房地产调控下的策略与思考之我见

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产调控下的策略与思考之我见 摘 要:随着房地产业的发展，房 地产市场和整个社会经济之间的关系越 来越密切，不仅关系到老百姓的安身之 所，更关系到土地供应商、开发商、销 售商、地方财政、投资者等众多利益群 体之间的关系。 中国论文网 /2/view-12913548.htm 关键词:房地产调控房地产市场 引 言 近期国家房地产调控政策效果开 始显现，大多数城市房价止涨回稳，部 分城市房价开始下调。由于房地产相关 产业众多，与银行信贷、地方融资平台 也有密切的关系，房价下跌开始引发社 会和媒体的关注。作为业内人士，了解 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 房地产特点，厘清现阶段房地产特征， 结合楼市调控的政策措施，科学判断房 地产走向，研究提出新的对策措施，促 进房地产健康发展显得十分重要而紧迫。 一、现阶段房地产市场的四个特 征 改革开放以来，随着住房制度改 革的推进和城市化进程的加快，以住宅 建设为主的房地产投资逐年增加，直接 或间接带动 60 多个行业，房地产业已 成为国民经济的重要支柱产业，对促进 就业、增加税收、拉动经济增长、改善 住房条件，提升城市形象作出了重要贡 献。但房地产产品结构不合理，房价上 涨过快、房地产投机盛行、房地产泡沫 加剧等问题已引起政府的高度重视和社 会民众的不满。自 2010 年以来，国务 院已出台“限购 ”、 “限贷”、 “国八条” 、新 “国八条”等一系列房地产调控政策，以 减少房地产市场波动风险，促进房价理 性回归。现阶段我国房地产市场主要表 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 现以下四大特征： 1.中国的房地产市场仍属发展中 市场，存在刚性需求 我国房地产市场从上世纪末起步， 目前尚处于发展的早期阶段。从市场成 熟度看，北京、上海等少数一线城市只 是在近两年二手房交易量占比才上升到 60%左右，离成熟市场还有距离，其他 城市则相差更远。目前我国城镇化率刚 达到 50%，如果未来 20 年将城镇化率 提高到 70%的国际平均水平，每年将有 1500 万左右的农民转化为城镇人口。过 去 10 年中，我国人均收入年均增长 12%， 预计未来也将保持较高的增速。大量以 收入增长为基础的房地产刚性需求，是 实现以价换量的基本条件。只要房地产 市场经过了实质性调整，就可能吸引一 定的刚性需求买家阶段性进场。 2.房地产市场结构尚不完善，存 在调整空间住房是兼具社会和商品属性 的特殊产品。出于社会稳定的需要，一 些主要工业化国家都通过不同形式向民 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 众提供保障性住房，使住房结构能够满 足不同层次人群的合理需求。但到目前 为止，我国的住房供应仍存在较大结构 性缺陷，保障房覆盖率不超过 10%，远 不能满足中、低收入群体的必要需求。 ” 十二五”期间，我国将建设 3600 万套保 障房，使城镇居民住房保障覆盖率达 20%左 右。住房保障体系的建设，对稳定房地 产市场将起到积极的作用。 3.房地产杠杆率低，风险主要通 过产业链传导 尽管我国房地产已具备一定的金 融属性，但杠杆率仍较低。银行贷款要 求的首付比率较发达国家高得多，二手 房市场的抵押品放贷率也只有 60%左右。 我国老百姓对住房看得很重，轻易不会 出现美国式的大量” 止赎”。我国房地产 相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房 贷款)占全部贷款余额在 20%左右，按 揭贷款只占 GDP 的 12%，比美国低了 60 个百分点，按揭贷款证券化率为零。 另一方面，由于我国房地产市场以新房 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 为主，房地产行业对上下游产业和地方 财政收入均影响较大。2010 年房地产增 加值就已占 GDP 的 5.56%，加上建筑 业增加值合计占比更是高达 12.22%。 综合上述情况，我国房地产市场 调整可能引致的风险将主要通过产业链 传导，并不会像美国那样由于房地产内 部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。 任何有助于保持宏观经济平稳、保持地 方必要财政收入的措施，都能有效降低 房地产调整风险。同时房地产风险的传 导过程，也会因产业链条的多层次而具 有一定时滞，从而为化解风险提供了必 要的时间和空间。 4.房价回落是政府主动调控所致， 并非供求关系出现逆转 2010 年以来，为促使房地产市场 长期健康发展，政府采取了一系列调控 措施，抑制了房价的过快上涨，削弱了 房地产市场的金融属性。