浅析诱发我国房地产价格虚高的原因及对策

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析诱发我国房地产价格虚高的原 因及对策 摘要：房地产业作为我国国民经 济的重要支柱，也是推动我国经济增长 的主要动力。当前，房地产价格已经成 为跟千家万户切身利益相关的重要问题 之一，住房作为大多数群众拥有的最大 财产，若能够实现“ 居者有其所 ”，那么 也就实现了最大的社会公平，但是因各 种原因，我国各地纷纷出现了房地产价 格虚高的现象。本文笔者首先分析了诱 发我国房地产价格虚高的原因；然后总 结了房地产价格虚高带来的危害；最后 就如何控制房地产价格虚高发表了几点 自己的看法，希望为相关领域的研究者 和工作者提供参考和借鉴。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 中国论文网 /8/view-12885247.htm 关键词：房地产价格；虚高；原 因；对策 房地产价格虚高主要指的是房地 产的交易价格中泡沫价格所占比例较高， 严重违背了其价值的一类经济现象。随 着我国经济的高速发展，我国城市化进 程加快，人们的生活水平越来越高，房 地产市场目前处于比较活跃的状态。房 地产经济在我国国民经济中所占的比重 越来越大，进而与房地产交易市场相关 的问题逐渐得到社会与行业的高度重视， 因此房地产价格虚高问题得到了社会各 界的广泛关注。 一、浅析诱发我国房地产价格虚 高的原因 （一）房地产市场供不应求 从我国群众收入现状来看，中等 收入人群所占比例最高，近六层。适合 高收入人群的住房类型为商品房，适合 中等收入群体的住房类型为经济适用房， 适合低收入群体住房类型为廉租房。对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 于高收入群人来说，基本不会出现住房 难的问题，因而住房难现象主要集中在 中、低收入人群。就目前我国房地产市 场现状来看，经济适用房和廉租房的数 量远远无法满足中、低收入人群的需求， 如此便导致一些中低收入人群不得不购 买商品房，对商品房的需求量增加，以 至于出现商品房供不应求，促使其价格 虚高。 （二）政府部门过于依赖“土地 财政” 土地财政主要指的是政府部门依 靠土地收益来获得高额的财政收入，当 前政府部门过于依赖土地财政主要表现 在两个方面：其一是过度开发土地资源； 其二为土地漫天要价。另外，个别地方 政府为了追求政绩，打着经营城市的幌 子，开展出卖土地的情况。个别政府为 了获得巨大的经济利润，随意征用土地， 然后将其投入房地产市场。虽然这种做 法可以在一定程度上弥补政府财政不足 的现象，但是却增加房地产的成本，直 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 接诱发了房地产价格虚高。 （三）房地产信息不对称 就我国的房地产产业链的各个环 节来看，均存在着信息不对称的问题。 以征地环节为例，除去土地拍卖价格以 外，消费者无从知道其他相关信息。又 如：在建设环节，消费者对房屋材料、 设施的价格和质量一无所知，在购房时 仅仅凭借个人感觉或者房地产开发商的 信誉；再如：还销售环节上，房地产企 业、消费者、银行三者之间也同样存在 信息不对称的情况。再加上房地产在供 给环节的市场化程度较低，不够透明， 如此便导致房地产在开发中各项开支具 有很大的随意性，增加了房地产的成本， 诱发了房地产价格虚高。 （四）各类投资主体的恶意炒房 当前，炒房的方式很多，炒房的 主体也有很多，不仅有房地产开发商炒 房，还有个人炒房的现象，这些都是进 一步加剧了我国住房市场供需矛盾的主 要原因。再加上我国加入 WTO 后，大 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 量的外资流入我国房地产市场，进一步 加剧了炒房现象，炒房的直接后果便是 引起房地产价格在短期内飙升，增加了 消费者购买房屋的所需资金。 二、我国房地产价格虚高带来的 危害 （一）违背了价值规律，不利于 房地a 业的健康发展 我国房地产价格虚高一方面反应 了群众对住房的需求过旺，因此当房屋 供不应求时，必然会引起价格上涨，这 便是价值规律发挥的作用；而另一方面 各类炒房行为、投机性购房以及群众对 未来房价的期望均会导致住房虚拟需求， 以至于房地产价格持续高涨，这样的价 格并非围绕价格波动的，而是长期偏离 了房屋价值居高不下，违背了价值规律。 不仅如此，房地产价格虚高还不利于房 地产的健康发展，房地产企业的生存和 发展依赖于金融机构，房地产企业自身 持有的资金较少，大部分是通过向银行 贷款，因此一旦房地产价格骤降或者经 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 济不景气，便会导致银行巨额资金无法 回笼，周转困难，引起金融危机。 （二）抑制了人们的住房需求， 不利于群众居住权和健康权的实现 从古自今我国便非常重视安居， 特别是随着近年来经济的飞速发展和人 民生活水平的不断提高，群众对住房的 要求也越来越高。