70.房地产催生一批又一批的巨大利益受益者

房地产开发与投机 催生了一批又一批强大的受益者。 90 年代初期，小小的海南岛就上演了这样一台“好戏”，一夜之间，诞生 了数百位千万富豪乃至亿万富豪。在那个辉煌时刻，近千亿资金涌向海南，掀 起了声势浩大的房地产开发与投机高潮。海南岛几乎所有的土地都被炒过，到 处是工地，房子没有盖，仅仅凭着一张图纸就可以被人们击鼓传花式的炒来炒 去，最后房价像断了线的风筝飘向遥远的天际。少数人的暴富，最终是以金融 机构的巨额坏账为代价，金融机构在海南房地产的喧嚣中损失了 800 多亿元。 如今在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上 涨到令人可怕的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有全面改善的 情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑 材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因 素。 一般说来，房地产公司售房的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成 本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除 地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002 年全国的房屋造价平均水平大 致如下： 标 准 多 层 （ 七 层 以 下 ） 住 宅 楼 ： 砖 混 结 构 约 550 元 /米 2， 框 架 结 构 约 650 元 /米 2； 高 层 建 筑 （ 十 层 以 上 、 有 电 梯 ） ， 约 1200 元 /米 2， 它 随 钢 筋 配 率 和 砼 强 度 等 级 的 高 低 而 升 降 ， 这 一 价 格 ， 是 建 筑 市 场 上 施 工 单 位 可 以 接 受 并 有 相 当 利 润 的 市 场 价 格 ， 越 是 沿 海 发 达 地 区 ， 其 价 格 越 低 ， 如 福 建 ， 砖 混 结 构 最 低 只 有 380 元 一 平 方 米 ， 只 要 资 金 到 位 ， 大 把 有 人 抢 着 做 ， 广 东 也 是 如 此 ， 建 筑 造 价 普 遍 较 低 ， 这 得 益 于 建 筑 市 场 完 全 市 场 化 的 结 果 。 也 应 该 感 谢 千 千 万 万 的 农 民 工 ， 是 他 们 用 非 常 低 廉 的 工 资 报 酬 支 撑 起 一 幢 幢 的 高 楼 大 厦 ， 他 们 没 有 任 何 福 利 待 遇 、 没 有 失 业 保 险 、 医 疗 保 险 、 意 外 伤 害 保 险 ， 是 他 们 的 付 出 和 奉 献 拉 低 了 城 市 建 筑 的 造 价 。 而 他 们 的 付 出 和 奉 献 却 被 少 数 开 发 商 所 攫 取 ， 并 没 有 体 现 在 最 终 售 价 上 。 对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素， 譬如，30 万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划 概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是 180 元一平方米，房地产税费及管理 成本再高也不会超过 150 元一平方米，如果利润保持在国家鼓励的、合理的 8%，那么面对消费者的终端销售价应为 1000 元左右，但现在此类地区的房地产 价格都在 3000 元左右，所以说中国的房地产业是暴利行业绝不是空穴来风。 在中国，房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业，也是引发民众上访 最多、损害国家利益最多的行业。在房地产这个庞大的产业链中，维系着不同 的利益集团，权力参与批租土地，银行提供大规模贷款，不同的利益集团扮演 着不同的角色，获得各自的利益。 比如海口市海甸岛的几千亩土地，最初仅以每亩几千元的价格划拨给某公 司开发，到 1993 年这块地皮最高被炒到了每亩 200 多万元。对于这种情况，国 外一般采取征收受益税或土地增值税、财产税等法规来抑制其获取暴利，而中 2 国的土地增值税根本就没有得到实施，其暴利一般都通过不同的渠道流入企业 或私人的口袋。 比如重庆一家地产公司，违反国土、城建规划，擅自扩建了十几万平米的 房子，按说应该补缴罚款几千万元，但最终公司老板只拿了几百万元给个人的 “好处费”，就将不合法的手续合法化。 沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭，临走时，顺手给马向东秘 书扔下一包钱，马向东作为回报，将价值 3.5 亿元的沈阳市中街商业区一块 2.4 万平方米的用地，以行政划拨的方式无偿划给了刘涌。单是这块土地，刘 涌一夜之间就增加了 3.5 亿元的财富。 如今在城市，一个看上去很不显眼的楼盘，挣几个亿不过是家常便饭。房 地产界流传着这样一种说法，投资一个房地产项目，如果没有 100%的利润，那 肯定是一个失败的投资。 海南万通进军北京时手中不过几百万，投资一个新世界商场项目，就使他 们的腰包膨胀到十几亿，并奠定了冯仑、潘石屹等人在江湖上显赫的地位。万 通在北京短短十年间，还培养和造就了十几个亿万级的地产富豪。 北京城区的一些楼盘，初期推出时均价每平方米四五千元，利润已经翻番， 现在同样的房子均价已经涨到了每平方米 1 万多元，这样的暴利怎能不产生富 豪？ 