农村“空心房”问题典型调查与研究(2010.06

农村“空心房”问题典型调查与研究 一、说明 农村“空心房 ”改造是当前新 农村建设中的一个重点和 难点， 破解这一难题，实现村容整洁目标，关系到新农村建设的深入和持 久开展。本调研报告以福建省漳平市永福镇石洪村为例子，对农村 “空心房” 的 现状，形成原因，改善前景与困境做一些分析。 二、农村“空心房”问题调研 （一）农村“空心房”的界定 “空心房” 绝 大多数为 土坯房，使用年限基本超 过二十年以上， 当前农村“ 空心房” 主要有以下几种 类型： 1、农民另建新房后舍弃不用或仅用来堆放柴草、 杂物的老旧房。 2、历代农民另建新房后仅留有极少数老人居住、占用的大面 积 旧房，这种类型最终将转化为“空心房 ”。 3、基本失去实用价值，残破的宗祠或其他公共建筑物。 4、残垣断壁和残破杂房。 5、畜禽棚、猪牛栏、坑式老厕、烤烟房等不符合 规划的建筑物。 （二）石洪村基本情况及“空心房”情况 1、石洪村基本情况 永福镇石洪村是重点革命老区村，福建省新农村建设第二批 “百村示范 ”联系点，省 级农村固定观察点。有中心学校、中心幼儿 园，第二初级中学三所学校，全村共 5 个自然村，25 个村民小组， 共 917 户，3200 多人。耕地面积 2764 亩，山地面积 4444 亩，全村 2 大力发展花卉、蔬菜、高山茶，有花岭千亩花卉基地，内洪千亩台 资高山茶园。 2、石洪村“空心房”基本情况及拆除意愿 调查结果显示，石洪村全村“空心房” 总 面积约 8250m2，总共 涉及 87 户、336 人。其中住房面积 6830 m2，厕所面积 320 m2，猪 牛羊圈面积 860 m2，其他面积 240 m2。在调查中，我们对涉及到 的 87 户有“ 空心房”的农民进行交谈、 询问，调查他们对拆除 “空 心房” 的意愿情况，调查结果显示：愿意拆除占 62%，不愿意拆除 占 32%，不确定占 6%。愿意拆除的 62%村民中，有 95%以上要求 拆除补偿。 （三）空心房形成的原因 1、思想认识不到位。目前，很多农民群众对基本国情认识不 够，法律意识不够强，对农村土地后备资源严重不足认识不到位， 没有保护土地资源的思想基础，不了解“ 一户一宅” 等有关法律政 策。农民群众对“空心房 ”没有概念，不清楚 节约土地的需要，不了 解新农村建设的目标要求，导致了农村“ 空心房” 现象大量存在。 2、外出务工人员增加。改革开放以来，随着社会主义市场经 济的不断发展，农村劳动力出现了剩余，农民纷纷外出务工，导致 了农村很多旧房子、厕所、猪牛羊圈、烤烟房等闲置，据调查，石洪 村外出务工人达 857 人，占全村人口的 26.8%。 3、土地管理不够规范。因为土地是集体所有，而集体又缺乏 管理和规划。农民的原则是能占就占，如果有新户要建房子，很少 有在自己老宅基地上建，而是选择地理位置好，交通便利的地方建 新房子，但是老旧房又没有拆除，导致农村“空心房” 增加。 三、治理“空心房”的对策与建议 3 （一）加强源头管理，依法治理村庄 1、加强源头管理，依法治理村庄。一是要向中小学生和广大 农民进行国情宣传，让“人多地少，土地后 备资源严重不足” 的国情 观念深入人心，为保护土地资源奠定良好的思想基础。二是要利用 各种媒体加强对“空心房 ”整治的宣传，使 “一户一宅”等有关法律 政策家喻户晓，让广大农民群众认识到“ 空心房” 改造既是节约土 地的需要，也是建设社会主义新农村和改善村民居住环境的需要。 三是组织村干部、村民代表、村委会成员到新农村建设精品点参观 学习，让他们亲身感受新农村建设带来的变化，激发他们求美求变 的热情。 2、加强农村建房用地管理。一是落实农村村民“一户一宅” 制 度，从严审批宅基地。违反“一户一宅”规定建新不拆旧退旧的，予 以经济处罚，限期拆除旧房或将老宅基地有偿收归村、组集体统一 规划使用。二是坚决停止村庄规划区外的房屋建设用地审批，控制 “零星建房 ”，严禁“开天窗”建房。三是 农村村民申请宅基地，必须 先拆除旧房或签订协议承诺在新房建成半年内（自批准建房时间 起计算，最长时间不超过 2 年半），退回原宅基地方可批准用地。 3、严格执行村庄建设规划。