天津市西青区房地产市场调研报告

西青区中北镇 房地产市场调研报告 一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区 房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。 与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。 在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从 06 年 9 月份起，西青 区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国 际、富力湾、霞飞路 63 里弄、新津国际、中信珺台、云锦世家等项目先后入市，市场供应 的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区历年市场 成交量都位居前列。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施 带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城 区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市 场急需向外突围。 中北镇区域，是西青发展的一个热点，究其原因主要得益于小城镇计划发展的天时。 万科假日风景和金厦水语花城 2005 年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006 年大地 12 城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住 宅成交量。2007 年，富力地产也投身到西部造城运动中。2010-2011 年霞飞路 63 里弄、云 锦世家、新津国际、中信珺台先后入市。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以 400 万建筑平米的规模，承载 着天津“一轴两带三区” 市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、 聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区， 集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负 担着城市化的重要任务，城市外扩的脚步首先波及到这里并非偶然，天津城市未来规划的 促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，该区域为天津城市扩容提 供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中 心城市各组团及新城之间规划环外快速环路及 20 条放射状快速路和高速公路，形成 16 条 轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东 北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。 由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接 天津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。 二、中北镇房地产市场 天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有 23 个行政村，面积 38.5 平方公里， 镇人口 3.8 万，流动人口 3.7 万，是中国百强乡镇之一。 在中北镇，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年 画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京 120 公里；距天津机场 25 公里；距天津新港 40 公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运 河穿越镇内。得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。 中北镇西部新城共计划建设 400 万平方米居住区，目前天津万科与深圳招商地产合作 开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的 华亭国际、霞飞路 63 里弄，天津乐康置业的大地十二城，广州富力投资开发的富力湾，绿 海地产投资开发的云锦世家，中信地产的珺台，新津新科置业的新津国际，每个项目体量 均在 20 万平米以上，其中大地十二城与云锦世家总规模都近 100 万平米。 板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别 墅产品。如：假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、 宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，高层则采用精装送面积的手段获取 目标客户的表睐；此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升 竞争力。而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，户型设计 紧凑合理，细节化设计明显，以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。 随着未来地铁 2 号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的 交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一 步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也 将对板块住宅市场走势产生影响。 