实例——武汉市房地产市场分析

武汉市房地产市场分析 1 武汉市房地产概况 1.1 概况 目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐渐走高的态势，属于并未 发育成熟的上升期市场。 1.1.1 2000年，武汉市房地产开发总投资达 101.29亿元，较 1999年增长 11.07%； 全市总开工面积 1343万平方米，比 1999年增长 3.68%；总竣工面积为 454.11万平方 米，比 1999年增长 2%；全市商品房销售总面积为 303.76万平方米，其中住宅为 244 万平方米，占总面积的 80.33%，销售额 60.2亿元；空置商品房从 1999年的 150万平 方米下降为 115万平方米。 1.1.2 房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为 19481户，比 1999年增长 11%， 租赁总面积为 80.15万平方米，比 1999年增长 17%，年租金总额为 3.36亿元，比 1999年增长 52%。 1.1.3 房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 21647户，比 1999年增长 122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。 附表 4 2000年武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表 价格 指数 一季度 1941.8 1000 二季度 1963.00 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 通过以上 分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开 始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。 1.2 2000年武汉市房地产市场的主要特点 1.2.1 市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好 1.2.2 个人购买率进一步增加 附表 5 1.2.3 地产投资进一步加大，投资结构更趋合理 附表 6 1.2.4 住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大 附表 7 1.3 武汉市分类物业价格指数 附表 8 2000年武汉市房地产价格指数 类别 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 住宅 1000 1009 1032 1041 写字楼 1000 1011 1012 1016 综合物业 1000 1010 1022 1028 从以上数据可以看出， 2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。 住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的 热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的 94.5%，个人购买住宅类房屋的销售 占总销售面积的 94.7%。 2000年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势，全年平均价 格为 1983.52元 /平方米。 1.3.1 普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，仍是市场内的热点； 1.3.2 经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比 1999年上 涨 3.1%。武汉市经济适用房均价在 1300元 -1400元 /平方米之间； 1.3.3 别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹 的迹象，价格较 1999年上涨 5.6%。 2 武汉市房地产市场特点分析 2.1 宏观市场 2.1.1 住房分配制度改革为房地产发展提供了动力 2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代，货币分房制度取代了延续近 50多年的 福利分配住房制度，住宅商品已经完全纳入了市场经济轨道。 2.1.2 市场具有强大的消化能力 2000年，武汉房地产市场容量扩大，除吸纳上市的商品房外， 2000年还消化空置 商品房 44万平方米、经济适用房 115.14万平方米。增量房市场交易 244万平方米， 存量房市场交易 478.62万平方米，二、三级市场联动效应初步显现。 附表 9 2000年武汉市房地产交易量汇总 2.1.3 金融系统改革成为房地产业的坚实后盾 2000年武汉市各银行发放个人住房贷款共计 29.17亿元，比投资到建设环节的贷 款总额 11.79亿元多出一倍多。以公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的 1/4，共批准发放个人住房贷款 9019户，共计 5.41亿元，同比增长 97.8%；支持个人 购房建筑面积达 91.76万平方米，房屋总价值达 12.56亿元。 2.1.4 中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用 武汉市住房消费的中介服务有了很大发展，共有 218家中介企业遍布全市，形成了 中介服务的有形网络。 2000年 6 月和 11月武汉市举办了两次全市规模的大型房交会， 各城区也举办了区级房交会。