南苏州生活广场“体验式商业”论坛

苏州生活广场“体验式商业”论坛 概况：作为越溪区域第一个开工建设的大型集中型商业旗舰，南苏州生活广场项目的总建筑面积约 14 万平方米，其中商业面积达到约 10 万平方 米。南苏州生活广场融合了国际先进规划理念，既有丰富的文化内涵，又能充分体现时代特征，功能布局合理，空间环境优美，风格得体大方，多业态复合功能有效补充， 国内知名招商队伍作为后盾，体现多样、现代、快捷、方便和繁华的集百货、餐饮、娱乐、酒店为一体的大型商业旗舰，成就尚风尚水的黄金宝地，铸就吴中核心商业聚领 地。 越溪区域周边除了原有居民外，国际教育园已经拥有超过 8 万名师生，而众多的正在开发建设的大型住宅楼盘，在未来两年将提供将近 170 万平方米的商品房面积，另外， 未来吴中区的局部委等行政部门都将搬迁到此，因此越溪区域未来的商业需求将会空前膨胀。但是目前，该区域的商业配套设施非常匮乏，仅有越翔街和越城西路的沿街商 铺，以及国际教育园内的商业配套。南苏州生活广场的开工建设，将在很大程度上缓解越溪商业配套设施不足的窘境。 南苏州生活广场档案 商业定位：一站式体验型商业旗舰，A 区 4 层，C1 区 3 层，B 区 2-3 层 。 业态规划：百货、超市、酒店、酒店式公寓、餐饮、休闲、娱乐、数码、运动等 进驻商家：SM 集团、豪生国际酒店集团、华润万家、肯德基、中国电信等 开业时间：预计 2009 年底 南苏州首个一站式 Shopping mall 南苏州生活广场位于苏州市吴中大道 1109 号，地处越溪城市副中心核心，是南苏州首个一站式 Shopping mall。南苏州生活广场集百货、酒店、餐饮、超市、休闲、娱乐等 于一体，在南苏州首倡体验式商业模式，吃、喝、玩、乐一站式解决。 公园绿化:越溪城市副中心最大配套公园越溪生态园约 30 万。自然景观:石湖风景区、小石湖风景区、越来溪、上方山国家森林公园、旺山生态园 就医条件:越溪社区卫生服务中心、吴中区人民医院就学条件:苏州国际教育园商业环境:16 万一站式商业旗舰南苏州生活广场 苏州生活广场“体验式商业”论坛 “体验式商业广场”定义剖析 体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意 逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。他并不以购物消费为专门。南苏州生活广场将着力推动这种全新的体验式商业模式，也就是在传统的功能基础上，集餐饮、娱 乐、酒吧及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的吴中商业旗舰，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。 今年的夏天特别的热，而我们苏州的房地产也是热力四射，其中最热得就是苏州越兴置业有限公司的南苏州生活广场了，如今是身价倍增，当大量楼盘交付使用，对这个地 块的商业配套的呼声也是日益高涨，越溪中心在城市规划上将承载着苏州南部行政和商业的诸多功能，也关系着吴中在苏州的整个地位，在不久之后，在越湖路将会呈现一 个大的商业旗舰项目南苏州生活广场，这是我们苏州越兴置业有限公司在苏州的首次尝试，面对这样一个难得的机会，希望大家能够就整个南苏州板块以及体验式商业模式 在这个地区的商业发展畅所欲 苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华： 尊敬的各位领导各位来宾，女士们，先生们，大家下午好，首先我代替苏州越兴置业有限公司感谢大家在百忙之中光临我们的论坛，借此机 会我代表我们的团队就南苏州生活广场这个项目，谈谈我们的想法，也是作为抛砖引玉，同时也希望大家能够各抒己见，帮助我们出力献策，我 们公司去年与吴中集团共同出资，拿了位于吴中核心区域的板块，经过初步调研，我们发现，该地块周围已社区配套商业为主，目前缺乏大型的 商业，根据吴中新城的规划，本项目是新城唯一的集中商业中心用地，于是我们经过市场调研，聘请了国内专业的代理公司，对这个项目进行一 个详细周密的调研，确保本项目作为区域商业中心的成功运作. 通过调研，我们发现四类消费人群，第一类呢，南部苏州住宅市场开发异常火爆，仅越溪副中心周边在未来两到三年内将会有大约 170 万平 方米的商品房交付，从上一次的土地出让统计来看，在未来五年内，整个区域板块将会四百多万的开发体量，这是市场。所以说，所有这些开发 量都会给这个板块带来新增的消费问题，这些人口的商业需求与目前该区域的商业设施缺乏形成矛盾，催生了我们南苏州生活广场这个项目的面 世。 