北京某家房地产公司 90 年代中期拿到了国贸附近的一块地皮，当时花了 3 亿多元，后来与香港人合作开发，评估价是 30 多亿元，仅仅五年的时间，整整 翻了十倍。 潘石屹离开万通时，从万通带走的现代城项目，仅仅一个项目，就使他轻 松跻身富豪榜的行列。 1994 年，一位从海南政府机关下海的干部来到北京，看中了东直门外的 一块土地，于是贷款投资开发写字楼，项目还没完工，就被某国企公司整幢买 走，每平方米净赚了 7000 多元，他做梦都不敢相信这样的事情。当他后期开发 涉外公寓与美国地产大鳄汉斯公司合作时，美国汉斯对这样的暴利惊叹不已！ 在汉斯看来，投资房地产 15的利润就已经很可观了。 曾伟 2001 年从深圳来到北京，看中了朝阳公园对面的一块土地，而这块土 地上迅速崛起的金灿灿的棕榈泉国际公寓，宛如一座座金山，使曾伟转瞬间成 为巨富！ 难怪有人慨叹：这样的暴利机会在全世界都很难找到！据福布斯一年 一度公布的中国富豪榜显示，最近连续几年，在中国排名前 100 位的富豪中， 从事房地产开发的高达 40以上，由此可见房地产是中国产生富豪最多的行业。 然而福布斯的排名仅仅只是一种表象。一些深藏不露的房地产商人根 本不屑于跻身其中。像北京天通苑、世纪城等地产商人，其获取的利润早已超 过百亿。他们并不希罕自己的名字出现在福布斯上。 在房价高涨的大背景下，通过房地产获利过百亿的地产巨头在北京、上海 绝不少于百人。然而令人困惑的是，这一暴利行业存在着普遍的偷税漏税行为。 据国家税务总局公布的“2003 年度中国纳税百强排行榜”，暴利丰厚的房地产 企业悉数落榜。 华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销 如何让寿险成为家庭财务支出的一部分房地产篇之七十 3 轰动一时的上海“周正毅案”，当事人仅因虚假注资和操作证券市场罪被 轻判。但“周正毅”案暴露的问题恐怕绝非如此简单，他在静安区“东八块” 号地块与户拆迁户的纠纷并没有因此而解决。当地一位拒绝拆迁 的中年女教师申诉，如果她家被迁到远郊，她的工资还不够她和两个孩子到市 内工作、读书的路费和餐费，而她的丈夫已经下岗，她自己也身患重病。类似 她这样拒不拆迁的家庭还很多，拆迁暴露出的问题在于市民拥有自己房屋的居 住权，但在拆迁时却无法与开发商进行价格谈判，甚至，几乎所有诉诸法院的 拆迁官司都没有胜诉的可能。而政府通过一纸协议书将土地转让给开发商，一 旦开发商和拆迁户的矛盾变得尖锐，政府往往站在开发商的立场替他们行使拆 迁的义务。如果上海公开拍卖这块土地，拆迁补偿问题很容易解决。协议转让 或划拨，利益都被开发商吃掉了，对于百姓来说，住房是最大的个人财产，而 对于政府或开发商而言，土地又是获利最丰厚的财源。 闹得沸沸扬扬的湖南嘉禾商场项目，开发商以每平方米元的超低价拿 到城中心一块需要拆迁的土地，而当开发商与拆迁户发生利益冲突时，当地政 府不惜采取一切行政手段和经济手段对付无辜的拆迁户，一时间闹得全县上下 人心惶惶。 当房地产商借助各种力量哄抬房价导致房价疯狂上涨时，成千上万的低收 入阶层只能望楼兴叹，要买房，就得透支未来几十年甚至一辈子的心血。 在中国对外开放的主要窗口“上海”，房价上涨的速度更是离谱，即使一 个高薪白领一年的总收入不吃不喝也买不到平方米的房子。上海市 年人均可支配收入是美元，据说居中国各大城市之首，这样的收入只 能在徐家汇或陆家嘴勉强买到平方米的房子，而上海市绝大多数人的收入水 平还远远达不到这个理想的人均收入数字。 在深圳、北京、上海等地，地价是房价的主要构成因素，好的地块，每亩 多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、 消化下来。在北京，1000 万/亩的地块，应该在三环以内，25 层的塔楼，建筑 面积分摊的地价大约是 1300 元一平方米，加上 1200 元一平方米的建筑成本， 如果利润率为 8%，那么面对消费者的终端销售价不过 3000 元左右，而现实中 的价格多为一万元以上。这里所说的地价，是参考同地域中已经见报、公开招 投标的地价。 而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝 大部分（95%以上）都是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下 以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多， 有些可能连 1/10 都不到。北京 2003 年突击协议转让的土地，用京城房地产大 腕华远公司任志强的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年 半的时间，绝对办不完。为什么会这样呢？ 原来国土资源部下令，2004 年 8 月 31 日前停止一切土地的协议转让，改 为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了， 已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系土地市场 的最后疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐 观的估计 2 万元一平方米都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算， 房价可能会上涨到 3 万元一平方米，快赶上香港的房价了，但香港的人均薪酬 4 水平、地价却是北京无法比拟的。 有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂。每个城市在把房产价格 推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破 灭时，所有的资本都会争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形 容都不为过，看看房地产泡沫过后的北海、海口以及日本、香港，就明白什么 叫元气大伤！ 当一个城市的主要财富是以土地、房产来支撑时，必然会带来很大的风险。 不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画， 其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关 的。有关数据表明，当一套 70 平方米的新建房屋价格是当地人均年收入的 5 倍 以上时，就已经进入警戒线了，达到 10 倍时已是相当严重的泡沫化。从长远来 说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性 回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当 地整体经济持续性发展为代价。 诉你我就是一个房地产公司的总经理，我一年有 5 万平米的开发量， 第一：告诉你大多数房地产公司已经脱离了暴利时代，没有你说的什么天 价的收入，1 个 5 万平米的项目能够有 1500 万元的纯利润已经很不错了（我说 的是西安，其他城市如何我不敢说）但是投入没有近亿元的资金投入是不可能 启动的。投资利润率有多少你自己算吧。 第二：西安市房地产公司老总年薪 20-40 万的很普遍，但是没有你说的什么 高额回扣。因为要想有 40 万年薪就不要犯罪。 第三：你是一个白痴，不知道你凭什么胡说其实从长远看，中国房价下跌是 必然的，因为中国购房者只能购买房屋 70 年的使用权，而完全没有土地所有权， 住一年，房屋的使用年限就缩短一年，其价值处于持续不断的缩水中，70 年一 到，房产就会变得一文不值，因为政府可以随时收回。大家想想看，如果一栋 房子只有几年甚至一年的使用权了，那谁还愿意高价购买呢？这一点就是中国 和外国房地产业一个最根本的区别。再考虑到房屋本身的折旧过程，所以中国 房产价格的总趋势必然下跌! 既然如此，那么为什么部分地区的楼价在短期内会疯涨呢？这恰恰是因为 政府和开发商都认识到中国房产的这种无法保值的天然属性，他们无法从房产 的长期的稳步增值中获取收益，因此，他们惟有趁新楼盘推出之机，在短期内 疯狂炒作，才能获取巨大收益。就象上海目前的状况，就是很典型的例子，这 就是政府搭台子，银行作后盾，开发商唱大戏，从而吸引各类炒家哄抬房价的 经典案例。 但是，这种状况必然不能持久，中国房产特有的属性决定了这种炒作必然 是短命的。别看上海楼价现在涨的凶，它在几年内必然下跌，再贵的新房子放 个三五年的，到时候就会变成有几年楼龄的二手楼，使用年限就变成只有 60 几 年了，再等等就变成只有 50、40、30 年的使用权了，它还能能卖出象新房一样 的高价吗？它能升值吗？不可能，绝对不可能，年限越久，价格越低，这个是 任谁也炒不起来的。 现在之所以能炒得起来，是因为有大量新盘上市，上市时间短，人们对 “使用权年限”这一关键因素的还不够敏感，因此敢于炒作，但只要假以时日， 华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销 如何让寿险成为家庭财务支出的一部分房地产篇之七十 5 几年之内，房产泡沫不需要任何人去捅，它自然也会破，这是不以任何人意志 为转移的客观规律。广州房价从 96 高潮时开始的长期下跌就是例证，当时政府 并未出台任何所谓打击炒房、抑制房价的政策，房价就这么自然而然的降下去 了。而现在这波房产泡沫中广州为什么未受波及？并不是因为所谓市场“理性 和成熟”，而是因为原先大片大片的新房新盘现在都变成有十余年楼龄的二手 房了，使用权都变成只有 50 几年了，谁也不是傻子，炒房者再有实力，价格也 炒不上去，谁肯高价接盘使用权年限大大缩水的二手房呢？ 所以，在中国，房价下跌是不可阻挡的大趋势，所谓的房地产泡沫完全可 以不攻自破，所需要的仅仅是时间而已，而且这个时间也不会太长，三五年内， 泡沫必将烟消云散。 既然如此，明知房价必然会降，那么政府为什么还要急吼吼地出台各种政 策来“抑制房价”，来捅破“房地产泡沫”呢？他的真实用意何在？真是为了 尽快让房价下跌，让老百姓得实惠吗？我曾多次说过，其实降低房价有许多非 常直接有效的办法，比如：只要认真执行现成的工商管理反暴利条例，由工商 和价格监察部门直接打击哄抬房价谋取暴利的开发商，只此一招，房价立马就 可以降下来。这种办法不仅行之有效，而且不会伤及无辜群众。但政府并没有 这样做，而是不分青红皂白地全面提高贷款利率和开征房产税，当然，他们打 出的都是“抑制房价，维护人民利益”的旗号，但其最后的结果如何呢？一个 不容置疑的客观事实就是：这些办法都毫无例外地增加普通购房者的负担，而 中央财政却能够获得巨额的收益。房价最后也许会降，但像刚才所说的，房价 下降是早晚的事，是不以人的意志为转移的，并不是完全是因为出台了什么政 策的结果。 然而，我们普通购房者必须明白的是：房价早晚会降，这是价值规律在起 作用，但利息的涨升和房产税的开征可完全是刚性的，这可不是受价值规律控 制的，它们完全控制在少数决策者的手中。在提高房产利率和开征房产税之前， 你买不起大房子，可以买小的，你买不起闹市区的，可以买偏僻的，你买不起 上海的房子，可以买中小城市、乡镇的，你买不起新房子，可以买旧的，你现 在买不起，可以等两年，等房价下跌后再买.然而，随着贷款利率的大幅度提 升和房产税的开征，你将避无可避，无处可逃，你买的房子再小、再偏僻、再 旧、位于小城市甚至是乡镇、价格再便宜，如果你贷款，那你将承受高额的利 息，即使你不贷款，你也得每年交纳不动产税，且“税值将随房产的升值而调 升”（注意：这是财政部综合司副司长的原话，并没说“随房产的贬值而调低” ），除非你不买房，终生租房，但是请注意，房价可以下跌，并不意味着房租 一定会下跌，毕竟谁都得有个房子睡觉，大家都去租房了，租金难道不会涨？ 