“买房就是买坑”购房必须理清的10个问题

“买房就是买坑”购房必须理清的 10 个问题 在发商侵权与购房者维权的无休止博弈中，很少有购房者能坚持到底， 往往在投诉无门、百般遇阻之后不了了之。为了避免踏上买房后漫漫无期的 维权之路，最好的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。以下，记者为 您盘点了买房时需要理清的 10 个问题。 1、开发商有没有资质？ 房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备 案审查后取得房地产开发企业资质证书，此外还应在税务部门办理税务 登记。房地产开发企业资质证书中登记有开发商的资质等级（房地产 开发企业资质管理规定中明确规定了各级资质的开发范围），公众可向建 设部门申请查看。 2、楼盘项目是否合法？ 正规出售的楼盘，必须依法取得“五证” 建设用地规划许可证、 国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、 和商品房销售（预售）许可证。 想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管 局网站进行“预售证许可查询”。 3、购房者的知情权包括哪些？ 楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及 房屋销售价格。 预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修 与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 4、签订购房合同（协议）时应注意的问题？ 在订立买卖合同之前，开发商应向购房者明示商品房销售管理办法 和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房 预售管理办法。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品 房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要 求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套（单元）计价或者按套内建筑 面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 具体内容包括： （1）当事人名称或者姓名和住所； （2）房屋基本状况； （3）房屋的销售方式； （4）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、设备标准承诺； （7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和 公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10 ）办理产权登记有关事宜； （11 ）解决争议的方法； （12 ）违约责任。 注意： 虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同，只是正式合同签订前的预 约，但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释，如果购房协议、认购协议对以上 12 项内容有明确约定，应 当认定为合法有效的房屋买卖合同。 5、遭遇延期交房时该如何维权？ 按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。 6、收房时应注意的问题？ 交付使用时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商 品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。 同时，开发商还应向购买人提供住宅质量保证书（列明工程质量监督单 位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容）和住宅使用说明 书。 7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办？ 已预售的房屋在施工中确需变更设计的，标准不得低于预售合同中约定。 因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应与预购人协商一致。开发商 应在变更确立起 10 日内书面通知购房者，未接到变更通知或接到通知后不 同意变更的，购房者有权退房。 根据商品房销售管理办法第 20 条规定，面积误差比绝对值在 3% 以内（含 3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出 3%时，购房 者有权退房。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以 内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过 3%的部分，由房地产开发企业承 担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于 3%的，开发商退钱，误 差超过 3%的，超出部分要双倍退钱。 8、房屋公摊和采光问题的说明 对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政 规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例： 多层 8%15%；小高层 10%20%；高层 15%30%。 根据中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范规定，大城 市住宅日照标准为大寒日 2 小时，冬至日 1 小时；在原设计建筑外增加任 何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照 标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照 1 小时的标准。 9、开发商乱收费该向那个部门投诉？ 根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供 水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信 报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中， 除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费， 可向当地物价部门进行投诉。 10、房产证该如何让办理？ 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90 日内、现售商品 房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，向房管部门申请办理土地 使用权变更和房屋所有权登记手续。 开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并 提供必要的证明文件。由于开发商原因，未能在房屋交付使用之日起 90 日 内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。 具体流程如下： 1、领取并填写房屋(地)所有权登记申请表，需要开发商签字盖章。 2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。 3、缴