中国房地产税制改革

中国房地产税制改革 一、我国现行房地产税费的情况 我国的现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用 权人征收的税赋。这里所说的房产包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。 因此，我国现行房地产税主要包括城市房地产税，耕地占用税，城镇土地使用税，涉及房 屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税，房产税，涉及土地使用和土地使用 权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税，涉及企业所得的所得税、固定资产投资 方向调节税以及其他产生合约的印花税等。这些税赋的法律依据主要是 1986 年 9 月 15 日 国务院正式发布并于 1986 年 10 月 1 日起实施的中华人民共和国房产税暂行条例（以 下简称房产税暂行条例）（中央人民政府政务院于 1951 年 8 月颁布的城市房地产 税暂行条例已于 2009 年 1 月 1 日起废止）。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行 政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费等。 其中，几种主要税种的课税对象、计税依据、税率和分别是： 1、房产税：房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房 屋产权所有人征收的一种地方税。 房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租） ，给所有权人带来了收益 的房地产。根据财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与 规定（87）财税地字 3 号）、财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑 征收房产税的通知（ 财税2005181 号）、财政部、国家税务总局关于加油站罩棚 房产税问题的通知（ 财税2008123 号），“房产” 是以房屋形态表现的财产。房屋是 指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作， 学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑， 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当 依照有关规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油 池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气 罐等，不属于房产。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除 10%- 30%后的余值计算缴纳，税率为 1.2%，应纳税额=应税房产原值 （1 扣除比例）1.2% ； 从租计征是以房产租金收入计算缴纳，税率为 12%，应纳税额=租金收入12%。 2、耕地占用税：对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非 农业建设的单位和个人一次性征收的一种税。 列入征税范围的耕地包括：（1）种植粮食作物、经济作物的土地；（2）菜地； （3）园地；（ 4）鱼塘；（5）其他农用土地。税率为地区差别定额税率。计税依据为实 际占用耕地的面积。 3、土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 物并取得收入的单位和个人收取的一种税收。这种税种在转让时征收，即按转让次数征收。 这里指的转让是有偿转让，不包括无偿转，并且仅限于国有土地使用权的转让，集体土地 的转让需先征用再转让。课税对象和计税依据为转让所得的增值金额。转让所得的增值额 = 转让所得的收入 - 应扣除项目的金额。其中，转让所得的收入包括货币、实物和其他收 入；应扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额：出让金、拆迁补偿安置费； （2）土地开发成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用：开发建设、安装费用、 销售费用、管理费用、财务费用； （3）旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金：契税、印花税等； （5）财政部规定的其他扣除项目。 税率实行四级超额累进税率，即超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分 段，各级段都根据其超过上一级收入数的部分，按各该级适用的税率分别计税的一种税率。 