呼和浩特市2006年1-6月房地产市场形势分析

呼和浩特市 2006 年 1-6 月房地产 市场形势分析 目 录 一、 呼市宏 观经济概况 1 二、房 地产投资分析 2 1、投资总 括 2 2、房地产投资资金分析3 3、土地开发情况 4 三、房地 产施工、新开工 状况分析4 四、房地产供需状况分析6 1、房地产竣工面积分析6 2、商品房销售分析7 3、房地产空置房状况分析7 五、房地产市场价格分析8 1、商品房基本情况8 2、二手房基本情况9 六、结论 9 1 呼和浩特市 2006 年 1-6 月房地产市场形势分析 一、呼市宏观经济概况 “十五”期间，呼和浩特市经济增长速度将近 30%，在全国 27 个省会 城市中位居第一。2001 年至 2005 年，相应的城市居民人均收入由 6182 增 长到 12538 元；城镇人口占总人口的比重达到了 47%。五年内，全市 工业 增加值从“九五”期末的 48 亿元增加到 2005 年的 210 亿元，年均增长 68%，其中， 规模以上工业更是实现了 5 年翻两番的 奋斗目标，从 31 亿元 增加到 2005 年的 160 亿元，年均增长 83%，曾 连续三年增速在全国中心 城市中排名首位。2005 年，全市规模以上工业经济效益综合指数达到 226，比“九五 ”期末提高了 112 点；企业实现利税 60 亿元，比 2000 年增 长了 12 倍。 2005 年工业对经济增长的贡献率达到 34%以上，成为拉动经 济增长的重要力量。 2005 年，全社会固定资产投资完成 420 亿元，同比增长 55%，其中， 工业固定资产投资完成 225 亿元，同比增长 82.9%，占全市固定资产投资 额的 53.57%，是“九五”期末的 7 倍。工业 园区引资步伐加快，一批投资 大、技术含量高的技术项目纷纷落户我市。 2004 年，我市引进国内资金 2 2 81 亿元，比 2001 年增加了 3.3 倍。直接签订利用外资合同 56 份，合同投 资总额 4 亿美元，实际投资 2.4 亿美元，比 2001 年增长了 3.8 倍。 二、房地产投资分析 1、房地产投资总括 今年 16 月呼和浩特市房地产完成投资 192352 万元，与上年同期相 比增长了 94.84%；占本年计 划总投资额的比重 为 10.86%，与上年同期相 比下降了 1.6 个百分点。其中，商品房建设投资额 173519 万元，与上年同 比增长 160.68；土地开发投资额 18833 万元，与上年同期相比增长了 277.64%。与 1-5 月相比，房地产开发完成投资增加了 76918 万元，增长 66.63%，（见表 1、图 1 ） 表 1 16 月份呼和浩特市房地产投资情况表 完 成 投 资 （万 元 ） 同 比 增 长 （%） 占完成投资（%） 本年完成投资 192352 94.84 100 其 中 ：商 品 房 建 设 投 资 额 173519 160.68 90.20 土地开发投资额 18833 277.64 9.80 （图 1） 2、房地产投资资金分析 4-6 月投资趋势图 100000 200000 300000 400000 500000 投资额 土地购置费 万元 土地开发投资 万元 其 中 ：商 品 房 建 设 投 资 万 元 房地 产 开 发 投 资 万元 3 6 月， 2、房地产资金分析 6 月，呼和浩特市房地产开发当年到位资金 254725 万元。从资金来源 情况分析：国家预算内资金 200 万元，国内贷款 15375 万元，利用外资 90 万元，企业 自筹资金 182830 万元，其他资金来源 56230 万元；分别占本年 度资金来源总量的 0.07%、6.04%、0.03%、71.78%和 22.08%。(见图 2) 图 2 与上年同比总量增长了 95.53%、国家预算增加了 14.29%，国内贷款 增加了 200.23%，利用外资增长 100%，自筹资金增加了 92.44%，其他 资 金增加了 87.61%；与 1-5 月相比，国内贷款减少了 3612 万元，企业自筹资 金增加了 57059 万元，其他资金增加了 2165 万元。国家预算内及外商投 资增加了 290 万元。 3、土地开发状况 本月土地开发投资 18833 万元，与上年同比增长 277.64%，土地购置 费 89700 万元，与上年同比增长 825.4%。