关于保障性住房建设引入社会资金参与的提案

关于保障性住房建设引入社会资金参与的提案 摘要：全国政协十一届三次会议提案第 002816 号 _ _ 案 由:关于保障性住房建设引入社会资金参与的提案 审查意见：建议国务院交由国土资源部会同国家税务总局,住房城乡建设部办理 提 案 人：何永智 主 题 词：房地产,社会保障,资金 提案形式：个人 内 容： 根据中国国家统计局的抽样调查数据计算， 2009 年我国流动人口规模为 1.8 亿人左右，其中外出务工人员是主体，总数达 1.49 亿人，比例达到了 83%。这其中，绝大 部份是低收入人群。在当前我国城市房价过快上涨的背景下，这些为社会经济发展做出重 大贡献的低收入务工人员既无力购买商品房，也无法享有目前的经济适用房申请资格。已 经成为影响民生和社会稳定的重大问题。 包括外出务工人员在内的低收入人员作为社会的“夹心层” ，很多既不属于廉 租房保障对象，又不符合购买经济适用房的条件，更无力购买商品房。他们长期处于市场、 企业和政府保障之间的空白地带。这个“空白”无法用市场之手来填补。这个“空白”太 大，不仅让他们难以安身立命，而且将成为城市社会发展的掣肘。所以要想从根本上解决 这个问题，必须借助政府保障手段来实现。 为此，国家提出了建设包括“经济适用房、廉租房、公共租赁房”在内的保 障性住房的要求，各地政府也相继启动了建设保障性住房的工程。但是相对于当前过于庞 大的需求，仅靠政府的力量也无法从根本上解决这个问题。从当前的现实情况看，各地政 府要想从根本上解决城镇“双低”家庭住房问题本已力不从心，就更无法解决大量涌入城 市的农民工住房问题。 我作为全国政协委员，作为民营企业家，我理解政府的压力和困难，也深感 自己有责任、有义务为解决这一严峻的社会问题尽一己之力。因此，我提出建议：动员全 社会的力量参与，特别是有能力、有志于社会公益事业的众多民营企业投入到保障性住房 的建设和管理。政府与社会、企业形成合力是一个切实可行之道。 借鉴其他国家在保障性住房建设管理方面的成熟经验，可以从以下几个方面 进行保障性住房的规划、建设、管理： 1、将保障性住房建设纳入城市建设规划 要将保障性住房的建设任务纳入近期建设规划用用地规划，确保城市保障性 住房用地的有效供给，区位布局和相关资金投入。 2、政府在土地出让(出租)、资金信贷、政策优惠上支持企业参与廉租房建设。 土地部门在年度土地供应计划中优先给予安排保障性住房用地指标，按照所 在地区人口比例，收入和消费水平，单列用地指标，以行政拨划方式或优惠价格出让出租 形式向投资建设廉租房的企业提供建设用地；由银行向企业提供经营性物业贷款，企业通 过房屋租金的收取能够支付贷款，从而保证企业的正常营运；对参与廉租房建设的企业减 免部分税费，给予进城农民工购房、租房补贴。 3、企业按标准和规范建设与管理廉租住房安置区 参与廉租住房的建设和管理应纳入社会公益性事业，不以盈利为目的，因此， 政府应严格审查廉租住房建设和管理企业的资质，挑选那些具有社会责任感、诚实守信、 有片区开发能力和综合经营能力的企业参与廉租住房安置区的建设和管理。参与建设和管 理的企业主要靠自筹资金，合理规划，配套设计，成片建设，滚动开发，统一物管的方式 进行。 4、建设标准以安居，基本配套齐全为原则。 保障性住房以小户型，安居型为建设原则，住房面积控制在 4060 个平方 米左右为宜。功能基本齐备，基本生活服务设施配套齐全。 5、政府投资建设部份，根据企业对社会贡献程度发放相应指标购房指标。 对于政府投资建设的保障性住房，可根据企业对社会贡献程度，设定年纳税 额、解决就业人数等指标，例如按照年纳税额每 100 万或者解决就业人数每 100 人发放购 房指标到每个企业。企业按照所得指标分配给符合条件的员工。 为了保证保障性住房建设管理形成一套适合于中国国情的有效制度。我们还 应该学习其他国家经长期实践形成的有效方法。 1、建立保障性住房建设管理的相关标准和法规。 政府要针对保障性住房建设和管理制订严格的标准和相关法规，要求参与建 设和管理的企业严格遵守运作，政府相关部门设立检查制度，一旦发现企业违规，政府依 法对违规企业给予处罚。 2、设立廉租房投资基金。 如美国低收入住房返税政策是美国政府在 1986 年的税制改革中推出的一项旨 在促进中低收入家庭住房建设的方案。该方案规定：任何公司或者投资基金，如果投资于 符合一定建设标准的住房，政府将在 10 年内以抵税的形式每年返还整个工程造价的 4%给 廉租房的开发商，减免额在 10 年内分期返还；政府的建设要求包括所建住宅能被 60%以上 的当地平均收入家庭所接受，此外，这种购买力要持续 10 年，据统计，享受了低收入住房 返税政策的政策优惠之后，廉租房投资基金的年收益率能达到 7.5%8%。虽然这不是很高 的投资收益率，但由于廉租房的投资风险小，收益相对稳定，因此吸引了许多对资金安全 性要求较高的投资者，充分调动了社会资金参与建设。 3、廉租住房应当首先保障住房特困家庭。 特困和困难家庭为完全没有或者基本没有住房支付能力的家庭。救助(济) 性 的廉租住房制度，是政府出资建设廉租房提供给低收入的住房困难者居住或提供租金补贴。 从当前政策资源的配置比重上看，首先应对城镇中的住房特困家庭实行“应保尽保” ，全部 提供廉租住房居住。 “应保尽保”的含义是符合条件的家庭即时可解决，无需轮候。据政府 有关部门调查，2005 年城镇低保家庭中人均 10 平方米以下的住房困难户尚有 400 万户， 但截至 2006 年年底仅解决了 26.8 万户，占 6.7%。对这部分人群的保障目标，就应定在 “应保尽保”上。 许多经济发达国家的房价比我国的房价经历过更长时间的上涨，但是，两国 民众对房价上涨的反映截然不同。前者更多的人是对资产增值的欢呼，而后者则是对房价 快速上涨的日渐沉重的忧虑。这一切源于社会保障性住房供应体系的差异。如美国低收入 者享受政府提供的社会保障性住房，美国房租管制法等法律对房屋租金上涨有诸多严 格限制，低收入者不用担心房价上涨影响自己的生活，更不用担心房价上涨增加自己的负 担。而我们的保障性住房体系至今未能建立，这使得民众对房价快速上涨的状况非常敏感 社会保障性住房的供应不足使民众的承受能力极其脆弱。 现在，从国家到各级政府，已经将解决低收入人群的居住问题摆在了重要的 议事日程内。而保障性住房建设实际上也是通过政府行