土地估价报告-模板

土地估价报告 项目名称：位于XX市 XX区XX号资产置换土地使用权价格评估 受托估价单位：北京XX土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：（北京）XX2016(估)字第69号 电子备案编号：1106716IA0046 提交估价报告日期：二一六年八月二十六日 估价期日：二一六年三月三十一日 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 1 土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 位于 XX 市 XX 区 XX 号资产置换土地使用权价格评估 二、委托估价方 委托单位：中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售分公司 单位地址：ZZ 省 XX 市新城区天义路南段 负责人：XX 联系人：XX 联系方式：XXXX 公司类型：股份有限公司分公司 经营范围：汽油、柴油、煤油、 润滑油、脂、 预包装食品销售（凭许可证并 在有效期内经营）。经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农 用物资、农 用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）； 房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。 三、估价目的 根据 ZZ 省 XX 市的相关发展规划，XX 市人民政府以位于 XX 市 XX 区 XX 号的 1 宗国有建 设用地与中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售 分公司油库进行土地资产置换。为此，中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售分公司委托北京 XX 土地房地产评估有限公司对待估宗地的国有建设 用地使用权价格进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。 四、估价期日 二 一六年三月三十一日 五、估价日期 二 一六年八月八日至二 一六年八月二十六日 六、地价定义 待估宗地位于 ZZ 省 XX 市 XX 区，遵循合法原 则，依据本次估价目的， 根据城镇土地估价规程设定评估地价定义。 1、待估宗地用途：依据委托方提供的待估宗地权属资料记载，待估宗地 规划用途为仓储用地。依据本次估价目的,按规划条件设定待估宗地的土地 用途为仓储用地。 2、待估宗地使用权类型：根据项目情况，XX 市人民政府以待估宗地与 委托方原油库房地产进行置换，置换后土地将以有偿方式使用，因此设定待 估宗地的土地使用权类型为出让。 3、待估宗地土地使用年期：待估宗地尚未办理出让用地手续，处于进行 土地出让前期，将以满年期状态出让，因此按仓储用地出让法定最高年期设 定为 50 年。 4、待估宗地的容积率：油库迁建项目新地土地总面积 250 亩，其中 30 亩综合楼建设用地将走正常出让程序，仅其中 220 亩油库用地为置换土地。 根据委托方提供的待估宗地规划条件,待估宗地作为油库用地，地上将建设 储油罐构筑物，不建设建筑物，规划容积率为 0。评估按规划条件设定待估 宗地的容积率为 0。 待估宗地的土地开发程度：待估宗地位于 XX 区南端，开发区统一建设 基础配套设施，基础设施条件为宗地红线外“ 七通” （通路、通电、通讯、供水、 排水、通燃、通暖），红线 内场地平整（达到开工条件）。本次评估按开发区土 地开发程度设定，即宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃、 通暖），红线 内场地平整。 估价期日：估价师现场踏勘时间开始于 2016 年 8 月 8 日，与估价期日 2016 年 3 月 31 日不一致。本次评估估价期日按项目需要确定，资产评估基 准日统一确定为 2016 年 3 月 31 日。 综上，本次评估的地价定义是指评估在规划利用条件下，满足上述用途、 使用年期、土地开发程度等各项评估设定条件，于评估期日 2016 年 3 月 31 日的公开市场条件下的土地使用权价格。 本次评估地价定义详见表 1.1待估宗地地价定义一览表 表 1.1 待估宗地地价定义一览表 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 3 宗地编 号 宗地名 称 估价期 日土地 使用权 类型 估价设 定土地 使用权 类型 估价期 日的登 记用途 估价设 定用途 估价设 定使用 年限(年) 估价 设定 容积 率 估价期日 实际开发 程度 估价设定 开发程度 备注 XX 区- 出-1 XX 油 库 出让 出让 仓储用 地 仓储用 地 50 0 红线内外 “七通”、红 线内“场平” 红线内外 “七通”、红 线内“场平” 七通：通路、 通电 、通 讯、供水、 排水、供 热、供暖 七、估价结果 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则 和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定条件下， 于估价期日公开市场条件下的土地使用权价格为： 评估宗地数：1 宗 货币种类：人民币 土地面积：146667.40 平方米 土地单价：297 元/平方米 土地总价：4356.02 万元 总价大写：肆仟叁佰伍拾陆万零贰佰元整 待估宗地的具体单价、总价等见土地估价结果一览表： 土地估价结果一览表 估价机构：北京 XX 土地房地产评估有限公司 估价报告编号：(北京)XX2016(估)字第 69 号 估价期日：2016 年 3 月 31 