与 5 月相比，土地开发投资增加 0 4 5 6 月份 资金来源构成图 0% 6% 0% 72% 22% （ 1） 国家预内资金算 （2）国内贷款 （3）利用外资 （4）自筹资金 （ 5）其他资金来源 4 4 5401 万元，土地购置费增加 35026 万元，增长了 40.21%和 64.06%。 本月购置土地面积 174.08 万平方米，完成开发土地面积 123.34 万平 方米。与上年同比分别增加了 5.95 倍和 3.5 倍。与今年 5 月相比，购置土 地面积增加了 117.02 万平方米，完成开发土地面积增加了 60.86 万平方 米，分别增 长了 205.1%和 97.41%（见表 2） 表 2 06 年 1-6 月土地开发情况 数量 与上年同比增长 (%) 比上月增长 (%) 本年土地开发投资( 万元) 18833 277.64 40.21 本年土地购置费( 万元) 89700 825.4 64.06 本年购置土地面积( 万) 174.08 595 205.1 完成开发土地面积( 万) 123.34 350 97.41 三、房地产施工、新开工状况分析 1-6 月呼和浩特市商品房施工面积总量 484.24 万平方米，与上年同 比增长 67.51%；其中，商品住宅施工面积为 289.63 万平方米，与上年同比 增长 69.28%。与 1-5 月相比，商品房施工面积增加了 23.39 万平方米，其 中，商品住宅施工面积增加了 12.83 万平方米。分别增长了 5.1%和 4.6%。 1-6 月，呼和浩特市商品房新开工面积 253.98 万平方米，与上年同比 增长 211%。其中，商品住宅新开工面积 202.18 万平方米，与上年同比增 5 长 199.35%。与 1-5 月相比，商品房新开工面积增加了 90.07 万平方米，其 中，商品住宅新开工面积增加 86.51 万平方米，分别增长了 54.95%和 74.79%。（见表 3） 表 3 16 月份房地产施工、新开工增速表 面积 （万） 与上年同比增长 （%） 与 1-5 月相比 增加（% ） 房屋施工面积 484.24 67.51 5.1 新开工面积 253.98 211.03 54.95 商品住宅施工面积 289.63 69.28 4.6 新开工面积 202.18 199.33 74.79 从施工及新开工房屋的结构分析，住宅面积占 60.08（见表 4），住宅建 筑面积中， 经济适用房面积 14.42 万，与去年同期相比较；经济适用房面 积增加了 6.66 万，增长了 85.82%,占住宅面 积的 4.97%； 表 4 施工面积构成 按用途分施工面积： 面积 （万/） 比重（%） 1、住宅 276.87 60.08 2、办公楼 42.95 9.32 3、商业营业用房 96.41 20.92 4、其他 44.63 9.68 6 6 图 3 施工面积构成 四、房地产供需状况分析 1、房地产竣工面积分析 1-6 月房屋竣工面积 35.71 万平方米，与去年同比 90%，其中住宅竣 工面积为 27.23 万平方米，同比增长 102.45%，住宅竣工面积占竣工总面 积的 76%。与 1-5 月相比，竣工面积增长 0，住宅竣工面积增长为 0。（见 表 5） 表 5 06 年 16 月份房地产竣工面积增速及比重 面积（万） 同 比 增 长 （%） 占 竣 工 总 量 比 重 （%） 房屋竣工面积 35.71 90 100 住宅 27.23 102.45 76.27 其 中 ：经 济 适 用 房 0.99 73.6 2.77 办公楼 1.35 -54.55 3.78 商业营业用房 5.99 159.19 16.78 其他 1.14 2135 3.19 60.089.32 20.92 9.68 1、 住 宅 2、 办 公 楼 3、 商 业 营 业 用 房 4、 其 他 7 1-6 月建筑面积竣工率最高的是住宅竣工率 9.4%，最低的是办公楼竣 工率 3.14%。本期竣工率均比 1-5 月低或持平，比上年同期比较有 3 项提 高了，2 项下降了。 （见表 6） 表 6 建筑竣工率比较 本期（%） 本 年 上 期 （%） 上 年 同 期 （%） 建筑总面积竣工率 7.37 7.74 6.49 住宅竣工率 9.4 9.83 7.86 经济房竣工率 6.86 6.86 7.34 办公楼竣工率 3.14 3.14 6.68 商业房竣工率 5.59 6.21 3.99 2、商品房销售分析 1-6 月，呼和浩特市新建商品房实际销售面积 42.08 万平方米，与上 年同比增长了 103.48%；与 1-5 月相比增长 了 24.21%。