第二类人群呢，这个项目有特殊的地理位置，在他的对面国际教育园的师生数目前已经超过了八万人，按照国际教育园的发展规划，在 2010 年将达到 10 万人的目标，就凭这些学生的消费能力，可以说是能够支撑起时尚商业业的发展，虽然学生的个体会不断发生变化，但是学生的数量 却很少会出现比较大的波动，所以尽管学生的消费支付能力还在某一个范围内，或者说某些消费能力还受到限制，但随着学校学生每年的变更， 其消费频率和消费人数都可以得到保证。另外一个从我们的规划可以看到的一个趋势，就是未来得吴中区的行政中心将会搬到这个区域，目前吴 中经济开发区管委会也已经入主越溪，包括海关大楼一批项目正在建设，与本项目合资的行政中心和金融中心这两个项目已经计划，这两项目的 计划开发的面积将达到 15 万平方米，随着人口的不断的导入，一个大型的商业购物广场的建设从社会层面包括市民的需求上面可以说是迫于眉睫， 这也是我们投资兴建南苏州生活广场的一个重要的依据。 第四类人群，我们从这个项目目前的越湖路分析，我们可以看出来，越湖路是古城苏州通往太湖旅游区包括吴中科技城的必经之路，同时随 着我们项目对面由市政府和吴中集团共同投资兴建的国际教育园体育运动中心的启动，这个中心涵盖了电影院、溜冰场、游泳馆等，这个项目建 成以后，将会成为我们吴中的一个核心的运动休闲中心，所以我们可以看到越溪将会是苏州市民旅游运动的黄金地块，他是连接太湖的一个桥梁， 他不仅仅是一个简单的新城区的项目，我们可以看出，大量的旅游人群以及进驻厂商衍生的行政人员和工作人员将会是我们的消费人群，也是我 们的一笔无形的财富。这笔消费人群是我们项目成功的必要因素，这使得我们有信心更好地做好这个项目。 针对本项目周边市场情况，以及项目本身的特点，它的特点一个是体量大，开发量六万平方米，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形 成封闭的商业集体体。第二个是功能齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化为一体，所以对这样一个商业中心我们经过前期的 调研，决定引进全新的商业模式，体验式商业广场。 主持人： 刚才陈总向我们描述了南苏州生活广场的现状和未来发展的前景，当然在这样一个得天独厚的区域里面做商业是占尽了天时地利人和，那么 能不能跟我们分享一下这种体验式商业和我们传统的有什么突破之处呢？ 苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华： 我们认为，体验式商业是在商场在建筑设计、景观配套，特别是液态组合方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围，使消费 者在消费过程中能够产生愉悦的消费享受具有体验式商业特征的商场不仅能满足人们传统的物质需求，还能满足人们放松精神的精神需求，他是 国外 Shopping mall 的国内的一种衍生。他是与国内的目的性购物上升为体验式商业的新商业模式。 体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡， 包括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。他并不以购物消费为专门。所以我们南苏州生活广场将着力推动这种全新的体验式商业 模式，也就是在传统的功能基础上，集餐饮、娱乐、酒吧及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的吴中商业旗舰，是吴中商 业街区的第六代商业模式，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。 我们再看看南苏州生活广场为什么要引进这样的先进理念，我们发现有以下三个原因。 一个是市民可支配收入大幅度增长，导致消费理念和消费方式有极大的变化，人们富裕以后，购物、消费时不再仅仅关注商品本身，而是越来越 注重购物的环境，购物已由原来单纯的消费行为逐步演变为家庭休闲方式，我们通过这种体验式商业的营造，让我们在商场的顾客不管是休闲还 是购物都有一种良好的心情 第二个竞争的需求商业地产的成败在于经营，而晶莹的成败在于能否吸引并留住客户随着市场的发展，人们已从单纯物质消费逐渐转向了物质消 费合精神消费并重。作为商业经营的载体，商业地产必须转型、升级。只有对客户进行有效的消费引导，才能提升客户的忠诚度，留住周围的居 民和周边学生消费的同时，吸引其他区域的消费者。 第三个原因也是一个人性化的需求。商场的建设最终是要带着人性，是要满足人的购物、消费需求的。