市场调查-市场调研分析(ppt 51页)

昆明、贵阳市场调研分析 战略与投资管理部 2009年 8月 昆明市场调研分析 城市发展、经济和人口 土地和住宅市场 主要同行和项目 贵阳市场调研分析 1 2 3 昆明市域 21111平方公里，辖五区一市八县。由于三面 环山、南濒滇池，快速 “摊大饼 ”后渐遇瓶颈，截止 07年建 成区面积 249平方公里 资料来源：昆明市规划局、中国城市统计年鉴 2008 1 * 07年主要二三线城市建成区面积 （ 平方公里） 昆明现状卫星图（ 2009-2020） 滇池 1996年2001年2008年 南部区域开 发密度明显 低于主城 历史发展已经形成 “东邪西毒、南帝北丐 ”的区位共识 ，尽管未来设想 “一湖四片 ”，实则依托南城的环境、配套 和广阔腹地，着力打造 “主城 - 呈贡 ”的南向发展轴 资料来源：昆明市规划局 1 昆明城市总体规划（ 2008-2020） 呈贡 晋宁 海口 安宁 空港 主城 “东邪西毒南帝北丐 ”：东市区 离主城近 但道路不完善，加上山体阻隔，始终没能 连片发展；现在是批发市场、物流市场聚 集，流动人口多。 西市区 是工业板块，污 染严重。 南市区 紧邻滇池、地势平坦，历 来是富人特别是外地富人聚居首选。 北市 区 聚集了昆明最早的经适房小区，成为最 大的卧城。经多年建设，配套已臻完善， 居住氛围浓厚，成为本地居民除主城外的 首选购房区域 “一湖四片 ”： 一湖是滇池，四片指围绕 滇池的主城、呈贡、晋宁和海口。空港建 设主要基于新机场，预计 2015年完工并 成为中国第四大航空港 (到 2020年旅客吞 吐量 3800万人次、货邮 95万吨 )。但地形 依旧是最大障碍，难以形成城市次中心 滇池 机场搬迁 呈贡新城 ： 邻近主城，可充分承接南市 区的拓展，因此得到最大的政策倾斜。市 政府即将搬迁，大学城、花卉基地、高新 产业汇聚，浙江、福建、温州商会在呈贡 都有较大投资 现状干道网络不甚合理导致交通不畅，近期三条地铁 的修建将有效改善这一现状，使各区住宅市场发展更为平 衡，特别促进主城外围市场的需求增长 资料来源：昆明市规划局 1 现状交通不理想 ： 主干道网络设计有 一定缺陷。一是环线不规范，有的地方 各环线之间非常近，有的又很远；二是 横向和纵向交通没有打通，主干道少； 三是机场位置不合理，离市中心太近（ 车行 15分钟内）。造成一些地段经常拥 堵，阻碍了城市的发展，也加大了极差 地价 改善潜力大 ： 轨道交通建设如火如荼， 1、 2、 3号主轨道交通线均已启动。其中 ，地铁 1、 2号线 8月底开工， 2012年正式 运营； 3号线前期工作和开工准备正加紧 进行， 2014年建成通车。最终形成 “三主 三辅 ”6条线，总长 163公里并于 2018年全 部贯通 地铁 1号线 地铁 2号线 地铁 3号线 三条 环线 现机场 加工制造、物流、旅游是支柱产 业，整体经济实力在主要二三线城 市中靠后 东川：金属、化 工 寻甸：化工、能源 、农产品加工 杨林：农产品加工 、新材料、印刷 宜良：农产品加工、 冶金、化工、建材 石林：农产品加工 、肉禽乳制食品 禄劝：农产品加 工、建材 雪山旅游 休闲养生 喀斯特旅游滇池旅游 富民：农产品加 工、建材 安宁：钢铁、化 工、火电、建材 海口：矿深加工 、机械 昆阳：精密仪器 制造 空港：物流 及相关产业 高新：电子 、生物、高 新技术 经开：电子 、机械、光 电子、新材 料 呈贡：电子 、生物、食 品、高新技 术 晋宁：电力 装备、新材 料、高新技 术 高新技术产业区 临空产业聚集区 加工制造产业区 生态旅游区 资料来源：昆明规划局 1 * * * * * * 内向型经济，近年 GDP以 15%的速度均衡增长 昆明 2008年 GDP总值达 1605 亿，占到整个云南省的 28% 07年昆明常住人口 620万，其中户籍非农人口 215万； 典型的移民城市，外来人口占到一半强，年轻、主要从事 第三产业，财富两级分化明显 资料来源：各地统计局，昆明市统计局 * 07年主要二三线城市非农人口数 （万人） 07年末全市常住人口 620万， 其中城镇人口 372万 ， 本地户籍城镇人口 215万 据 08年市区人口调查，常住人口中本地人占 46%，地州居民占 39%，外省占 15%，外来 人口占比过半，以省内迁移为主 据官方统计，省外迁移人口中，浙江、广东、福建籍的以经商为主，商户总数超过 20万 ，收入高、消费力强；四川、贵州、广西、西北、东北和中部地区的以务工和小商贩为 主，收入相对较低 1 * * * * * * 本地人收入不高但增长较快，消费意愿强 03-08年昆明人均可支配收入与消费 * * * * * * * * * * 资料来源：昆明统计局 1 20082005200620072003 20091992199619982001 10 403020 1年 1年 1年 2年 2年 3年 2年 4年 43年 机动车 保有量 （万辆） 10090807060 实现年份 1年 50 昆明机动车增长速度逐年加快 居民生活休闲，周边旅游景点 众多，周末短途自驾游盛行， 机动车特别是低端车需求非常 旺盛 昆明机动车保有量以年均 10万 的速度增长， 09年 2月成为继北 京、上海、广州、成都、杭州 、青岛、天津、重庆之后又一 百万辆级别城市 作为云南省经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心 地位，对各地州有极强的吸引力和辐射力 曲靖（ 2） 650亿 玉溪（ 3） 496亿 红河（ 4） 430亿 楚雄（ 6） 253亿 昆明（ 1） 1405亿 临沧（ 11） 136亿 昭通（ 7） 225亿 文山（ 8） 208亿 保山（ 9） 161亿 大理（ 5） 322亿 普洱（ 10） 150亿 西双版纳（ 12 ） 108亿 丽江（ 13） 85亿 德宏（ 14） 84亿 怒江（ 15） 49亿 迪庆（ 16） 42亿 资料来源：云南统计年鉴 2008 注：图中括号内数字为 07年 GDP省内排名，括号外数字为 07年 GDP值 1 昆明是云南的经济单核 心， GDP是排名第二的 2 倍多 07年昆明城市化率 59% ，全国 45%，云南 31%。 除昆明外，地州的城市化 水平很低，城市配套很不 完善 云南省各地 GDP与排名（括号内为 排名） 云南水电站分布 玉溪卷烟 厂 红河卷烟 厂 昭通卷烟 厂 曲靖卷烟 厂 楚雄卷烟 厂 大理卷烟 厂 昆明卷烟 厂 云南大型烟厂分布 滇池磷矿 云南主要矿区分布 会泽卷烟 厂 兰坪铅锌 矿 曲靖炼焦煤 矿 个旧锡矿富源无 烟煤矿 昭通褐 煤矿 开远小龙 潭褐煤矿 地州依托矿产、烟草、水电等资源积累大量财富，同 时自身建设不足，促使消费集中在昆明释放 1 云南五大支柱产业包括烟草、生物资源开发、矿产、水电和旅游业 资料来源：昆明规划局 * * * * * * 08年月均成交 21.6万平07年月均成交 24.1万平 09年月均成交 21.6万平 近年新增供地量少，排除地段因素， 09上半年平均地 价已比 08全年上涨 2成 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 2 * * * * * 08年均价 1056元 /平 07年均价 1434元 /平 住宅用地成交楼面价 （ 元 /平 ） 09年均价 1315元 /平 住宅用地成交建面（万平） 呈贡和东南为土地成交主力区域，因距主城较远，地 价相对更低；二环内成交主要为商住综合用地且占据配套 成熟地段，成交价最高 因南市区很大，划分为三个片区，即滇池西岸的西山片区、滇池东岸的滇池片区、以及连 接东市区和呈贡新城的东南片区。高新区大部分在西市区，小部分属于北市区 目前土地出让分为两大类：一类是主城区的城中村改造，规划建设城市综合体、地段好、 容积率高，但拆迁比较难；一类是呈贡新城及周边地区的土地，配套差地价低，潜力大但供 应也多，未来竞争会比较激烈。滇池片区的土地拥有高端属性而且地价也不高，但供应较少 * 2 * * * * * * * * * * * * * 08年各片区成交土地建面占比 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 08年各片区成交地价（万元 /亩） 月 份 区 位 占地 （ 平米 ） 建面 （ 平米 ） 起价 （万元 ） 成交总价 （万元） 楼面地价 （元 /平米 ） 竞得人 1 月 南 105653 482838 / 105355 2182 昆明南亚风情 南 24667 39467 4088 6064 1536 云南省房地产 开发公司 3 月 北 26760 66900 1485 1485 222 云南广厦 南 40707 61060. 