售楼盘分布来看，江北区域主要在售楼盘还是集中在大桥北路沿线，该区域无论在市政规划配套、还是过江交通的工 程进度情况，今年可以说是具有实质性发展的第一年，板块竞争力在南京的楼市上极强，市场关注极大。 新年伊始像苏宁天润城这样的大盘开始入市，大大提升了南京百姓的购房热情，并给江北区域带来了又一轮的房产热潮，目前 该区域市场已经真正成为了南京楼市的热点板块。 楼盘名称 地理位置 建筑形态 物业费 （元/m2/月） 规模 （m 2） 价格 （元 /m2） 主力面积 （m 2） 主力总价 交房日期 推案量 （套） 去化量 （套） 恒辉翡翠城 浦珠北路 110 号 多层、小高 层 0.4 12 万 2750 90-110 25-30 万 05 年 3 月 264 244 快乐之城丽都苑 浦珠北路 126 号 多层 0.4 38 万 2800 85115 23-32 万 05 年 12 月 700 多 500 多 明发滨江新城 浦口滨江大道 1 号 小高层 0.7 160 万 3100 90-120 28-37 万 06 年 5 月 3700 多 3400 多 华侨城 长江大桥北路 1 号 多层、小高 层 0.5 30 万 2900 100-120 29-35 万 06 年 3 月 102 24 金泉泰来苑 泰西路 28 号 多层 0.5 39 万 2900 100-120 29-34 万 05 年 7 月 320 多 270 多 苏宁天润城 大桥北路 77 号 多层、小高 层 多层 0.6 小高层 0.9 360 万 2500 8090 20-23 万 06 年 5 月 192 184 【分析】从上表中我们可以看出，经过一、二月份的购房热潮后，浦口区域各大楼盘第一轮销售已经接近尾声，由于较大的供应量在 较短的时期内被一下子吸纳，我们认为 3 月中上旬很有可能进入一个调整的阶段，但到 3 月中下旬在受到区域内几大楼盘新一轮推案， 市场又会呈现一个购房的热潮，楼价也将肯定会随之升高。 4、重点个案分析 恒辉翡翠城 开 发 商：南京恒辉房地产开发有限公司 地理位置：浦珠北路 110 路 产品形态：公寓 建筑面积：12 万 m2 占地面积：7.8 万 m2 容 积 率：1.54 绿 化 率：42% 物业管理：多层 0.35 元/月，小高层 1.2 元/月 开盘日期：04 年 4 月 交房日期：春节后一期交房 面 积：80300 m2 主力面积：90110 m2 价 格：2750 元/m2 主力总价：2530 万 目前推案量：一期推盘套 去 化 量：已经去化套 剩余案量：套 客源购成：一期以投资客户为主，一期尾盘主要是自用客户 项目分析：恒辉地产在江北浦珠北路开发的翡翠城一共有 28 栋房子，包括 24 栋多层和 4 栋小高层，可以入住近 1000 户人家， 套型面积在 80300 多平米之间，5 月推出的一期 180 户，现已全部售罄。二期共 500 套将分组团推出，二期一组团于 9 月初推出， 主力套型为 90-110 平方米的三房和两房。本案隔街对望老浦口商业中心，周边配套，项目自身内部设施都较为齐全。浦珠路做为一 条南北向的主干道车流教多，有一定的噪音及环境影响。该案是一个法式风格的楼盘，外立面材料选用国内品牌面砖，采用淡金色的 三段式外立面设计，小区内部配有红外线监控系统、双门禁对讲系统等智能化硬件配备。 快乐之城丽都苑 开 发 商：南京石林房地产开发有限公司 地理位置：浦口浦珠路 126 号 产品形态：普通公寓、纯写字楼、商铺、 建筑面积：38 万 m2 占地面积：27 万 m2 容 积 率：1.38 绿 化 率：40% 物业管理：0.4 元/m 2/月 开盘日期：04 年 3 月 交房日期：05 年 12 月 面 积：45138 m 2 主力面积：85115 m 2 价格范围： 2800 元/m 2 主力总价：2530 万 总 户 数：2700 多户 目前推案量：多套 去 化 量：多套 剩余案量：套左右 项目分析：快乐之城目前包含丽都雅苑和丽都嘉园两个项目，总建筑面积达 38 万平方米，户型面积为 85 平方米两房，97 平方米三 房 115 平方米三房和 121 平方米三房，另有 9 万平方米的商业设施，一期丽都雅苑共推出 13 幢 6 层多层，户型面积为 85 平方米两房， 97 平方米三房 115 平方米三房和 121 平方米三房。