2008房地产估价师房地产基本制度与政策全真试题(3)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策全真试题(3) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)下列属于农民集体的是（ ） A. 村农民集体 B. 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 C. 乡(镇)农民集体 D. 以上均正确 (2)城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。 A. 居住人口规模 B. 居住户数规模 C. 用地规模 D. 建筑规模 (3)（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。 A. 居住小区 B. 居住组团 C. 胡同 D. 四合院 (4)反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ） 。 A. 时点指标 B. 相对指标 C. 时期指标 D. 平均指标 (5)按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ） 。 A. 无限责任公司 B. 股份有限公司 C. 有限责任公司 D. 两合公司 (6)（ ）指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。 A. 通货贬值 B. 通货膨胀 C. 通货紧缩 D. 通货异常 (7)下列关于预备费的说法不正确的是（ ） 。 A. 基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用 B. 基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和 C. 涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起 T 程造价变化的预测预留费 用 D. 若某建设项目建设期 3 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元、第二年 4800 万 元和第三年 3800 万元，年均价格上涨率为 5%，则该项目建设期间涨价预备费为 1270.975 万元 (8)下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ） 。 A. 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物 B. 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许 可证 C. 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 D. 乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 (9)下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ） 。 A. 未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责 令其停止违法活动，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款 B. 房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级 以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款 C. 中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重 的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金 D. 中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以 下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 (10)下列父十房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ） 。 A. 属地管理原则 B. 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C. 房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部产权登记 D. 房屋的所有权人和使用人为两个人 (11)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。 A. 土地所有权人 B. 土地使用权人 C. 实际使用人 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 使用权有争议的双方 (12)房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。 A. 出让 B. 竞争 C. 招标 D. 申请 (13)以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金， 对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ） 。 A. 地价税 B. 土地收益金 C. 土地转让金 D. 土地增值税 (14)供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ） 。 A. 生产理论和价格理论 B. 成本理论和市场均衡理论 C. 生产理论和市场均衡理论 D. 生产理论和成本理论 (15)禁止发布房地产预售广告的是（ ） 。 A. 在划拨土地上开发建设的房地产 B. 已设定抵押的房地产 C. 未取得商品房预售许可证的房地产 D. 没有选聘物业管理企业的房地产 (16)统计资料搜集的各种形式中， （ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作 的一次性全面调查。 A. 普查 B. 重点调查 C. 典型调查 D. 抽样调查 (17)下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ） 。 A. 公告不是房屋权属登记的必经程序 B. 在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可， 无须 重新办理房地产抵押登记 C. 因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋 权属证书 D. 在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时 办 理房屋柢押登记 (18)2002 年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为 99872 元，应按（ ）计征企业所 得税。 A. 12% B. 18% C. 27% D. 33% (19)在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ） 。 A. 政策性银行 B. 商业银行 C. 中央银行 D. 人民银行 (20)下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ） 。 A. 建筑高度 B. 建筑间距 C. 建筑密度 D. 建筑后退红线距离 (21)下列说法正确的足（ ） 。 A. 抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 B. 抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的 公民、法人或者其他组织 C. 颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后由贷款金融机构代其支 付其余的购房款将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为 D. 存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建 T 程继续建造资金的贷款，以其合法方式取 得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款 履行担保的行为 (22)单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ） 。 A. 屋面板 B. 屋架 C. 天窗架 D. 托架 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)（ ）是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种 财产转移机制。 A. 保证 B. 担保 C. 保险 D. 赔偿 (24)所有权属于（ ） 。 A. 从物权 B. 