5373 5373 880 云南官房 53087 79630 7007 7007 880 78807 118211 10402 10402 880 48507 72760 6403 6403 880 57334 86000 7568 7568 880 40680 61020 5370 5370 880 4 月 西 35640 64151 4544 4544 708 昆明驣辉 南 68567 123421 14986 14986 1214 昆明云岭星华 5 月 西 28747 150633 10305 10305 684 云南鼎易 09上半年，由于大部分是勾地，除一幅地块有溢价， 其它全部底价成交，竞得人基本都是本地开发商 09年 1-6月住宅用地成交明细 2 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 政策方面，市委书记仇和的强势 和问责作风，使城市建设更加高效， 尽管限高、限板楼、车位配比高为住 宅开发带来难度，但也拉动了大量住 宅需求 2 仇和其人： 江苏省副省长、宿迁市委书记（ 9607- 0712） 云南省委常委、昆明市委书记（ 0712-） 昆明新政： 4项大举措 治堵 ：昆明史上最大基建工程二环路改 扩建启动， 11座立交桥同时施工，提前 8 年 ”完成昆明 2020年的路网规划 重建城中村 ： 5年内改造重建 336个城中 村，政策全面倾斜，对居民承诺 “拆一次 ，富一截 ”，对企业则主动让利 招商挑梁 ： 36个招商分局相继成立，并 派驻沿海地级以上城市，实行全天候、 拉网式、驻点式招商 精简审批 ：昆明成为全国行政审批项目 最少的省会城市之一，仅次于沈阳 预售条件宽松 ：主要还是现场看形象进度，只要基础 连贯，洋房出正负零，高层到 3-4层即可。拿到预售证 后，何时开盘、每次开盘推多少都可自由控制，无证 销售也很普遍 落户条件放宽 ： 1. 08年 1月起，新房 不再需要一次性 付清购房款、二手房不需要居住满 5年。主城和呈贡购 买 120平以上，其它地区 90平以上，凭房产证即可入 户； 2. 大学毕业生可先落户再择业，吸引更多应届毕 业生留昆（目前约 50%），推动住房需求 90/70不严格 ： 原则上全市总量控制，实际约束力不 强，中大户型仍是主流， 3居及以上户型约占总成交的 60%以上 车位配比 1:1且全地下停车： 主城区车位缺口达到 10 万个，因而提高车位配比。全地下停车对容积率高、 小户型项目提出很大挑战 经适房 ：不低于当年商品住宅供应的 5%。 09年拟新 建 145万平，含政府建 40万，商品住宅配建 40万，企 业代建或称集资房 65万平。上半年已批售 50万平 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 建花园城市、开门见绿 ：控制容积率和限高，特别是 滇池片区。住宅项目要求开门透绿，即不能围合、不 能做板式；形象的讲，是要让 “一只猴子可以不用落地 的从南跳到北 ” 1 2 3 4 5 6 昆明整体市场容量在 600万平、 300亿元左右。 08年成 交量同比萎缩约 100万平，但价格相对稳定； 09上半年成 交量、价均快速上涨，供求关系持续修复 * * * * * * * * * * 2 由于预售条件宽松，但 09上半年批售面积还非常少，表现出昆明新开工并没有跟上，目前主 要是消化 08年的存量 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 中心区 * * * * 分区域看，成交集中在中心区和南市区，东、西、北 三市区因供应少限制成交 北市区 * * * 南市区 * * 东市区 * * * 西市区 * * * 中心区：近期供应放量（香樟俊园）促成 交活跃，非中心地段影响价格结构性下降 南市区：已有不少大盘（世纪金源、星耀 体育城），供应量大，但升值潜力也被看 好，因此销量稳定，价格保持增长势头 呈贡新城也是成交主力区域，但数据统计 独立于房管局之外，暂无法获取 2 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 分物业类型看，在售楼盘以混合物业和纯高层为主， 高层和洋房产品售价相差不大，别墅可达 万 元 /平米 * * 09上半年在售项目均价 （元 /平米，按物业类型分） 09上半年在售项目个数占比 （ %，按物业类型分） * * * * * * 2 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 宜居环境和省内独大的地位，吸引大量的外地客户特 别是地州客户购房。