日 估价目的：资产置换 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日的用途 容积率 序 号 估价期 日的土 地使用 者 宗地编 号 宗地名 称 土地使 用证编 号 证载 实际 设定 规划 实际 设定 估价期日的 实际土地开 发程度 估价设定的 土地开发程 度 剩余土 地使用 权年限 /年 面 积/ 出让 土地 单价 / 元/ 出让总 地价/万 元 备注 1 / XX 区-出-1 XX 油库 / 仓储用地 仓储用地 仓储用地 0 0 0 红线内外 “七 通 ”、红线内 “场平” 红线内外 “七通 ”、红 线内“场平” 50 146667.40 297 4356.02 七通：通路、 通电 、通讯、 供水、排水、 供 热、供暖 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：无抵押等他 项权利限制 2、基础设施条件： 基础设施条件 宗地编号 宗地名称 场地状况 通路状况 供电状况 通讯状况 供水状况 排水状况 通气状况 通暖状况 XX 区 -出-1 XX 油库 场地平整 沥青路面,临近城区主干道路 园区供电，供电状况稳定 市政通讯设施，通讯信号良好 园区供水，供水状况正常 排入园区排水 管道 园区供热 园区供暖 3、规划限制条件：宗地所在区域 为 XX 区土地，没有规划限制；报告按规划利用设定评估。 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项： 参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项” 估价机构：北京 XX 土地房地产评估有限公司 二零一六年八月二十六日 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 5 八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 XXX XXXXX XXX XXXXX 九、土地估价机构 估价机构法定代表人签字： 北京 XX 土地房地产评估有限公司 二一六年八月二十六日 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位：中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售分公司 单位地址：ZZ 省 XX 市新城区天义路南段 负责人：XX 联系人：XX 联系方式：XXXX 公司类型：股份有限公司分公司 经营范围：汽油、柴油、煤油、 润滑油、脂、 预包装食品销售（凭许可证并 在有效期内经营）。经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农 用物资、农 用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）； 房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。 2、估价对象 XX 市人民政府置换给 中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售分公 司的位于 XX 区 XX 号的国有建设用地。估价 对象土地面积 146667.40 平方 米，用途为仓储用地。 三、估价对象概况 1、土地登记状况 待估宗地为国有建设用地，已规划为 XX 区土地，XX 市政府已批复置 换给中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售分公司建设油库，尚未办理 土地出让手续，未办理土地登记。依据委托方提供的土地权属资料，待估宗 地具体土地权属状况如下： 宗地位置：XX 市 XX 区经济开发区 XX 号 宗地用途：仓储用地 土地使用权类型：出让 土地面积：146667.40 平方米 四至：东至 XX 高速公路 辅路，南至 经济开发区土地，西至经济开发区 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 7 土地，北至 XX 号。 土地级别:XX 市城市基准地价工业用地一级 2、土地权利状况 待估宗地土地所有权属于国家，中国石油天然气股份有限公司 ZZXX 销售分公司将以出让方式取得该宗地法定满年期土地使用权。 根据委托方提供的权属资料和估价师现场调查了解，待估宗地来源合 法，产权清楚，估价期日没有权属纠纷，没有记载抵押权、担保权、租赁权、 地上地下权、相邻权等他项权利。 3、土地利用状况 待估宗地土地利用规划条件：规划建设 80000m3立式钢制储罐。不建设 建筑物，规 划容积率为 0。 宗地基础设施条件：宗地红线外“七通” （通路、通电、通讯、通上水、通 下水、通燃气、通暖气），红线内场地平整（达到开工条件）。 四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 1、城市资源状况 （1）城市地理位置 XX 市是 ZZ 省下辖地级市，位于 ZZ 东南部，介于北纬 41171045 2415，东经 11621071205852之间，蒙冀 辽三省区接壤处。被省政府 定位为省域副中心城市。 （2）城市面积及人口 XX 市市总面积 9 万平方公里，辖三区、七旗、二县，ZZ 东部中心城市， 是一个以蒙古族、汉族为主的多民族城市，有蒙、汉、回、满等 30 多个民族。 总人口 464.3 万，是 ZZ 第一人口大市，约占 ZZ 人口的五分之一，其中蒙古 族人口 94.3 万。 （3）城市自然条件 XX 地处大兴安岭南段和燕山北麓山地，分布在西拉木伦河南北与老哈 河流域广大地区，呈三面环山，西高东低，多山多丘陵的地貌特征。山地约 占 XX 市总面积的 42%；丘陵约占 24%；高平原 约占 9%；平原约占 25%。