土地利用与管理知识点

1、 土地的涵义 是地球表层的陆地部分。公认：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩 石、气候和植被等要素组成的自然历史集合体，包括人类过去和现在的种种活动规律。 2、 城市 城市是一个巨大的系统整体。人口较稠密且具有较完善的基础设施配套的地区 称为城市，包括住宅区、工业区和商业区等功能分区，具备行政管辖功能。 3、 狭义的城市土地是指城市市区，即城市建设用地。城市土地属于国家所有，城郊土地 除有法律规定为国家所有外，多数属于集体所有。 4、 广义的城市土地是指城市行政区内陆和水域及其地上、地下的空间总称。行政区域上 划分三个层次：是建成区土地，即城市建设用地；是城市规划区范围内，除去城市建 成区外的外延扩建区域，大部分为村镇占用的土地；是指城市行政区内的全部土地。 5、 市域是指城市行政上所管辖的区域，包括下辖的县及县级市； 6、 市区是指实际的城市区域，包括城市近郊区和建成区，但不包括所辖的外围县、乡。 7、 建成区是指城市建筑物外沿的范围； 8、 中心城区和中心市区概念相同，是依繁华程度单独划出的一个区域，一般指城市核心 的城市商业和城市设施密集的地区。 9、城市土地利用特性 1、城市土地的固定性 2、扩展性 3、利用的区位性 4、利用的空间 性 5、用途逆转的困难性 6、永续利用性 7、供应的稀缺性 8、资产性 9、生态的脆 弱性 10、利用的社会性 11、 城市土地利用是在城市规划和土地利用规划的指导下所开展的各项开发与建设活动。 12、 城市土地管理是城市政府依据国家有关土地管理的法律法规，对城市土地的占有、分 配、使用而进行的规划、组织、控制和监督等一系列活动。 13、 土地利用管理是土地管理最基本的组成部分，是指从国家利益的全局出发，根据国家 经济和社会发展需要，依据土地的自然特点和地域条件，对土地资源的配置、开发、利 用、整治和保护等所进行的计划、组织、控制等工作的总称。 14、 城市土地利用管理的原则 1、规划计 划管理原则 2、节约集约利用原则 3、优化 结构布局原则 4、经济、社会、生态三效益 统一原则 5、保护耕地原则 6、依法利用管 理原则 15、 城市土地利用管理的内容 1、城市土地利用基本理论 （1） 租理论（2 ）区位理论（3）可持续利用 理论（4 ）土地报酬递减理论 2、城市土地制度 （1 ）土地所有制 （2 ）土地使用制 （3 ）土地国家管理制度 3、城市土地利用 （1 ）城市土地整理 （2 ）城市土地开发 （3 ）城市土地利用 （4 ）城市土地保护 4、城市土地管理 （1 ）城市土地地籍管理 （2 ）城市土地利用规划与计划管 理 （3 ）城市建设土地审批管理 （4 ）城市土地市场与价格理 （5 ）城市土地税收管理 1、 地租的概念及分类 是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分 是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映 2、广义与传统地租的概念 广义 ：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人 使用所获取的报酬。 传统 ：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。 3、马克思主义地租理论 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。 马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础 上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本 主义地租的两种基本形式 4、级差地租、绝对地租、绝对地租的含义 级差地租： 因为土地等级不同而形成数量不等的地租。 绝对地租：据对地租由于使用土地而必须支付的地租。 垄断地租：由于级差地租，绝对地租和垄断价格相联系而表现出来的一种特殊形式。 5、级差地租产生的条件和原因 产生的条件：自然力的差别 产生的原因：土地有限而产生的土地经营权的垄断 级差地租的来源是个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润 6、绝对地租产生的条件和原因 条件：农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 原因：土地所有权的垄断 7、垄断地租产生的条件和原因 由产品垄断价格带来的超额利润转化成的地租 这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定 8、城市地租理论 城市土地不是利用其自然生产能力，而是将其作为生产和生活的场所的空间，土地的肥 沃程度对城市地租没有影响。 “区位”是土地级差地租的主要影响因素，是级差地租产 生的条件。 9、城市极差地租：城市土地级差地租产生的来源分析： （1）工业用地的级差地租产生的来源。-产生条件“交通条件” （2）住宅用地。-产生条件“交通、繁华度、环境” （3）商业用地。-产生条件“聚集效应和繁华度” 10、城市级差地租类型 （1）城市极差地租的形成：由于土地位置引起的相对较高的利润转化为地租 （2）城市极差地租的形成：在城市一定面积的某土地上，在投资界限范围内连续追 加投资，建筑面积由小到大，建筑产品总价值增加。 11、区位主要指某事物占有的场所，含有位置、布局、分布、位置关系。 区位因子是指影响区位主体分布的原因。 （经济、非经济） 区位条件不同场所所具有的属性或资质。 （自然、社会等） 区位几何要素点线面 区位地理实体网络（点面：水系、交通网） 、地带（线面：气候带、工矿带）地域 类型（点面：土地类型、工业区） 、区域（点线面：综合自然、经济、地里区） 12、中心地三原则与空间模型 1)市场原则与中心地系统 2）交通原则基础上的中心地系统 3)行政原则基础上的中心地系 统 13、土地可持续利用：在满足当代人们对土地利用需求 的同时，不损害后代人利用土地资 源满足 其自身需求的能力，也不损害当代及后代 人生存和发展所需要的其他利益. (一)存在形式的可持续性(二)物质生产能力的可持续性(三)经济效益的可持续性(四)生态 环境的可持续性 14、土地可持续利用五大基本原则 (一)生产性原则：保持和加强生产服务。