如考虑转本地户籍的人数，外地客户 比例超过半数 ；本地购房群体以国有企事业单位为主 客户来源占比（ %） * * * * * * * * * * * * * 由于昆明宽松的入户条件，不少外地人转为本地户籍。据房管局调查，实际外地客户比 例超过 50%，最差的年份也有 40%；而外地人中，地州又占到 60%。之所以 07年地州客 户比例少于外省，主要因为地州人更愿意入户 地州客户依靠垄断资源积累的财富，在 “进省城 ”的诉求下，转变为住宅购买力 本地人财富分布呈 M型，所谓的中产，由国有企事业单位、部队组成，是购房的主体 2 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 集资房或代建房以较低价格造成一定市场冲击，但因 品质较低，不少客户再次进入商品住宅市场，而本地开发 商也多数参与其中 昆明集资房代表楼盘 昆华苑指标 详情 物业类型 双拼、叠拼、小高层复式、多层洋房 总户数 2390户 住户群体 主要面向昆华医院的专家定向开发，部 分为云南省公安厅团购 均价 128-320平叠拼 2840元 /平， 155-244平小 高层 2150元 /平， 115-188平多层洋房 2680元 /平 2 随着单位自建房逐渐淡出，企事业单位主要通过 “代建 ”和 “团购 ”来解决职工住房问题 集资房大多为政府或企业用地，由开发商代建。房源限价内部销售，留部分对外以弥补开 发商利润。呈贡新城的公务员小区、大学城小区、广福路沿线的一些小区都属于这个类别 。如俊发在呈贡建的公务员小区，总建面 250万平，俊发做 80万，政府承诺 3%的管理费 +2%的利润 集资房平均价格在 3000元 /平左右，分流部分商品住宅客户 但集资房一般少有园林绿化、建筑密度很高。房管局调查表明，初期的面积改善型客户一 般在 2年左右，就再次进入商品住宅市场以求 “品质改善 ”，不应忽视这些客户多次购房的动 机和能力 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 机构客户团购成为应对市场波动的法宝。 08年 500万平 成交量中，约 300万通过团购去化； 09上半年市场好转， 开发商开始控制团购比例以补充利润 市场变化或产品不适销对路时，团购成为摆脱困境的重要手段。典型例子如世纪金源， 02年 刚开盘时销售不畅，后来通过团购迅速去化；上东大街的尾盘卖了 3年无进展，后通过与蒙 自房管局、曲靖地震局等沟通团购， 2个月回笼 2.4个亿 市场上行时，全省的机关单位、部队、武警和大型国企如云铜、云锡等，也会频繁组织员工 ，和开发商谈团购优惠。如省工行就向全地州的工行发函，组织在昆明团购，在价格优惠和 省城置业的双重吸引下，购买很踊跃。现在普遍开始控制团购比例，以获取更高利润 团购房代表楼盘 上东大街 2 团购代表楼盘 世纪金源 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 09上半年全市前 6开发商情况排名 开发商 项目名称 销售金 额（亿 ） 市场占有 率（ %） 均价 （元 / ） 1 云南俊发地产 SOHO俊园 香樟俊园 星雅俊园 时光俊园 金色俊园 11 8.4 6600 6600 7800 7500 6000 2 昆明银海地产 银海畅园 银海领域 8 6.1 小高层： 4500 洋房： 7000 别墅： 14000 5800 3 大连万达地产 滇池卫城 橡尚 滇池卫城 滟澜 湾 7 5.4 4800 洋房： 6500 别墅： 11000 4 云南江东地产 和谐世纪 5 3.8 5200 5 昆明中林地产 华都花园 3.5 2.7 4900 6 昆明城建股份 云南映像二期 故乡的云 3.2 2.4 5300 09上半年，前 6名开发商共占据 29%的市场份额，集中 度较高，除万达外均为本地开发商。