所以本着以人为本的原则，他一定要随着 客户内心需求的变化而进行改变。 以上三点是我们为什么提出体验式商业的一种形式的原因。如何进行呢，我们觉得特别是在这样新城的商业项目，最重要我们要根据地段和市场 的需求来定位业态的品种。要选择区域内相对稀缺的业态品种，同时要符合该区域消费群身份特征及消费需求体验式商业，客户需要的是一种新 鲜的、与众不同的消费体验及感受，因此稀缺的业态不仅具有竞争力，还会具有较高的新鲜度。为此我们将商场划分为餐饮、娱乐、购物、酒店 四大楼。将 16 万平方米的商业布局分为五大功能区。 我们的 A 区是美居中心，根据吴中新城周围的开发量，我们配合这些即将大量交房的住宅开放，有家居家纺装饰区，B 区我们引进特色餐饮，这个 区域虽然在越溪，但是他有交通的概念，有一定的优势，C 区我们定位为科技新天地，以学生群体和周边的住户的一个家电数码配套的区域。D 区 我们把他规划为一个休闲娱乐地带，在 EFG 区我们着力用一些百货的引进，规划建设成一个时尚潮流精品区。 通过这几个区域综合的规划，充分考虑到消费者在今后的购物中的立体享受。 第二个我们在建筑设计上，对商业的业态规划要符合商业作规律商业地产的建筑设计非常重要，层高太低会有束缚感，品牌太小也会影响顾客的 感受，因此我们在建造初期，我们多次与大型商户沟通、交流，部分商户今天也来到我们现场，听取我们各方面专家的意见，并不断的完善调整， 保证他们今后经营的一个顺利。我们不仅在建筑设计上按经营业态合理分区，还注意各业态之间的有效衔接。在配套设计上要符合客户购物舒适 度、便利性的要求，空中连廊的数量与位置，垂直电梯、手扶电梯、步梯的数量与位置，我们的细节上都会进行细心的规划。我们为商家在经营 中留下了充足的空间进行促销。要做到不同的业态相互补充，相互渗透，保证一个项目的人气。我们南苏州生活广场为实现成功招商，在前期市 场调研分析结果的基础上依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目进行了规划。比 如说不同的顾客能力，业态规划中考虑到主力店的聚客能力，我们规划了大型的超市、百货、美食广场。购物、餐饮、娱乐的面积按照 5：2：3 的黄金规划比例，综合地反映了该项目体验式商业的商业整体定位和特色。 在南苏州生活广场当中，中心广场、商业内街，各功能区的连廊、露天阳台、屋顶绿化等等，结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，更把 诚实的文化活动与集会功能纳入进去从浅色灯光都有非常人性化的设计。体验式商业在南苏州生活广场做到让消费者不知不觉中把每个项目都能 逛到。 主持人： 我们发现陈总的发言提到体验式商业的最大特点是非常强调了消费者感官功能的享受，不管是从建筑物形式还是业态分布来说，当然了，我 们体验式商业的成功运营还需要很多环节的配合，包括主力合作伙伴的选择，在这些方面，陈总是不是借鉴了很多的成功经验？ 苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华： 我们刚才讲，体验式商业仅靠我们一家是不够的，我们寻求了很多商业方面的合作伙伴来共同完成这个项目，目前比较成功比较保险的商业 开发模式，就是根据定单模式，所谓定单模式就是我们地产公司与众多的知名的商业企业建立商业合作关系，我们在施工之前，由合作伙伴共同 进行市场调研，以不同的身份，从地产的角度，特别是商家和商业经营的角度来进行科学的分析，最后由我们地产公司进行房地产开发，并与我 们商业合作商家签订框架性协议，我们根据定单模式以及一站式体验广场的理念，针对越溪周边大规模的居住生活人群，我们决定引进大型的生 活卖场，一个大型的超市，通过针对我们即将入住的十几万住户，根据国际教育园学生的特点，我们决定引进数码类的产品，包括我们的名品运 动城都是针对休闲时尚的目标人群的业态。同时，对于周边其他人群我们还引进了餐饮、娱乐、休闲等包罗万象的各种各样的商业业态来丰富我 们吴中新城板块的商业形式。总而言之我们是通过不同业态的准确规划，让我们的项目特色能够成为吴中新城比较好的生活休闲广场。应该说南 苏州生活广场以其高起点的规划，国际化的品质、国际国内知名团队的实力保障，在吴中开发区，在我们城市中心的建设发展中担负起重要的战 略作用，将成为确保这一格局能够使显得基础和加速器，南苏州生活广场的建设不但为吴中区居民带来商业配套的各种便利，同时也为苏州居民 提供了一个选择，我们相信山水吴中的名片将会越来越有分量，感谢各位今天的参与，希望我们这次引进的体验式商业的全新理念，同时也是我 们各大商业户产品合作的平台，更是为苏州市民服务的桥梁，现在苏州市政府及吴中市政府的大力支持下，苏州南部的发展前景将会越来越美好， 我们苏州越兴置业有限公司将会抓住这个机遇，为苏州的发展尽一点绵薄之力。