大 体分为四个地形区：北部山地丘陵区；南部山地丘陵区；西部高平原区；东部 平原区，海拔高 300-2000 米。东部在西拉木 伦河与老哈河汇流处大兴三角 地区，海拔高不足 300 米，为 XX 市地势最低地带；西部克旗、郊区和河北 省围场县交界处的大光顶子山，海拔高 2067 米，为 XX 市第一高峰。主要 山脉有大兴安岭南段，努鲁儿虎和七老图三条山脉。 XX 属中温带半干旱大 陆性季风气候区。冬季漫长而寒冷，春季干旱多 大风，夏季短促炎热、雨水集中，秋季短促、气温下降快、霜冻降临早。大部 地区年平均气温为 07，最冷月（1 月）平均气温为-10左右，极端最低 气温-27 ；最热月（7 月）平均气温在 2024 之间。年降水量的地理分布受 地形影响十分明显，不同地区差别很大，有 300-500 毫米不等。大部地区年 日照时数为 27003100 小时。每当 59 月天空无云时，日照时数可长达 1214 小时，日照百分率多数地区为 6570% 。 XX 主要水系有乌尔吉沐 沦河水系、西拉木伦河水系、教来河水系、老 哈河水系、内陆河水系，地上水年平均径流量为 32.67 亿立方米。 （4）土地资源状况 地处 ZZ 高平原向松 辽平原过渡地带，北部为大兴安岭南段山地，燕山 山系的七老图山屏于西部，努鲁尔虎山呈于东南侧，构成了三面环山的半环 形，地势西高 东低，海拔一般在 5001 500 米之 间，海拔最高为 2 067 米。地 貌形态可分为山地、高平原、熔岩台地、低山丘陵、沙丘平原。 综上，待估宗地地处 ZZ 省东部，土地资源较为丰富，在区域属于人口 较多的城市，自然环境较好。 2、不动产制度和不动产市场状况 (1)土地使用制度与土地管理政策 国有建 设用地使用权实行网上挂牌交易 新型城 镇化规划出台，有利于不动产的健全发展 2014 年 3 月 16 日，新华社发布了中共中央、国务院印发的国家新型 城镇化规划（20142020 年）， 规划主要内容可以归纳为一条主线、四大 任务、五项 改革。 中华 人民共和国总理 李克强 2014 年 12 月 22 日签署第 656中华人 民共和国国务院令，公布不动产登记暂行条例，自 2015 年 3 月 1 日起施 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 9 行。通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、 林地、草原、海域等登记职责， 实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和 信息平台四统一。 （2）土地市场交易情况 XX 正在逐步建立城乡统 一的建设用地市场，实行土地有偿使用制度， 土地市场交易量逐年增大，土地交易市场有序正常发展，城区内的土地市场 交易状况较活跃。下表是近年工业用地、仓储用地市场成交情况表。 工业用地市场交易情况表 项目名称 项目位置 面 积 (公顷 ) 土地用 途 土地使用年限 供地方 式 成交 价格 (万元) 上限 （下 限） 合同签订 日期 单 价 XX 东 方希望 动物 营养有限公司 XX 市 XX 区农畜 产品加工产业园 区 1.46923 工业用 地 50 挂牌出 让 330.45 1.2 2016 年 7月 29 日 225 XX 市天 贺粮食加 工有限责任公司 XX 农畜产品产业 园区 1.57 工业用 地 50 挂牌出 让 263.76 1.2 2016 年 7 月 29 日 168 XX 莹 盈超市 连锁 有限公司 XX 市 XX 区农畜 产品加工产业园 区 1.35863 工业用 地 50 挂牌出 让 407.6 1.2 2016 年 7月 29 日 300 XX 市久通广农产 品有限公司 XX 区农畜产品加 工产业园区 0.68228 工业用 地 50 挂牌出 让 114.6 1.2 2016 年 7 月 29 日 168 XXXX 区 2015J-19 地块建设 XX 市 XX 区 1.14278 工业用 地 50 挂牌出 让 244 0.6 2016 年 1 月 15 日 214 XXXX 区 2015J-12 地块建设 XXXX 区 24.0001 工业用 地 50 挂牌出 让 4032 0.6 2016 年 1 月 15 日 168 XXXX 区 2015J-1 地块建设 XXXX 区 12.0921 工业用 地 50 挂牌出 让 2576 1 2015 年 11 月 30 日 213 XXXX 区 2015J-16 地块建设 XX 区 1.33259 工业用 地 50 挂牌出 让 224 0.7 2015 年 11 月 30 日 168 XXXX 区 2015J-15 地块建设 XX 区 1.33724 工业用 地 50 挂牌出 让 225 0.7 2015 年 11 月 30 日 168 XXXX 区 2015J-15 地块建设 XX 区 1.33724 工业用 地 50 挂牌出 让 225 0.7 2015 年 11 月 30 日 168 XXXX 区 2015J-3 地块建设 XX 区 2.00158 工业用 地 50 挂牌出 让 427 1 2015 年 11 月 30 日 213 XXXX 区 2015J-17 地块建设 XX 区 1.95002 工业用 地 50 挂牌出 让 416 0.7 2015 年 11 月 30 日 213 XXXX 区 2015J-14 地块建设 XXXX 区 0.67912 工业用 地 50 挂牌出 让 115 0.7 2015 年 11 月 30 日 169 XXXX 区 2015J-13 地块建设 XXXX 区 3.05703 工业用 地 50 挂牌出 让 514 0.7 2015 年 11 月 30 日 168 纺织品生产 XXXX 区 20.0168 工业用 地 50 挂牌出 让 4264 0.8 