4、契税：契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。 纳税人是指权属关系的承受人。课税对象为权属关系发生转移变动的土地、房屋。税率实 行比例税率，现为 35 。实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内 结合本地区的实际情况确定。 计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种： （1）房地产成交价格；（2 ）核定价；（3 ）房地产交换的价差。 5、印花税：印花税是国家对在经济活动中或经济交往中签立的各种合同、产权转移 书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。其课税对象为签立和领 受应税凭证的行为，主要包括以下几种（1）合同或具有合同性质的凭证；（2）产权转移 书据（3）领受权利、许可证照；（4）经财政部确定征税的其他凭证。计税依据为应税凭 证所记载的价款数额。 我国的印花税实行比例税率和定额税率两种税率。房地产交易中实行比例税率。 6、土地出让金：土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使 用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使 用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政 划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投 资，按规定补交的土地出让价款。 二、房地产税制改革的背景和必要性 经过几十年的发展，我国的赋税已经有了比较好的结构和效果，主要表现在征税税种 和税源结构已经有了一个比较完善的框架。但是随着改革开放的不断深入，我国的经济情 况已经发生了很大的变化，有些税费已经不能适应经济和社会生活的发展，甚至对经济的 稳定和发展产生了负面影响。因此，我国的税收体制的改革已经势在必行。具体来看，这 些发展变化主要包括： 1、税源格局发生重大变化 随着我国经济的发展，房地产行业迅速发展，已经成为我国重要的支柱性产业之一， 在我国经济总量中的比重已经达到 70%。由于我国现在的个人投资渠道还不是很完善，房 地产已成为许多居民投资的重要渠道。房地产交易的繁荣带来不动产规模的不断扩大和房 地产税源的大量增加。而我国目前的房地产税费还主要是对交易环节征税，这已经不能适 应房地产市场的发展。尽管税目繁多，但十分不统一，税种和税目的制定也不尽科学，而 且税率较低，房地产税在地方和中央的财税来源中所占比例还非常小，这造成了比较严重 的税收流失，不利于我国财税制度的完善，对整个国民经济的发展也有十分不利的影响。 据统计，我国的房地产税收占地方和中央财政收入的比例只有 3.5%，而在美国房地产税占 全部税收总和的 10%左右，在英国，房产税也要占到地方财政的 30 40%，高的可达 70 80%， 低的也有 10 15%。因此，我们应当扩大税源，对房地产保有环节征税，使房地产 行业在国家税收当中占到主体地位，这才是与当前房地产行业和经济发展相适应的赋税征 收方式。 2、房地产税制改革势在必行 税收是一个国家财政收入的主要来源之一，税制的完善与税收的充足对于国民经济的 发展起着十分重要的作用。同时，一个国家的税收对社会资源的分配也起着十分重要的调 节作用。而我国现在的房地产税制还不是很完善，从税目到税率都有待改进。我国现在房 地产税收的税目过于庞杂，税源不够充分，课税对象、纳税义务人的构成和税率也不尽合 理，这对于我国财税制度的完善十分不利，同时也不能起到很好的分配调节作用，不利于 缩小贫富差距。因此，对房地产税制进行改革十分必要。 3、目前的房地产市场宏观调控政策要求征收新的房地产税 过去一到两年时间里，中国的房地产市场经历了前所未有的发展高潮，城市房地产投 资十分活跃，需求十分旺盛，大量民间资本涌入房地产市场。供不应求的格局导致了房价 激增，高企的房价又导致了资本继续涌入，市场一片繁荣。在这种情况下，城市房地产的 价格已经超过了许多居民的承受能力，许多人买不起房。为稳定房价，国家及时出台了一 系列严厉的调控政策，包括限购、限贷、加大土地供应、征收房地产税等。其中征收房地 产税已在重庆和上海施行。重庆征收对象是独栋别墅和高档公寓，以及无工作户口无投资 人员所购二套房，税率为 0.5%-1.2%；上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上 住房和非本市居民新购房，税率暂定 0.6%。就政策效果来看，目前的政策对于打击房地产 投资和投机、抑制房价已经起到了一定的作用，据估计，在未来一段时间内，房地产价格 将迎来“拐点” 。