谢谢。 苏州市吴中区政协副主席、工商联合会会长崔王卡珈： 各位女士先生们，还有朋友们，大家下午好，刚刚主持人小姐给我提的这个问题，专业性比较强，我呢，是今天是受我们苏州越兴置业有限 公司董事长平小发先生的热情邀请来参加今天南苏州生活广场体验式商业论坛，这个是我们苏州越兴置业有限公司为了商业企业集团与政府部门， 还有房地产开发企业之间交流合作搭建的这么一个平台，今天在座的国内外知名品牌的运营商、供应商济济一堂，我呢，因为在这个行业，不具 有专业的发言的声音。我将荣幸聆听到各位专家的演讲，感到非常高兴。在此借这个机会我发个言。 2007 年对于房地产行业既是国家宏观调控力度越来越大的一年，也是发展计划频繁的一年，但是房地产的企业家们锐意进取在国家宏观调控 的新形势下，攻坚克难，开拓创新，可以说我们国家的房地产经济指标保持了较大幅度的增长，发展势头是很好的。就我们吴中区而言，今年上 半年我们的生产投入值就要进入到 68 个亿，增长 25.7%，占全区 GDP 比重超过了 35%，我们吴中区的房地产业对全区的经济增长的贡献力已经超 过了 40%以上，呈现了发展良好的局面，在十一五期间，我们吴中区委区政府是要做大四个工程，要做强吴中经济开发区，做美太湖，做亮吴中新 城，和做好社会主义新农村建设。今年区委也在下半年的工作重点强调五个方面，首先突出的就是要建设吴中新城的建设，加快推进吴中区与主 城区的融合，进一步加大工作力度和资金投入的力度，加快苏州总体规划以及与主城区融合的步伐，为了加快人气、商气的聚集，促使全区的繁 荣，重点是高标准规划，建设好，可能大家也知道我们吴中区是南城，重点好生态商业圈，重点是越溪城市副中心，还有滨湖新城几大块，同时 对老城区进行综合改造，全面实施配套进山，腾笼换鸟。 最近我们区委还提出，将在三到五年内，在我们吴中新城要树立起几十幢高楼大厦。还要建吴中具有标志性的异标识建筑，加快商业中心风 情一条街，运河风光带的建设。大力发展楼宇经济，并对城市的道路节点、环境进行改造。现在大家都知道，越溪区域，也就是我们称的越溪副 中心作为未来吴中区的行政中心在城市功能上，在城市功能规划上将承载着未来吴中区乃至整个苏州南部的商业和行政的诸多功能。 今天的论坛也就是为了研讨南苏州生活广场这样一个，可以说是比较前瞻，在苏州。也是一个大型的商业旗舰。在吴中新城所扮演的角色和 作用，同时也是向社会各界公众阐述新型的体验式商业现状和发展的趋势。 今天的论坛主办方是我们苏州越兴置业有限公司，这个公司我们吴中区都引以为骄傲，近年来，该公司为我们吴中的经济发展作出了较大的 贡献。企业的发展也是在我区房地产发展中保持了较先的优势。在理念创新和科学管理代表着我们吴中区的新的骄傲。 借此机会，我代表苏州市吴中区政协，工商联合会参加会议，这也是一个经济型的组织，为了在今后的发展中，更好地整合行业资源，加强行业 管理和自律，打造企业核心竞争力，在吴中区我们将有设想组建一个国际通行规则接轨的新房地产行业的商会。可以说，展望未来，房地产这个 行业依然前景广阔，房地产业作为国民经济的支柱产业，仍然充满着极大的发展机遇，但同时呢，也面临着挑战和困难。而且要取得更大的发展 呢，我认为房地产业必须要在四个方面有所发展。 一是要研究市场，主动来适应。第二个要不断创新，打造亮点。三是要做强做大树立品牌，再有一个是强化管理，诚信经营。 衷心的希望苏州越兴置业有限公司以及今天参加论坛的各届人士身体健康事业兴旺，谢谢。 华润万家发展部总监余定丰： 非常荣幸有这个机会跟各位领导和各位专家一起来探讨这个体验式商业，说起这个体验式商业，其实我是深有体会的，因为我是从深圳过来 的，体验式商业在中国其实也提了很多年，但是中国真正的体验式商业的落成还是以我们深圳的华润万家城的落成为标志的，当时引进了中国第 一个真冰溜冰场，开创了一个生活时尚中心，引进了一些大型的餐饮，另外最重要的一点也是体现体验两个字本质的东西，就是他的空间比较大， 更多是体现一个休闲，我们当时深圳华润万家城是一个综合体的概念，他有一个高档的写字楼和一个大型的五星级酒店，其中还有一个购物中心， 他有五万平方米做了公共空间，包括走道、停车场，所以万家城这几年成为中国地标式的购物中心，在全国新建的购物中心，基本上都是参考了 我们的成功模式，所以我们这边华润万家在苏州的发展也是有很多年，所以这一次，这个项目是我负责跟苏州越兴置业有限公司去洽谈的，我们 也很感谢苏州越兴置业有限公司给我们的合作的机会，从这个项目本身来说，就是说，我可以谈一下我的看法，因为我是比较了解这个项目，前 期跟的时间也比较长。 