目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端客群为主。其中假日风景客群区域 来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。其它项目客群，以王顶堤、华苑等与板块 相近的南开区内居住区的改善型客群为主。 地铁 2 号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸 引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修 建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。同时，2 号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或 工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例 必将发生一定改变。 影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成通过 从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了洋房、别墅等高端类产品；并且随 着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端 产品供应。而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段 时间内，仍将以中端产品供应为主。 三、 中北镇房地产项目 1、富力湾 富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁 2 号线连接天津主城区，生态、 休闲、国际化的生活场景指日可待。 富力湾占地面积 10 万平米，总建筑面积 25 万平米。 户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。经典南派园林设计， 超大面积私家水域，无数生态细节引境入心。户型设计以 77-172m2 精装住宅。 富力湾于社区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽量保持其原生湖泊形态，弯曲自 然的湖岸线。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 富力湾 西青区中北镇 高层 5750 元/平米洋房 6800 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 100000 平米 200000 平米 2008-5 2010-11 容积率 绿化率 物业费 装修标准 2 45% 1.98 元/月/平米 精装 建筑形式 户型配比 周边配套 商业 26-28 层高层 一、两、三室 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 两室 80-100 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 无 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线、便民 6路 物业公司 开发商 恒富物业公司 天津富力城房地产开发有限公司 该项目已销售完毕。 2、华亭国际 华亭国际以纯板式小高层与洋房的有机结合实现了超低容积率，提升了项目品质；超 大楼间距，偏东 18-25 度阳光房型，采光、通风达到了最佳，一梯两户，品质生活全面保 证。 55-138 平米多种尚品户型选择，一居、二居、三居，充分迎合市场需求，全明宽厅、 超大观景阳台、独特阳光房设计、2+1 房型（多功能室）设计。 在外立面处理上，以新古典主义风格为载体，将建筑的天际线、屋顶、边侧墙体、老 虎窗等综合运用。 天际轮廓线：建筑群落的楼层高低起伏，错落有致，赏心悦目；边侧降层：建筑的顶 层局部向后退缩，构成形体的变化；局部退台：部分边套的楼层高低起伏，构成局部跌落 的形体变化；多坡顶组合：双坡顶、四坡顶、八角坡顶多种方式进行组合；老虎窗：在部 分屋面变化较小的地方，适当构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体，同时为阁楼创造更 多的采光条件。 社区内 40%的绿化率， 2 大中央主题景观轴纵横交错、 30 个景观节点有机连接；叠 水平台、景观喷泉、下沉式草甸自上而下构建出西部首席立体景观世界。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 华亭国际 新津杨公路西行 1.8 公里 9500 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 220000 320000 2011-10-24 2012-04 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.37 40% 1.4 元/月/平米 毛坯 建筑形式 户型配比 商业 洋房 两、三室 周边配套 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 87-125 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 3% 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线、便民 6 路 物业公司 开发商 上海新世纪房产服务有限公司 天津上投置业有限公司 2011 年 10 月底，华亭国际三期洋房上市销售。 3、金厦水语花城 金厦水语花城坐落于 4 平方公里西部新城内，占地面积 384 亩，规划总建筑面积 30 余万平米，位于新津杨公路旁，毗邻西北半环快速路，与芥园西道立交桥近在咫尺，更有 地铁二号线起始站，交通出行方便快捷，创造速度与效率并重的生活指数，20000 平米的 一站式商业街和 6000 平米的社会会所为假日休闲生活提供更多选择。 金厦水语花城是西部板块中综合居住、商业、运动等多项功能的宜居社区；以步行生 活作为基调，社区规划强调的生命力与活力来源于周边天然资源的有效使用；自然错落的 建筑关系，构成外高内低的天际线，形成自由流动的建筑美感。 