一是农村建设用地严格执行“先批 规划后批地” 的管理制度，凡 农民申请 建房用地的必须先到乡镇规 划管理所进行规划审批，乡镇国土所必须凭规划所意见再进行土 地审批，县（市、区）每年度开展 2 次以上的农村建设用地专项检查， 从严查处违规操作的人和事。二是以乡镇为单位，聘请有资质的专 家及设计单位编制村庄布点规划，对所有村庄进行分类管理，限制 小型、偏远村和路边村建房，鼓励农民在中心村庄建房，促进中心 村庄人口和村域扩张。三是由县（市、区）级以上规划设计单位对中 4 心村和有发展生命力的村庄作总体建设规划。引导农民按规划建 设，对传承历史文脉的古建筑予以保护修缮，保护村镇内的古树名 木和生态环境。四是执行规划常抓不懈，将村镇规划实施列入村规 民约，落实专人管理实施。发动群众监督，坚决拒绝破坏规划现象。 五是向农户免费提供有特色、结构合理、功能完善的农宅设计图样， 保证农民新房设计美观、建造安全、成本低价且较长时期不会落后， 避免改了又拆的反复建设。 （二）建立健全“空心房”改造工作机制 1、建立公益资金筹措机制。一是实行资金封闭管理，内部平 衡。对各项建设项目做到独立管理、独立运作、独立建账、独立核 算，力求资金平衡。凡是在“空心房” 改造中 产生的收益，优先用于 本地公用设施建设。公用设施建设的资金缺口，原则上按照“一事 一议” 的办 法由区域内受益人口平均 摊负 。二是将部分适宜的公用 设施建设项目建设推向市场，以出让经营权引进社会资金建设，如 集中供水、供气设施、校舍、医疗室、文体室、商贸中心建设等。三 是由公共财政支持实施系列“村村通” 建 设项目。四是由受益农户 联合起来申请金融机构的联户担保贷款，并由政府贴息。 2、建立土地流转机制。一是建档集地。将新村规划区内的土 地以户为单位，对零散土地建立土地档案，农户与村委会签订土地 保管协议，集中村委会保管，由村委会统一操作和统一规划。二是 亲属调剂。对需在规划区建房且土地面积不足建设用地面积的农 户，在新农村建设村委会的监证下，允许本村、组亲属之间协商调 剂土地。三是有偿转让。以村委会的名义对规划区内不建房农户的 土地按议定指导价进行收购后，划归村委会代管，再由村委会将土 地调剂给建房户。四是以地换地。对不需要在规划区内建房又不愿 5 将土地调剂给亲属或村委会征购的农户土地，采取以地换地的形 式，允许本村、组建房户将规划区外的土地与其等面积对换。 3、建立拆迁补偿机制。拆迁补偿标准原则上由村委会根据各 地实际情况，在征求多数拆迁户、建房户意见的基础上确定，也可 利用地段区位实行高价竞争。对退宅还耕、还林的，可考虑整合国 土部门的土地整理项目、林业部门的退耕还林项目给予一定补偿。 乡镇政府应对补偿定价进行监控，以每平方米 50-150 元价格为宜。 4、建立拆迁户安置机制。积极鼓励拆迁户自行安置，对困难 户、五保户等弱势群体要特别关心和重视，采取过渡安置和长期安 置相结合的办法解决，最终要保证每一户农民都有住房。一是集中 供养。将“五保户” 、残疾 户送敬老院、老年公寓集中供养，其生活 来源由亲属扶一点、社会捐一点、民政补一点的方式加以解决。二 是以房换房。依据“一户一宅” 原则，对 有劳动能力而生活贫困的农 户，由新农村建设村委会负责协调，将新建房户尚能使用的旧房的 使用权免费或低价转让给本村、组贫困户。三是租房居住。对有劳 动能力暂时贫困的农户，由村委会帮其协调，将其亲属、邻居的闲 置房免费或低价租给困难户居住。四是村民领养。由本人亲属和村、 组干部或村委会成员领养。 （三）完善村庄管理长效机制 1、乡村两级服务到位。乡镇政府、村委会对“空心房” 改造要 切实做好调查论证、引导协调和服务指导工作，做到参与不干预、 到位不越位、帮办不包办。对“空心房”改造各种手续的办理，只收 工本费，减轻农民负担。要特别注意调处“空心房” 改造中的矛盾纠 纷，化解各种苗头性、倾向性的问题。 6 2、充分发挥以“五老”为主体的村委会作用。要充分调动群众 参与的积极性，使群众成为新农村建设和“空心房” 改造的主体。由 村委会具体负责“空心房 ”改造组织和操作， 负责思想动员、宅基地 回收、农户安置、基础设施完善、工程验收等工作。村委会对“空心 房” 改造工作应建