动产物权 C. 他物权 D. 主物权 (25)根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ） 。 A. 无顶盖的室外楼梯 B. 无柱的雨篷 C. 无顶盖的阳台 D. 房屋之间无上盖的架空通廊 (26)我国房地产中介服务行业在994 年组建的一个全国性的自律组织是（ ） 。 A. 中国房地产协会 B. 房地产估价师协会 C. 中国房地产估价师学会 D. 中国土地学会 (27)住房公积金属于（ ）所有。 A. 缴存住房公积金的单位 B. 缴存住房公积金的职工 C. 缴存住房公积金的单位和个人共同 D. 住房公积金管理中心 (28)通常计算平均发展速度采用（ ） 。 A. 算术平均法 B. 调和平均法 C. 几何平均法 D. 以上三者都不对 (29)房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设 的行为。 A. 土地使用权 B. 土地开发权 C. 土地所有权 D. 土地驻扎年限 (30)物业服务成本的构成一般包括（ ） 。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提 取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清浩卫 生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物 业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及 公众责任保险费用。 A. B. C. D. (31)（ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会 停业，也不会大规模削减业务。 A. 会计主体 B. 持续经营 C. 会计分期 D. 货币计量 (32)（ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。 A. 消费信用 B. 个人信用 C. 民间信用 D. 相互信用 (33)（ ）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。 A. 供给 B. 生产 C. 投入 D. 产出 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (34)建制镇总体规划的期限为（ ）年。 A. 3 B. 5 C. 10 D. 1020 (35)根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ） 。 A. 无顶盖的室外楼梯 B. 无柱的雨篷 C. 无顶盖的阳台 D. 房屋之间无上盖的架空通廊 (36)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。 A. 土地管理局 B. 房屋面积鉴定机构 C. 城市规划行政主管部门 D. 房产测绘单位 (37)对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。 A. 预算法 B. 成本法 C. 定额法 D. 拍卖法 (38)下列有关融资租赁的叙述有误的一项是（ ） 。 A. 杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高 B. 在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份 C. 融资租赁的特征是所有权与使用权分离 D. 转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系 (39)长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使 各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现 象发展变动总 趋势的方法称为（ ） 。 A. 移动平均法 B. 扩大时距法 C. 最小二乘法 D. 趋势观察法 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ） 。 A. 措施费 B. 规费 C. 利润 D. 企业管理费 E. 税金 (2)申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有（ ） 。 A. 房地产估价师初始注册申请表 B. 房地产估价师执业资格证书 C. 业绩证明 D. 所在单位考核合格证明 E. 个人家庭、工作简历 (3)廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。 A. 维修费 B. 折旧费 C. 税金 D. 投资利息 E. 管理费 (4)申请注册房地产估价师执业资格证时需提供的资料有（ ） 。 A. 房地产估价师初始注册申请表 B. 房地产估价师执业资格证书 C. 业绩证明 D. 所存单位考核合格证明 E. 个人家庭、工作简历 (5)根据房产测量规范 ，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ） 。 A. 为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B. 建在幢内且为本幢服务的配电房 C. 为多幢综合楼服务的物业管理用房 D. 人防用的地下室 E. 用作公共休憩场所的架空层 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (6)以下属于房地产商品房现售条件的是（ ） 。 A. 应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 B. 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 C. 持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收 D. 已经取得主管部门准予入市的批文 E. 物业管理方案已经落实 (7)征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守（ ）等原则。 A. 珍惜耕地，合理利用士地 B. 保证国家建设用地 C. 有偿使用土地 D. 无偿使用土地 E. 依法征地 (8)以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ） 。 A. 几何图形法 B. 求积仪法 C. 界址点坐标法 D. 称重法 E. 光电面积量算仪法 (9)对于瑕疵请求权，下列说法正确的是（ ） 。 A. 瑕疵请求权中的瑕疵指拍卖标的的质量、品质、数量等方面的缺陷；在拍卖财产权利的 时候，还可能会遇到“权利瑕疵” B. 瑕疵请求权是买受人拥有的权利，其相对人是委托人和拍卖人 C. 委托人应在委托拍卖时将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人 应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人 D. 瑕疵请求权的相对人是竞买人和拍卖人 E. 瑕疵请求权是依赖过错责任理论和先行负责理论原理得以操作 (10)下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ） 。 A. 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B. 房产税在城市、县城、村镇和工矿区范嗣内征收 C. 对于非出租的房产，以房产原值的 70%90%为税基 D. 对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为 12% E. 房产税按年计征，分期缴纳 (11)当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ） 。 A. 裁决申请书 B. 被拆迁房屋的权属证明 C. 未达成拆迁协议的原因 D. 申请人身份证明 E. 被拆迁房屋的估价报告 (12)房地产和房地产业涉及的（ ） ，特别需要法律法规的规范。 A. 占地面积大 B. 动用人力多 C. 社会面广 D. 资金量大 E. 产权关系复杂 (13)保险的基本原则有（ ） 。 A. 最大利益原则 B. 权责一致原则 C. 保险利益原则 D. 近因原则 E. 损失补偿原则 (14)城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。 A. 土地所有权 B. 土地使用权 C. 房屋所有权 D. 房地产他项权利 E. 继承权 (15)股票是（ ） 。 A. 股份制企业一定量资本额的代表 B. 计算股份制企业资本的最小单位 C. 用以证明投资者的股东身份和权益的凭证 D. 获得股息和红利的凭证 E. 认定所有人有权取得收入的凭证 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或者 抵债。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (2)国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。 （ ） (3)政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务，从而 建立起 保险关系。 （ ） (4)自动扶梯的坡度，通常为 30%（ ） (5)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 （ ） (6)单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个专用存款账户。 （ ） (7)建筑平面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 （ ） (8)当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在 3%以内 的，在 结算房价时应按实结算，多退少补。 （ ） (9)当 SMC 曲线与 SAC 曲线相交时，交点为 SAC 曲线的最低点，此时所对应的产量为平 均成本最低时的产量，该点又称收支相抵点。 （ ） (10)个人出售现住房后 1 年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴 人国库。 （ ） (11)房地产转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为 30El。 （ ） (12)房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 （ ） (13)制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 （ ） (14)无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的 前提。 （ ） (15)房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起 15 日内，书面通知买受人。 （ ） (16)拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。 （ ） (17)厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本 支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 （ ） (18)土地使用者向国家支付 75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 （ ） (19)某单位修建建筑面积为 265m2 的健身房，可以不申请办理施工许可证。 （ ） (20)商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。 （ ） (21)契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不 得改变计税价格。 （ ） (22)选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制 等四种。 （ ） (23)同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测 算，不能直接从图上量取。 （ ） (24)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。 （ ） (25)地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 （ ） (26)注册建筑师实行全国统一考试制度和注册管理办法。其中二级注册建筑师由省、自治 区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报建设部备案。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (27)不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的 单位的业务许可范围承揽工程。 （ ） (28)违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时 建筑都应当有规定的使用期限。 （ ） (29)变异指标主要是指自由差。 （ ） (30)需求价格弹性系数的数值总是正值。 （ ） (31)保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接 导致保险标的损失的原因。 （ ） (32)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让 土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 （ ） (33)房地产开发企业是具有法人资格的经济实体，注册资金应在 100 万元以上。 （ ） (34)在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ） (35)相关性原则所说的相关是指与政策相关。 （ ） (36)税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 （ ） (37)工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点， 以“O.000”表示。 （ ） (38)以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。 （ ） (39)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。 （ ） (40)微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ） 。 A. 乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及 拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力 B. 估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰 的价值 C. 房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律 按住宅估价 D. 估价专家委员会应当在自收到申请之日起 10 日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定 意见，鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告 (2)该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总 体，则总体单位包括（ ）竣工建筑面积。 A. 配电房 B. 商业房地产 C. 水塔 D. 住宅 (3)根据以下材料，请回答TSE 问题： 某房地产开发公司（简称 w 公司）准备在某市 H 乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于 H 乡集体所有。根 据土地使用权出让合同约定，W 公司获得的这块土地只能建设住宅。W 公司在对当地房地 产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整 出部分土地建设一座大型综合游乐场。W 公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作 住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在 W 公司开发的大型综合游乐场即将开业时， G 快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期 5 年。游乐场建成开业数月后， W 公司将其整体卖给了 F 娱乐公司。在游乐场开业 2 年后，G 快餐公司要将快餐厅租给 S 餐饮公司经营。根据以上材料，请回答TSE问题：TSW 公司如何才能合法地占用该废 旧厂区的土地（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合 同 B. 向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门 签订土地使用权出让合同 C. 向 H 乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同 D. W 公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订 土地使用权出让合同 (4)w 公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ） A. 向规划管理部门提出改变土地用途的申请 B. 向土地管理部门提出改变土地用途的申请 C. 签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同 D. 