房地产先租后售模式对企业财务的影响

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产先租后售模式对企业财务的 影响 摘要：进入白银时代后房地产业 出现了诸多问题：重资产的运营模式， 净资产收益率低；房价居高不下，存量 房数量高；营销费用高，销售成本大； 融资费用高，财务成本大等。为解决上 述问题，本文认为将“ 先租后售 ”营销模 式作为房地产公司的战略规划，可以使 得企业总的净资产收益率大幅提升，对 解决上述房地产企业的问题有很大的帮 助，而资产证券化的方式也能够帮助规 避出租期间的风险，这样的创新方式是 可行的。 中国论文网 /3/view-12795509.htm 关键词：先租后售模式；净资产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 收益率；资产证券化 中图分类号：F275 文献识别码： A 文章编号： 1001-828X（2016）006- 000-02 一、房地产先租后售模式 房屋先租后售模式是指房地产开 发经营企业投资建造的商品房及房屋所 有权人拥有的存量产权房屋，出租给租 客居住，再依照先前签订的合同出售给 该承租人的一种促销行为。 房地产先租后售模式最初用于公 租房和廉租房的回收机制，当政府投入 资金建设公租房和廉租房的同时就要建 立资产的回收机制，否则大量的资金沉 淀在现有房产中，此类优惠政策就不可 持续。先租后售模式下买房者最担心的 是买房时房价的上涨，因此具体的“以 租代售”给予此类模式更好的效果。 “以 租代售”是指合同约定租房者在合同期 内购买所租房屋，所出租金部分可抵房 款，这大大减少了租房者的对于是否买 下房屋的担忧，也提供给租房者更多的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 优惠。 随着房地产市场从黄金时代进入 白银时代，房地产开发商面临的竞争压 力越来越大，而由此引发的财务问题也 迟迟得不到解决。房地产开发企业多数 是重资产的运营模式，导致其净资产收 益率低；由于房价居高不下，消费者购 买能力有限，市场中存量房的数量难以 消化，房地产企业库存量大，企业资产 带来经济利益的速度缓慢；营销费用以 及融资费用高，更使企业的财务负担加 重。 面临众多财务困境，作为地产老 大的万科首先开始转型“ 轻资产 ”运营模 式，近日“万科先租后售 ”模式也见诸报 端。笔者认为这两种模式之间并不矛盾， “先租后售”模式的出现更给万科的 “轻 资产”运营模式提供了一条新的思路， 也帮助万科集团解决地产行业所面临的 财务困境。 二、万科“ 先租后售 ”模式 房地产行业进入“ 白银时代 ”，最 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 明显的特征就是库存量庞大，截止 2015 年 4 月末，待售商品房面积增至了 65681 万平方米，是 2008 年初的近 6 倍。 在这样的市场环境背景下，万科高级副 总裁谭华杰在万科 2015 年中期业绩会 上谈及下半年工作重点时说， “万科出租 公寓业务今年会进入正式扩张阶段”。 万科建设了“ 万科云” 、 “万科驿”等长租公 寓项目，首个长租公寓项目是“嘉定安 亭”，在此基础上重庆万科公司又于 2015 年 11 月提出西九万科驿项目第二 期的营销策略“ 租金抵房款 ”或“房款抵 租金”。如果说这个项目只是与“ 先租后 售”有关的营销策略，不是针对同一项 房产，那么接下来的贵阳万科缇香郡则 是针对同一项房产的先租后售。这对于 消费者来说是变相的零首付，解决了租 房到买房之间的过渡问题，帮助更多人 从容的完成了从租客到业主的角色的转 换。 关于万科“ 先租后售 ”的新闻最近 引发了民众热议，虽然万科公司声明这 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 只是部分地区的促销策略，但同时提出 以后可能会整体采取这种战略。笔者通 过查找资料，现列举上文提到的万科的 两个与“先租后售 ”有关的项目的具体营 销政策。 （一）重庆“ 西九万科驿 ” “西九万科驿 ”位于重庆杨家坪石 杨路，该项目率先提出“ 租金抵房款 ”和 “租金低房款 ”的营销策略，具体内容如 下：“租金抵房款 ”指，租客购买西九二 期住宅，可享受与所租房屋 2 年租金等 额的房款总价优惠；租客购置重庆万科 在售的其它楼盘住宅产品可额外享受 1%房 款优惠。 “房款抵租金 ”指，重庆万科业 主租住西九万科驿可享受业 VIP 优惠 价格；万科西九二期住宅业主，租赁期 更可由常规的 6 个月，延长至西九二期 住宅交付后 30 天，且租期内租金不再 浮动上涨。 （二）贵阳“ 万科缇香郡 ” “万科缇香郡 ”的项目地址是观山 湖云潭南路延伸段，2015 年 11 月 19 日， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 万科缇香郡首先对十套复式洋房采用 “先租后售”的促销模式，月租金为 3000 元，它的租赁原则为，主要针对以家庭 为单位的客户群，不租单身人士，也不 采取合租形式，租期最长为 3 年；若在 租住期有购房意愿，所有租金可用作抵 房款；若没有购房意愿，可自行结束租 赁。 三、以万科为例分析“先租后售” 模式对公司财务的影响 依据杜邦财务分析体系，企业的 净资产收益率=销售净利率资产周转率 权益乘数。