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第三章 培训管理系统 文件编号：XHXMGLA 3 修改状态：AB 管理状态： 分 发 号： 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 发布日期： 实施日期： 第一节 房地产专业基础知识培训 一、总则 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联 结为一体的，具有整体性和不可分割性。 二、分类说明 （1）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土 地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地 产的占有、使用、收益和处分的权利。 （2）土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工 业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。 （3）土地使用权的出让年限： 居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年； 商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合或其它用地 50 年； （4）三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地 平整。 （5）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、 电通热力通、场地平整。 （6）土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国 新 华 投 资 有 限 公 司 - 27 - 有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者（深圳市土地使 用权年限以最新的通知为准） 。土地使用权期满后，如该土地 用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批 准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府 无偿收回。 （7）土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政论的 费用。按现时的收费是：居住用地 2 元/M 2占地/年（由用地单 位支付，个人尚未收取） 。 （8）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场： 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用 权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后， 从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 （9）国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场， 房地产行业管理的一个政府部门。 （10）公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 （11）国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押 登记、变更、继承、赠与等手续的部门。 （12）发展商：专门从事房地产开发和经营企业。 （13）代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估 等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购 买、出租，承租及物业咨询评估报告，销售等业务提供有偿 服务。 （14）佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬， 它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据深 圳市经济特区房地产行业管理条例规定：房地产经纪机构 开展经纪业务时，有权获取佣金 1.5%。 （15）商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建 设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立 房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地 产。 （我化司现时只接受此类房地产委托销售） 。 （16）福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地 价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福 利性质的房屋。 （17）微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地 产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来 解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格 政策。 （18）自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。 产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通 （按规定已补交地价的除外） 。 （19）房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的 法律凭证。 新 华 投 资 有 限 公 司 - 29 - （20）商品房预售制度：是指开发商在建设中的房地产项目进行市 场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了 预售许可证才能销售。申请预售须备下列文件： 房地产开发企业资质证书副本及复印件 房地产正本或土地使用权出让合同书和付清地价款证 明 投资许可证 建设工程规划许可证 开工许可证 （21）外销许可证：凡对境外随预售的房屋都要办理此证才可销售。 （22）深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖 双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同， 内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公 证。 （23）房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利 和义务关系由银行、业主、发展商三方签定。 （24）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一 种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支 付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还 银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 （25）房地产证公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、 继承等行为的合法性作法律公证。 （26）楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登 记科办理押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已 办抵押登记手续的房地产注销抵押。 （27）建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。 （28）公摊面积：属于公共部份的面积 （29）实用面积：建筑面积与公摊面积的差 （30）实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。 （31）容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。 （32）预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为售楼花。 （33）样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商 的售楼书而定的房间。 （34）示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客房户 装修参考而经过精心装修的。 （35）复式房：上、下两层标准层二合为一，结构形式与标准房结 构 形式有区别。 （36）房地产转让：是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式 将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及 现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房 地产公司不得给预购房者更改姓名。 （37）银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此 新 华 投 资 有 限 公 司 - 31 - 可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。 （38）银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，银行签 给汇款人持往异地办理转帐结算或现金的票据。有效期一个 月。 （39）银行支票是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户 银行将款项支付给收款人的票据，有效期为 10 天， 第二节 房地产相关法律法规概述 一、土地管理法 （1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外； 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个 人使用； （2） 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续； （3） 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人 不得侵犯； （4） 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的， 由人民政府处理； 二、城市规划法 （1）国家实行严格控制大城市的规模、合理发展中等城市和小城市 的方针，促进生产力和人口的合理布局； （2） 城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的 关系。 （3） 城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的 自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合 部署。 （4） 城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土 地利用总体规划相协调； （5） 国家鼓励城市规划科学技术研究，推广先进技术，提高城市规 划科学技术水平； （6） 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务； 三、城市房地产管理法 （1）在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发 用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地 产管理，应当遵守本法； （2） 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式； （3） 房地产开发必须严格执行城市规划，按照以经济效益、社会效 益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合 开发、配套建设。 （4） 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土 地使用权同时转让、抵押； 四、土地使用权出让条例 新 华 投 资 有 限 公 司 - 33 - （1）土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的 方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用， 土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为； （2） 土地使用权出让，应坚持与建设项目相结合的原则； 五、房地产登记条例 （1）房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定 进行登记； （2） 深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关； （3） 房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产 的凭证； （4） 房地产登记应对权利人、权利性质、可能性来源、取得时间、 变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、 坐标、形状等进行记载。 （5） 房地产权利证书由市政府统一印刷，房地产权利证书不得涂改， 任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的，应加盖登记机关 的核对章； （6） 房地产登记实行统一表格制度； 六、房地产转让条例 房地产转让分类：房地产现售、房产预售、房地产交换和赠予； （一）房产地产现售： （1）现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有 权应当依法登记，并取得房地产权利证书； （2）以买卖方式转让房地产时，在同等条件下，下列当事人有优先 购买权：房地产共有人、房地产承租人 （3）受让人有权对房地产物状况，包括权属结构、装修、抵押关系、 租赁关系、相邻关系、土地出让合同等资料进行了解，转让人 有提供有关资料的义务； （4）房地产在买卖前已出租的受让人应当继续履行原房屋租赁合同； 房地产开发商预售房地产应当符合下列条件： 1、土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； 2、取得建筑许可证和开工许可证 ； 3、除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的 百分之二十五，并经注册会计师验资； 4、房地产开发商和多事机构已签订预售款监管协议； 5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系； （二）房地产交换和赠予 （1）房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的 法律行为； （2）房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转移给 他方的法律行为； （3）从事房地产转让经纪业务的自然人、法人和其他组织，应当取 得相应资格，取得资格的条件和程序按市政府规定办理； （4）房地产转让，当事人应当依法纳税。 新 华 投 资 有 限 公 司 - 35 - 第三节 建筑结构基础知识 一、基本要求 1、专业知识：从事地产产行业，必需了解建筑相关知识。 2、思想素质：随着地产行业逐步理性及规范化，对地产经纪人的专 业性提出了更高的要求，专业的推荐，引导，提供专业服务。房 地产是从建筑业为依托而发展起来的，建筑学的许多知识成为地 产经纪人的必备知识，房屋建筑结构，建筑工艺，以及建筑材料 的使用，室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和 使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支 持，在具体的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，具体的解释 工作才会做到落地有声，言之凿凿。 二、学会识图： 1、图纸幅面及图框尺寸 幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为 0、1、2、3、4 号共 5 种，尺寸大小见下表：（单位：毫米） 幅面代号 0 1 2 3 4 b1 8411189 594841 420594 297420 297210 b 10 10 10 5 5 a 25 25 25 25 25 会签栏 图柜 子 c cc 2、图标和会签栏 常用图标格式及内容，如下表，其中工程名称指工程总名称， 项目指总工程中的一个具体工程，图名常表明本张图的主要内容， 设计号为设计部门对该工程的编号，图别表明本图所属工种各设计 阶段，图号是图纸的编号。 工程名称 设计单位全称 项 目 审定 设计号 校核 图别 设计 图号 制图 日期 会签栏是各工种负责人签字的表格，其格式与内容如下表，近 来一些设计单位为了简化图面，图标和会签栏合在一起，放在图框 右侧。 