2015 年 9月 29 日 213 环境改良剂 XXXX 区 1.39356 工业用 地 50 挂牌出 让 304 0.6 2015 年 9月 29 日 218 电力物资仓储 XXXX 农产品加工产业园 1.33333 工业用 地 50 挂牌出 让 380 1.2 2015 年 9月 25 日 285 食品加工 XX 农产品产业园 区 4.27378 工业用 地 50 挂牌出 让 718 1.2 2015 年 9月 25 日 168 粮食加工 XX 农产品加工产 业园 1.33333 工业用 地 50 挂牌出 让 224 1.2 2015 年 9月 25 日 168 XX 斯琦 丽康医 药 有限公司 XXXX 区 1.45274 工业用 地 50 挂牌出 让 317 0.7 2015 年 7 月 20 日 218 XX 金 贝制卡印刷 厂 XXXX 区 0.66696 工业用 地 50 挂牌出 让 143 0.8 2015 年 7 月 20 日 214 XX 市久通广农产 品有限公司 XX 市 XX 区农畜 产品加工产业园 区 3.15721 工业用 地 50 挂牌出 让 531 1.2 2015 年 2月 11 日 168 仓储用地市场交易情况表 项目名称 项目位置 面积 (公顷 ) 土地用途 土地 使用 年限 土地 级别 供地 方式 成交 价格 (万元) 上限 合同签订 日期 单价 XX 崟泽进出口 贸易 有限公司 ZZXX 物流园区 0.70273 1 仓储 用地 40 三级 挂牌 出让 242.5 2 2016 年 7 月 29 日 345 XX 成品储备粮管理 有限公司 ZZXX 物流园区 2 仓储 用地 40 五级 挂牌 出让 600 2 2014 年 5 月 26 日 300 XX 禾康农副产 品有 限责 任公司 ZZ 格 林特制药有限责任 公司 ZZXX 物流园区 0.953659 仓储用地 40 四级 挂牌出让 287 2 2014 年 2 月 19 日 301 XX 市蒙祥进出口 贸 易有限公司 ZZXX 物流园区 1.32012 1 仓储 用地 40 四级 挂牌 出让 397 2 2014 年 2 月 19 日 301 XX 市鑫硕进出口 贸 易有限公司 ZZXX 物流园区 0.91108 8 仓储 用地 40 四级 挂牌 出让 274 2 2014 年 2 月 19 日 301 XX 铁发商贸集 团有 限公司 ZZXX 物流园区 5.94578 2 仓储 用地 40 未评 估地 区 挂牌 出让 1784 2 2013 年 3 月 15 日 300 XX 文阳商贸有限公 司 ZZXX 物流园区 0.33322 8 仓储 用地 40 六级 挂牌 出让 100 2 2013 年 3 月 15 日 300 XX 胜铭商贸有限公 司 ZZXX 物流园区 0.33306 3 仓储 用地 40 六级 挂牌 出让 100 2 2013 年 3 月 15 日 300 XX 九州通医药 有限 公司 ZZXX 物流园区 2.37523 7 仓储 用地 40 未评 估地 挂牌 出让 927 3 2012 年 8 月 24 390 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 11 区 日 综上情况，当地不动产制度与国家整体制度保持一致，各个时期政策紧 随国家政策，严格宏观调控土地市场，逐渐向以市场自主调节为导向的市场 化方向发展。目前来说，当地不动产政策环境良好，当地政策对不动产市场 持扶持态度，当地的不动产市场已建立并较快发展，市场交易状况公开正常， 工业用地地价水平平稳。 3、产业政策 XX 市工业以冶金、能源、化工、建材、食品、纺织、医 药、机械为主。 2015 年，全市生产总值 1861 亿元（省 18032.8 亿元）、占省的 10.3%、全区 第 5 位，增 长 8.1%、全区第 3 位；一产增加值 277 亿元、全区第 1 位，增长 4.3%、全区第 4 位；二产增加值 882.6 亿元、全区第 4 位，增长 8.7%、全区 第 2 位；三产增加值 701.7 亿元、全区第 4 位，增长 8.5%、全区第 6 位。从产 业结构看，三次产业比重 14.9:47.4:37.7，第一 产业比重下降 0.5 个百分点， 第二产业下降 1 个百分点，第三产业提高 1.5 个百分点。从贡献情况看，三 次产业对经济贡献率分别为 7.1%、58%和 34.9%，第一产业较上年下降 0.1 个百分点，第二产业下降 8.9 个百分点，第三产业上升 9 个百分点。 500 万元以上固定资产投资 1272.1 亿元、全区第 5 位，增长 15.5%、全 区第 7 位；社会消费品零售总额 637.1 亿元、全区第 4 位，增长 8.3%、全区 第 3 位。 全体居民人均可支配收入 16302 元；城镇常住居民人均可支配收入 25195 元；农牧民人均纯收入 8812 元。 全年引进国内区外资金 593 亿元、增长 14.8%，实际利用外资 8560 万 美元、增长 305.3%。进出口总额 77908 万美元，下降 9%。 各旗县区 GDP：XX 区 300.7 亿元、松山区 249.2 亿元、元宝山区 240.9 亿元、宁城 县 167.8 亿元、敖汉旗 164 亿元、克旗 147.1 亿元、翁旗 144.7 亿 元、左旗 123.6 亿元、阿旗 109 亿元、右旗 77.1 亿元、林西县 76.5 亿元、喀 旗 70.6 亿元。 2015 年，全市 14 个工业园区规划面积 577 平方公里，建成面积 143 平 方公里，累计完成基础设施投入 126 亿元。现入驻企业 737 户，投产企业 685 户，累计完成工业固定资产投资 1182 亿元。2015 年，全市工业园区入 驻企业当年完成投资 310 亿元，同比增长 8%；实现销售收入 1430 亿元，同 比增长 10%。