与其他政策相结合，征收房地产税对于打击房地产投资和投机、抑制房价 也将起到一定作用，但现在就重庆和上海的方案来看，效果还比较有限，以后出台适用于 其他城市的房地产税或物业税时可能会有所变化。据相关人士介绍，在全国多数城市开征 房地产税或物业税已进入准备阶段。 三、我国现行房地产税的弊端 就我国目前的房地产税来看，从税种税目到课税对象、从税率到计税依据都存在种种 弊端，已经不适应经济和社会发展的需要，亟待改革。这些弊端主要包括： 1、税费种类过于繁杂 我国现有的房地产税所包含的税种有十几种，还有一些行政性收费，其中许多已经不 适应经济的发展，需要进行改革。例如，我国自 1994 年开始征收土地增值税，当时土地 流转十分频繁，十分有必要将其作为单独的一种税种进行征收。而当前的情况是土地流转 的频率已经大大降低，完全可以将增值税纳入统一的房地产税或物业税一并征收。又如土 地出让金，现在的土地出让金是在获得土地使用权的时候一次性征收，无异于将未来 40 70 年的税赋一次性征收，这就导致地方政府热衷于卖地，追求近期的财政收入的增加，这 十分不利于土地的长期有效利用。另外，目前实行的这种“批租制”会导致拿地成本提高， 地价也随之被抬高，从而导致投机行为十分猖獗，会影响整个房地产市场的繁荣与稳定。 要使这种状况得到改善，必须对房地产税进行改革。 2、征税范围过窄，优惠范围过宽 我国现行的房产税仅对城镇、县城、建制镇和工矿区适用，不包括农村。我国农村土 地十分广袤，随着城市化进程加快，农村房产规模急剧扩张，农民也开始进行房地产投资， 不对农村房产征税实际上是放弃了很大一块税源。另外，这也使得一些企业在农村修建高 档别墅、度假村时逃避纳税。其次，我国实行公有住房制度改革后，大多数房产已实现货 币化，公房性质发生了变化，已经明令允许上市。在这种情况下，这一部分公房也应该纳 入房产税征收的范围。 现行房地产税收制度中还存在大量的优惠政策，主要是将非盈利性机构自用的房地产 以及个人所有非营业性房地产纳入免于征收房地产税和土地使用税的范畴。这些优惠政策 适用的范围过宽，已经不适应当前我国房地产行业和经济的发展，应当予以改革。 3、目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学 首都经济贸易大学城市系主任丁芸曾认为：“现在有的城市各种税费和低价占房价 50%左 右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的 30%。”例如现在的土地出让金就 存在重复征税的现象。开发商在取得土地使用权时，需要缴纳土地出让金的 5.5%作为营业 税，3% - 5%作为契税，房屋建成后销售时又需缴纳土地出让金的 5.5%作为营业税和相应 的契税。这种重复征税加重了土地使用权人的负担，也是不合理和不科学的。 四、政策建议：将现有房地产税改为统一征收物业税 由于我国经济和房地产市场的快速发展，现行房地产税已不能适应现在的情况，其弊 端也日益显现。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征 统一规范的物业税，相应取消有关收费” 。国家税务总局地方税司副司长高世星在接受财 经杂志的采访时说：“改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值 税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工 作的重点。 ”现在重庆和上海已经开始征收新的房地产税，全国范围内的统一的物业税的征 收也已进入准备阶段。那么，什么是物业税呢？其征收范围、课税对象和计税依据又是什 么呢？ 1、 物业税的含义和内容 “物业”是指房地产及其附属物， “物业税”则是指对房地产及其附属物所征收的赋税。 “物业税”在东南亚和中国香港地区使用，而欧美国家则使用“财产税” （property tax）或 “不动产税”的名称。物业税不是一个税种，而是一种依税基进行的分类。税基主要包括 三类：产品或劳务的交易收入、生产要素的交易收入和“财产” 。依前两类税基征收的税赋 我国习惯性称为“流转税”和“所得税” ，是对收入流量征税，而后者是对“存量”征税， 现在我国学界比较普遍的用法是“物业税” 。 经过长期的研究，我国学界现在已普遍认为应当对房地产及其附属物征收统一的物业 税，这已经纳入了政府规划纲要。从 2003 年 至 今 ， 已 有 北 京 、 辽 宁 、 江 苏 、 深 圳 、 宁 夏 、 重 庆 、 安 徽 、 河 南 、 福 建 、 天 津 等 十 省 市 开 始 物 业 税 “空 转 ”运 行 ， 全 国 范 围 内 征 收 物 业 税 的 政 策 很有可能会在明年出台。这将有利于简并现有的繁杂的税种，降低征收成本， 提高征收效率，加强征收管理，降低地方对土地财政的依赖，有利于提高土地长期利用的 效率，有利于平抑房价，促进社会资源的公平分配和科学合理利用。 物业税的征收范围应包括城镇和农村土地和房屋，既包括自住型住房，又包括经营性 住房。其课税对象为土地和固定在土地上的房屋及其附属物。