恒大、保利仅有单盘 且地处偏远 （安宁太平新城） ，销量有限而未能进入前列 3 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 开发商 开发主力区域 开发产品类型 开发特点 俊发 中市区（二环内）、北市 区（近中心区） 投资型住宅、写 字楼 项目地段好，面积小， 能做到快进快出，迅速 实现利润 银海 南市区 中高品质社区 园林和物业方面突出，注重品质，是昆明人眼 中的 “ 绿城 ” 江东 北市区 中低品质社区 和政府联系紧密，了解政策导向，项目受中端 客户广泛认可 本地开发商土地储备优质，但除银海、俊发外，产品 力普遍较弱 俊发：垄断主城中心地段，比较注重品质打造 银海：拿地主要在二环外，占据南市区高端住宅市场，注重园林、物管和高品质形象，旗下 有专门的园林子公司 江东：在北市区尚未成熟之前大量低价拿地，主打北市区中端市场 3 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 典型项目之 SOHO俊园：一环边地标建筑、邻近过往 项目的不断升值均坚定了投资者信心，创造热销 3 地标建筑形式 具有强冲击力 09年 6月底开盘， 销售率 70%， 4亿 概况 ：位于二环内、总建面 8.2万平米， 46 -100平米 1居 /2居， 102-144平米跃层 销售 ： 09年 6月开盘， 1000余套全部推出，均价 6500元 /平，销售率 70%，回笼金额 4亿 卖点 ： 1环核心地段、生活交通配套齐全，地标建筑形式在昆明少见因此更有打击力，中小户 型多样选择，加上俊发以前在北京路延线开发的世纪俊园、时光俊园等类似投资物业不断升 值，也加速了购房者的决策速度 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 典型项目之银海畅园： 08年市场下行期，通过持续的 品质体验活动，突出东南亚园林造景优势，赢得良好口碑 3 概况 ：位于南市区、总建面 30万平米， 77-89平米 2居、 130-230平米 4居、 220-280平米联排合院 销售 ： 08年初开盘，均价 5000元 /平，仅余尾盘 卖点 ：精心打造示范区细节、样板房，开放施工现场强调 管理有序、质量过硬，关注售后跟踪和交房，使口碑迅速 传播 资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构 昆明小结 全云南支撑一个昆明，人口、购买力足够， 市场有进一步扩容的潜力 政府虽有不合理的干预行为，但行业环境整 体宽松 近二环区域的土地和住宅供应少，安全边际 高；随地铁建设缓解交通压力，外围区域将逐 步显现升值潜力，重点关注沿滇池和南向发展 轴地块 少有全国品牌开发商进入，本地开发商虽占 据优质土地资源，但产品力不足，易于迅速建 立品牌和口碑 昆明市场调研分析 贵阳市场调研分析 城市发展、经济和人口 土地和住宅市场 主要同行和项目 1 2 3 贵阳市域 2404平方公里，辖六区一市三县。由于多山 林，城市很难连片发展，建成区面积 132平方公里 城区被百花、黔灵、南岳三条山脉自 然隔断，尽管不断开山挖石，仍很难形 成较大规模的城市连片开发区 由于多山多林，城区内部多高差，山 景林景不再稀缺 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院、中国城市统计年鉴 2008 1 * 07年主要二三线城市建成区面积 （ 平方公里） 贵阳总体用地规划图（ 2009-2020） 由老城向外，各主要区域成熟度逐级递减。未来规划 形成金阳 （西部新城） - 老城 - 龙洞堡 （东部新城） 的东西发 展轴线，且以金阳为发展重点 老城 ： 即云岩、南明两区 50平方公里范 围。没有南北差异，以 “一线一河 ”为中 心，一线即 “喷水池 -大十字 -大南门 ”三大 商圈节点所连成的中华路一线，一河即 “ 南明河 ”。贵阳缺水，因此沿河地段二手 房可达 12000元 /平，其它中心地段一般 在 7000元 /平左右 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院 1 贵阳总体用地规划图（ 2009-2020） 老城 小河 龙洞堡 金阳 白云 乌当 花 溪 小河、乌当 ： 贵阳最早的经济技术开发 区落户小河，到现在片区基本发展成熟 ，配套设施仅次于老城，且承接南明河 的部分河段，房价在 4000元 /平左右。乌 当区发展相对缓慢，但有温泉资源 花溪、白云和龙洞堡 ： 花溪是省政府力 推的发展区，除了是贵阳重要的水源地 ，也是风景名胜云集之地，目前正基于 原有院校形成大学城。白云有金阳阻隔 ，短期内非规划重点且没有资源优势。 