而销售净利率=净利润/销 售净收入，因此销售净利率的提高基于 两方面的因素，一是提高销售收入，二 是降低成本费用；资产周转率=销售净 收入/平均资产总额，因此资产周转率的 提高在于提高其组成部分的使用效率， 降低平均资产总额，这一点可以通过减 少部分存货即提高存货周转率来实现。 （一）减少存量房，提高资产周 转率 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 万科的存货占总资产的 61.56%（2015 年 9 月资产负债表数据） ， 存货周转率也呈现逐年下降的趋势，如 图 1 所示，而提高存货周转率的关键在 于去库存。 “先租后售 ”不仅是消费者喜闻乐 见的，也给房地产企业去库存带来了新 的思路，而这里所指的库存是短期库存， 也就是当前已建未售的房地产量，这些 库存量直接影响房地产企业资金链，决 定房地产企业周转率，因此通过先租后 售的方式去库存减少的是已竣工尚未销 售的房地产。 房地产对于个人来说属于价值量 大的产品，很大一部分购房者是首次购 房，购房后往往面临房租和房贷的双重 压力，万科公司提出的“ 租金抵房款 ”不 仅做到了零首付，而且解决了同时租房 和买房的压力，受到年轻人的欢迎。这 样的去库存化思路虽然需要一定的时间， 但效果应当是显著的，租客顺利变成业 主，万科的库存住宅量大的问题也得到 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 了根本的解决，平均资产总额下降，销 售净收入增加，总资产周转率提高。 此外，在房屋出租期间虽然没有 资金的迅速回笼，万科将存量房转化为 投资性房地产的会计处理也盘活了万科 所拥有的资产，并获得一部分的租金收 入。这也与万科对本企业将来的规划相 符合，万科将变成一个各类不动产资产 的管理者。如图 2 所示，从 2011 年开 始万科公司投资性房地产逐渐增加，源 于公司投资长租公寓的战略， “先租后售” 的营销模式在租房期间同样地提高了企 业所拥有的投资性房地产。 （二）降低销售成本，提高销售净利率 销售成本是房地产企业成本中占 比重很大的一部分，万科公司的销售额 上升的同时销售成本也在不断的攀升， 如图 3 所示，房地产销售成本虽然是波 动变化的，但总体的趋势是增加的。因 此如何降低房地产销售成本以期提高净 利润是房地产企业应当考虑的问题。 营销方式的转变可以为销售费用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 的减少提供新的思路，正如“租金抵房 款”的营销模式减少了很大一部分宣传 的费用，消费者同时拥有了产品体验即 试住的机会，更有可能买下此前租住的 房屋。销售成本降低，同时销售收入的 增加提高了净利润，销售净利润也相应 的提高。短期内权益乘数一定的情况下， 提高销售净利率和资产周转率可以提高 企业的净资产收益率，因此采取“先租 后售”模式可以提高房地产企业的净资 产收益率。 此外，万科转型做资产管理者并 提供优质的配套服务（如社区金融）可 以留住更多的住户，无论是租客还是购 房者都会提供给万科丰富的客户资料， 万科会拥有一系列的数据资源，这对于 一家企业来说是一种无形资产。 四、万科“ 先租后售 ”模式面临的 风险及解决方案 （一） “先租后售” 模式面临的风 险 首先如果采用保有资产“先租后 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 售”模式就与万科近年来推行的“ 轻资产、 重运营”的理念背道而驰，企业必须有 更多的存量房来保证有房可出租；第二， 租赁公寓与商业地产的出租不同，它的 收益率相对较低，如果“ 先租后售 ”项目 占比比较大就会影响资金的快速回笼。 万科的“ 先租后售”只是部分子公 司的做法，还没有形成万科总体的布局。 也正是由于上述问题的存在，万科集团 对外说明这样的大规模的“先租后售” 有 可能在未来的战略布局中出现。笔者认 为要想解决上述问题，保持轻资产的运 营模式，房地产的资产证券化、金融化 是大势所趋。 （二）房地产信托投资基金 万科公司率先打造了国内首支公 募 REITs，2015 年 6 月 8 日获得证监会 批准的鹏华前海万科 REITs 与 6 月 26 日登陆深圳证券交易所挂牌交易。有了 这样的基础，万科公司可以将住宅资产 打包出售，同商业地产类似，并非要采 取产权交易的方式来实现资产证券化， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 而是可以出让部分股权，持有少部分股 权并保留资产运营权的方式。证券化后 的项目用于出租，在租客愿意购买时再 代理将其出售，再将租金收益和卖房收 益在万科和其它的投资者中按比例分配。 当然，万科也将净资产收益率作 为企业的关键考核指标。小股操盘模式 给万科使用有限资金抢占更多的市场份 额，可以有效地提升净资产收益率。将 准备要“先租后售 ”的房地产进行资产证 券化并持有部分 REITs 也属于小股操盘 模式的一种，万科更多的依靠物业管理， 将无形的品牌优势变为企业的收益，同 样可以提升万科的净资产收益率。万科 高级副总裁祝九胜表示，资产运营正是 万科未来主要的一个业务方向，万科的 将来服务的客户是千万级的，管理的资 产是万亿级的，大量的物业和资产所产 生的基础现金流会让万科“越来越稳” 。 五、展望 本文以万科最近的两个与“先租 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 后售”有关的项目为基础，讨论了“ 先租 后售”的营销模式对企业财务的影响， 当营