纳税人为在中国境内拥有不 动产的业主。 2、物业税的计税依据 计 税 依 据 是 指 计 算 应 纳 税 额 的 根 据 ， 是 课 税 对 象 的 量 的 表 现 。 计 税 依 据 的 数 额 同 税 额 成 正 比 例 ， 计 税 依 据 的 数 额 越 多 ， 应 纳 税 额 也 越 多 。 计 税 依 据 可 分 为 从 价 计 征 和 从 量 计 征 两 种 。 从 价 计 征 即 以 课 税 对 象 的 自 然 数 量 与 单 位 价 格 的 乘 积 为 计 税 依 据 ， 比 如 我 国 房 产 税 的 计 税 依 据 为 房 屋 交 易 价 格 ， 即 房 屋 的 单 位 面 积 价 格 与 交 易 面 积 的 乘 积 。 从 量 计 征 即 以 课 税 对 象 的 自 然 实 物 量 为 计 税 依 据 ， 按 税 法 规 定 的 计 量 标 准 （ 数 量 、 重 量 、 面 积 等 ） 计 算 ， 按 这 种 方 法 计 征 的 税 种 称 从 量 税 。 如 中 国 的 资 源 税 ， 对 原 油 以 实 际 产 量 为 计 税 依 据 ， 税 法 规 定 的 计 量 标 准 为 “吨 ”； 对 天 然 气 以 实 际 销 售 数 量 为 计 税 依 据 ， 税 法 规 定 的 计 量 标 准 是 “千 立 方 米 ”。 “采 用 从 价 计 征 还 是 从 价 计 征 ， 除 和 课 税 对 象 的 特 殊 性 质 有 关 联 外 ， 更 重 要 的 是 取 决 于 商 品 经 济 的 发 达 程 度 。 在 自 然 经 济 条 件 下 ， 一 般 采 用 从 量 计 征 ;而 在 市 场 经 济 条 件 下 ， 除 了 一 些 特 殊 性 质 的 税 种 外 ， 绝 大 多 数 的 税 种 都 采 取 从 价 计 征 。 从 价 计 征 把 不 同 品 种 、 规 格 、 质 量 的 商 品 或 财 产 按 统 一 的 货 币 单 位 确 定 计 税 依 据 ， 有 利 于 平 衡 税 收 负 担 和 简 化 征 收 手 续 。 ”当 前 我 国 房 地 产 市 场 十 分 繁 荣 ， 房 产 交 易 十 分 频 繁 ， 从 价 征 收 的 条 件 具 备 ， 考 虑 到 征 收 成 本 和 征 收 的 便 利 性 ， 采 用 从 价 征 收 是 可 行 的 。 我国现在的土地使用税的计税依据是土地面积，这种计税依据不能反映土地的价值。 在征收税率上考虑了土地的级差收益，不同城市和不同地段采用不同的税率，但税率的设 置不合理，导致了资源配置不公平的现象出现。而我国现行的房产税是以土地原值和土地 租金为计税依据，也不能很好地反映土地的市场价值，1.2% （按原值计征）和 12%（按租 金计征）的税率也不能反映出经济发展不平衡所造成的不同地区物业价值不同的特点，已 经不适应我国经济和房地产市场的快速发展。学者们认为在新的房地产税制中，应当以房 地产的评估价值为计税依据，这样能够很好地反映房屋和土地的市场价值以及房地产权利 人的承受能力，优化资源配置。评估价值的获得主要有三种途径，一是对过去的物业价值 估价，这种方式的好处是能够拿到十分充分的原始财务资料，操作起来比较简便；第二种 方式是对未来的物业价值进行估价，操作不太方便；第三种是对以同类物业的市场价格作 为估价依据，这种方式获得的是物业的现值，具有很强的可操作性，这种方式是现在许多 国家所普遍采纳的。我们征收物业税也可以采取第三种方式，当以这种方式征收不合理时 可以以前两种方式作为辅助手段。关于物业估价的时间，有专家建议考虑到税收收入的稳 定性和税收成本等因素的影响，一般以 3-5 年为宜。 要很好地实现这样的计税方式，必须有很完善的房地产价值评估机制。这要求完善房 地产评估法规体系，建立严密的房地产登记制度，培育适格的房地产价值评估机构和高素 质的评估人员，建立和完善信息采集和共享制度。 3、物业税的优惠问题。在几类情况下，可以减免物业税： （1 ）国家机关、人民团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的不动 产，市政街道、广场、绿化地带等公共物业，直接用于农、林、牧、渔生产用的物业，非 营利性科研、医疗、疾病控制、妇幼保健、老年服务等机构自用的不动产，其他符合国家 免税规定的物业等，可以免征物业税。 （2 ）家庭人均收入低于当地生活水准的，由纳税人提出申请，经主管税务机关查实后 给予减免，但限于自住用房。 （3 ）由于不可抗力造成房地产毁损的，主管税务机关可酌情给予适当减免。 （4 ）政策过渡期间，对在开征物业税前就取得土地使用权或房屋产权并且已经缴纳相 关税费的，按新税法规定计算的应纳税额减征一定比例。 4、物业税的税率和纳税期限 由于物业的类型和用途不同，税率的制定也会有所不同。比如对新房征收的税率和旧 房征收的税率应有所不同，对个人自住物业与经营性物业征收的税赋的税率也应有所区别。 有学者建议，对经营性物业应采用较高税率，对自住物业则应采用较低税率。按照物业性 质的不同，采用 1-3%的