龙洞堡借机场打造空港概念，目前路网 基本完成，拟建设 “多彩贵州城 ”主题公园 ，将来定位是物流 +商业娱乐 金阳以其优越区位、较大规模和平原地形，赢得市政 府的全力投入；但由于缺乏产业和就业导入，经 9年培育 ，人气仍然不旺 1 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院 金阳新区规划图（ 2009-2020） 市政府全力打造 ： 2000 年开始的政府 4大举措： 1. 高规格规划、路网和配套 建设（由规划图可知，路 网系统和地块功能分区非 常明确）； 2.市政府搬迁 （已迁完）； 3. 建立高新 区，并想方设法从遵义、 安顺等地引企业入驻金阳 ； 4. 大量拍地，引入外地 开发商，超大盘开发 当前现状和问题 ： 1. 企 业引入不成功，本地也少 有大型产业，仅凭市政府 搬迁不足以带旺这个区域 ； 2. 前期资金不足，低价 拍地给本地开发商，造成 无序开发，破坏区域整体 感，拉低档次； 3. 后续引 入外地开发商，如世纪金 源、新世界、成都远大、 恒大、绿地等，起到一定 促进作用。整体看，区域 成熟尚待时日图：金阳大道上只有一辆小车在跑 090722 由于前期规划缺乏前瞻性，加上地形限制，贵阳尚未 形成像样的路网系统，交通拥挤推升了老城地段溢价；未 来东西向轻轨和环城快速路将有效缩小地域差异 汽车保有量 ：全市机动车保有量 40万辆， 和合肥同级，绝对数仅北京的 1/9；但相对 200万城区人口和 130平方公里建成区而言， 已显得非常拥挤 市内交通： 轻轨 1号线 (09年开工，从金阳 穿过老城到空港 )，加上环城高速 (07年底开 工 )和环城快铁 (09年开工 )，对形成东西发展 轴，拉动各区域均衡发展将起重要作用 省际铁路 ： 5条国家级高铁经过贵阳，已经 动工的是贵广高铁，另外 4条分别前往重庆 、昆明、上海和成都，高铁新客站设在金阳 预计 09年动工、 5年时间完工 1 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院 贵阳道路交通规划图（ 2009-2020） 图：拥挤的贵阳老城区 090722 龙洞堡 老城 金阳 环城高速 +环城快铁 轻轨线示意 贵阳在冶金、化工、食品医药和旅游产业发展上比较 突出，但从事高附加值生产的大型企业还是偏少 * * * * * * 有色冶金 ：贵阳铝土 矿储量占全省 80%，中 铝贵州公司是全国最大 的电解铝生产企业 食品医药： 贵州是全 国四大中药材产地之一 ； “老干妈 ”08年收入 18 亿，是世界最大的辣椒 制品厂 化工 ： 全国最大的磷 复肥基地 贵阳产业布局规划图（ 2009-2020） 资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院、中国城市统计年鉴 2008 煤化工示 范基地 磷复肥示 范基地 磷煤化工 示范基地 国家高新 产业区 国家经济 开发区 1 07年贵阳常住人口 392万，其中非农人口 179万；地州 及外省人口常来，但转为常住的不多 资料来源：各地统计局 * * * * * * * * * * * * 贵阳 00-07年人口变化（万人）07年主要二三线城市非农人口数 （万人） 96年，三县一市并入贵阳，使户籍总人口从 120万升至 300万。 08年全市户籍总人口 360万，实际 6城区的户籍人口只有 200万 00-07年间，常住人口增长缓慢（累计 +6%） * * 1 本地居民虽然收入较低，但敢于消费 * * * * * * * * * * * * * * * * * 2007年各城市人均可支配收入（元） 资料来源：各地统计局 贵阳夜市 1 M型城市： 大部分收入较低，少数很高， 高到可以去汤臣一品买房（ 6月左右成交的 11套住房里有 2套是贵阳客户购买） 夜市： 夜市盛行，晚上商圈的热闹程度超 出想象，多数四车道变两车道 对知名品牌的热情： 肯德基进入当天排长 队等候；兰蔻、雅斯兰黛等品牌一天业绩两 百万元，单柜平均销售额全国第一 房管处长的笑话： 贵阳人兜里揣 11块钱， 要花 10块去打车，剩下 1块还要去搽个皮鞋 贵阳是全省最大的消费性城市，对地州居民的吸引力 很强，加上旅游城市等因素，推高当地物价水平 资料来源：各地统计局 由于社会消费品零售总额包含非本地居民在当地的消费，省会城市零售总额占全省比 例即可说明它对其它城市居民的消费吸引力 全省的消费中心 ：作为全省商业最发达的地方，消费氛围浓厚，拉动地州居民购买力 在贵阳集中释放。 