同时，还请注意该司长的另一句话， “要求其所有者或承租人按评估价值 交税”（注意了：“或承租人”）。这意味什么呢？意味着即使你租房，也难 逃交税的魔掌！现在明白为什么政府大力鼓励大家租房了吧？理解了以上这些， 深藏的幕后的阴谋就清晰地呈现在我们面前：政府其实早就想通过各种方式广 开财路以弥补巨额的财政亏空（每年被蛀虫挥霍几千亿，贪 官外逃卷走几千 亿，银行烂账几万亿，另有几万亿的国债要还），而提高贷款利率和开征新 的税种是最快捷有效的办法，说白了，就是政府的财政亏空必须由老百姓买单。 但是，名不正则言不顺，言不顺则令不行，虽然是做婊子，但还是得立牌坊， 6 怎么能让老百姓心甘情愿地为财政亏空买单呢？怎么样才能让明明是增加老百 姓负担的政策却又得到老百姓拥护呢？ 聪明人士应该可以想到在房地产上做文章：先是大肆炒高房价，在炒作中 大赚一笔，然后再以“抑制房价”为名出台利率和税收政策，光明正大地猛掏 老百姓的腰包，这样不仅不会有什么阻力，反而会得到众多愚民的拥护，到头 来房价必然下落，还可以落得个“一心一意为人民谋福利”，“领导有方”、 “执政能力强”的美名，财政亏空也可以得到弥补，且从此每年都可以从利息 和房产税中大捞一笔，真是一举数得，何乐而不为呢？ 1中国购房者只能购买房屋 70 年的使用权,这是没错. 但是大家只要想一 想,就知道政府大面积收回土地所有权是不可能的,从政府维持社会的稳定这一角 度看,就不可能;如果是针对小部分人群呢?媒体是不会不吭不声的,从小部分人中 获得的小利益和大众对政府的信任相比实在悬殊太大! 2.中央财政从“提高贷款利率和开征房产税 “中获得巨额的收益 ?利率的制定 要考虑到很多方面,如果只为了从房产中获利,就提高利率,那么我们大学四年对 利率,税收的基本入门学习都白学了,研究生才开始深入的学习也可以放弃了!只 要会算乘法的人都可以进国家制定利率的专家行列了! 3.政府其实早就想通过各种方式广开财路以弥补巨额的财政亏空（每年被蛀 虫挥霍几千亿，贪官外逃卷走几千亿，银行烂账几万亿，另有几万亿的国债要 还） ，“首先财政的赤字(应该比“ 亏空“更专业吧? 至少国际上大多数都是这么说 的)难道一定是坏事吗? 错 !特别是在需求不足的国家,它能刺激消费,促进经济的 繁荣( 具体分析请看西方政治经济学,我的话会不会太多拉.)而没有贪官的国家 是没有的,请不要用看似很大的数字吓我们小老百姓,对与 12 亿人民的国家,它不 是我们财政的全部花消.而且这些数字可靠吗?你说我就信? 请说出它的出处,权威 性的. 4.其实我也觉的中国房价太高,应该会降吧,我也希望,但是作者从这个大家都 很关注的事情,义愤填膺地大讲特讲政府的黑暗,用如此严重的词“深藏的幕后的 阴谋就清晰地呈现在我们面前.“怎么看都觉的别扭 ,居心叵测.大家都是理性人, 都有着自己的想法,不要以为言辞激烈就能冲昏别人的头脑.这是不可能的嘛! 最后谢谢大家看我这吃饭吃一半的人写的自己想法.继续吃饭了,不打扰拉! 大家要注意的是不要落入开发商把火引向政府政策的圈套。 买房子 70 年后两手空空没房，租房子一样两手空空没房，但是一个是提前 付了 70 年高昂的房租（高悬的房价）和利息，并替银行打了 30 年苦工，一个 是每年交一部分房租，剩下的钱用于生活和理财，在 70 年中总有机会不用给银 行打工就买到低价房。如何取舍？呵呵呵 通货膨胀，一是政府不会让通货大幅膨胀，二是 202000 用了十年，那从 200020000 要用多少年？哈哈，要到 20000 中国就是世界经济第一大国了， GDP 远超美国 50%。 那时房价怕是会和现在一样的，因为现在房价已经赶英超美了。 哈哈哈大规模通货膨胀是市场行为，不是政府想避免就能避免的，改革开 放以来就出现了三次高潮，1994 年最高时银行利率调整到 20%以上，还有保值 华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销 如何让寿险成为家庭财务支出的一部分房地产篇之七十 7 补贴。这个风险记忆犹新力刺激一下，让它蹦达。于是建构者们开始这样构造： 找来开发商，先在城市周边造房子。开发商说没钱。建构者说没事，我支持你， 免费给你地，再借钱给你。于是房子造起来了。造起来得有人买，百姓们说我 们买不起。建构者说也没事，把旧房子给我，我再借钱给你。这样交易就开始 了，市场就形成了。 这时的市场有三个参与者：体系的建构者，造房的开发商，买房的百姓。 从对这一房产体系的最初建构里你可以感觉得到凯恩斯的小妖：经济停滞了怎 么办？凯恩斯说，找一百个人挖坑，再找一百个人把坑埋了，地面上什么东西 都没留，但经济却奇迹般地发展起来了，财富源源不断地创造出来了。凯恩斯 培养的这个妖精要比麦克斯韦的小妖更神通广大，麦克斯韦只不过想无中生有 地创造出能量来，凯恩斯的小妖却想推动一个经济的庞大机器，热力学第二定 律对于经济系统可能并不成立。凯恩斯的妖精是如何运作的？我们再看下去。 市场是人参与的市场，所以市场繁荣的标志必定是人的聚集。根据理性人 的假定，哪有利益，人就往哪里聚。我们现在的体系里还没能产生出利益。体 系建构者借钱给开发商，再借钱给百姓，百姓买房，于是开发商赚到钱了，把 他的债还了，但百姓的债还是没法还。这时怎么办？妖精就在这时出面了，提 高房价，开辟二手房市场，让第一批买房的人卖房，卖房有钱赚了，利益就出 来，利益出来就可以吸引更多的人买房，需求就真实地创造出来了，人就往这 里聚了，市场就繁荣了。这里我们可以看到，二手房市场的开辟是关键，没有 二手房市场的启动，利益无法实现，就不能创造需求。比如，有消息说北京的 二手房市场就比上海差，因而在上海的房子暴涨时，北京却无论如何达不到上 海的层次，这就是因为房子难以套现，利益未能变现，对人们的吸引力就弱。 