项目 40%绿化率与六大主题景观组团组成社区主景观轴；主入口蝶泉与会所喷泉灵动 生机，更有社区内水系环绕；观景台、休闲平台、木栈道等，辅以水体雕塑、特色花架、 景观墙等水景作为配合。 洋房采用欧式坡屋顶设计，具备隔热性强、排水顺畅、通风良好的优点。 项目三期“花半里” 面积区间为 60-12 平方米，户型通透明敞，空间分配合理，动静区 隔分明。 作为独立的自主型商业配套，20000 平方米的大型商业金街满足居住人群购物与休闲 消费。6000 平方米运动、休闲、娱乐、餐饮多功能综合型泛会所，带来不同的休闲方式： 游泳馆、羽毛球馆、壁球馆等大型主题运动场所。 项目只有别墅在售，其余已全部售罄。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 金厦水语花城 西青区卫津南路津 涞公路 6800 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 420000 400000 2007-10 2009-10 容积率 绿化率 物业费 装修标准 0.96 35% 1.4 元/月/平米 毛坯 建筑形式 户型配比 商业 洋房与小高层 两室 周边配套 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 两室 90-100 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 无 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线便民 6 路 物业公司 开发商 香港港联物业 天津津投金厦房地产发展股份有限公司 截至 2011 年 10 月底，水语花城仅有别墅在售，其余产品销售完毕。 4、假日盈润园 假日盈润园首期开发以 10-18 层小高层为主，户型为 90 平方米左右两室，精装修低密 度大盘。在规划上建筑物风格以简洁明快为主，以建筑外观与景观相结合，体现宜人居住 环境。基于天津北部寒冷的地理条件和工业港口城市的定位，一期景观设计以北欧设计风 格为主导。 假日盈润园全面提升了居住品质，是万科“全面家居解决方案”在城市西部的首个实施 项目。户型布局紧凑合理，并且配有独立玄关设计，独立的家政阳台和生活阳台等。注重 细节的精装修方案。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 假日盈润园 西青区新津杨公路外 环线以西 1.5 公里 10000 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 64 万平米 16 万平米 2011-10 2013-12 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.7 40% 21 元/月/平米 精装 建筑形式 户型配比 商业 高层 两室、三室 周边配套 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 89-126 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 一次性 3 个点，特惠 房 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线、便民 6 路 物业公司 开发商 天津万科物业 天津中天万方投资有限公司 目前在售为高层精装住宅，销售情况良好，2011 年底前有可能继续加推。 5、大地十二城 由天津乐康集团开发的大地 12 城项目是中北镇西部新城体量最大的项目，该项目建筑 面积 100 万平方米。它包含大型多功能会所、幼儿园、小学、大型群落商业街区等完善的 配套设施。整个项目全部为西班牙风格，建筑形式丰富多样。 大地十二城中的 12 组团规划为从项目整体结构规划上，大地 12 城在天津首次提出了 以建筑风格和居住感受来划分组团，并分别以：宁月城、朗琴、鹿儿郡、静水湾、鹦鹉洲、 蓝草、易楠林、夏尔、水语州、茉湖镇、西铭城、红石 12 种风格为中心，将每 8 万平方米 包装一个带有“ 城” 的概念的独立项目。 产品形态是大地 12 城创新的亮点。大地 12 城除了继续提升水木天成的多层洋房的产 品形态外，还糅合了纯粹的西班牙建筑风格，设计出全新的邻里别墅、庭院洋房、风景洋 房、小高层、高层公寓等多种建筑形态，开拓出一室半、空中花园、半地下室等多种创意 空间。 5 万平方米的中心示范区园林景观亦采取简约西班牙主义风格。整个中心景观轴线以 音乐文学艺术为主题，以形态丰富的水景贯穿，中央的铺装以质地较硬朗大气的花岗岩水 洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切的砖材铺地。在大地 12 城的景观中，随处可见 特色的手抹景墙、抽象的灯具及石榴花型铁艺等细节处理，西班牙风格浓郁。 目前项目 1、2、3、4、5 期均已基本售罄，在售 6 期均为高层。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 大地 12 城 西青区中北镇 8400 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 700000 1000000 2011-11-12 2013-5 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.3 45% 1.6 元/月/平米 毛坯 建筑形式 户型配比 商业 高层 两、三室 周边配套 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 90-140 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 优惠 800 装修基金+5% 优惠+1%优惠 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线、便民 6 路 物业公司 开发商 阳光家园物业公司 天津乐康置业有限公司 第六城刚刚推出，优惠力度空前。 