(2013年注册税务师-税法2)第三章 土地增值税

第三章 土地增值税 【考情分析】 2010年 2011年 2012年 题量 分值 题量 分值 题量 分值 单项选择题 3 3 2 2 3 3 多项选择题 1 2 2 4 2 4 计算题 4 8 - - - - 综合分析题 - - 3 6 2 4 合计 8 13 7 12 7 11 第一节 概 述 【考情分析】了解，考试基本不涉及。 第二节 征税范围、纳税人和税率 【考情分析】掌握征税范围，一方面是客观题的必考点（典型例题 2012年第 57题；2011 年第 57题；2010 年 25题） ，另一方面是主观题的基础。 一般规定 1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。 2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产， 则不予征税。 （赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与。 以房地产进行投资、联营 1、房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收； 2、投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建 造的商品房进行投资和联营的，征收。 合作建房 1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。 企业兼并转让房地产 暂免 房地产交换 1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自住房免征。 房地产抵押 1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。 出租 不征 房地产评估增值 不征 国家收回房地产权 不征 土地的转让、抵押、置换 征税 【典型例题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有()。 A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.房产所有人将房屋产权用于抵债的 D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的 E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但享有使用权利且取得经济利益的 【答案】CE 【解析】选项 A，被兼并企业将房屋转到兼并企业中，暂免征收土地增值税；选项 B，个人之间 互换房产不缴纳土地增值税；选项 D，产权没有发生转移，不属于土地增值税的征税范围，不缴 纳土地增值税。 【典型例题】 下列行为中，属于土地增值税征税范围的有( )。 A房地产评估增值 B代建房行为 C房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属 D房地产开发企业以自建商品房进行投资 E房地产开发企业以自建商品房安置回迁户 【解析】BDE。选项 A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增 值税的范围；选项 B, 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得 了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产 的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项 C, 房产所有人、土地使用权所有人将房 屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。选项 D, 房 地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营,属于征收土地增值税的范围。选项 E, 房地产 企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。 第三节 转让房地产增值额的确定 【考情分析】掌握，在客观题中涉及的不多（2012 年第 27题） ，主要为主观题中考核运用问题。 一、收入额的确定 实物收入 收入时的市场价格折算成货币收入； 无形资产收入； 专门评估确定其价值后折算成货币收入； 外国货币 取得收入的当天或当月 1日国家公布的市场汇 率折算。 二、扣除项目及其金额 出让方式为土地出让金； 行政划拨方式为补交的土地出让金土地使用权支付的地 价款 转让方式为实际支付的地价款 1、取得土地使用权所支付 的金额 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。 2、房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间 接费用。 分摊利息支出，并提供证明的 利息（12）5%以内 不能分摊利息支出， 或不能提供证明的， （12）10%以内 3、房地产开发费用 注意：超过上浮幅度的部分不允许扣除。 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。 有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。 清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。 房地产开发企业 营业税+城建税+教育费附加 新建房地产的扣除项目 4、税金 其他企业 营业税+印花税+城建税+教育费附 加 5、加扣 房地产开发纳税人 （12）20% 特别说明：代收费用：一并收取：计入收入，费用可扣，但不做加计扣除基数；单独收取： 不影响计税。 有评估价 重置成本价成新度折扣率 房屋及建筑物的评估价 格 无评估价有发 票 发票金额1+(售房发票年-购房发票年) 5% 取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用 旧房及建筑物 转让环节的税金 第四节 应纳税额的计算 【考情分析】掌握（客观题：典型例题 2012年第 26题，2011 年第 26题。主观题：典型例题 2012年和 2011年综合题第 2题：土地增值税+企业所得税。 2010年计算题第 1题。 ） 一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额； （3） 计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。 二、特殊售房方式应纳税额的计算方法 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让 土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面 积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额扣除项目总金额（转让土地使用权的 总面积或建筑面积受让土地使用权的总面积） 典型例题 某国有企业 2006年 5月在市区购置一栋办公楼，支付 8000万元价款。