按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金 (5)中介机构出示哪些材料才可以合法预售该住宅项目?（ ） A. 某乡政府核发的土地使用权证 B. 当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同签订备案的证明 C. w 公司委托该中介机构代理销售其住宅项目的委托书 D. 当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预售许可证 (6)G 快餐公司应办哪些手续其租赁行为才是合法的? （ ） A. G 快餐公司与 W 公司签订租赁合同 B. 到当地房地产管理部门登记备案 C. 办理游乐场快餐厅营业执照 D. 领取房屋租赁证 (7)办理游乐场买卖手续时，w 公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ） A. 当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书 B. 土地使用权证 C. w 公司与 F 娱乐公司签署的房地产转让合同 D. 当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 (8)下列表述中，不正确的是（ ） 。 A. 丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税 B. 丁某出售房改房的增值超过了原价的 20%，应缴纳土地增值税 C. 甲公司必须交耕地开垦费 D. 乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收时甲公司预期 投资回报率的影响 (9)下列表述中，正确的是（ ） 。 A. 城建单位 9 月 1 日领取施工许可证，如第二年 5 月 12 日仍未施丁，该施工许可证肯定 已自行废止 B. 建设工程发生质量事故，有关单位应在 12 小时内向当地建设干亍政主管部门和其他有 关部门报告 C. 商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任 D. 32 程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款 (10)古桥房地产开发公司开发了一个占地 3 万 m。的住宅小区，一期工程 4 栋住宅楼即将 竣工，房屋已有 80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙 交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅 95m2，并非售房合同 中注明的 100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题： A. 成立业主委员会 B. 申请业主委员会验收 C. 申请单项建筑竣工验收 D. 申请住宅小区竣工综合验收 (11)关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ） 。 A. 可以单方解除 B. 无法定单方解除权利 C. 须古桥公司同意 D. 须符合合同中有关解除条款的要求 (12)对甲的要求，古桥公司应（ ） 。 A. 以各套的面积相同为由拒绝其要求 B. 退还 5m2的房价款 C. 退还 7m2差额的房价款 D. 退还 10m2差额的房价款 (13)交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ） 。 A. 住宅质量保证书 B. 住宅使用说明书 C. 企业资质证书 D. 竣工综合验收合格证书 (14)古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ） 。 A. 1 年 B. 3 年 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 15 年 D. 合理使用寿命期 (15)某房地产开发公司(简称 w 公司) 准备在某市 H 乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会 出售，该废旧厂房及土地属于 H 乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w 公司获得 的这块土地只能建设住宅。w 公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定 调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w 公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。 在 w 公司开发的大型综合游乐场即将开业时， G 快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办 快餐厅，租期 5 年。游乐场建成开业数月后，w 公司将其整体卖给了 F 娱乐公司。在游乐 场开业 2 年后，G 快餐公司要将快餐厅租给 S 餐饮公司经营。请根据以上材料，回答下列 问题：TSw 公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ） 。 A. 向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合 同 B. 向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门 签订土地使用权出让合同 C. 向 H 乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同 D. W 公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订 土地使用权出让合同 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :D 答案：D 土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的 土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列 3 种：村农民集 体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇) 农民集体。(2) :A 居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规 模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口 规模是指居住人数规模。(3) :B 居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，酉套建设有居 民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住 区的基本单位。(4) :A 时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时 点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。 (5) :B 按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公 司的证券。(6) :B 题干的表述是“通货膨胀”的定义。(7) :B 基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费和工程建设其他费用之和。 (8) :D 根据担保法的规定：“乡(镇) 、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡 (镇)、村企业 的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。(9) :D 我国刑法规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假 评估报告，情节严重的，处 5 年以上 10 年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具 的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处 3 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处 罚金。(10) :D 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人， 必须属同一个人(包括法人和自然人 )，法律、法规另有规定的除外。 (11) :C 本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的 单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳； 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有 各方划分使用比例分别纳税。