房地产开发项目规划设计

第 5 章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积 55100M2，,总建筑面积 65684M2，住 宅 54517 M2、商业 11167M2；停车位 500 辆，小区规划总居住户数 478 户,绿化覆盖率 41.2，容积率 1.2，建筑密度 22。项目建成 后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一 体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心， 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的 居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、 环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高 质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土 地价值，更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居 住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明 和具有富宁地方特色的住宅公寓。 5.3、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、 文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为 居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者 的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要， 又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在 联系，注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好 居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节 约能源，使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性” ，处理好整体与局部，总体与分区，保留与 发展之间的关系，重点要突出。 5.4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统 筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的 生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有 城市商业活动的特性商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新 颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出 入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5.5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、 坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其 中沿街为商业用房，上部为标准层，层高为 3 米。 为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有 最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序， 洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良 好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。同时 住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态 和环保要素，加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、 丰富美观的风格形式。 道路系统规划 小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的 入口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展 现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼 楼梯口，生活、交通十分便捷。 5.6、绿地与景观规划 本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为 本”的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式， 淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地庭院绿地”为 主的绿地系统。将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安 静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特 色的小区绿化环境景观。 景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。注重步行景观的 设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续 性和完整性。居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等 其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和 特色。 5.7、空间环境 空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、 建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有 强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。