首先他是位于交通要道，这是任何一个商业选址成功的基本要素，另外他是一个新城中心和老城中心，还有一个行政中心和人文中心的一个中心， 他的人气聚集会比较旺，他的各方面消费层次会比较分明，就是说，不仅仅是单单针对一个客户群，而且我们在这边，另外一个最大的特色就是 一个大学城，大概有八万师生，实际上在 04 年的时候，在杭州我们开了一个大卖场就是在大学城边上开设的，后来那个大卖场开设的非常成功， 超出了我们的期望值，学生群体从我们理解上来说，他是一个相对纯消费者，觉得他的消费者力比较低，其实这可能是我们的一个误区，我也是 刚从大学毕业不久，所以在这方面也是比较了解，另外他周边的一个老式居民区，老式居民区从我们现在的观念来看，那些老式居民区的消费力 是不高的，其实从我们现在的经验来看，也是一个误区，就是说，他们的负担其实不大，他没有房子的负担，给他留出更多的消费空间，还有周 边的新城，新城也是我们对他片区未来发展的最大的期望，包括前几天平总、陈总也是经过了多次沟通，我们跟苏州越兴置业有限公司的领导沟 通也是比较愉快的，还有我们公司觉得跟苏州越兴置业有限公司合作的一个最大的好处就是我们觉得他们在前期项目定位上做的很细，很多方面 是从商家的角度考虑，而且会根据商家的要求，根据整体的状况不断的调整，尽量满足商家需求，我觉得这是一个商业地产做成功的很大的保障， 所以对这个项目我们也是非常有信心的。而且从这个区位来说，定位成一个生活、时尚购物中心，是有他的意义的。 首先我们看到他的规划，我不是苏州人，我来苏州时间不长，所以这点我的感受比较深，他是一个苏式风格的购物中心的概念，无论从旅游还是 从休闲的角度，他都是很有意义的。 另外一个从这个片区来说，这个商业项目将会是这个片区最大的购物中心，他的商圈辐射概念跟传统的概念是不一样的，他的商圈不仅仅是辐射 到周边的三到五公里，甚至辐射到南边的东山，甚至是市区，都是完全可以辐射到的。市区现在最大的问题就是交通拥挤，商业重叠性较强，没 有特色。所以这个项目我们还是觉得很有信心。我们也希望以后跟苏州越兴置业有限公司的合作能够更加合作，谢谢大家。 苏州市吴中区开发区管委会李永泉： 各位领导，各位专家，各位同仁。大家下午好。首先呢，我代表吴中区经济开发区管委会向光临本次商业论坛的各位领导各位来宾表示热烈 的欢迎。并热烈祝贺南苏州生活广场体验式商业论坛开幕。作为最具有活力城市的苏州，我们是苏州南大门的吴中区，将是一个经济繁荣，科教 发达，生活富裕，环境优美，社会文明的现代化地区。未来吴中区的行政中心将搬至越溪。而其目前我们吴中区经济开发区管委会等一些行政部 门已经进了该区。 吴中经济开发区在吴中经济发展中具有重要的地位。十多年来为全区经济发展作出了一定的贡献。在今后一段时间内，要根据重点推进的发展方 向，加快以吴中经济开发区为龙头的建设。打造先进的制造业的集聚地。我们要继续完善载体建设，以吴中经济开发区向东向南拓展，力争经过 五年努力，基本完成和完善我们开发区的一区三园一中心新的建设。同时要加快东部南部和西部的配套建设，高标准、高质量打造城南工业带， 为加快工业园区与吴中区的对接，进一步提升发展平台，营造良好的发展环境，我们要加快越溪城市中心的建设，在十一五期间，我们要全面完 成景区规划的中央公园、市民广场，商务会所，苏州海关大楼，商业一条街，以及国土、房改、市政等部门的办公楼建设。建设具有现代化医疗 条件和水平的医院，以及高档次的宾馆等服务设施。 可以说我们吴中经济开发区的发展日新月异，目前，越溪副中心周边的住宅建设开发如火如荼，未来得两到三年将交付 180 万平方米以上的商品 房。而国际教育园区的开发也在继续的深入，目前，苏州国际教育园区已经超过八万人，到 2010 年将达到十万人的目标。这个地区的商业人口与 这个地区商业的不足形成了一定的矛盾。为此商业设施的开发建设迫于眉睫。 而我们南苏州生活广场开发建设十万平方米，起点规划都具有国际品位和品质，具有国际团体的实力保证，这个在我们吴中区也是首开先河，在 城市建设发展中具有重要的作用。也为我们吴中经济开发区居民带来福利。我们希望通过南苏州生活广场的建设来加快我们吴中区的建设速度， 全面振兴吴中区乃至苏州市，提高城市的竞争力，提高市民的居住、娱乐、生活等各个方面的综合指数，共创美好的未来，让苏州成为一个令人 瞩目的全新的国际化一流城市，在这里，我再次代表我们吴中经济开发区对东兴房产（音）对我们吴中区的建设给予充分肯定，并表示感谢。同 时感谢各位领导各位专家光临我们本次论坛，谢谢大家。 搜房记者：请您简单介绍一下南苏州生活广场? 