在需求被创造出来后，体系建构者的苦心就到了实现回报的时候了。有需 求，开发商就有兴趣要更多的地，地价就上去了，地价上去了，房价因此更上 去了。那么早先买房的人就可以卖房套现，进而再买进更多更大的房，再次加 入到这一体系中去。于是我们说早先买房的人发了，富有了。但他的财富哪里 来的呢？实际上只是因为房产这一利益体系吸引了更多的人进来，是后面进来 的人的财富成就了他的财富。再考察这一体系的参与者的话，我们可以看见买 房的百姓产生了分化，除了新参与进购房的百姓外，另外形成了早期购房现在 卖房的套利者，我们把这个套利者叫做炒房者。 摒弃掉支支节节后，剩下的东西就使我们清楚了，这一体系不过就是一种 变相的传销、老鼠会罢了。这一体系本身没有创造多少财富，房子的成本是多 少都清楚，价格由需求决定，但这里的需求不是真实的需求，只是发展“下家” 的需求。传销通常是有一件无论怎样的商品，你买了后，你就加入了这个体系， 而后你发展下家，你再从下家的销售提成中来完成财富撷取。现在的房产体系 与此类似，你买了房就加入了这一体系，但财富的撷取是靠涨价由下家支付给 你的。这里就会有一个问题，这种形势下，这一体系的扩展性将依赖下家的购 买力，价格太高了，下家无力购买，这一体系就将停止发展。 为把问题再说得清楚些，我们先提出这样的问题：我们怎样才能使现在股 市重返 2200 点？怎样才能使股市重新繁荣？很多人会说，你这是痴心梦想。实 际上做到这点并不难，方法很简单：贷款炒股。在股市的疯狂期，贷款炒股实 际并不是新鲜事，很多机构，企业都是这么做的。私募基金实际上也是干的同 8 样的事，借别人的钱，加入到炒作中去。股市明里是不允许贷款炒股的，然而 房产体系里却使贷款炒股合法化了，即贷款炒房。允许贷款炒股的股市那就是 真正的虚拟市场了，股市能涨多高，完全取决于你的想像力，只要股市在上涨， 投钱进去就是赚钱，所以别说 2200 点，10000 点都指日可待。在股市疯涨的时 候，我们可以听到专家们说，股市能涨多高取决于股民的信心，现在的房产市 场里我们也听到了同样的声音，楼市能否回暖取决于消费者的信心。一个经济 系统竟然在靠信心来维持，这是一个什么经济系统？这就是泡沫经济，与实际 财富无关的数字经济，数字的起起落落就是这一经济系统里的一切。 股市最终没能实现那些经济学家们 10000 点的理想，原因就在于贷款炒股 是明令禁止的，银根的收紧打碎了经济学家的美梦。但房产市场却让那些经济 精英们又重拾了旧梦，04 年底开始的上海的那一轮疯狂上涨就在于贷款炒房。 正象爱因斯坦所相信的，上帝是不掷骰子的一样，经济系统也不会是虚拟的， 它总要创造些什么，或者消灭些什么的。炒上去的股价最终是要有一个承担者 的，在总要创造些什么，或者消灭些什么的。炒上去的股价最终是要有一个承 担者的，在股市里就是那些最大的傻瓜，最后一批接盘者。 楼市里也一样，是那些不得不买房的百姓。这样我们对这一体系的建构过 程就了解了：房产体系的建构者首先构造了一个市场，引入了最初的参与者， 然后通过二手市场使最初的参与者得利，从而引来更多的参与者，让参与者得 利的唯一目的就在于抬高地价，抬高的地价使建构者们得到了无成本的高额回 报。这时候我们就清楚地看到了那只凯恩斯小妖的巨大能力，挖了个坑，无中 生有地构筑了一个市场，却使得零成本的土地成为最高贵的商品。我们进一步 地来分析这个现在形成的房产体系的结构。 这一体系的结构如下：最顶层的建构者，其次的开发商，再下的炒房者， 以及终端购房者。体系中的核心要素是土地，房子只是过渡的东西，即传销体 系里销售的一个符号。高贵化了的土地要做实它的高贵，就必须寻找到高贵的 承担者，这一过程就是通过房子这一媒介，由开发商，再炒房者，最终传递到 了终端购房者头上。体系的建构者在建构过程中意识到了泡沫化的危险，土地 的高价需要的是真实的承担者，泡沫化只能使这一体系失衡，进入到发散状态 （参考混沌理论中关于 Logistic 方程的讨论）。因而必须打击泡沫化倾向，打 击泡沫化最好的方法是停止信贷，但停止信贷将会使高地价产生的高房价找不 到买主，因而找不到最终承担者。所以最好的方式就不是停止信贷而是打击炒 房者，打击炒房者赖以生存的二手房市场，这样不仅制止了泡沫化，而且减少 了财富的中间盘剥，稳定了最终承担者。当然这么做的前提是有足够多的最终 承担者，这点是在体系建构中由炒房者带来了市场容量的极大扩充保证的。 这样就可以明白，炒房者只能是一个投机者，作为这一体系中最活跃的力 量在完成了他的光荣使命后，即将被彻底地消灭。同样作为炒房者赖以生存的 二手房市场，也将受到致命打击。房产将完成从投资品到消费品的转变，买房 子不过是买了件了商品，商品都有使用年限，老化了就该换了。70 年的使用期 限足矣，所以根本不必考虑 70 年后怎么办，你会想着用了 10 年的冰箱还值多 少钱吗？现行的政策完全印证了这样的策略，增加交易税，增加所得税，延长 转手年限，都是为了打击二手市场，提高了房贷的成数，现有又传要放松了。 华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销 如何让寿险成为家庭财务支出的一部分房地产篇之七十 9 上海市场上已经有不少中介关门了，今后还将更多。同样与房产交易相关 的一些其他行业也将迎来萧条。但房地产行业还将平稳发展。在这一房产体系 里，开发商与炒房者本来是利益与共的，开发商的房子希望尽快找到买家，完 成资金回笼，尽快地进入下一个项目，而炒房者就是开发商实现这一目标的助 手，炒房者从银行贷来的资金完成了开发商的销售。然而开发商却不愿意与炒 房者分享利益，他希望独占利益，希望销售渠道扁平化，他通过提高房价来压 缩炒房者的利益，却加速了这一体系的泡沫化，成为建构者的帮凶。