(12) :A 除法律和国务院规定可采用划拨方式的情况外，房地产开发用地应以出让的方式取得。(13) :B 城市房地产管理法 ，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式；一种是 需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一 种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。(14) :D 供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本 理论。(15) :C 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。(16) :A 本题考查的是普查的概念。(17) :B 在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新 办理房地产抵押登记。(18) :C 企业所得税实行比例税率，年应纳税所得额超过 3 万元至 10 万元以下(含 lO 万元) 的，减 按 27%的税率征收。(19) :C 答案：C。中央银行，是指代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金 融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。(20) :C 建筑密度属于环境容量控制指标。(21) :C 本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人， 作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地 产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人 为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投 入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。(22) :B 屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载并传递给搁置其上 的柱子。(23) :C 本题主要考查的是保险的概念。(24) :D 答案：D。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物 权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。(25) :A 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(26) :C 1994 年 8 月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织 中国房地产估价师学会。 (27) :B 住房公积金全部归职工个人所有，记入职丁个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻 建、大修和租赁自住住房。(28) :C 计算平均发展速度采用几何平均法。(29) :A 房地产投资开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 的行为。(30) :D 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予 以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。除此之外，物业服务成本还包括物业 共用部门、共用设施设备的日常运行、维护费用和物业管理企业固定资产折旧。(31) :B 本题主要考查的是持续经营的概念。(32) :C 题干的表述是“民间信用”的定义。(33) :B 题干的表述是“生产”的定义。 (34) :D 城市总体规划的期限一般为 20 年，近期建设规划期限一般为 5 年。建制镇总体规划的期限 可以为 10 年至 20 年，近期建设规划可以为 3 年至 5 年。(35) :A 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(36) :C 答案：C。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房产测绘管理办法规定的房屋面积鉴定 机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单 位测算。(37) :B 答案：B。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺 乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用成本法评估。(38) :A 杠杆租赁在国外享有优惠政策，所以租金比其他形式要低。(39) :B 测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。二、多项选择题 (共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :B, D 建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成。(2) :A, B, C, D 除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托 管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。(3) :A, E 廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。(4) :A, B, C, D 除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的.还需提供机构委托当地人才服务中心托管 其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。(5) :A, C, D, E 不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、 避难室(层) ；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建 筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相 连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。(6) :A, B, C, E 商品房屋现售的条件除了选项 A、B、C、E 外，还必须符合：拆迁安置已经落实，供电、 供水、供热、燃气、通讯等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设 备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。(7) :A, B, C, E 答案：A，B，C，E。在征收土地时。土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则： 珍惜耕地。合理利用土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位 和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。(8) :B, D, E 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解 法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法 属于解析法。(9) :A, B, C 瑕疵请求权是买受人相对人是委托人和拍卖人拥有的权利，由此可知，瑕疵请求权的相对 人是委托人和拍卖人；瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论两个原理得以操作 的。(10) :A, C, D, E 房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不存此范围内。(11) :A, B, D 除本题选项外，还应提交： (1)申请裁决的理由及相关证明材料； (2)房屋拆迁管理部门认为应提供的与行政裁决有关的其他材料。(12) :C, D, E 房地产和房地产业涉及的礼会面广，资金量大，产权关系复杂特别需要法律法规的规范。 (13) :C, D, E 答案：CDE 保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信 原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。 (14) :B, C 房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度， 城市房地产管理法规定