当前一些城市 出现的房地产价格回落，是政府主动调 控的结果，而非房地产市场自我恶化、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 发展乏力所造成。针对今后我国房地产 市场的走势，政府仍拥有很大的政策调 整空间和灵活度。 二、房地产市场发展趋势分析 我国房地产经过 20 多年的高速 发展，已逐步走向了市场化，像“万科” 等一大批有实力的开发商和品牌提升了 房地产的竞争力；房地产与资本市场的 关系更加紧密，房地产融资渠道和融资 方式更加多元；国家房地产政策逐步完 善，房地产对地方收入的贡献越来越大。 依据房地产的固有特性，对未来房地产 的走势作以下分析。 1.房地产从长期来看，整体发展 趋势向好，仍属于朝阳产业。随着城市 化进程的加快，住房市场还存在较大的 发展空间。据专家推测，城市化率每提 高一个百分点，就要新增城市人口 1500 万，按人均 15 平方米住房面积计算， 年需新增住房近 2.25 亿平方米，加之学 校、医院、超市等城市公共设施的配套 建设，部分城镇居民住房梯级消费的拉 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 动，少数富裕人群对商业地产的投资需 求，这些都将极大地拉动商品房市场、 二级市场和租赁市场的快速发展，房地 产业在近二十年内仍是国民经济的重要 支柱产业。 2.从市场供给趋势上分析，将逐 步呈现多元化、供大于需的格局。随着 国家房地产政策的逐步完善，房地产供 给将向多元化发展，初步形成了面向各 类阶层的多渠道供应体系。不仅有面向 中高收入阶层的商品房、别墅，也有面 向中低收入阶层的普通商品房、经济适 用房和公租房，以及面向贫困阶层的廉 租房等，房地产供给的多元化将极大改 善城市家庭的居住状况。另外，经过二 十多年的高速发展，大型规模房地产企 业在较高利润的驱动下，开发规模和开 发面积都维持在高位，而人民的住房消 费渐趋理性，投资意愿有所降低，加之 今后人口结构老龄化的特点，住房供给 从长期来看，将呈现供大于需的局面。 3.从房地产业可持续发展的战略 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 上分析，房地产利润将逐步下降，房价 将理性回归，从长期来看，房价可能微 幅上涨；房地产企业将优胜劣汰，房地 产服务将得到加强；房地产政策将更趋 完善。 房地产调整既是控制房地产过快 上涨， “土地财政 ”依赖等方面的政策调 整，又是房地产企业整体实力竞争，重 新洗牌建立新格局的开始。在此情况下， 规模优势、品牌优势、资金实力越来越 成为企业赢得竞争的关键。目前的调控 政策是对房地产暴利时代的终结，以后 房地产会进入到一个平稳的、合理利润 的、靠品牌和产品质量竞争的时代。 三、政府调控下，促进房地产市 场健康发展的对策 当前，房价在理性回归，房地产 调控的政策效应逐步显现，但从经济结 构调整，转变经济发展方式来看，房地 产调控对策不可动摇。 房地产调控的目的是严厉打击投 资投机需求，促进楼市健康发展，是让 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 广大群众能在合理的价格上买的起房， 能让低收入阶层住得上公租房、廉租房， 从而实现惠民生、促和谐的目标。 利用规范民间借贷的时机，推动 房地产市场和房地产行业的必要调整我 国房地产市场需要经过实质性调整，才 能更加健康发展。但受多种因素影响， 目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境 之中，需要一个外部力量来打破僵局。 近期民间借贷市场的调整提供了一个契 机：一是以房地产资产作抵押的民间借 贷者为获得流动性不得不抛售房地产， 从而给房地产市场一个外部向下压力。 二是 2012 年 2-4 月份将是信托产品集 中到期的时点，届时房地产企业将面临 更加严峻的资金压力，也需要加快销售 回笼资金。因此，应利用清理、规范民 间借贷市场的时机，推动房地产市场必 要调整，促使房价的合理回归。2.以”鼓 励消费、抑制投机” 为目标，适度调整 房地产调控方式根据中央经济工作会议 确定的”稳中求进 ”方针，在继续坚持房 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 地产调控政策不放松的基础上，宜适度 调整房地产调控手段。如择机调整限购 政策范围，重点限制境外和非居住的外 地投资者投机性购房。与此同时增加投 机的成本，征收交易所得税和房地产税， 以避免市场预期改变后可能引发的新一 轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的 同时，适度调整首套普通商品房首付比 例、住房贷款利率。通过政策调整，给 市场发出明确的” 鼓励居住、限制投资 ” 的政策信号。3.创新保障房建设机制， 减少房地产市场调整可能产生的震荡房 地产市场的调整，将不可避免地带来开 发商的重新洗牌。为降低房地产企业