全市有省级园区 7 个（XX 经济开发区、宁城经济开发区、松山 经济开发区、林西工业园区、喀喇沁经济开发区、玉龙工业园区、元宝山工 业园区）。省循环园区及企业 6 个（锦山循环经济园区、右旗煤电化循环经济 园区、克旗大唐煤制气循环经济园区、XX 循环经济园区、宁城固体废物处 理循环经济园区、XX 瑞阳化工有限公司）。国家级循环经济园区 1 个（塞飞 亚循环经济园区）。年收入超千亿元产业有 1 个（冶金产业），超百亿园区 5 个（XX 经济开发区、玉龙工业园区、宁城经济开发区、林西工业园区、右旗 工业园区）。百亿元企业 2 个（远联钢铁、金剑铜业）。 待估宗地作为仓储用途利用，与区域大方向一致，可以享受当地政策对 相关产业的扶持政策，对企业用地有利。 4、城市规划与发展目标 XX 市发挥资源优势，推进经济结构调整和经济增长方式转变，增强发 展活力，提高发展质量。抓住“商服反哺农业 ，城市支持农村”的战略机遇， 全面推进社会主义新农村建设。按照统筹城乡发展的要求，推进镇域新型商 服化、城镇 化和农牧业产业化进程。 加快“产业立 镇、商服强镇、商贸兴镇”战略，推进“远郊产业化、近郊商 服化、环城商 贸化、城乡一体化”进程，集内力借外力，统筹兼顾，实现经济 社会全面进步。 待估宗地属于仓储用地，现状利用符合规划和发展目标。 5、城市社会经济发展状况 2015 年，全市社会消费品零售总额实现 637.1 亿元，同比增长 8.3%；外 贸进出口总额实现 7.8 亿美元，同比负增长 9%，其中进口实现 6 亿美元，同 比负增长 17.3%，出口实现 1.8 亿美元，同比增 长 35.9%；全年实际利用外 资 8560 万美元，是上年的 4.1 倍。 2015 年，全市新、续建商贸重点项目 84 项，完成投资 63.4 亿元。全市 5000 平方米以上大型商场、超市、专业批发市场 96 个，营业面积 341 万平 方米，年营业额 196 亿元，就业 9.5 万人，其中年营业额超亿元的 42 个，超 10 亿元的 7 个；全市 1000 平方米以上农畜产品交易市场 307 个，营业面积 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 13 377 万平方米，年营业额 161 亿元。累计完成投资 453 亿元，建成面积 13.5 平方公里，2015 年实现销售收入 478 亿元，同比增长 21.3%，利税 11 亿元， 入驻企业及商户 4050 个，带动就业 4.1 万人。以 XX 物流园区、松山物流园 区、XX 商贸 物流城、和美工贸园区为主体的现代物流业快速发展。 全市电子商务已经初步形成 B2B、B2C、F2B、C2B、O20 及代运营等多 种现代营销模式，XX 物流园区是国家级电子商务基地。2015 年估算全市网 上交易额 58 亿元，全市快递业务量（出港量）完成 531.84 万件，同比增长 52.29%，投递业务量（进港量）完成 1771.6 万件，同比增 长 62.36%。我市小 微企业和个人网商多数通过阿里巴巴、淘宝网等第三方商务平台开展业务， 从事电子商务的企业有 30 多家，自主创业者 1200 余人。 市中心城区（含 XX 区、松山区、新城区）有家政公司、服务中心 200 多 家，其他 10 个旗县区 300 多家，全市家政服务从业人员约 2 万人左右，通 过各类中介、社区推荐就业、自谋职业、灵活就业的约在 7-10 万人左右。有 各类养老院、社会福利院 182 家，实有床位 1.8 万张，入住老人 1.1 万人，其 中民营养老院 29 家，拥有床位 4993 张，入住老人 3151 人，有各类社区老 年服务设施 465 处。 全市共有进出口经营资格的企业 608 家，其中有实际进出口业绩的 85 家，已向 95 个国家和地区出口 16 大类 115 种商品，出口商品已从过去杂粮 杂豆、纺织 、麻黄素等产品到现在的机电、中蒙药、医用器具、绒毛制品、生 物化工等精深加工产品，从过去单一贸易出口到现在来料加工、进料加工等 多种形式。我市共有省级外贸出口基地 5 个，其中外贸转型升级专业型示范 出口基地 3 个，分别是 XX 市西药基地、XX 市羊绒制品基地、XX 市杂粮杂 豆基地。机电和高新技术出口基地 2 个，分别是 ZZ 元宝山区生物化工基地、 XX 市 XX 区。 XX 东黎 绒毛制品有限公司、 XX 凯兰羊绒织品有限责任公司 等 5 家公司被评为省级基地龙头企业。XX 保税物流中心项目于 2015 年初 封关运营，具 备进口货物保税仓储、出口货物入区退税、国际物流分拨配送、 转口贸易、 简单加工增值服务等功能，是我市真正意义上的内陆“ 无水港”， 对促进我市外向型经济快速发展起到重要作用。 全市共设立批准外商投资企业 37 户，总投资额达 18.2 亿美元，到位注 册资本 3.7 亿美元，投资方向主要以毛纺织业、农牧业、采矿业为主。境外 投资企业 11 家，总投资额达 1.9 亿美元，投资方向主要是房地产、矿产品、 机械设备、水利电工程、国际贸易等。 从总体来看，全市社会经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势，仓 储用地的土地市场随之稳健发展，地价水平平稳。 （二）区域因素 待估宗地位于 XX 市 XX 区。 1、区域概况 XX 区地处 XX 市中心城区，是 XX 市仓储、商 贸和科教文化中心。全 区总面积 506 平方公里，建成区面积 43.28 平方公里。辖 2 镇、11 个街道， 27 个村、53 个社区。常住人口 45.6 万人。 “XX”和“XX”皆因城区东北角有一 座赭红色山峰而得名 2013 年末 XX 区拥有医 疗卫生机构 430 个，其中医院 26 个，卫生院 3 个，妇幼保健机构 2 个，专科疾病防治机构 2 个。2013 年 XX 在春节期间组 织开展了 12 项群众体育赛事，参与人数达万人以上。 