3 月开盘，7 月中旬一期已经全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要为 110120 平方米的三房户型。快乐之城三期于 2004 年 11 月 28 日推出，现场销售良好。该项目紧靠未来浦口新中心顶山镇和过江隧 道。 明发滨江新城 开 发 商：明发集团南京房地产开发有限公司 地理位置：浦口滨江大道 1 号 产品形态：公寓 建筑面积：160 万 m2 占地面积：106 万 m2 容 积 率：1.51 绿 化 率：40% 物业管理：0.7 元/ m 2/月 开盘日期：04 年 9 月 交房日期：06 年 5 月 面 积：81225 m 2 主力面积：90110 m2 价格范围：2600-3600 元/ m2 目前推案量：3700 多套 去 化 量：3400 多套（以交款 2700 多套，首付 600 多套） 剩余案量：200-300 套 项目分析：该案总建筑面积为 160 万平方米其中住宅建筑面积 140 余万平方米，商业建筑面积 20 万平方米.该楼盘于 11 月 27 日推出 第一期第二组房源，共推出小高层住宅 3800 多户，该小区是江北第一盘，交通条件优越，去化速度较快其中，销售已达 到 70%。内部配有三个商业配套中心、三个会所、五所幼儿园、两所小学、一个中学、综合商场、医院、邮局、银行、菜 市场。 华侨城 开 发 商：江苏华侨房地产开发有限公司 地理位置：大桥北路 1 号 产品形态：公寓 建筑面积：30 万 m2 占地面积：21 万 m2 容 积 率：1.4 绿 化 率：40% 销 售 率：80% 物业管理：0.5 元/ m 2/月 开盘日期：04 年 9 月 交房日期：06 年 3 月 面 积：81225 m 2 主力面积：90110 m 2 目前推案量：102 多套（小高层） 去 化 量：40 多套 剩余案量：80 套左右 项目分析：该项目位于大桥北路 1 号，一期占地面积 4 万平方米、二期占地面积 12 万平方米，以多层为主，前三期共 30 万平方米。 目前在售的是 2 栋小高层住宅楼，其多层已基本售完，在 3 月底将会有一批单身公寓推出。该案自 1 月 19 日苏宁天润 城推案以来，受其价格影响销售速率明显放缓，直 至最近两天成交量才逐渐放大。 金泉泰来苑 开 发 商：南京泰山房地产开发有限公司 地理位置：浦口区泰西路 28 号 产品形态：公寓 建筑面积：39 万 m2 占地面积：23 万 m2 容 积 率：1.84 绿 化 率： 40% 销 售 率： 50% 物业管理：0.5 元/ m 2/月 开盘日期：04 年 9 月 交房日期：05 年 7 月 面 积：80250 m 2 主力面积：110130 m2 目前推案量：32多套（2005-1-2 推案） 去 化 量：270 套左右 剩余案量：50 套左右 项目分析：南京集成房地产开发公司在浦口泰西路开发的金泉泰来苑 2004 年 3 月 18 日开盘，销售的主要是一期多层公寓的 50 多套 保留房，户型以三房和两房为主，面积从 80 平米到 120 平米.二期 7 月 18 日开盘，推出多层房源，目前在售部分比较适 合当地市民投资居住，购买人群多来自城区及大厂地区.该项目尚有 70 余栋独立别墅在规划建设中，其中位于泰山寺正下 方的一栋样板“别墅王”面积高达约 2600 平方米. 苏宁天润城项目调查情况 开 发 商：苏宁地产 地理位置：浦口区南浦路以西，紧邻大桥北路 产品形态：多层、小高层 建筑面积：360 万 m2 占地面积：266 万 m2 容 积 率：1.3 天润城一街区开盘日期：05 年 1 月 29 日 项目占地面积：500 亩 项目总建筑面积：60 万 一街区占地面积：100 亩 一街区建筑面积：约 14 万 一街区销面积：131113 一街区销户数：1318 套 一街区 18 幢，其中 11 幢多层，7 幢小高层 取得预售许可证的是 5、8、9、15 幢共 192 套 1 月 29 日 5、9、15幢开盘，共 144 套；2 月 7 日 