陈总：南苏州生活广场位于苏州古城和太湖之间的中心地带，是苏州未来城市副中心的中心地带。南苏州生活广场代表着苏州未来人居和城市发展的方向。我们公司对于这 个项目非常有信心，也会将其做大做好。 搜房记者：请您简单介绍一下南苏州生活广场的具体规划? 陈总：我们这个项目总建筑面积 18 万方。其中 2 万方是地下卖场，目前已经和香港连锁企业成功签约。地面商业 10 万方左右，其余的为星级酒店和酒店式公寓等配套设施。 我们这么大的体量是填补了南苏州的一个商业空白。上海的投资客都很了解，苏州东面有工业园区，西面有高新区，但是南面的商业一直没什么起色。所以政府也着重地规 划了南苏州区域，再加上原本南苏州的住宅一直很受追捧，我们相信南苏州生活广场未来三年之内就会成为苏州的一个商业热点。 搜房记者：作为苏州的一个商业项目，是如何想到要来参加上海之春房展会的呢? 陈总：这主要是两方面互动的原因。其一，项目本身的潜力和规模决定了我们不可能将目光仅仅局限在苏州本地。其二，从先前开发操作的项目来看，上海的投资客具有相 当的热情和精准的眼光。他们总能在项目成熟之前就以独到的眼光来选择项目。所以，我们认为这个项目会得到上海市场较大的共鸣。因为目前我们周边有接近 4000 亩住宅 正在开发;不远处有 10 万方的大学城项目已经成型。传统上来说，我们这个项目所处的是越溪板块，但是这个概念早以被“ 南苏州”这个更广的概念所超越。吴中区的行政中 心和行政配套都在我们周边。这里将是南苏州的 CBD。 搜房记者：投资客对于项目距离市中心和上海的车程很关心，您能介绍一下吗? 我们开发这个项目的时候，是综合考虑了项目周边的消费潜力以及新老苏州的融合。南苏州生活广场距离苏州古城区、高新区仅 10 分钟的车程，距离工业园区也就 15 分钟 的车程。经过我们的努力，南苏州生活广场将不仅仅是一个区域性的项目，将是融合整个苏州的商业项目。 搜房记者：感谢您接受搜房的采访，谢谢! 上海中原物业代理公司副总经理唐振东： 我们应该是在去年的这个时候，跟平总跟陈总开始沟通的，上海中原作为一家立足于上海辐射华东的地产代理机构，我们的总部在香港有三 十年的历史，商业地产是上海中原从 2003 年开始起步的，应该说，我们在 2005 年打造了北上海商业中心，在打造的同时，我们有易初莲花等品 牌，2006 年我们打造了上海国际商城，我们从国际经委拿到了全球采购中心的一个认证。换句话说，我们 2006 年的长安商城是全球采购中心，这 个应该说，我们长安商城也成了 2006 年的上海的铺王，所以说，我们觉得南苏州生活广场从他的地理和角度来说，我们也想把它打造成 2007 年 的苏州的铺王，这是我们的目标。我相信在平总跟陈总的指导下，在区政府的领导下，我们是可以完成这样的目标的。为什么我们很多同行也在 说，好象中原的水平蛮好的，我们已经打造了两年上海的铺王，我倒不觉得中原的水平比别的高，关键是我们中原比较能够了解投资这一行，经 营者也好，在想什么事情。好比我们投资客和经营户，他们只想知道一件事，我们的国家在做什么，我们的政府希望我们金融消费、进口出口都 有起色，我们的金融的股改、股票都在完善，消费是最重要的一块，但是消费拉动不起来的话，我们的国家经济的发展还是有问题的。所以所有 的投资客都知道消费是未来得趋势，消费有一个平台，这个平台就是地产。 为什么股票里面有一个板块叫商业地产板块，王府井从 18 块涨到 48，所以地产股票都在涨，投资者很聪明，我要么投资股票的地产板块，要么直 接投资商业楼盘，所以为什么这两年上海的地产蓬勃发展的原因，所以为什么南苏州生活广场从他的楼盘的本身的潜质来说也非常符合，当然中 原还有一个就是发展的思路，我刚刚跟平总和陈总沟通的时候，平总说我们请你们的目的就是要你们告诉我们这个东西要打造成为至少十年之内 在苏州不落伍的，然后陈总跟我们介绍了一下周围的优势。我当时印象最深的就是几个数字，170、八到十万等等，太湖旅游区，包括吴中区的行 政中心，当我知道这些的时候，我就觉得很有底了，为什么？一个商场周围的消费人口有了，第二个，实际上所谓现代商业的发展趋势是什么？ 很简单，你可以发觉，传统的百货为什么越来越不行？因为我们消费者的消费已经不是目的型的消费，我也没有经历过，但是我们父母经历过， 过去过春节要买双鞋买衣服，是目的性的消费，但是我们现在是随机的消费，我今天去看电影，我看完我到三楼，我看到一双鞋，就买了，因为 老百姓有钱了，所以就变成随机性的消费了。现在所有的购物中心，Shopping mall 都是以随机型消费为主。所以每个楼是一个混合的东西，所 谓的体验式商业，实际上他就是一个随机性消费的表现，换句话说，在满足大家精神层面的情况下，大家很开心的把钱花掉，因为我们现在比较 有钱了，大家不会去算了，所以他是要先满足精神的愉悦感，所以我们说体验式商业是可以的。