c a 图标 c 新 华 投 资 有 限 公 司 - 37 - 工种名称 姓 名 签 字 3、轴线：用点划线表，端部划贺圈，圆圈内注明编号，水平方向用 阿拉伯数字由左至编号，垂直方向用英文字母由下往土编号。 定位轴线编号顺序 4、尺寸及单位 尺由数字及单位组成，根据“图标”规定，总图以米单位，其 余-均以毫米为单位，若按此规定，尺寸后面可不写单位。 (9.600) (6.400) (3.200) 5、索引号 用途是索引，便于查找相互有关的图标内容，索引号的表示方 法是把图中需要另画详图的部位编上索引号，索引号中的内容有两 个，一是详图编号，二是详图所在图纸的编号。 详图的编号 详图的编号 2 5 详图的编号 b B E 表示在本张图 建+ 详图所在 a.详图在本张图 b.详图不在本张图 c.详图索引号 6、标高、层高、净高 建筑物各部分的高度用标高控制。表示符号为 45 。下面横 线为某处高度的界限，在符号的横线上注明标高数字。总平面图的 室外地坪高用符号“”表示。标高的单位用米计，按“国际”规 定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。 标高分绝对标高和相对标高两种，我国青岛附近的黄海平均海 平面定为绝对标高的零点，这就是一般所说的“海拨标高” ，但为简 明，方便起见，工程图纸一般都用“相对标高” ，而把室内首层地面 的绝对标高定为相对标高的重点，以“+0.00”表示,读作正负零零, 高于它的为正值,一般不注明“+”号；低于它的负值，必须注“-” 号。 模数化楼层、房间、楼板层高度 层高一般 2.7M-3.2M 较为合适，太矮则不能满足健康身理，心 新 华 投 资 有 限 公 司 - 39 - 理需求，但也并非越高越好，太高从节能需求而言也不太适合，例 如福强路欧风一条街的茗雅阁将“3.2M”层高作为一个主卖点，强 调一个居住立体空间的概念，推到实处，对楼盘的促销起到了恰到 好处的引导作用。 7、指北针 可导明楼体，具体单元坐落的朝向。 N 指北针 三、建筑施工图 1、基本概念：建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶 平面图表示建筑的处部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样 图表示细部做法。 （1）立面图：立面图是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝 向命名，如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图。立面图 主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。 （2）平面图：假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约 1 米处切开， 去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用 粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一 样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可 用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以 仰视，如要表示天棚装修的做法就可用仰视平面图。 （3）剖面图：假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部 分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示， 可见部分用细线表示。按剖切方向不同分横剖面图和纵剖面图。 平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只 允许转一次并用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建 筑内部情况。 2、建筑施工图的主要内容：建筑施工图根据不同的工程性质及规模， 图纸内容及数量有所不同。但从识图的角度来分析，它们有一定 的共性，只要掌握基本图和详图的一般内容和表示方法，就可以 举一反三看懂其它图纸。 （1）总平面图：总平面图表明一个工程的总体布置。 A、表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、 道路、管网的布置等； B、确定建筑物的平面位置； C、表明建筑物首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线 交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。 （2）平面图：平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反 映了建筑的使用、空间、装修等情况，而且还大略地反映了各 工种的部分情况。基本内容如下： 新 华 投 资 有 限 公 司 - 41 - A、表明建筑物的朝向、平面平面形状、内部布置，入口、走 道、楼梯的位置等； B、用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置； C、表明建筑物竖向承重结构形式； D、表明各层的地面标高； E、表明门窗编号、门的开启方向； F、表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等； G、综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求； H、表明装修的做法； I、用图无法表示时采用文字说明。 （3）立面图：立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依 据，其基本内容如下： A、表明建筑的外形及其细部，如站窗、雨罩、檐口、阳台、 台阶、雨水管等； B、用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等 细部高度； C、表明外饰面所用材料、色彩及分格等； D、注明墙身详图位置及编号等。 （4）剖面图：剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和结构形式 等，其基本内容如下： A、表示建筑物各部位高度； B、剖面图中需要详细表示的部位，画出详图索引号； C、简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相 互关系。 （5）墙身详图：墙身详图是用比较大的比例尺详细、准确地表示墙 身从防潮层到屋顶各个节点的材料及构造做法。墙身详图配合 平面图就可以详细了解墙、内外装修、门窗的做法。 此外，详图还包括楼梯图、特殊房间详图、局部构造或建筑构 件详图、特殊装修房间详图等。 四、一般的传力体系 荷载 板 梁 柱 基础 地基 120mm 1-120m 高层外墙 低层外墙 基础 地基 高低层分界处不同变形缝时定位 新 华 投 资 有 限 公 司 - 43 - 五、建筑结构形式 建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最 常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构 平面布置情况分类。 1、建筑物主要承重构件所使用的材料分类 序 号 结构类型名称 识别特征 适用范围 1 木结构 主要承重构件所使用 的材料为木材 单层建筑 2 混合结构 承重材料为砖石，楼 板、屋顶为钢筋混凝 土 单层或多层建筑 3 钢筋混凝土结构 主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土 多层、高层、超高层建筑 4 钢与混凝土组合结构 主要承重构件材料国 型钢和混凝土 超高层建筑 5 钢结构 主要承重构件所使用 的材料为型钢 重型厂房、受动力作用的厂房、 可移动或可拆卸的建筑、超高层 建筑或高耸建筑 2、按结构平面布置情况分类 除上述两种分类方法所列的结构类型外，对于单层大跨度房屋， 还不平面结构（门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、拱结构）和空 间结构（壳体结构、悬索结构、网架结构）之分。 