据统计，在 2000年全市的各类房交会，共销售商品房 5662套，成交面积 86.31万平方米，成交金额 13亿元；二手房成交 1681起，成交面 积 15万平方米，成交金额 1.3亿元；办理权证 1876起；办理抵押、按揭 245起。 2.2 微观市场 住房一级市场（增量 房） 住房二级市场（存量 房） 住宅总量 起数 30010起 27130起 57140起 建筑面积 244万 M2 478.62万 M2 722.62万 M2 2.2.1 地理位置 由于基础设施、环境、道路情况等得到改善，城市周边地区的投资和销售量均高于 中心地区。从销售情况看最突出的是徐东和洪山光谷。徐东作为武昌的新区成为武昌居 民购房的首选。洪山光谷随市政府大力发展光谷的战略决策实施，使房价一直攀升。 2.2.2 楼盘结构和户型 目前武汉房地产市场上的增量楼盘主要是以框架结构为主。户型设计方面，三室两 厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的主力地位，面积大都在 90-120平方米之间。 2.2.3 层高 从 2000年开始，小高层楼盘销售量的启动改变了多层楼盘占主导地位的格局。 2.2.4 楼层 顶层销售情况好于往年。不少楼盘的顶楼销售采取了送阁楼的促销手段，有一定的 吸引力。 2.2.5 价格 2000元 /平方米左右的商品房普遍能被市场接受，也是购买商品房时最合理的心理 价位，而经济适用房的平均价位在 1300-1400元 /平方米之间。 2.2.6 设计与环境 2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，消费者开始追求住宅小区环境， 2000年发 展商在增加小区的绿化面积、营造环境氛围等方面做了较大的投入，如常青花园四号小 区。 2.2.7 配套设施 楼盘开始具备 “远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房 ”等设施， 注重为业主提供全方位的配套服务。百步亭花园还引进了武汉名校 育才小学附属一 分校，帮助业主解决子女的就学问题。 2.2.8 卖点 2000年房地产销售突出卖点是智能化概念。随着丽岛花园、常青花园四号小区、 学府佳园打出 “智能牌 ”，逐渐将这一概念置根于市场中。 2.2.9 企业品牌 城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘成为市民购房的首选，企业品牌价 值因素不可低估。 3 2001年的房地产市场预测和展望 3.1 2001年武汉市房地产开发投资将达到 100亿，住宅竣工面积达 500万平方 米，预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。 2001年开发主要集中在后湖、常青、南 湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地 将相对平衡。 3.2 2001年武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、 商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放 购买力。 3.3 继续加强经济适用住房的建设，总量在与商品房协调发展的基础上实现三个 控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。 3.4 市级和区级房地产有形市场将全面建成并实现互相连通，大量市场信息和快 速的交易服务对促进市场流通起到重要的推动作用。 3.5 积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实 简化房地产交易与房屋权属 登记程序的指导意见 ，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件 繁杂、办件时间过长等问题。 3.6 规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，修订 和完善原有的政策法规，对物业市场进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理 政策法规体系。 3.7 积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的 建设，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。 4 武汉各区的住宅价格比较 根据市场调查的结果， 2000年第四季度武汉各区的住宅价格较第三季度相比的指 标如下： 4.1 江岸区 均价 2226.08元 /m2，上涨 2.84元 / m2，指数为 1003.2，上升为 0.43点。 4.2 江汉区 均价 2287.79元 / m2，上涨 7.47元 / m2，指数为 1030.73点，上升 3.36点。 4.3 硚口区 均价 2139.13元 / m2，上涨 12.83元 / m2，指数为 1012.46点，上升 6.1点。 4.4 武昌区 均价 2237.16元 / m2，上涨 4.60元 / m2，指数为 1031.19，上升 2.1 点。 4.5 青山区 均价 1219.84元 / m2，上涨 3.3元 / m2，指数为 1019.16点，上升 0.27点。 4.6 洪山区 均价 1813.04元 / m2，上涨 12.9元 / m2，指数为 1039.6点，上升 7.4点。 4.7 汉阳区 均价 1847.54元 / m2，下跌 5.47元 / m2，指数为 1004.03点，下降 2.9 点。 