6、霞飞路 63 里弄 霞飞路 63 里弄位于中北镇镇政府西侧，东至汪庄子东大道，南至规划前街，西至中学 东路，北至中学南路，占地 18.5 万平方米，总建筑面积 24 万平方米，共 64 栋，总户数 2500 户左右，是一个集高层、多层和洋房多种建筑形式的高端居住社区。 霞飞路 63 里弄建筑形式继续沿袭了“海派文化”的精髓，借鉴了源于法国的历史悠久 的 ART-DECO 建筑风格。未来社区将由不高于 21 层的高层，和 4 层、5 层、7 层、9 层的低 层建筑组成的低密社区，借鉴了南派园林为主的绿化景观装点其中。高层较大尺度的楼间 场地穿插了西式园林广场景观。 霞飞路 63 里弄分为四个组团来推广，包含 18 层、21 层的高层产品，户型涵盖 75 平 左右的一居、85 平左右的两居以及 110 平左右的三居，产品类型较齐全。 目前在售为洋房组团。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 霞飞路 63 里弄 中北镇镇政府西侧 12500 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 185000 240000 2011-1-28 2012-10 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.37 40% 2 元/月/平米 毛坯 建筑形式 户型配比 商业 洋房 一、两、三室 周边配套 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 60-125 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 3% 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线、便民 6 路 物业公司 开发商 上海诚成物业 天津上投置业有限公司 7、云锦世家 雲锦世家项目坐落于西青区中北镇南运河都市休憩商务区与中北工业园和华苑产业园 区的交接地块。北临卉康道、南至海泰北道，西侧海光路，东至东方红西大道 。距侯台风 景区 3 公里，地铁 2 号线 2 公里。 周边交通良好，由四条主路联通。2012 将有地铁 2 号线开通，在项目附近的曹庄子设 有出站口。至 2020 年，将有地铁 3 号线、10 号线、8 号线穿过本地块。 雲锦世家项目规划用地面积 60.3 万平方米，总建筑面积 67 万平方米。其中住宅 64 万 平方米，商业 3 万平方米，容积率 1.12，绿化率为 65%，建筑密度 20%，是目前市场较为 稀缺的低密景观大盘。 高层产品采用 ARTDECO 风格，多层和别墅以英伦风格为主。 雲锦世家项目主推电梯洋房、联排、叠拼别墅、精装高层。洋房 4，6 层到顶，135- 225 平米户型，均价 16500 元/ 平米，一次性优惠 7 个点，贷款优惠 6 个点。高层 22，26 层 到顶，90-135 平米户型，均价 11500 元/平米，精装一次性优惠 9 个点，贷款优惠 8 个点， 毛坯一次性优惠 11 个点，贷款优惠 10 个点；别墅 190-240 平米户型，均价 29900 元/平米， 一期高层 1、2、6 号楼，洋房 1-5 号楼、别墅 1-4 号楼公开销售。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 云锦世家 新津杨公路西行 1800 米，华亭国际以南 11500 元/平米 普通住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 603000 700000 2011-9-25 2012-10 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.12 65% 2 元/月/平米 毛坯 建筑形式 户型配比 商业 高层、洋房、别 墅 两、三室 周边配套 物美超市 主力户型 供暖 金融 医疗 90-225 平米 集中供暖 各大银行 社区医院 优惠政策 供水 教育 交通 优惠力度较大 单水 南开实验小学 津英中学 天津中学 地铁 2 号线、便民 6路 物业公司 开发商 世邦魏理仕 天津中一天诚房地产开发有限公司 销售状况极不理想。 8、新津国际 新津国际位于西青区中北镇的新科道与碧祥路交口（保山西道延长线与外环线交口西 行 500 米） 。项目由高层精装公寓及办公别墅组成。新津国际目前主推 110-130 平方米大户 型，均价 8600 元/平方米，最低价 8400 元/ 平方米，一次性优惠 3 个点，贷款优惠 2 个点， 预计入住时间为 2013 年 7 月。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 新津国际 新科道与碧祥路交口 8500 元/平米 工业项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 60339 111544 2011-9-3 2013-7 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.85 30% 22 元/月/平米 公寓精装 建筑形式 户型配比 商业 高层公寓、别墅 一、两、三室 周边配套 津工超市 主力户型 供暖 金融 医疗 60-130 平米 集中供暖 各大银行 天津第一中心医院 优惠政策 供水 教育 交通 一次性 3 个点 单水 南开实验小学 静文中学 天津中学 地铁 2 号线、681、845 物业公司 开发商 北京中实物业 新津新科置业有限公司 土地性质为工业用地，项目价格方面稍有优势。 9、中信珺台 中信珺台位于西青区复康路华苑产业园区北侧保山西道与外环线交口（侯台风景区南 侧），距市中心商业区交通便利。 中信珺台整体定位于城市高端别墅居住区，内含部分高层住宅。邻近侯台风景区，周 边配有侯台装饰城等商业设施，社区内规划有约 6000中高端商业配套。 市场调研表 物业名称 物业地址 均价 项目定位 中信珺台 保山西道与外环线交口 8500 元/平米 高端住宅项目 占地面积 建筑面积 开盘时间 入住时间 130000 180000 2011-4-16 2013-6 容积率 绿化率 物业费 装修标准 1.4 35% 22 元/月/平米 毛坯 建筑形式 户型配比 商业 高层、别墅 两、三室 周边配套 津工超市 主力户型 供暖 金融 医疗 90-140 平米 集中供暖 各大银行