物价水平高： 根据草根调研，贵阳物价超过大多数省会城市，如出租车起步价 10元等 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1 * * * 07年居民储蓄余额（亿元） 由于日常消费已经消耗掉收入的大半，贵阳居民储蓄 不多；因而在住房这样的高总价消费面前，对价格高度敏 感 * * 资料来源：各地统计局 1 贵阳历史供地量较大，特别在金阳，大盘囤地现象突 出；近期新增供应逐渐减少，以金阳、乌当为主 * * * * 资料来源：贵阳房地产交易中心 贵阳年度土地出让面积（万平米） 2 * * * * * * * 尽管没有官方发布的单幅土地出让面积，但据实地调研的结果，目前市场上主要在售 和未售楼盘基本都是大盘和超大盘，囤积的土地较多 供地政策方面，全毛地出让使开发难度增加，但因此 也能获得较低地价；住宅政策方面，除了预售款监管外其 它管制较松， 08年底还出台了较大力度的救市措施 * * 毛地出让 ：贵阳政府财政收入低，无力也不愿参与拆迁、修路等土地一级开发及配套建设。一 方面，开发商需要面临更多的难题如拆迁；但另一方面，也能获得较低的地价 预售款监管 ： 03年开始监管预售款，主要是首付款进入资金专户，凭进账单才能办理备案登记 其它管制松 ：如调规划、提前拿预售证、 90/70不严格等比较常见。预售条件是形象进度到 1/3 ，即高层出裙房、多层出 1-2层即可，也有很多项目没出地面就开始预售 税收减免 ：从 09年 1月 1日起，降低普通住房标准，使 70%的住房都归为普通住房，新、二手房 都能享受到税收减免优惠（如普通住房的契税从 3%降至 1.5%， 90平以下首置再降 0.5%） 团购补贴 ：企事业单位在金阳团购住房 100套以上的，每套给予 1万元财政补贴 经济适用房 ：规模不大， 09年指标是 80万平，到目前上市量不足 1/3。且主要优惠公务员，都是 130平以上大户型，比市场价便宜千元左右，还没上市就已经内部订购完了，老百姓基本买不到 （房管局领导原话） 2 与其它主要二三线城市相比，贵阳住宅投资和新开工 面积的绝对数较低，但增长很快 主要二三线城市住宅新开工面积（万平米） 贵阳 02-07年住宅投资额（亿） * * * 主要二三线城市住宅投资额（亿） 贵阳 02-07年住宅新开工面积（万平米） 数据来源：各地统计局 房地产开发投资和新开工面积范围为市辖区 2 * * * 由于供地量大，住宅市场一直供过于求，价格平稳， 整体市场容量在 300万平、 100亿左右。经历了 08年的低 迷， 09上半年成交放天量（已超过 08全年） * 贵阳市场年度走势 * * * * * * 贵阳市场月度走势 存货 ： 09年 6月底住宅可售存货 488万平米，以 09上半年月均 53万平米的成交量计算，去化期 约 9个月 价格平稳 ： 08年贵阳受经济打击小，成交量主要由于居民的观望心理而大幅下滑 37%，价格 没有太大变化，核心地段房价还有小幅增长；但 09年由于世纪城发力，成交量占到全市的 1/3 ，其较低价格拉低了整体均价 2 资料来源：贵阳房地产交易中心、合富辉煌贵阳公司 * * * * * * * * * * * * * * * 分区域看，放盘和成交都集中在老城区和金阳；小河 、乌当次之；花溪和 白云还有待开发 08-09H1 分区域市场走势 老城： 客户辐射范围广，地州县客户占半数以上。价差大， 市区高端项目价格均突破 7000元 /平，边缘 4000元 /平左右 金阳 ：供应量最大的区域，以全市和地州公务员、企事业单位团购为主，由于生活配套极其缺乏，入住 率不高 小河 ：楼市起步较早，目前不论土地还是住宅供应较少 乌当 ：主要依托温泉，区内楼盘档次差别大 花溪 ：旅游资源丰富但规划限制也较多； 07年 4月起供地增多，未来可能成为热点区域 白云 ：相对独立的区域市场，工业区污染重，开发档次较低，发展空间有限。