2、交通条件 内部交通：区内拥有 11 个街道，有京通铁路干线穿过，可直达北京、大 连、沈阳、呼和浩特、齐齐 哈尔等城市。有直达北京、沈阳、呼和浩特等多个 大中城市的航班。建设完工的 XX 至大板、XX 至通辽、XX 至朝阳高速公路 及 XX 至大板至白音华铁 路将 XX 全面带进 入东北和华北交通网。公交 线 路密集，出租车便利。 外部交通：XX 区地理位置 优越，交通便利。距北京 420 公里，距津、沈、 大连 500 公里，距锦州、秦皇岛港不足 300 公里，赤锦铁路可直通锦州港货 运码头。 3、基础设施条件 待估宗地们于 XX 区，开发区内土地的基础配套设施由开发区管委会 统一规划建设。区域基础设施条件达到“七通 ”（通路、通电、通讯、供水、排 水、供暖、供热）条件，具体如下： （1）通路 区域内有远联大街（生活型主干道）、红烨大街（混合型主干道）、赤朝高 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 15 速（交通型主干道）等，路网发达，交通便捷。 （2）供水 由 XX 区供水，供水保证率 95以上。 （3）排水 排入 XX 区排水管道，排水畅通。 （4）供电 由 XX 区供电网络供电 ，供 电保证率 95%以上。 （5）通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通通讯保证率 100%。 （6）供暖 由由 XX 区统一供暖，供暖保证率 95以上。 （7）配套设施 待估宗地所在区域内的公共服务配套设施也较为齐备，周围 5 公里范 围内有小学、幼儿园、中学、医院、商场、银 行等。 4、环境条件 全区境内属半川半丘陵区，呈平浅盆地状，平均海拔高度 600 米左右。 地处中纬度，属中温带、半干旱、大 陆性季风 气候区，全年降水量少，蒸发量 大；昼夜温差大，日照时间长。 XX 是一座历史文化名城。XX 区是举世闻名的“XX 文化”发祥地和命 名地。在这 里，挖掘 发现 了被中国社会科学院评为“2009 年全国六大考古新 发现” 的夏家店下 层文化聚落 遗址。 5、产业集聚状况 XX 区以“科学发展、富民强区”为主题，大力实施“开放创新、工贸带动、 民生优先、城 乡统筹” 发展战略，加快推进新型工 业化、农业现代化和城乡 一体化进程， 经过多年建设和发展，XX 区已成为省东部重要的工业基地和 区域性商贸物流中心。全区限额以上商贸业企业达到 75 家，规模以上工业 企业 76 家。 拥有经济开发区、农产品产业园区、XX 物流园区、南部服务业 园区等产业发展平台和保税物流园区、云计算产业发展平台等先进驱动要 素。2014 年完成地区生产总值 284.6 亿元，增长 7.9%；公共财政预算收入 20 亿元，增 长 10.2%；全社会固定资产投资 224.9 亿元，增长 16.8%；社会消 费品零售总额 117.5 亿元，增长 11.8%；城镇 和农村常住居民人均可支配收 入达到 25325 元和 13783 元，增长 9.7%和 11.4%。 6、规划限制 待估宗地位于 XX 区，规划限制没有不利影响。 （三）个别因素 待估宗地位于 XX 市 XX 区。待估宗地位置、面积、用途、宽度、临路状 况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基 础设施条件以及待估宗 地现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明如下： 1.宗地位置：XX 市 XX 区 XX 号 2.宗地面积：146667.40 平方米 3.宗地用途：仓储用地 4.宗地宽度：约 612 米 5.宗地深度：约 228 米 6.宗地临路状况：二面临路 7.宗地形状：形状规则，呈矩形 8.宗地地质：地质承载力一般 9.宗地地形：平地地形 10.宗地地势：地势平坦 11.宗地容积率：0，地上主要是储油设施设备构筑物。 12.宗地基础设施条件：宗地红线外土地开发程度达到“七通” （通路、通 电、通讯、供水、排水、供暖、供热）条件，红线 内场地平整（达到开工条件）。 综上，该宗地的个别因素与区域平均水平相似，对地价影响不大。 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 17 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 （一）国家有关法律、法规及行政规章 1、中华人民共和国土地管理法（年月日第六届全国人民代 表大会常务委员会第十六次会议通过，2004 年 8 月 28 日第二次修正） 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令 第 256 号，根据 2011 年 1 月 8 日国务院令第 588 号修正） 3、中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第八届全国 人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2009 年 8 月 27 日第二次修正） 4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人 民共和国国务院令第 55 号，1990 年 5 月 19 日发布） 5、建设用地审查报批管理办法（国土资源部令 3 号） 6、国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知（国土资 发2007112 号，2007 年 5 月 8 日） 7、土地登记办法（中华人民共和国国土资源部令第 40 号，自 2008 年 2 月 1 日起施行） 8、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2002 年 4 月 3 日国 土资源部第 4 