2008 年 5月，该企 业将办公楼转让，取得收入 10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本 价为 12000万元，成新率 70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（ ） A.400万元 B.1485 万元 C.1490 万元 D.200 万元 答案：评估价格1200070%8400（万元） ， 税金（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元） ， 增值额1000084001151485（万元） 第五节 减免税优惠 【考情分析】熟悉。经常结合征税范围考客观题。 建普通标准住宅出售，增值率未超过 20%的，免税。超过 20%的全部增值额 计税。 因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 居民个人转让住房免征土地增值税。 一般减免税规 定 转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的， 免征 特殊减免税规 定 1994/1/1日前已签订的房地产转让合同，不论其何时转让，均免征。具备条 件： 1.投入了资金并进行了开发。对未投入资金即转让的房地产，不予免税。 2.是否属于首次转让。果不是首次而是再次转让，每转让一次，按规定征。 3.超过 7年期限的首次转让，也不予免税。 第六节 申报和缴纳 【考情分析】熟悉申报缴纳相关政策，主要作为客观题考核（典型例题 2012年第 28，2011 年 第 27题，2010 年第 27题） 。掌握房地产开发项目清算管理政策，是客观题的高频考点（典型 例题 2012年、 2011年和 2010 年第 58） ，在主观题中考核运用性问题。 一、申报和缴纳 房地产开发公司申报时提供的证件和资料：P245 房地产开发公司以外的纳税人申报时提供的资料：P245申报纳税程序 需要到税务机关备案的转让行为：P245 一次性交割付清价款，办理过户登记手续前数日内一次性缴 纳全部税款。 分期收款方式转让：合同规定的收款日确定，按比例计算每 次税额，每次收款后数日内缴纳。 纳税时间和缴纳方法 全部竣工前转让的，预征土地增值税，待该项目全部竣工、 办理结算后再进行清算，多退少补。 纳税地点 房地产的坐落地 二、房地产开发项目清算管理政策 应进行土地增值税清算的情形 (1)开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算 房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。 要求土地增值税清算的情形 (1)已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面 积的比例在 85以上，或该比例虽未超过 85，但剩余的可售 建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满三年 仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情况。 清算时应提供的资料 (1)清算表及其附表(2)房地产开发项目清算说明 (3)项目 竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土 地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同 结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料 (4)委托中 介机构审核鉴证的清算项目，报送鉴证报告。 收入：全额开发票的，发票所载金额确认收入；未开具发票或 未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他 收益确认收入。 质量保证金：有票可扣除，未开发票的，不得计算扣除。 土地闲置费：不得扣除。 拆迁安置费：回迁，视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿 费，差价调整拆迁补偿费；异地安置：包括本企业项目安置、 购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。 清算相关问题的处理 预缴后，清算补缴的，在主管税务机关规定的期限内补缴的， 不加滞纳金。 清算审核方法 开发产品用于职工福利、奖励等视同销售行为时收入按下列方 法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价 格确定； (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评 估价值确定。 配套的居委会和派出所用房、会所等公共设施的原则处理：A. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；B. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共 事业的，其成本、费用可以扣除；C.建成后有偿转让的，应计 算收入，并准予扣除成本、费用。 销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本 房预提费用，除另有规定外，不得扣除。 核定征收的情形 核定征收率不低于 5%，P253 【典型例题】 下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。 A纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金 B房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除 C回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入 D对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致 E对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90日内到主管税务 机关办理清算手续 【解析】ABDE。C，回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费； 【典型例题】 下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有()。 