8 幢开盘，共 48 套 目前去化状况： 已销售套数：174 套 剩余可售套数：1144 套 目前取得预收许可证房源剩余 18 套 剩余可售套数中，已预定约 850 套 剩余房源今年 4 月左右可以取得预售许可证；至今年 5 月预计二街区将上市，供应量在 25 幢多层，预计推盘数量为 2000 套（包括预 定积累） 折扣情况：按揭 99 折，一次性付款 96 折，团购（10 套以上）94 折 价格分析：23802800 元/，其中主力单价集中在 25002600 元/ ；楼层价差 2030 元/ 预计价格走势：据现场销售人员告知，5 月份第二次开盘价格将会有较大幅度调整，预计在 150 元/左右 客源分析：一街区开盘阶段主要为投资客居多，目前客源主要是自用客户；自用客户主要是老城区动迁客户，以及中低收入家庭。 物业管理费：多层 0.6 元/月，小高层 0.9 元/月 会所：无 社区配套：社区商业街 建材标准： 电梯合资品牌 天地墙毛坯 水电煤国家相关标准 智能化系统无 安保系统24 小时保安，电子防盗对讲 交通：规划路未开通之前，配备社区巴士往返北区车站与小区；目前区域交通见附表 目前大规划状况：收费站 8-10 月完成北移，规划路开通时间未定；大桥北路（桥下）苏果大卖场年内改建完成开放。 项目分析 自 2005.1.19 该案开盘至今，销售状况良好，引起的市场热度极大，对区域市场起到了一定程度上的推动作用；但实际成交均价 还不到 2500 元/平方米的低位，无疑给区域内的同等楼盘带来了巨大的冲击，其中像华侨城这样的楼盘受打击尤为明显，销售势头受 到了严重的打压。细分该案产品、价格、户型、规模等因素我们得出以下结论： 企业知名度拉升产品信誉度+低价位+产品规模，这就是目前苏宁天润城的销售主题。主要针对南京底价商品房的市场，在 短短 12 个月之内充分占领市场的战略理念。 价格走势从现有的市场分析，我们认为苏宁天润城在短期内将不会有很大的价格拉升动作出现。该案价格的定位可以 说是其目前占领市场最主要的武器，限于他现已形成的楼盘形象以及销售理念、主题，短期内如果其价格拉升幅度超出 150 元/平方米的话，其客源将肯定会有很大部分被分流。 规模劣势我们认为浦口区域的客源构成，主要还是以南京的平民百姓、自住客户居多，如果他们去理性的考虑该盘 360 万方的体量，会发觉其开发过程将至少需要 1518 年。也就是说，当现在你选择苏宁天润城的话，要在 15 年之后其所居 住的大规模社区才将全部完工，在这期间可以肯定得说将会有很多不确定得因素左右其楼盘的整体开发。我们认为目前来说 苏宁天润城对于客户的 360 万平方米的社区规模只是空谈、不切实际。 区域影响力我们从网上交易统计中可以明显的看到，自 2005.1.19 该案开盘以来，大桥北路沿线的客源被其急剧吸纳， 华侨城等楼盘的销售速率受其压力，明显放缓。但同时也出现了另一现象值得我们注意，以明发滨江新城为首的多个具有 自身产品鲜明特点的楼盘在营销方式上采用打压苏宁天润城户型、产品类型、整体环境等产品因素，在产品档次上与其充 分拉开了距离，该类楼盘的销售情况依然如昔，并没有受到特别的影响，这也反映出目前该区域的购房者还是相当理智的， 也绝非只考虑价格因素买房。 三、区域房地产市场供、需分析 1、目前市场供需状况分析 供应（套） 去化（套） 恒辉翡翠城 264 244 快乐之城丽都苑 700 500 明发滨江新城 3700 3400 华侨城 102 24 金泉泰来苑 320 270 苏宁天润城 192 184 总计 5086 4622 大 桥 北 路 沿 线 供 应 量 5086 4630 供 应 量 消 耗 量 从上图、表我们可以看出，自 2004 年下半年至今，该区域市场供应量在 5000 套左右（预估在 50 万方左右） ，经过一轮去化 热潮后，目前去化已基本完成，达到了 4600 多套（46 万方左右） ，不少楼盘已接近尾期销售状态。从中我们也可以看出浦口区 域目前已经成为了南京房市的热点板块了，区域需求量也在逐渐放大。 【分析】目前南京的人均居住面积为 22.7 平方米，低于江苏省以及全国平均水平，从这一点也可看出，该区域市场的发展空间 还是相当大的，人民住房需求量也是相当大的。