因此原来拥有的住房 面积和住房结构已经无法满足其需求， 急需改善现有居住条件，因此对住房的 需求增加。但是由于房地产价格虚高， 大部分群众即便倾尽所有也买不起住房， 从而抑制了其住房需求，也不利于群众 居住权和健康权的实现。 （三）加剧了贫富差距，致使部 分城市居民边缘化 随着我国市场改革的不断深入， 贫富差距也逐渐显现出来，这也是市场 经济发展的必然趋势。但是，房地产价 格虚高又会导致大量的社会资金流向强 势群体，假如房地产价格过高的现象不 能得到有效解决，便可能进一步拉大贫 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 富之间差距，进而影响了共同富裕这一 目标的实现。当前，个别城市居民“卖 不起房”的问题尤其突出，并将部分城 市居民置于边缘化境地。 （四）导致政府的公信力降低 若房地产价格虚高的现象长期无 法得到有效处理，时间一长便会导致群 众质疑政府的执政能力，引起政府公信 力下降，从而不利于政府部门各项社会 事业的顺利开展。 三、应对我国房地产价格需要的 对策 （一）调整市场供求关系，满足 群众住房需求 前文笔者已经提及：供不应求是 导致房地产价格虚高的主要原因之一， 对此政府要对市场关系做出调整，顺应 市场供求规律，实施宏观调控。调控的 重点应该立足于控制住房主要需求，特 别是投资投机性需求，控制房价上涨。 另外，还需要适当增加住房供给，根据 我国当前基本国情，笔者建议住房最好 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 采取“双轨制 ”，所谓双轨制即针对高收 入人群实施市场化供求，而针对中低收 入人群给予不同程度的福利。例如：可 以由政府牵头修建低标准的公寓住宅， 然后将其出售或者出租给中低收入群体； 也可以在中低收入人群购房时适当给予 贴息或者减税等优惠政策，从而逐渐形 成以普通商品房为主，以经济适应房和 廉租房为保障，以高档商品房为补充的 房屋供应体系，以便满足不同收入人群 的住房需求。 （二）逐步弱化 地方政府的土地财政 要想逐步弱化地方政府的土地财 政，可以从两个方面入手：一是要充分 利用法律、经济、市场调控等管理办法， 进一步加强对土地的调控，削弱我国房 地产用地过度扩张、建设用地量过快增 长的势头。为此要严格界定在宪法中关 于国家整地条件的规定，保证房地产开 发土地供应规模的科学性，进一步加强 对土地的使用监管，针对囤积土地的行 为要严厉制止，从源头上弱化土地财政。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 二是要保证土地收益标准的合理，虽然 当前将土地收益用来补充财政收入，再 用于城市公共设施建设中已经成楦鞯 卣府的普遍做法，虽然该做法合理且 必要，但是切不可漫天要价，因此在继 续采用“招、拍、挂 ”的形式出售土地的 基础上，做适当的创新和完善。采取措 施适当控制土地价格，不能将决定权全 部交给市场，争取在保证房地产开发商 利润合理的前提下，适当的控制房价。 （三）建立健全房地产市场的信 息披露制度 鉴于笔者前文提及的房地产信息 不对称的情况，要想保证房屋供求信息 发布的全面、及时、准确，必须要制定 专门的行政法规对房地产市场的信息披 露制度进行规范，不仅要明确规定房地 产市场信息披露的义务主体，而且还应 明确规定信息披露应包含的范围和内容。 另外，还可以构建房地产市场信息披露 的监督制度，鼓励广大群众积极参与到 房地产市场运营的监督中。就我国基本 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 国情来看，笔者认为最好通过政府政令 的形式来要求当地产开发商对外公布房 价成本等信息，而政府相关部门则应该 公布房地产税收收取和土地费用等信息， 然后再由物价部分对房屋的社会平均成 本进行计算并公布，大体上实现房价的 公开和透明，以防因信息不对称引起的 房价虚高。 （四）合理引导资金，抑制房地 产投机炒作 就资产系列分析，各类资产和投 资工具主要是在收益性、安全性以及流 动性这个三个维度上需求动态平衡，但 是我国的房地产市场、股市以及汇市三 者是紧密联系在一起的，而合理的引导 疏散资金便应该以科学分配房地产市场、 股市以及汇市资金为着手点。为了缓解 房地产市场的投机压力，可以提供多渠 道的投资形式，科学引导资金向证券业 回流，科学地将闲置资金流向其他产业 （如：文化产地、农业领域、旅游产业、 高科技产业等） ，积极引导国际投机资 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 金向外转移，抑制房地产投机炒作。另 外，各地土地管理行政部门和政府房地 产管理部门要加强对房地产市场的监管， 一旦发现房地产开发商存在囤积土地、 待价而沽等现象，要坚决予以严厉处罚 4l。 四、结语 自改革开放以来，我国经济便一 直保持着较快的增长势头，然而随着近 年来我国房地产行业的过热发展，高房 价成为了学者们讨论的热点话题，也引 起了