次部务会议通过，2007 年 9 月 21 日修订） 9、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 的通知（国土资发200144 号，2001 年 2 月 13 日） 10、国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地 估价规程有关问题的通知（国土资厅发201512 号） 11、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 （国土资发200956 号，2009 年 5 月 11 日） 12、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发 2006307 号，2007 年 1 月 1 日） 13、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008 308 号，2008 年 12 月 31 日） 14、国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土 资发200851 号，2008 年 3 月 11 日） （二）所在省市的有关法律法规和政策 1、ZZ 省实施中华人民共和国土地管理法办法 2、ZZ 发改委、财政厅关于发布 ZZ 省国土资源、建设系统行政事业收 费项目和标准的通知（X 发改费字2005120 号） 3、XX 市中心城区基准地价标准使用说明 4、ZZ 省人民政府办公厅关于公布实施省征地统一年产值标准和征地 区片综合地价的通知（X 政办发2011143 号） 5、ZZ 省耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法（X 财综字1998 410 号） 6、ZZ 省人民政府关于修改的决定（2014 年 11 月 18 日修正） 7、XX 市人民政府 办公厅关于印发XX 市中心城区市政公用设施建设 配套费征收管理规定的通知（X 政办发2009030 号） （三）采用的技术标准 1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508- 2014，2014 年 12 月 1 日） 2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507- 2014） 3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010- 2007，2007 年 8 月 10 日） （四）其他资料 1、委托方提供的有关资料 主要是委托估价函，委托方营业执照，待估宗地国有建设用地规划许 可证、 项目 规划选址批复、 政府专题会议纪要、 区发改局项目备案通知 复印件等。 2、受托方掌握的有关资料 主要有宗地区域位置图、待估宗地及比较案例照片，现场查勘记录表， 估价师现场查勘照片、现场调查所获取的资料等。 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 19 二、土地估价 （一）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要估价原则和估价技术原则有： 1.合法原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处 分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证 书、 权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管 制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规 或合同等允许的处分方式为依据。 2.供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决 于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地 与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要 考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 3.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在 土地估价时， 应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接 关系到该地块的收益量和价格。 4.替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交 易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据 市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似 时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时， 商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样 遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类 型具有替代可能的地块价格所牵制。 5.