在建构者 消灭了炒房者之后，开发商却需直接面对越来越挑剔的最终消费者，最终消费 者因为是这一体系的最终承担者，所以不得不挑剔，开发商的销售速度变慢了。 这就是如王石一类的开发商所意识到，大幅上升的房价对开发商只是短期有利 而长期不利，但这点理智在建构者的宏伟蓝图中是无足轻重的，不涨价就意味 着自己的损失。被架上了这架凯恩斯战车后，一切就由不得你了，战车以加速 度奔向它的最终目标：作为一个理性的体系建构者，建构者所应考虑的是他自 己的利益最大化。建构者的利益是在地价上，他应当通过提升地价，扫除中间 层次的盘剥，在消灭了炒房者，稳定了建构者的体系后，该做的就是压缩开发 商的利润空间，完成体系的最优化。这点通过前段时间的土地政策可以看出， 严格土地拍卖，不允许转让，逾期不开发的土地收回，都是为了体系最优化。 所以可以看到开发商在消灭了炒房者之后，使其自己成为了建构者的唯一对手， 从而注定成为下一个被收拾的对象。 然而中国的事情是不同的，土地是国有的，因而是无主的，土地上实现的 巨大财富统统给了国家是许多人都不愿意看到的，因而就存在着巨大的寻租空 间，所以不是所有的开发商都将日子难过的，这其中必会有特例。从这个体系 的建构目标来看，我们就可以知道，地价是不会降的，因为体系建构的目的就 是在于通过高企的地价，吸取越来越多的财富。把这个图景放在热力学下看就 是很显然的：在一个财富平均分布的无序世界里，通过制造了一个虚幻的土地 概念，吸引了周边财富的追随者们聚拢向这个虚幻的中心，从而由混沌迈向有 序，最终建构了一个新的能量高地，构成了一个耗散系统。为维护这个耗散系 统的有序性，即维 持这个财富高地，就要不断地吸收周围的财富。地价就是这 个财富高地，房价是地价的一个增函数，所以地价不落，房价也不会落。为了 维持地价，就需要足够多的最终的消费者。而这个最终消费者，就是活生生的 百姓，是他们用他们创造的财富，维持了这个能量高地。 意义一文中指出了房产体系建设的目标在于撷取百姓的财富，通过这 里的分析，我们就可以了解这个撷取的过程是如何构造的，从而了解房产的奥 秘。这样你就知道了，在你一贷几十万、上百万买下了让人羡慕、让自己满足 的房子时，你实际上已经上缴了你这一代人、甚至可能是几代人的财富。贷款 对你就不再是增值的资本，而是财富上缴的方式。这样也就可以理解，个人 破产法对于保证终端财富的稳定供给的重要作用。本文中反复出现的体系的 建构者的意义现在可以有一个清楚的概念了。出面的建构者是政府，但提供这 背后的思想与理论背景却是自由主义的精英们。精英们实际只对政府说了句： 去挖个坑吧，挖出来 GDP 就有了。挖坑开始了之后，后面的一切都是水到渠成 的，只要遵循利润最大的原则去做就是了。这里我们可以看到，所有的焦点都 在土地上，土地是所有财富的凝聚点，有了土地就有了后面所有的财富。我们 10 的讨论中是以住宅市场为范例的，实际上这里的讨论对于商业地产也同样适用。 也就是土地不仅可以攫取个人的财富，也可以攫取企业、公司的财富，这样土 地的意义就不言自明了。 所以在体系的构建过程中有远见的精英们就必须考虑对土地所有权的争夺 了。有文章说，精英们对当前改革的进展是不满意的，他们呼吁全面放开要素 市场。所谓要素市场即指土地、劳动力、资本。资本，精英们现在已经有了。 劳动力经过这些年的甩包袱，以及大学的扩招，市场上已经充满了各种层次的 劳动力，唯一缺的就是含金量最高的土地了。所以完成了土地的私有化进程， 精英们就可以狂欢了：资产阶级革命在自由主义精英们的领导下，兵不血刃地 实现了。到了那时，北京的任总再说“房地产就该暴利”时，就没有人能够管 得着了。这里并不是心存卑鄙，逮着个机会就往已经受伤的任总的心灵上再撒 把盐，而是真心诚意严肃地提问：假如任总掌握了土地，世界将会怎样？有人 说，那时我们就该实现民主了。然而土地成为了任总家里的东西，你民主得着 吗？你能指望任总能转了性了，慈悲一把，把房子半价卖给你？到了那时，慈 悲还是暴利就取决于任总心意的一转念了，你的命运掌握在别人手中，自由又 何在呢？当然你拥有为任总打工的绝对自由。在意义一文中认为理想的房 产市场是房子成为百姓保值增值的手段，但这种理想也许在可以看到的未来里 都不可能出现。退而求其次，也许我们的理想该是争取一个合适的房价，被人 攫取财富可以以某种形式还点给我们，比如市政配套的完善，比如方便的交通， 等等。凯恩斯的故事里，挖了个坑，再填上，凯恩斯说地面上什么都没有留。 然而我相信，坑里面埋的是挖抗人的尸骨。 政府攫取了民众的财富，但这些财富去了哪里？如果说这些财富不是换 来升官发财的阶梯，不是变相地丰满了他们自己的腰包，政府官员还有如此的 精力虎视眈眈地觊觎老百姓口袋里的银子吗？ 要说以前政府官员贪污腐败还有一些遮羞布的话，这几年他们干脆连遮羞布 都不要了，贪污腐败日益公开化，手段日益合法化，（公车消费、公款吃喝、 小金库、灰色收入、与普通民众不对等的福利待遇，在现实生活中都已经公开 化、合法化了）。 如果说攫取财富的手段要受到审判，则这些财富的去向更要受到关注！ 揭密聚财之道：房地产暴利流向了何方 中国房地产业的暴利有多大？北京开发商潘石屹无意中证实，这两年开发 商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，可以抵得上中国期货市场 与整个电影行业的全年利润。不少房地产商获利的捷径，是从低买高卖中获取 本应属于国家和全体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常 市场环境中的商人所能想象，房地产业的暴利已成为某些利益群体的盛宴。 敛财模式的新路径 去年，中国房地产市场遇到了少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆 满。然而令人不解的是，多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅 为元，与年相比只增加了元，低于市场平均水平。 