既保持居住建筑的使用 功能，又使空间环境具有吸引力。 5.8、主要技术经济指标 项 目 指 标 规划用地面积 55100 M2 总建筑面积 65684 M2 其中： 住宅建筑面积 54517 M2 商业建筑面积 11167 M2 住宅套数 478 套 停车位数 500 辆 第 6 章 房地产开发项目风险与不确定性分析 6.1、不确定性分析 6.1.1、盈亏平衡分析 )1(税 率销 售 量总 成 本1） 、销售面积盈亏平衡点 =15534/0.3174(1-0.1105) = 55021占计划总销售面积的 84%。2） 、销售收入盈亏平衡点本项目总成本为 15534 万元，销售总面积 65684，综合营业税率 11.05%，那么销售价格盈亏平衡点为： BEP= = 15534/65684(1-0.1105)= 2659 元/ 盈亏平衡分析表明，当项目的销售总量达 84%时，平均销售单 价 2659 元/时就可保本，安全余度有 16%。 6.1.2、敏感性分析 本项目对建设投资、销售收入进行敏感性分析，分别考察5% 的单因素变动，详见表 12-6建设投资敏感性分析表 、12-7 销售 收入敏感性分析表 。 1） 、建设投资敏感性分析 建设投资敏感性分析表 表 12-6 单位：万元 项目名称 基本方案 +5% -5% 建设投资 15534 16177 14892 累计利润 2592 1949 3234 所得税 648 487 809 税后利润 1944 1462 2425 总投资利润率 （% ） 17% 12% 22% 税后财务内部收 益率（%） 16.52% 12.00% 21.35% 2） 、平均售价敏感性分析 销售收入敏感性分析表 表 12-7 单位：万元 项目名称 基本方案 +5% -5% 销售收入 20848 21891 19805 累计利润 2592 3501 1687 所得税 648 875 422 税后利润 1944 2626 1265 总投资利润率（%） 17% 23% 11% 税后财务内部收益 率（% ） 16.52% 22.56% 10.64% 敏感性分析表明，当建设投资5%或当平均售价5% 时，项 目投资利润率在 11-23%之间,财务内部收益率在 10.64-22.56%之间, 均高于基准收益率 8%,说明本项目的抗风险能力较强。 6.2、风险分析 1、政策风险及防范 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳 正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房 地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需 要进行全面而系统的筹划。 2、销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与 现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议 该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而 言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定 位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺 激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项 目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按 工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过 详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有 资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方 面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行 国家及公司质时控制标准进行实时监控。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中， 在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采 用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 第 7 章 房地产开发项目可行性研究 7.1 房地产开发项目投资与收入估算 7.1.1 投资估算 1.估算编制依据 1） 云南省建筑工程消耗量定额 （2003 版） ； 2） 云南省建筑装饰装修工程消耗量定额 （2003 版）; 3) 云南省安装工程消耗量定额 （2003 版） ； 4) 云南省建设工程措施项目计价办法(2003 版); 5) 云南省施工机械台班费用计价办法(2003 版); 6) 云南省建设工程造价计价规则(2003 版); 7)云建标2005660 号文云南省建设厅关于严格执行国家标准 建筑工程建筑面积计算规范的通知 8)云建标2005661 号文云南省建设厅关于将意外伤害保险、 安全防护文明施工费列入建安工程造价的通知 。 9）2005295 号文云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计 算系数和工程定额测定费费率的通知; 10)云建标 2009635 号文云南省住房和城乡建设厅关于调整 2003 版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知; 2、其他费用取费依据 1） 、土地使用权出让金为 1653 万元； 2） 、契税按土地出让金的 3%计取； 3） 、城市基础设施配套费按城市规划标准计取； 4） 、工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发建设 工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670 号） ； 5） 、设计费、勘察费参照国家计委工程设计、勘察收费； 6） 、招标代理费依据国家发改委招标代理服务收费管理暂行 办法 ； 7） 、施工图审查费依据云南省发展和改革委员会云南省财政 厅关于收费许可证管理有关问题的通知 （云发改收费2007555 号） ； 8） 、基本预备费按建安工程费与工程建设其他费用之和的 5%计 算； 9） 、银行贷款年利率为 6.15%。 