4.8 东西湖区 均价 1289.55元 / m2，上涨 63.3元 / m2，指数为 1127.29点，上 升 55.3点。 附表 10 武汉各区住宅平均价格比较表（ 2000年第四季度） 附表 11 武汉各区住宅价格涨幅表（ 2000年第三季度 第四季度） 附表 12 武汉各区住宅指数走势图（ 2000年第三季度 第四季度） 5 东西湖区房地产市场概况 5.1 东西湖区概况及规划 东西湖区位于武汉西大门，地理位置优越，东西湖全境三面环水，自然地势四周高 中间地，呈蝶形分布。在未围垦前，每到汛期，由于地势低洼，区内雨水淤积，加之长 江水通过河流倒灌，形成一片汪洋。国家为彻底改变东西湖现状，于 1957年修建大围 堤（现称府河堤或东西湖堤），建设东西湖农场，大围堤与汉江干堤和张公堤连接，阻 挡来自各方的洪水。围垦时，以垦区内的巨龙岗、谢家塆及吴家山三点所形成连线，线 东为东湖，线西为西湖，故名东西湖。 围垦后的东西湖区，建成了十三个大型国有农场，是武汉市的蔬菜供应的主要基地， 也是武汉市五大分蓄洪区（包括西凉湖、杜家台、武湖、涨渡湖、东西湖），但考虑到 东西湖区经济建设的迅速发展，在结合三峡工程和南水北调工程实施后的检验效果，政 府正在逐步调整东西湖分蓄洪区的功能。 按照武汉市十五计划，东西湖区要加强农业的基础地位，突出工业强区，成为城市 工业转移和发展的集聚地、高新技术产业和现代工业的辐射地、现代都市农业的生产地， 重点加强吴家山卫星城、海峡两岸科技产业园和台商投资开发区的规划建设，大力引进 和发展加工业、物流业和高新技术产业，使这一地区成为武汉市新的经济增长点。 5.2 东西湖区房地产市场概况 由于武汉城区不断扩大，东西湖区已经与汉口城区逐渐联为一体。目前从汉口中心 的中山公园至金银湖不超过 30分钟车程，而且交通情况良好。已开通的公交线路和逐 渐成熟的社区氛围为该地居民的生活带来了便利，使该区的房地产价格呈现较强的上扬 势头。从 2000年，东西湖区价格指数的上涨幅度一直居于全市首位。尽管目前新城不 能与中心老城区的成熟配套相媲美，但由于新城区有大片未开发的地块，具有更大的可 塑性和想象空间。 吴家山地区是东西湖的中心区，大量的住宅小区集聚在这里，富丽雅花园、长青东 村小区，东鑫商住楼、吴南花园、园艺小区、吴兴小区、兆丰花园、乐佳小区、五环公 寓等。 目前，东西湖区的住宅市场呈现如下特点： 5.2.1 东西湖区是武汉的新区，房地产起点较低。在武汉人的一贯印象中，东西湖 区距离市区较远，出行不便，人气不够旺盛； 5.2.2 东西湖区特别是吴家山地区已经开始了大规模的城市化建设，特别是超大规 模的社区 “常青花园 ”的建设，使东西湖的住宅建设在武汉城区的消费者具有较高的知 名度。 5.2.3 由于东西湖区的地价较低、可开发土地较多，因此，楼盘建筑规模普遍较大， 少数项目甚至达到几十万、上百万平方米，是开发商有较大的发挥空间，并且使该区域 的项目比市中心的楼盘更具有社区特色； 5.2.4 东西湖区的楼盘普遍为多层组团，综合品质在武汉三镇的楼盘中处中低水平， 与该区域居民生活水平基本相当。但是，最近开发的 “常青花园四期 ”的楼盘质素已经 达到了武汉市住宅开发的最高水平，说明东西湖区的房地产开发已经开始实现从 “低价 扩张 ”向 “高质提升 ”的转化； 5.2.5 目前在此区域购房的人士除当地居民以外，还有相当部分是武昌、汉口、汉 阳三镇的年薪在一、两万元的工薪族； 5.2.6 据不完全统计，东西湖区的市场上，现房销售占销售总量的 87%，市场供 应总量较大；期房供应量只占少数比例； 5.2.7 东西湖区住宅市场基本上是多层，占总供应量的 97.7%； 5.2.8 东西湖区的住宅普遍以三室二厅为主力户型，二室二厅次之； 5.2.9 东西湖区的住宅户型面积基本集中在 95120平方米之间，需求相对集中； 5.3 东西湖区住宅市场走势 5.3.1 由于东西湖区逐渐成为武汉市民购房的选择区域，而且价格起点较低，因此， 东西湖的住宅价格在 2000年呈现明显的上升趋势。从调查数据上看，东西湖区的平均 价格在武汉市各区内仅高于青山区，低于其他各区；从价格涨幅上看，价格增长幅度远 远高于其他各区，说明东西湖区已经成为武汉市住宅市场上最具有成长性和开发潜力的 地区。 附表 13 2000年武汉是房地产价格与价格指数汇总表 2000年 平均价格 价格指数 一季度 1143.93 1000 二季度 1156.15 1010.68 三季度 1226.24 1071.96 四季度 1289.55 1127.29 东西湖的价格在全市而言较低，近年由于环境整治、京珠高速公路的建设以及全市 最大的住宅小区 “常青花园 ”带来的规模效应，使东西湖的价格迅速上涨，涨幅一直 居于全市榜首。 5.3.2 东西湖区内与 “万科四季花城 ”具备竞争条件的，应该属于已经建设将近 7 年的超大规模住宅社区 “常青花园 ”。 “常青花园 ”位于 “万科四季花城 ”的东北方，直线距离不到 2 公里。 “常青花园 ” 由香港新世界集团投资，总占地面积 4000亩，规划总建筑面积 360万平方米，是华 中地区最大的居民小区。截至目前，已经完成开发的三期规模分别为 21、 19、 19万平 米，合计 59万平米，其中住宅 56万平米，目前销售率达 90%以上。第四期 29万平米 已经于 2001年推出，从规划、环境、配套等比前三期有较大提升，至今销售率已达 70%， 并争取到建设部智能化试点小区。 该项目前三期的销售均价分别为 900元 /平米、 1100元 /平米和 1300元 /平米，第 四期均价为 1700元 /平米，增长幅度为 89%。在最初推出时因为地理位置的关系销售艰 难，主要是靠集团购买。随着配套的逐步完善，产品品质的提升，逐渐将成为武汉市中 档住宅的消费热点。 2000年第四季度， “常青花园 ”的平均交易价格为 1400元 /平方米（含增量和存 量部分），销售面积 40000多平方