再之后，我们这个地块非常的大，我们整体是以 两至三层的物业为主，也是为了打造这样的目的。所以说呢，当我们的开发理念，当这块地的本身相结合的时候，我们两家就非常愉快的走到了 一起准备做这样的项目，但实际上面临的问题有吗？有，刚才商家是站在他们的角度谈问题，我们是站在我们的角度发现问题，任何的购物中心 他的管理有两种方法，一种是市场式的管理，一种是商场式的管理，上说话的确切点，市场式的管理很简单，别人租我们的一个铺，他买跟卖跟 我们没有关系，商场式的管理，我们所有的入住商业中心的人员，我们搞活动搞促销，通过我们的活动和促销来提高商家的销量，我们来获取一 定的回报，但是在我们这样一个体量的中心里面，我们肯定是要把市场式跟商场式相结合，否则的话，盈利模式会发生一定的偏差，所以我们肯 定是市场式跟商场式相结合，但这种结合会带来四种。 因为我觉得市场式管理有两类主体，一类是买铺的投资者，一类是进行商业经营的经营者。商场式管理一个是主题商家，他们可能面对的是 投资商本身，我们也是要以获利为目的的，我们怎么把投资者、经营者、主题商家、投资商共同发展，这道难题很大的，换句话说，这四者之间 的关系要有均衡的发展，对我们商业的规划应该说也是要有树立指导才做的，在这边，业态之前都有介绍过，但是我们有一个目标，我们希望我 们南苏州生活广场能够在 2007 年成为一个铺王，苏州的铺王，我们也希望通过一到两年达到一个新目标，在这个目标下面，我们规划业态，刚才 很多领导都在谈，也提了很多的指导意见，实际上，我们有四个方面的原则，第一个原则是将日间的消费跟夜间的消费进行有效的分割和联系， 我们知道周围有八到十万的学生，有旅游者，他们是日间消费的主体，当然我们旁边有行政中心，这些可能会有夜间消费，有居民，也有可能会 有夜间消费，那么我们如何将日间消费跟夜间消费进行一个总的考虑，这是一个问题。 第二个如何将商铺消费跟日常消费进行整合，因为我们有行政中心，有学生、有居民。我们要有效分割。 第三个很简单，我们如何将所谓的目的性的消费跟随机性消费相结合去做，并不是说我们的农民层次低，实际上，我们周围的农民，实际上他们 很有钱，但是呢，他们的消费习惯是目的性的消费，所以我们在引入一些百货店，比如大连万达，当然我们可能有一些新的居民是喜欢随机的消 费，因为这些跟有钱没钱不一定有关，这是消费习性。所以我们在这方面也在进行一个分割。 最后很简单，我们也会将学生的消费跟居民的消费、旅游的消费进行调整。就是说日常消费中把这三类划分一下。我们可以看到，我们为学生专 门做了一些他们所希望的业态，包括我们做了一些所谓的学生的服装市场，包括我们做了一些数码广场，当然我们也为一些旅游的业态做一些布 局，同时我们可以看到，为什么引入华润，就是为居民做打算。 我们也觉得，如果在这四个方面能够完善的话，我们觉得新式的目标是完全可以做得到的。最后我想说，因为我们这样一个楼盘，也离不开专家 和领导的指导，我们也会将我们最后调整完的业态的规划，可能会建议发展商报到，比如说吴中区的商业会怎么样，我们希望我们的业态确认以 后，政府也要有一个备案，通过工商、税务的方法来限制其他的业态介入，保证商场的兴盛，以上是我们小小的工作汇报，也希望各位提出宝贵 的意见，谢谢各位。 主持人：谢谢唐总，我想在座的所有的嘉宾都为南苏州生活广场的全新商业模式许下了一个美好的未来，有了众多品牌商家的进驻，火不火是一 个时间的问题了，之前的南苏州也许商业是一个软肋，我相信随着南苏州生活广场的崛起，必然给整个区域的商业带来新的力量，今天的讨论在 这里结束了，再次感谢各位嘉宾的光临和热情的参与，谢谢 苏州锋线体育用品有限公司副总经理刘刚秀： 应该来讲，作为一个主题商家的一个代表，我谈谈我对这个项目的一些看法，首先我想，为什么我们选择南苏州生活广场这个一个项目，前 期我们跟苏州越兴置业有限公司的陈总我们谈过这个项目，那么刚才余总监也讲了，就是说，从我们选地址的要求，几点，一个是位置，还有我 们覆盖的客户人群，交通情况，周边的商业资源和他是不是一些所谓这个中心那个中心，能带来一些人气的综合因素来衡量的，目前唯一一个不 太满意的就是他的周边资源商业资源的部分，在我们做商业的，可能超市这一块，是不喜欢扎堆的，作为我们做主题商业的业态是喜欢大家扎堆， 大家扎堆在一起，会形成一个完整的商业圈，这样的话，会带来更多的人流，会达到一个共赢的效果。南苏州生活广场现在的位置是符合我们的 选址要求的，是满足我们基本要求。