浅谈房地产企业税务筹划

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈房地产企业税务筹划 【摘 要】 本文分析了当前房地 产企业税务筹划中存在的问题，探讨了 税务筹划的发展趋势，提出了加强房地 产企业的税务筹划对策。要进行项目开 发全过程筹划；选择最优的会计核算方 式；充分运用国家土地增值税“起征点” 的优惠政策；加强借款利息和营销优惠 的税务筹划。 中国论文网 /4/view-12669464.htm 【关键词】 房地产企业；税务 筹划；存在问题；对策 企业成本的高低关系着整个企业 的利润高低，然而企业的成本因素中， 纳税是一个重要的因素。房地产企业的 税收更是一个可观的数目。纵观房地产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 开发的整个过程，需缴纳的税有契税、 土地使用税、营业税、土地增值税、企 业所得税以及企业经营所涉及的其他税 种。房地产企业必需合理安排企业的涉 税活动，减轻税务成本，从而达到提高 盈利能力的目的，为房地产企业的高利 润做出贡献。 一、当前房地产企业税务筹划中 存在的问题 1、纳税意识薄弱 企业作为纳税人依法纳税是应尽 的义务，但是由于房地产开发周期长， 税收对企业经营业绩的短期影响不明显， 导致某些企业在未做税务清算之前未能 足够重视各种税负特别是土地增值税和 企业所得税对企业盈利的影响。 2、对纳税存在错误认识 在很多房地产企业中，理所当然 的将纳税筹划作为财务部门独立可完成 的工作，不重视开发全过程中各个部门 的配合，致使企业出现多交了税、还被 税务机关处罚的情况。房地产企业的财 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 务人员虽了解相关税务知识并且经常与 税务机关打交道，但是如何将税务知识 以及税务机关的各项要求贯彻到日常经 营活动中去，是需要企业领导予以重视 以及各部门进行配合才可以完成的，不 然税务工作也仅是事后的税款计算与缴 纳罢了。因此，目前房地产企业特别是 中小房企对税收筹划应有正确的态度和 认识。 3、房地产企业内部缺乏纳税管 理 目前我国的房地产企业内部，虽 然企业财务人员也在进行税收相关规定 的学习，但是由于针对性不强，不够系 统全面，对房地产企业的纳税筹划并没 有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷 税、逃税的现象。 4、房地产企业不知如何规避风 险 由于缺乏妥当的纳税管理，不仅 不能以合理手段降低企业纳税成本，而 且还容易给企业造成纳税风险。因此， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 只有加强企业领导层对税收影响盈利的 认识，以及各相关部门的节税意识，才 有可以真正实施税务筹划工作，从而减 轻房地产企业的纳税负担，规避房地产 企业的纳税风险。 5、企业内纳税筹划实施不及时 由于未能事前进行筹划，等会计 核算完成后，发现有可合法合理规避税 款，这时已无法改变交税的现实，造成 不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。 二、加强房地产企业的税务筹划 措施 1、项目开发全过程筹划 即从取得土地使用权、项目立项、 筹资、开发建设、销售等各方面加强税 务筹划。房地产企业产品开发周期长， 涉及政府部门、企业繁多，决定了其税 务筹划内容的复杂性。所以，房地产企 业在制定税务筹划时，就应进行全局和 全方位的筹划，在取得某幅土地使用权 时或之前，就应对在该幅土地上开发产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 品的定位及物业类型、户型、自有资金 与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等 方面进行一系列的测算。 以物业类型为例，在同样的一幅 土地上，开发不同类型的物业税款占销 售额的比例差异很大。如为联排或 TH 物业，各项税金（包括营业税金及附加、 土地增值税、企业所得税，以下同）占 销售收入的比例为 30%左右；如为高层 住宅项目根据物业的定位标准不同，占 比也不同。如为普通高层物业，各项税 金占销售收入比例为 18-20%；如为高 端高层物业，各项税金占销售收入的比 例为 25%左右。 由于各地对普通住宅面积有规定， 户型设计直接影响到土地增值税的计算； 由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规 模影响企业所得税的计算，同时要考虑 公司的财务风险；开盘至交楼的时间影 响到土地使用税的计算；因此，房地产 企业的财务人员需要在项目发展的全过 程介入，才有可能进行税务筹划。 （注： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 以上税金未含契税，因为该税款以土地 价款为基数计算，基本没有筹划的空间。 ） 2、选择最优的会计核算方式 房地产开发企业在同一或相邻地 块有不同的开发项目，对这些项目进行 分开核算或是合并核算，都是合理的。 所以，企业财务管理人员可以对这两种 方式的利弊进行衡量，对税金进行计算， 来确定最适用的会计核算方式，在我国 税法允许范围内，减少税金，减轻税务 负担，提高企业综合经济效益。 3、充分运用国家土地增值税“起 征点”优惠政策 我国土地增值税“ 起征点 ”为土地 增值税方面的税务筹划提供了条件，运 用该政策需要根据政策本身的规定进行 筹划，避免产生筹划上的失误。另外， 还可以计算税务负担平衡点，进行产品 定价，实现税负最小化。比如两块相邻 的土地，地价相同。一块开发别墅住宅， 一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 是高层的 3-5 倍，而由于建筑结构的不 同，高层住宅的建安成本却高于别墅 2- 3 倍。很显然，别墅住宅将会产生很高 的土地增值税，而高层项目甚至达不到 起征点而不需交纳土地增值税。这时可 以将两块土地统一规划，统一核算收入 和成本，计算整体税负。再与分别核算 进行对比，选择有利于企业的核算方式。 4、加强借款利息和营销优惠的 税务筹划 我国大部分的房地产企业主要通 过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期 限长、费用高，可以利用适用的利息扣 除方法进行借款利息的筹划。我国税法 对企业借款利息有相关方面的政策，房 地产企业可以根据自身特点，选用合适 的筹划方法。 三、房地产企业税务筹划的发展 趋势 税务筹划是一个综合性的工作， 每一个环节所采用的方法都是多样化的， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 具体的从环节上看，包括预测方法、决 策方法、规划方法等；从学科上看，包 括统计学方法、数学方法、运筹学方法 以及会计学方法等，因此，房地产企业 税务筹划在方法上的综合性特点使筹划 活动是一项高智力的活动，需要周密的 规划、广博的知识。随着对房地产税务 筹划工作的重视，房地产企业税务筹划 活动已普遍存在，并且趋于完善和规范。 同时在不断地发展中，房地产选择以税 务筹划为企业活动，寻找好的契机和业 务，进一步解决房地产大额税的情况。 在房地产税务筹划应用的过程中，我们 要对其理论不断熟悉，探讨更为适合房 地产减税的经营活动。由于目前我国税 收制度还不完善，所以房地产税务筹划 的研究还是一个新的研究方向，需要我 们进一步的加强理论和实践探索。在不 断地实践中创新，不断地发展税务筹划 工作。 四、结语 在过去的十年中，房地产企业得 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资