序号 结构类型名称 平面/立面示意图 常用范围 1 框架结构 厂房或 20 层以下多、高 层建筑 2 全剪力樯结构 高强度结构体系，常用 于高层、超高层建筑 3 框架剪力墙结构 高层建筑 4 框筒结构 高层或超高层建筑 5 筒体结构（单筒或多筒） 超高层建筑 6 框支结构 钢结构超高层建筑 7 无梁楼盖结构 大空间、大柱网的多层 楼房 六、墙体的类型及其划分 墙体名称 划分方法 外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙 按墙所处的位置划分 三七墙、二四墙、一八墙、一二墙 按墙的厚度划分 围护墙、隔墙、女儿墙、围墙 按墙的功能划分 承重墙、非承重墙 按受力情况划分 砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙 按所用材料划分 七、一般情况下： 1、1-3 层为低层；4-6 层为多层；7-9 层为中高层；10 层以上为高 层，当高度超过 100M 时为超高层。 2、旅游、商业、娱乐40 年使用年限 工业、教育、科技、文化、卫生、体育50 年使用年限 居住70 年使用年限 八、建筑面积的计算规则 1、计算建筑面积的范围 A、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以下外墙外围水平 面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面 积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外 线为分界线。 B、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建 新 华 投 资 有 限 公 司 - 45 - 筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。 C、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的 水平面积计算。 D、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属 建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙 （不包括采光进、防潮层及其保护墙）外转水平面积计算。人防 通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积 计算。 E、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平 面积计算建筑面积。 F、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外 围水平面积计算建筑面积。 G、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何，均按一层计算建筑面 积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 H、图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的 按自然层计算建筑面积。 I、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然 层计算建筑面积。 J、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建 筑面积。 K、建筑物内的技术层、层高超过 2.2 米的,按技术层外围水平面积 计算建筑面积.技术层层高虽不超过 2.2 米，但从中分隔出来作 为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算 建筑面积。 L、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶 盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 M、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单 排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半 计算建筑面积。 N、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护 结构外围水平面积计算建筑面积。 O、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面 积。 P、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其 水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积 （包括栏板）一的半计算面积。 Q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算 建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面 积。 R、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建 筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算面 积。 S、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每 层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括 新 华 投 资 有 限 公 司 - 47 - 疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积。 T、各种变形缝、沉降缝、宽在 30 厘米以内的抗震缝，均分层计算 建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。 2、不计算建筑面积的范围 A、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线， 如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。 B、修消防等用的室外爬梯、宽度在 60 厘米以内的钢梯。 C、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台） 、层高在 2.2 米以内的设备层。 D、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。 E、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布景的天桥、挑 台。 F、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间。 G、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的 安全出入口。 H、宽在 30 厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑 物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库 等。 I、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平 台。 九、基本概念 1、基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。 2、建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积 的之和，每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积；建筑 面积包括使用面积和公共面积二个部分： A、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营 或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、 户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层） 、2.2 米以 上(指建筑层高,含 2.2 米，以下同)的阁（暗）楼等的面积。在 计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙） ，其所属面 积由两户平均分摊。 B、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高 超过 2.2 米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑 平台、 内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋 面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等；公共面积分为应分摊 公共面积和不能分摊公共面积两部分： （1）应分