例外是南湖片区，依托稀 缺的水景资源，汇聚了多个高端项目，包括 5个别墅盘 2 资料来源：贵阳房地产交易中心、合富辉煌贵阳公司 改善型需求为主，主力户型 90-144平米、单价 3000- 4000元 /平米；总价 50万元是重要门槛，低于 50万成交占 到 70% * * * * * * * * * * 2 资料来源：贵阳房地产交易中心、合富辉煌贵阳公司 对价格非常敏感 ：尽管不乏非常富裕的人士，但贵阳大比例的成交客户只能承受低总价的 住房，加上不缺供应，因此对价格非常敏感 非本地客户占据半壁市场； 08年市场下行期，老城区 客户体现出较强的刚性 * * * * * * * * * 08年成交客户分布 * * * * 作为贵州最宜居和配套最完善的城市，贵阳对地州客户有很强吸引力 全市约 40%购房客户来自地州（比如安顺军工企业在金阳购房多，都匀振华等比较有名的 电子企业陆续搬迁到乌当，推动乌当住宅市场）； 15%来自外省，其中很多是原贵阳人回乡 ，也有部分是浙江、福建在本地经商后定居 2 资料来源：贵阳房地产交易中心 受大盘模式的影响，市场集中度非常高。 09上半年销 量前 5的楼盘，总成交占到全市的 55%，前 10名占到 67% 。世纪城、山水黔城甚至成为全国销量冠军 项目名称 板块 环线 成交面积 (万 M) 成交均价 (元 /平 ) 世纪城 金阳板块 外环外 116 3,014 山水黔城 沙冲路板块 内环内 33 3,778 金元国际新城 金阳板块 外环外 12 3,280 中天世纪新城 市中心板块 内环内 12 4,136 大兴星城 小河板块 外环外 9.2 2,806 保利温泉新城 乌当板块 外环外 8.9 4,465 兴隆珠江湾畔 小河板块 外环外 7.8 3,504 保利云山国际 宅吉板块 内环内 7.4 4,419 碧园花城 小河板块 外环外 6.5 3,082 金阳新世界 金阳板块 外环外 5.0 3,748 09上半年成交量前 10的项目（按成交面积） 资料来源：贵阳房地产交易中心、易居贵阳公司 3 世纪城为 09上半年全国单盘销量冠军（面积和套数） 山水黔城为 07年前三季度全国单盘销量冠军（面积和套数） 外地开发商进驻 （集中在老城区和金阳） 提升了产品品质 ，加剧市场竞争。其中，世纪金源和保利建立了较大的品 牌影响力，也不乏恒大、绿地等失败案例 备注：红色为在售项目，蓝色为未售项目 保利 （ 260万平： O、 U、 P、 R、 S）： 5个项目，其中 3个位于乌当区（一块地 是基本农田），两个位于老城区。据传 保利为成功打入贵阳市场，和贵阳神奇 集团开展股权合作，但仍有一个市中心 项目因拆迁问题而搁置 恒大 （ 30万平： B）： 07年 11月白云区 拿地，因拆迁问题搁置至今，政府承诺 修路也没有兑现 绿地 （ 28万平： D）：政府承诺给 3块地 ，但多方协调未果，最后只在金阳拿了 一个纯商业项目，因片区人口导入不足 暂时搁置 新世界 （ 300万平： C）：金阳新世界项 目，在售 世纪金源 （ 600万平： J）：世纪城项目 ，持续热销 另外，还有远大（ 110万平： H），中国 水电（ 60万平： G、 I），中铁（ 500万 平： E、 F、 L），广东利海、天誉、北 京和泓等外来开发商 A F 1 3 市 区金阳 B E D M L N I H G C T J S P Q R O U 3 典型项目之世纪城：团购为主同时促进零售的销售手 法、加上多项产品特点超出客户预期，上半年创造 110万 平米热销记录 概况 ：位于金阳新区、总建面 600万平米 营销 ：靠团购和优惠价格（零售价 3400元 /平，团购 2800元 / 平）使人气和信息迅速传播。在贵阳和地州，用类似潘石屹 在山西的做法，和各大企事业单位去谈 产品 ：没有大的硬伤。相反，大配套、综合体、纯板楼、大 楼间距、高层观光电梯、简装等超预期的配置，使这张 “实惠 牌 ”更具说服力 写字楼 ：也团购， 1栋以 2亿元价格优惠卖给了金阳区管委会 ，换来了金阳区的团购优惠政策和项目容积率的调整（从 2.5 调到 4）； 1栋正和南方电网在谈； 1栋零售（单价 4500元 /平 ），基本售完 成本 ：楼面地价 400元 /平，含税费的综合成本 2500元 /平，这 和自建工程队、装修队、产品简单复制密切相关 3 观光电梯 全板楼规划 大楼间距非周末、非开 盘的销售现场 超高层写字楼和酒店 已近竣工，增强购房 者对未来配套的信心 资料来源：世纪城销售现场调研、合富辉煌贵阳公司 典型项目之金阳新世界： “香港地产品质 +全精装概念 ” 前期吸引了不少客户，但交付危机后渐失客户信任，后期 销售不畅 概况 ：位于金阳新区、 总建面 380万平米、距世纪城不远 营销 ： 1期