3、项目投资估算 本项目总投资估算为 15534 万元。其中：建安工程费 9853 万元， 工程建设其他费 4795 万元，基本预备费 732 万元，建设期利息 154 万元。详见表 11-1水岸花园项目投资估算表 。 水岸花园项目投资估算表 表 11-1 单位：万元 序 号 工程或费 用名称 计 量 单 位 工程 量 综 合单价 （元） 金额 (万元) 备 注 一 建安工程 费 9853 1 建筑工程 费 65687 140 0 9196 2 安装工程 费 65687 100 657 二 工程建设 其他费 4795 1 土地使用 权出让金 1653 2 契税 50 按 出让 金的 3%计 取 3 勘探费 65687 3 20 4 测绘 65687 2 13 5 初步方案 设计 15 6 图纸审查 费 65687 2 13 7 环境评估 费 65687 1 7 8 报批、报 建手续费 65687 4 26 9 可行性报 告编制费 65687 0.3 2 10 三通一平 费 65687 30 197 11 另时设施 费 65687 5 33 12 新材，散 装水泥，占 道 65687 10. 5 69 13 城市基础 设施配套费 65687 15 99 14 小区配套 65687 350 2299 绿 工程 化、 道路、 景观 等 15 设计费 65687 20 131 16 工程监理 费 65687 12 79 17 建设单位 管理费 79 （ 一） 0.8 18 招标代理 费 10 三 预备费 732 1 价差预备 费 0 2 基本预备 费 732 ( 一） +（二） 5 四 建设期利 息 154 贷 款 1000 万元， 贷款 期限 三年， 年利 率按 6.15 估算 合计 15534 7.1.2 销售收入估算 本项目的开发的商品房，除公用配套设施外，采取预售与现房 销售相结合的销售方式,按面积向社会销售。 水岸花园项目总建筑面积 65684M2，住宅 54517M2、商业 11167M2；停车位 500 辆。 根据本项目所在地段良好的区位条件和交通条件、大面积的小 区规模、优美的生态环境、人性化的生活功能设计、完整的社区配 套、便捷的周边配套、浓厚的政府办公资源优势、开发商品牌优势， 结合本地区目前住宅的销售价格在 2300-3000 元/之间，商业店面 在 4000-8000 元/ 的实际情况, 并结合考虑资金的时间价值。本 项目住宅平均售价按 2800 元/估算，底层商业平均售价按 5000 元 /估算，停车位为小区公用. 项目完成三分之一结构工程后开始预售，项目房产在 2015 年前 全部售出。销售收入合计 20848 万元. 销售收入估算表 表 10-1 单位：万元 年 限 销售种 类 销售面 积(m2) 平均 销售单价 收入比 例（% ） 合计 (万元 ) 商业 11167 0.5 25 1396 住宅 54517 0.28 25 3816 2 013 小计 5212 底层商 业 11167.0 0 0.5 25 1396 住宅 54517.0 0 0.28 25 3816 2 014 小计 5212 底层商 业 11167.0 0 0.5 50 2792 住宅 54517.0 0 0.28 50 7632 2 015 小计 10424 合计 20848 7.2、房地产开发项目财务评价 7.2.1、总成本费用估算 本项目的成本费用主要包括房地产开发成本费用、管理费用、 销售费用、财务费用等。 1、管理费用（含管理人员的工资、福利费、业务招待费、及办 公费用等）按销售收入的 1.5%估算； 2、销售费用（含销售人员的工资福利、广告、销售筹划等费用） 按销售收入的 1%估算； 3、财务费用 本项目贷款 1000 万元,年利率按 6.15%估算,在项目 建设期间的利息，按建设期利息计入项目总投资，项目完工后其发 生的利息计入财务费用。 7.2.3、营业税金及附加费、经营利润估算 本项目的营业税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、 教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税等。其中营业 税按销售收入的 5%计征；城市维护建设税、教育费附加、地方教费 附加分别按营业税额的 5%、3%、2% 计征；印花税按销售收入的 0.5计征；土地增值税按销售收入的 5%估算。详见 12-2销售利 润估算表 。 销售利润估算表 表 12-2 单位： 万元 序 号 项目 2012 2013 2014 2015 合计 一 销售收入 0 5212 5212 10424 20848 二 营业税及附 加 0 287 287 573 1147 1 营业税 5% 0 261 261 521 1043 2 城市维护建 设税 5% 0 13 13 26 52 3 教育费附加 0 8 8 16 32 税 3% 4 地方教育附 加税 2% 0 5 5 10 20 三 印花税 0.5 0 3 3 5 11 四 土地增值税 5% 261 261 521 1043 五 总成本费用 2328 6717 3445 3564 16055 1 房地产开发 成本 2328 6544 3272 3390 15534 2 销售费用 1% 69 69 70 208 3 管理费用 1.5% 104 104 105 313 4 财务费用 0 六 经营利润 -2328 -2056 1216 5761 2592 七 累计 利润 -2328 -4384 -3169 2592 八 所得税 25% 648 648 九 税后利润 -2328 -2056 1216 5113 1944 十 累计税后利 润 -2328 -4384 -3169 1944 7.2.4、财务盈利能力分析 项 目 总 投 资项 目 累 计 利 润根据表销售利润估算表 、表 11-1投资估算表计算可得如下财 务评价指标： 总投资利润率= 100% =2592/15534100% =17% 从以上经济指标看，本项目的盈利能力较好。 7.2.5、清偿能力分析 固定资产投资借款偿还计划详见表项目资金来源及运用表 ， 借 款还本付息计算表 ，从以下两个表计算可得，项目贷款总额为 1000 万元，项目的全部投资借款偿还期为 2.81 年。项目累计盈余资 金 5445 万元，贷款清偿能力较强，还贷资金有保障。 