这也是近几年南京房地产业火热发展的原动力之一，也是推动市场发展最关键的 因素。现在浦口区域的楼盘 70%以上都是从 03.04 年开始启动发展的，也就是说经过第一轮的市场消化后，南京城市人口的居住 问题还没有完全地得到解决，下一轮的供应高峰即将来临，从今年的伊始浦口区域的市场发展推测，随着众多利好消息的面市， 我们预计今年下半年到明年上半年将会有新一波得供应、去化热潮，届时无论在成交面积还是成交套数将肯定超过 04 年。 2、短期内供应量预测 2004 年被业界称为“政策年” ，国家和地方都实行了土地紧缩政策，就南京市的土地供给情况来看，根据南京土地交易中心的数 据，截止 2004 年 12 月底，南京市土地实际成交 44 幅，总面积 285.7 万平方米，成交价为 54.8 亿元，平均楼面单价 1597.4 元/。 有数据表明，自去年三四月份达到高峰以来，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 3、7、10 月甚至出现单月成交量为零 的记录，大多数地块成交价上涨幅度都在 30%以内，部分地块以底价成交。通过对各个片区土地成交情况比较后发现，江宁区出让土 地面积最多，达到 104.7 公顷 ，但其总成交金额却排名第四，楼面单价最低，仅为 576.4 元/；河西片区成交地块数量最多，总 金额也处首位，但成交总面积排名第二；城中片区的出让面积最少，仅 5.1 公顷 ，但其成交总金额却比江宁片区还多 220 万元，楼 面单价最高，达到 11857.9 元/，需要指出的是，由于城中出让土地多为商业用地，其容积率普遍较高，我中心的统计口径均以容 积率 1.2 计算，出让方式统一按照净地计算，所以该楼面单价应适当降低，但不会改变其楼面单价处于首位的位置。而南京市 2003 年成交土地 51 幅，总面积达到 602. 5 万平方米 ，成交价高达 96.2 亿元，与去年相比，今年的土地成交面积仅为去年的二分之一， 成交金额也缩水一半。 2004 年南京市成交土地统计表 区域 地块数量 实际出让面积（单位：平米） 成交金额（单位：万元） 楼面单价（单位：元/） 江宁区 8 1046725 72370 576.4 江北区 4 142096.9 13795 809 河西区 9 608640.7 156600 2144.1 城中区 6 51013.7 72590 11857.9 城东区 2 17618.1 13890 6570 城北区 8 584212.9 146730 2093 城南区 6 407090.1 71742 1468.6 合计 43 2857397.4 547717 1597.4 根据南京市土地储备中心数据显示，四季度南京市共挂牌 9 幅地块，全部成交，其中 4 幅地块以高于底价的价格成交，出让总 面积为 249123 平方米 ，成交金额 67680 万元。 从上表中我们可以看出，江北区域 2004 年土地出让地块为 8 幅，实际出让面积为 104 万方，成交金额为 72370 万元，楼面单价 为 576.4 元/平方米。结合目前现有的楼盘后续量我们认为，今年下半年到明年上半年的推案量将不会少于 100 万方，市场竞争将非 常激烈。 从现有的市场数据资料统计、整理后我们认为 35 月浦口区域将拉开新一轮供应放量的序幕，届时市面上将会聚集至少大约 50006000 套左右的房源。主要由明发滨江新城等大盘的供应量组成，具体如下： 结合 上 图，我们 认 为相比 2004 年至今市场 4600 余套的去化量，05 年随着浦口区域众多利好消息的发布，市场需求将有增无减，但同时各个楼盘的客源需求量 也必然上升，销售期间的客源量将是决定楼盘去化好坏最关键的因素。 案名 数量（套） 恒辉翡翠城 180 套左右 明发滨江新城 3800 套左右 华侨城 300 套左右（单身公寓） 金泉泰来苑 200300 套 苏宁天润城 1100 套 总计 5600 套左右 备注 区域内还有大华景秀华城、红太阳集团开发的两个项目资料不明，预 计其供应量也将会比较大。 