那么，与红火的房地产业相应的利润哪里去了呢？原来，房地产业由于开发持 续时间长，环节多，因而不良的公司很容易转移利润，开发项目赚的钱就转到 华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销 如何让寿险成为家庭财务支出的一部分房地产篇之七十 11 个人名下，亏损则由上市公司来承担之事，绝非个案。当今，一种新的敛财模 式正被家族房地产企业所运用。 这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入 时，由旗下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼后，则不断摊薄上市 公司所占项目公司的权益，以获取最大收益。此类模式的运作一般是家族企业 通过公司控制上市公司，公司则是、这两家公司共同出资的房地产 项目公司。 接下来分三步走：第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。 在项目启动之初，上市公司持的绝大部分股权；家族公司仅占小股。公 司预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司。按央行 号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司 预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土 地出让金，取得“四证”之后，公司即可申请银行开发贷款，用于设计规划 等项目费用，一般由其母公司或上市公司提供担保。由于上市公司对公司 绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则 在项目启动初期充分降低了成本及风险。 第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原有政策规定， 必须在项目开发至或封顶后才能对外销售，并对购房者发放按揭贷款。 但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金 用于后期项目建设，但会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家 族公司即开始大幅度增资（资金多为预售收入），取得公司的绝对控股地 位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司；被家族企业控制的上市公司 却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况， 由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司以后 的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了 现金运用情况。 第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司的股权比 例进行利润分成，家族公司获得大部分利润，上市公司则承担了初期成本 及风险，最终却仅获得小部分利润。难怪经济学家易宪容气愤地质问，“房价 上涨这么多，房地产企业给国家交了多少税，房地产上市公司给股民分了多少 红？” 地产商的聚财之“道” 年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量 的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有的房地产企业存在涉税 问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达 万元；南京市地税部门对全市家大型房地产开发公司进行了税务 检查结果显示，被查的家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。某税务策划 实战家就曾为某上市公司节税亿元人民币，而在业界声名鹊起。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房 地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个 “海外业务接待费万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交 12 给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在 广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨 询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利 润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再 通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因 为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。 年，国家税务总局公布的“年度中国纳税百强排行榜” 中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“年度房地 产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 与此同时，在福布斯公布的内地富豪榜中，前人中有 人来源于房地产行业。