同期的商品房空置 面积 89.50 万，与上年同比增长了 30.65%；与 1-5 月相比增长了 9.91%。 1-6 月，商品住宅面积成交 33.31 万平方米，与上年同比增加了 69.48%， 与 1-5 月相比增长了 30.59%。商品住宅别墅与高档公寓销售 0.11 万平方 米，占商品住宅的 0.26%；商品住宅中经济适用房 销售面积 6.86 万平方米， 8 8 占商品住宅的 20.59%。与去年同期比较经济 适用房销售面积增加了 3.80 万，增长幅度为 124.51%。 1-6 月竣工房屋面积与销售房屋面积对应关系见（表 7）数据。 表 7 06 年 1-6 月房屋供需情况 实 际 销 售 面 积 (万 ) 竣 工 面 积 (万 ) 竣工销售率(%) 商品房 42.08 35.71 117.83 住宅 33.31 27.23 122.32 其 中 ：经 济 适 用 房 6.86 0.99 692.92 办公楼 0.39 1.35 28.88 商业营业用房 2.57 5.99 42.90 其他 5.80 1.14 508.77 3、房地产空置房状况分析 截至 6 月底，全市空置一年以上的商品房 28.87 万平方米，同比下降 了 6.42%，与 15 月相比下降了 0.99%，在全部商品房空置面积中，商品 住宅空置一年以上面积为 11.25 万平方米，占商品房空置面积的 38.97%， 同比下降了 20.1%,与 15 月相比,下降了 13.86%。办公用房空置一年以 上面积 5.37 万平方米，占商品房空置面积的 18.6%，同比增长了 39.84%， 与 15 月相比，增长了 9.59%；商业营业用房空置一年以上面 积 11.85 万 平方米，占商品房空置面积的 0.41%，同比下降了 5.05%，与 15 月相比 增长了 10.13%；其它用房空置面积 0.4 万平方米，占空置面 积的 1.39%， 同比下降了 11.11%，与 15 月相比下降了 9.1%。 9 五、房地产市场价格分析 1、商品房价格基本情况 截止 6 月末，商品房平均售价 3310 元/平方米，与去年同比增长 11%。其中商品住宅平均售价 2578 元/平方米，同比上升 10.10%。与 5 月 相比，商品房平均售价增长 2.19%，.商品住宅平均售价增 长 2.79%。（见 图 4） 图 4 在商品住房销售方面，售价为 800-1000 元/平方米的，实际登记销售 926 套，平均成交价 1000 元/平方米；售价为 1000-1500 元/平方米的，实际 登记销售 1783 套，平均成交价 1450 元/平方米；售价为 1500-2000 元/平方 米的，实际 登记销售 2494 套，平均成交价 1890 元/平方米；售价为 2000- 2500 元/平方米的，实际登记销售 651 套，平均成交价 2680 元/ 平方米；售 价为 2500-3000 元/平方米的，实际登记销售 75 套，平均成交价 3592 元/ 平方米；3000 元/平方米以上，实际登记销售 29 套，平均成交价 4560 元/ 4-6 月房屋售价走势图 0 1000 2000 3000 4000 4 5 6 4-6 月 售价 元 房屋售价 住宅售价 10 10 平方米。（见图 5） 图 5 2 二手房基本情况 本期二手房成交面积 78.01 万，与上年同比增长了 14.1%，比 5 月 增加了 13.56%；平均销售价格 1677 元/平方米，同比上升 26.75%，比 5 月 增长了 1.5%；其中，二手住房成交面积 60.14 万平方米，与上年同比增长 了 6.48%，比 5 月增长了 12.77%；二手房平均销售价格 1456 元/ 平方米， 同比上升 17.51%,比 5 月增加了 0.41%。 六、结论 1、从完成投资的比例看，住宅投资仍然是房地产投资的主体，其比例 接近 50%，为各类投资房屋之首,其次是商业营业 用房，投资金额列居第 二,办公楼名列第三。从资金来源看，仍然以企业自筹资金为主，占 72%。 不 同 价 位 住 宅 销 售 比 例 35% 50% 13% 1%1% 800-1000元 100