四、2004 年四季度需求结构分析 1、各片区的需求结构分析及季度变化情况 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2004 年四季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示： 2004 年一至四季度南京市各片区需求比例变化图 根据我们四季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城中和城东，其中河西和城中的偏好比例 基本持平，分别为 22.2%和 22.1%，实际上城中作为南京市商业配套及生活配套最成熟的城市中心地带，对城中的偏好程度是很高的， 但由于其可望不可及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群退而求其次，把选择的重点放在了新城区河西；城东作为 老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为 18.2%，位居第三； 另外，江北、江宁的偏好比例也表现不俗，总比例有所提升达到 16.6%。 与今年前三季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的总体比例变化不大，三者依然是前三位，只是在内部有些许变 化，其中对河西的偏好比例虽然一直处于前三甲之首但比例有所下降；而对城中偏好比例则始终处于上升态势，对城东的偏好比例虽 然有波动，但总体趋势是上升的。另外，城南和城北的需求比例比较稳定，其中城南一直在 11% 到 13% 之间，城北的需求比例则一 直在 8% 到 10% 之间变动，上下浮动均不到 2 个百分点；值得注意的是，对江宁、江北的需求比例在经历了二、三季度的持续下滑 后在四季度有小幅反弹。 2、 价格层次需求结构分析及季度变化情况 2004 年潜在消费者对可承受最高单价的统计 根据我们四季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000 元/的区间内，其中对单价在 4001-5000 元/之间的比例最高为 36%；其次是单价在 5001-6000 元/的比例，为 25.4%；处于第三位的是单价在 3001-4000 元/ 之间的比例；为 23.4%；单价 3000 元/以下和 6000 元/以上的比例均比较低，分别为 7.3%和 7.9%，这和单价在 3000 元/以下 的供给量及供给区域有很大关系，该价位段的房源基本上位于江北，主城区基本没有这样的商品房供应，所以该心理价位的需求比例 被动压缩，而对于单价在 6000 元/以上的，则也是因为选择地理位置较好的城中区域的准购房者受到 6000 元/的实际房价影响的 结果。 与 2004 年前三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一 定的提高，从三季度的集中在 3000-5000 元/上升到四季度的集中在 4001-6000 元/，而且在可承受单价在 5001-6000 元/的人 群比例有了较大幅度的上升。注： 房价的攀升会迫使购房者接受较高的房价。 3、 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 2004 年四季度潜在消费者对楼型的偏好统计 根据我们四季度统计结果显示，潜在消费者对楼型的偏好集中在多层和小高层，偏好比例分别为 40.1%和 40.3%，并且对小高层 的偏好比例首次超过了多层；对高层的偏好比例也比较高，为 14.6%；对别墅的偏好比例很低，仅为 5.0%。（本项指标与收入水平有 关。） 通过对四个季度的楼型偏好的对比可以发现，虽然多层依然在楼型偏好中唱主角，但是小高层已经渐为人们接受，其地位日渐稳 固，况且随着土地资源日见稀缺，小高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏向小 高层和高层转移，使对小高层的需求呈现成长势头。 4、户型层次需求结构分析 图 1-5 2004 年潜在消费者对户型的偏好对比统计 根据我们 2004 年四季度户型偏好比例统计结果显示，三室两厅的偏好比例最高，达到 38.9%