在前名中，有位涉足房地产行业。 在年中国房价上涨的同时，中国地产富豪在所有行业 中获得最高的财富增长。年新财富富人榜中，房地产业富人的财 富达亿元。今年新上榜的位房地产富人共增加了亿元 财富，而连续两年入选“新财富富人榜”的房地产业富人，财富上 涨亿元，升幅为，与房价的升幅相当。可见，中国房地 产的财富大多数进入了私人口袋。 暴利的代价是高房价 去年以来，全国范围内房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。据统 计，年全国商品房平均售价上涨，商品住宅平均上涨 ，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长。房价持 续走高，脱离了市民的购买能力，工资升幅有限的百姓先是被涨价弄得晕头转 向，继而被高房价惊得瞠目结舌，看着日益贵族化的房价，往往只能望房兴叹。 在上海市，年以前，元以上的就是高价房，而现在，却只是 中低价房。而其实，任何一个城市的房地产价格反映出来的是居民的生产力水 平，这一水平一般地说表现为人均可支配收入，如以人均可支配收入与房价比 较，上海的房地产价格比纽约或伦敦都贵了三倍。几年前，长三角、珠三角和 京、津、沪的一些市民还幻想着在郊区买便宜的房子，再买辆私人车进城上班， 两者相加，费用也比在城内买房子节省得多。但现在发现，严重的堵车已经使 开私人车进城上班成为乌托邦。而没有私家车就得日复一日地花上个小时上 下班，不可能有幸福感。即便如此，年月日，在博鳌亚洲论坛 年房地产分论坛上，中国房地产业的重量级人物无一例外地声称，房 价还得涨。而所谓民生福祉和社会和谐，根本就没有他们个人财产的急剧上升 来得重要。 信息失真误导公众 国家统计部门的数据显示，房价只是“温和”地上涨。然而在普通百姓看 来，房价的涨幅远远高于统计数字的那十来个百分点。针对这种统计数字的落 差，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心研究员尹中立指出：房地 产信息的统计程序，存在一些不合理的地方，在原始数据的提供上，可能存在 华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销 如何让寿险成为家庭财务支出的一部分房地产篇之七十 13 人为操纵。尹中立说，我们常规（统计）是从开发商那里，而不是从市场采集 数据，从而造成数据准确性与可信度大打折扣。尹中立道出了一个奥秘：中国 房地产业的基本数据来自房地产商的报告。城调队的初始数据，是由当地房地 产开发商自行填报的。这办法倒是省事，还能降低调查成本，惟一的缺陷是失 真。 尹中立的话可以从权威发布的官方发言中得到验证：在前不久举行的新闻 发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平表示：统计局的统计并未从房地产的 消费和使用方面着眼。我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的， 也就是房地产开发商完成的情况。那么，真实数字与统计数字究竟有多大的出 入？自年月日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。 因此，自去年月以后，上海的房地产交易信息有了比较可靠的来源。根据上 海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在元 平方米左右，然而，统计局公布的数据是元平方米。前者比后者足 足高出。难怪上海的老百姓说，大上海找不到元平方米的房 子。 房价飞涨还与巨资炒房有关。而全民炒房在相当程度上阻碍着建筑本身的 技术进步。不久前建设部指出，我国建筑能耗惊人，现有建筑中达不到 节能标准，而有关人员预计，如果城镇建筑都达到节能标准，到年每 年可节约亿吨标准煤，或减少万千瓦时空调高峰负荷，相当 于每年节省电力投资约万亿元。由于中国大量住房由炒家掌控，只为投机炒 作而非居住，故根本不会关心是否节能。而房地产开发商为迎合炒作，也大玩 花俏的概念，对建筑的内在质量关心甚少，兴建了很多外表豪华、密度高得惊 人，并因赶工期而偷工减料的垃圾房，就相当于股市里的垃圾股，没有内在质 量，仅凭概念兴风作浪，贻害无穷。总之，中国房地产业无论是对国民福利的 贡献，还是其建筑本身的技术进步，都已陷入增长而不发展的境地，实在发人 深省。 拒绝购房，让奸商和银行腐败官员现形 为何我拼命工作，还买不起房子？，请先看一个典型的炒房案例： 一炒家去年购一处 100 平米的商品房，开盘价 5000 元/平米，房屋总价 50 万元。贷款 8 成，首付 10 万。几个月后，他们将房价炒到了 8000 元/平米。担 心没人买吗？他们根本没打算卖！他们将房子卖给自己！（当然是以另一 个人的名义）。这时房子总价是 80 万，贷款 8 成（64 万），首付 16 万，通过 转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。这时侯，让我们来看一下 是什么结果：这个人赚得房屋差价 30 万，减去第二次的首付 16 万，它已经干 拿了 14 万，而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还 64 万的贷款， 加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把 房子收回去呗？！它还是干赚 14 万啊。 如果它还能找到买主，即使以第二次 的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿 回了第二次的首付 16 万。那么这一轮下来