项目资金来源及运用表 表 12-3 单 位：万元 序 号 项目 2012 2013 2014 2015 合计 1 资金来源 2500 7212 5212 10424 25348 1.1 自筹资金 2500 1000 3500 1.2 贷款 1000 1000 1.3 销售收入 5212 5212 10424 20848 2 资金运用 2328 7194 4491 5891 19903 2.1 建安工程 5912 3449 493 9854 2.2 土地使用费及 配套 1703 1703 2.3 工程建设其他 费 625 168 2299 3092 2.4 基本预备费 328 256 146 730 2.5 建设期利息 62 62 31 154 2.6 营业税及附加 287 287 573 1147 2.7 印花税 3 3 5 11 2.8 土地增值税 261 261 521 1043 2.9 销售费用 69 69 70 208 2.10 管理费用 0 104 104 105 313 2.11 财务费用 0 2.12 所得税 0 648 648 2.13 偿还贷款本金 1000 1000 3 盈余资金 172 18 721 4533 5445 4 累计盈余资金 172 190 912 5445 借款还本付息计算表 表 12- 4 单位： 万元 序号 项目 时间 2012 2013 2014 2015 1 年初借款余 额 1000 1000 2 当年借款 1000 0 0 3 本年应计利 息 62 62 31 4 本年还本付 息 62 62 1031 5 本年偿还本 金 1000 6 本年付息 62 62 31 7 年未借款余 额 1000 1000 0 8 还贷资金来 源 190 912 6445 8.1 计入建设期 利息 62 62 31 8.2 回收的开发 成本 5212 5212 10424 注：(1) 贷款利率按三年期商业住宅贷款利率 6.15% 7.2.6、财务现金流量分析 本项目的全部投资财务现金流量详见表 12-5全部投资财务现金流 量表 。 全部投资财务现金流量表 表 12-5 单位： 万元 序号 计算期 2012 2013 2014 2015 合计 0 1 2 3 一 现金流入 0 5212 5212 10424 20848 1 销售收入 5212 5212 10424 20848 2 回收固定资产残 值 0 3 回收流动资金 0 二 现金流出 2328 7194 4491 4891 18903 1 工程投资 2328 6408 3705 2938 15379 2 建设期利息 62 62 31 154 3 销售费用 69 69 70 208 4 管理费用 0 104 104 105 313 5 营业税金及附加 费 287 287 573 1147 6 印花税 3 3 5 11 7 土地增值税 261 261 521 1043 8 所得税 0 648 648 三 税后净现金流量 -2328 -1982 721 5533 1945 四 税后累计净现金 -2328 -4310 -3588 1945 流量 I（折现率） 8% 8% 8% 五 净现金流量现值 -2328 -1835 618 4393 六 累计净现金流量 现值 -2,328 -4163 -3545 848 七 财务内部收益率 16.52 % 八 动态投资回收期 2.81 根据现金流量表的计算可以得出税后累计净现金流量在第 3 年出现 正值，整个计算期内税后累计净现金流量为 1945 万元。 由现金流量表计算的财务评价指标如下： 1、税后财务内部收益率：16,52%， 2、当基准收益率取 I=8%时，税后财务净现值 848 万元； 3、税后动态投资回收期（含建设期）：2.81 年。 7.2.7、财务结论 本项目总投资利润率为 17%， ，具有较强的盈利能力。税后财务内部 收益率为 16.52%，高于行业基准收益率 8%，税后动态投资回收期 为 2.81 年，累计盈余资金 5445 万元，贷款清偿能力较强。不确定 分析表明，本项目的抗风险能力较强，所以本项目在财务上是可行 的。 7.3 房地产开发项目社会影响分析 一、 推进新城区建设，增强带动辐射作用 目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经营环 境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经 济的发展。区内建筑混杂低层次,无法满足商贸、文化、人居的正常 活动。严重存在脏、乱、差的现象。为加大市政设施建设力度，完 善县城城市功能，建成富宁县水岸花园城商贸业、文化服务为主的 综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园商业、住宅、休 闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区，以推进新城区建 设，增强带动辐射作用。 二、 推动城镇化，构建完善的县城城市功能 根据富宁县县城总体规划和水岸花园详细规划 ，片区属 中心城区的重要组成部分。片区建设有利于提高和推进城镇化水平。 区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与县城协调衔接的 自然条件和区位条件。当前，县城吸引大量来自靠近县城的农村农 民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转 移方向，水岸花园建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中 心，为片区附近的农村劳动力转移和新城区第三产业发展提供良好 的基础。因此，水岸花园建设以建成商业、住宅、休闲、娱乐、民 族特色小吃五大功能的综合商住区。提高现有居民居住条件，改善 生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进 城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业 比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为 城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程， 形成新的经济增长点。 三、推动市政建设与国民经济协调发展 富宁县县城所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平 直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相