变动原则 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律， 准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生 变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互 作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、 稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素 及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。 6.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的 收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能 满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效 用作最有效发挥为前提的。 7.报酬递增、递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地 投资的增加而出现由递增到递减的特点。 待估宗地作为仓储用地，评估中考虑了其在投入由少到多以致达到饱 和时的报酬递增、递减规律。 8.价值主导原则 土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。在评估过程中 地价影响因素的分析选择、修正系数取值等应有所侧重，重点关注土地价值 的主导因素。 9.公开市场原则 评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。案例选择遵循公开 交易市场正常交易案例原则。 10.多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还 原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和成本逼近法等方法。由于不适宜 的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根 据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的 方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择 两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价 位于 ZZ 省 XX 市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告 21 格。 （二）估价方法 1、采用的方法与理由 估价人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合待 估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估采 用的方法。 市场 比较法 XX 区近似区域有相同用途的土地出 让交易案例，可以收集到适宜的可 比实例，经过 修正求得待估宗地的出让市场价格，因此选择市场比较法评估。 成本逼近法 待估宗地位于城市郊区乡村区域，当地政府及相关部门公布了有关征 地补偿标准文件，也能取得基础设施建设费用、利息、利润等资料，因此选 择成本逼近法评估。 2、不采用的方法与理由 收益 还原法 区域较少类似土地租赁案例，难以在附近收集到类似租金案例，也难以 收集到土地纯收益与费用资料，无法采用收益还原法进行评估，因此不采用 收益还原法评估。 剩余法 剩余法评估的基础是建立在可知房地产售价的基础之上的，区域内难 以找到相似的售卖案例，无法用剩余法评估，因此不采用剩余法评估。 基准地价系数修正法 现在执行的基准地价公布时间较早，其估价基准日为 2013 年 1 月 1 日， 有一定的滞后性。新基准地价已重新评估，现已上报审批，未最后更新公布， 据市国土局介绍新基准地价将有较大变化，因此不能采用基准地价系数修 正法评估。 3、采用的估价方法与公式 综上所述，本次估价采用市场比较法和成本逼近法两种方法评估，两种 方法原理与公式如下： （1）市场比较法 市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价 期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行 差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。其基本公式为： P=PBABCDE 式中： P-待估宗地价格; PB-比较实例价格; A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数; B-待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数; C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数; D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数; E-待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。 （2）成本逼近法 成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上 一定的利息、利润、 应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方 法。其基本计算公式如下： VE aE dTR 1R 2R 3V ER 3 式中： V估价价格 Ea土地取得费 Ed土地开发费 T税 费 R1利息 R2利 润 R3土地增值收益 VE土地成本价