还有一个吸引我们的是南苏州生活广场的经营模式，他采取一种我们今天一直在反复的体验式商业这样一个 形式，其实对于体验式商业广场这种商业形式，个人体会也比较深，因为我最早我是在上海工作的，那么刚才余总监提到的华润万家的总监曾经 是我们的部门经理，当时我在上海正大广场的项目工作了八年，到 2000 年，这个跟亚洲金融风暴有关。但是这幢楼的理念，各方面是应该来讲在 当时国内，92 年提出来的概念是非常先进的。因为金融危机的情况拖延了他的开发，后期也有一些其他的广场开业，也是一些综合的 Shopping mall 的形式，从商业的角度来讲，现在的商业存在一个严重的同质化。就像刚才会长讲的，在一家店逛和在十家店逛差不多。就苏州来说，观前 街，你要去逛第一百货和人民你可能感觉没有什么区别，你逛了石路国际也感觉没有什么区别，就是地理不一样。所以目前在整个商业发展的趋 势来讲，他会向一个专业化、主题化、还有一个档次的区分上发展。那么，我们就是选择了其中运动这一块来专门做运动的主题店。主要是集中 在运动品牌的销售，同时兼顾部分休闲。 主持人：之前有没有与这样的商业广场的合作呢？ 苏州锋线体育用品有限公司副总经理刘刚秀：目前没有，这是第一次。那么南苏州生活广场呢，我个人感觉，他比其他广场最大一个特点就是开 放性，在欧美有一种封闭型的，我个人感觉更像一个，我自己的体会，更像一个购物公园，可以这样理解。因为我刚刚就在想，你只有在公园里 才会坐到草坪里去享受，但是街边有草坪你不会去坐，因为环境不对。这种开放性的 Shopping mall 他能带给你一种放松的心情，接近自然的心 情。所以从南苏州生活广场的开发理念，我们感觉这块是走在我们前面的，这是我们比较愿意选择的原因。 另外一个我们选择南苏州生活广场就是因为他们采取了定单模式，我之前跟陈总他们谈的时候，对我们，对房屋的整个要求，层高，包括楼梯的 设计，我们都提出了自己的要求。 主持人：可以在前期就提出要求。 苏州锋线体育用品有限公司副总经理刘刚秀：这样就保证了我们后期经营的一个需要，也减少了我们后期改造的成本。我们以前的店很多地方要 重新做。在这之前如果能有这样的布局，省掉了很多后续的麻烦，也达到了降低成本的效果。但是，我说这么多是我们为什么选择这个项目，但 是这个项目经营的时候，我们也有这样和那样的要求，一个就是刚才邱会长也提到一个经营定位的问题，其实强调一个经营定位的时候，因为我 是在盛大广场当时开业到后期，这个中间，盛大广场有三年时间非常非常困难，其中有一个就是定位的问题，当时盛大广场他的最早的选择定位 是，我记得没错的话是国际高端的一个品牌聚集的商场。具体有一句话我现在想不起来了。但是后期就发现，因为盛大广场有 24 万平方米的体量， 那么应该来讲，把世界上的所有的超级品牌全部拿过来做他的旗舰店的话，可能都塞不下。同时盛大广场他的底楼当时是做的地下超市，结果造 成什么情况，就是每天穿着睡衣的老头老太从超级品牌的门口来来回回的走，没过几天，这些品牌就不愿意了，我们怎么选择这样的地段开我们 的旗舰店呢？所以前期进入的品牌意见非常大，后期没有装修的品牌立马停止。所以这就是后期，很多品牌撤柜。就没有办法，最后走了。我记 得有几个品牌几乎到家了，后来撤柜。所以呢，后期盛大广场又在不断的调整定位，我们这个国际知名品牌中心到大众品牌中心，到现在从商业 的角度强调娱乐，他现在叫家庭娱乐中心这样一个定位。目前经过这么四年的调整，终于成功了，因为我在去年看到盛大广场被评为去年年度最 佳的全国 Shopping mall。 主持人：也是在不断的调整中确定自己。 苏州锋线体育用品有限公司副总经理刘刚秀：我为什么讲这么多废话，就是我们前期招商的具体定位，这中间就是对我们每一个重点，尤其是重 点客户的选择上，他的定位是否配套，这个是要推敲的。 主持人：我们陈总现场解答一下我们商家提出的经营业态的问题。 苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华：我们在跟苏州锋线体育用品有限公司和其他商家沟通的时候，根据他不同的业态的特点，他们需要选择 他们相互补充渗透的邻居。他们喜欢的邻居的规划，我们这个方面已经做过比较深入的沟通，不同的商家需要不同的邻居，关键就是这个前期的 沟通，比如说定单式，这个定单式一个除了建筑本身，还有一些业态的分布。 苏州锋线体育用品有限公司副总经理刘刚秀：刚才我一个说了定位，一个说的客户的选择。第三个关心整个招商的进度，因为中原的参与，这点 是比较放心的。那么从管理模式角度来讲，我希望就是说，日后能有一个稳定的管理团队支持我们的工作，毕竟在我们后期经营的时候，如果出 现产权或者这个那个不利因素的出现，会直接影响到我们的经营，最后也预祝这个项目能在南苏州地区一炮而红。 新沧浪集团董