A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除 B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致 C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的 10% E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金 额”中扣除 【答案】BCE 【解析】房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产企业发生的装修费可以作 为开发成本扣除。 【典型例题】 关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有( )。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致 C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本 E.房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税 【解析】ABD。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，选 项 A、B、D 符合规定，是正确的；建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用， 选项 C不符合规定，所以不正确；将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项 E不符合规定，是错误的。 【典型例题】 下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。 A.取得销售许可证满 3年仍未销售完毕的 B.取得的销售收入占该项目收入总额 50%以上的 C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积 85%以上的 E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过 85%但剩余可售面积自用的 【解析】ACDE。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: (1) 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售) 许可证满 3年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； (4)省税务机关规定的其他情况。 【典型例题 3：2012 年综合题】 位于市区的某房地产开发企业，2011 年发生相关业务如下： （1）1 月份购买一宗 4000平方米的土地，支付土地出让金 5000万元，缴纳相关税费 200 万元，月底办理好土地使用证。2 月份发生“三通一平”工程费用 500万元，依据建筑合同款项 已支付。 （2）3 月份将其中 2000平方米的土地用于开发建造写字楼，8 月份写字楼竣工，按合同约 定支付建筑承包商建造费用 6000万元（包括装修费用 500万元） ，写字楼建筑面积 20000平方米。 （3）写字楼开发过程中发生利息费用 400万元，能提供金融机构贷款合同证明，年利率 5%。 （4）9 月份将 15000平方米写字楼销售，签订销售合同，取得销售收入 30000万元；10 月 31日，将 2000平方米的写字楼出租，合同约定租赁期限 3年，自 11月起每月收取租金 10万元； 12月将 2000平方米的写字楼转为办公使用，将 1000平方米的写字楼作价 2000万元对外投资并 约定共同承担投资风险，有关资产过户手续均已完成。 （5）在售房、租房等过程中发生销售费用 1500万元；发生管理费用（不含印花税）800 万 元（其中业务招待费 200万元） 。 （其他相关资料：该企业所在省份规定，按土地增值税规定的最高标准计算扣除房地产开发 费用） 根据上述资料，回答下列问题： 1. 2011年该企业应缴纳印花税( )元。 【解析】应缴纳印花税 =5+50000.510000+5000.310000+60000.310000+31210110000+400 /5%0.0510000+300000.510000+20000.510000=212105（元） 2. 2011年该企业征收土地增值税时应扣除的地价款和开发成本合计()万元。 【解析】计算土地增值税允许扣除的地价款和开发成本 =52002000/400016000/20000+5002000/400016000/20000+600016000/20000=7080（万 元） 3. 2011年该企业应缴纳土地增值税( )万元。 【解析】扣除项目合计=7080+70805%+400+300005%（1+7%+3%）+708020%=10900（万 元） 增值额=32000-10900=21100（万元） ，增值率=21100/10900100%=193.58%。 应缴纳土地增值税=2110050%-1090015%=8915（万元） 4.2011年该企业计算企业所得税时可以扣除的税金及附加（包括印花税）合计( )万元。 【解析】税前可以扣除的税金及附加=8915+1650+300005%（1+7%+3%） +21.21+2105%（1+3%+7%）=10587.31（万元） 5. 2011年该企业的应纳税所得额是( )万元。 【解析】应纳税所得额=32000+20-7080-10587.31-1500-800+80-400=11732.69（万元） 6. 2011年该企业应缴纳企业所得税( )万元。 【解析】应缴纳企业所得税=11732.6925%=2933.17（万元） 【典型例题 4：2011 年综合题】 位于市区的甲房地产开发公司，2010 年度建造办公楼一栋，l2 月 20日将其销售给乙外商投 资企业，签订的销售合同载明销售款 2000万元，并注明由乙企业向甲公司支付货币资金 1500万 元，另以一宗未开发土地的使用权作价 500万元转让给甲公司，并签署产权转移书据。乙企业取 得该土地使用权时，支付了价款 200万元并发生相关税费 6万元。 甲公司开发该办公楼支付了土地价款 200万元、拆迁补偿费 300万元、基础设施费 100万元、 建筑安装工程费 500万元；开发过程中发生管理费用 l20万元(包括业务招待费 50万元)、销售 费用 60万元、财务费用 150万元(该费用属于向其他企业借款支付的本年利息，约定利率 l0%， 银行同期利率 6%)，营业外支出 80万元，其中合同违约金 4万元、通过民政局对灾区的现金捐 赠 76万元。(当地政府确定房地产开发费用扣除比例为 8%) 根据上述资料，回答下列问题： 1.2010年甲公司与乙企业就该办公楼买卖应缴纳营业税( )万元。 【解析】甲公司应缴纳营业税=20005%=100（万元） 乙企业缴纳营业税=（500-200）5%=15（万元） 该笔业务营业税合计=100+15=115（万元） 2.2010年甲公司应缴纳土地增值税( )万元。 【解