(二)稳定性原则：减少生产风险程度。 (三)保护性原则：保护土地资源潜力和防止土壤与水质的退化， (四)可行性原则：具有经济活力，即生产与经济要双向持续发展。 (五)可承受性原则：要考虑社会的可承受性，考虑的是解决人民的温饱，在解决温饱的过 程中逐步加强其生态环境的保护措施，达到生产与生态的高度结合。 1、土地制度 土地制度是国家关于土地的所有、使用和管理的法律体系所规范的关于土地的社 会行为准则。包括土地所有制度、土地使用制度和土地管理制度。 2、 土地所有制度：是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度 的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制度的法律体现形式。土地所有 制度在土地私有制国家属于财产制度的范畴，而在我国实行土地公有制，因此土地所 有制度重点是规范土地所有权的划分与归属，并由一系列国家的基本法律来予以明确。 3、土地使用制度:是指国家对土地使用的程序、条件、形式及土地使用权属关系的法律规 定。土地使用制度是土地制度的又一个重要组成部分。土地使用制度的核心和法律体现形 式是土地使用权。土地使用权是土地使用者依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利。 4、土地管理制度：是指土地管理机构的设置、行政职能权限的划分及土地管理的基本运行 方式和原则的总称。通常受到国家的政治制度、经济体制以及土地制度、文化传统等的影 响。土地管理过程总是在一定的行政环境和行政体制下进行的，土地管理体制是土地管理 活动的基本依据和框架，是土地管理学研究的重要内容之一。 5、土地所有权 根据宪法和土地管理法的规定，中国现行的土地所有制为社会主义土地公有 制，分全民所有制和劳动群众集体所有制 2 种。 6、城镇国有土地使用制度 我国现行的城镇国有土地使用制度是，可以依法进行土地（有限期）使用权交易的 有偿使用与行政划拨方式并存的土地使用制度。 土地行政划拨制度是将原国有土地经过划拨给各企事业单位或个人使用，或将集体 土地通过征收转变为国家所有，再将土地使用权划拨给国家企事业单位使用的制度。 土地有偿使用制度是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、挂牌等方式将 土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在其使用年限内 可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 4.1.1 城市土地有偿使用的意义 1、巩固和维护社会主义土地公有制 2、社会主义市场经济体制改革的重要组 成部分 3、合理配置土地资源的需要 4、促进城市基础设施建设 4.1.2 国有土地有偿使用的方式： 国有土地出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。 4.2.1 建设用地使用权出让及其性质 建设用地使用权出让的概念：指国家将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 建设用地使用权出让的特征： 所有权与使用权分离 出让是有年限的 支付出让金 我国建设用地出让是民事法律行为 出让行为平等自愿有偿。 签订合同形式反映民事性质。 出让方式为民事法律行为性质。 出让金的实质为土地使用权价格。 4.2.2 国有建设用地使用权出让 主体与客体 出让主体，国有土地使用权出让人。 建设用地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县市人民政府。 出让客体为：一定年限的土地使用权。 出让方式：协议，招标，拍卖，挂牌 协议出让；是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件 及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。 2.招标、拍卖、挂牌出让 招标出让：指政府土地管理部门作为土地所有者的代表向多方土地使用者发出投标邀请， 在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞投该宗土地的使用权，招标小组 通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。 拍卖出让：是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，在指定 的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权有意受让人到场，就拟出让地块公开叫价竞 投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。 挂牌出让： 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定 的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时 的出价结果确定土地使用者的行为。 招拍挂范围： 商业、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性用地。 物权法 扩大了招牌挂出让范围：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地 以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。 ” 2011 年 1 月， 深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案调整土地出让方式结构， 在坚持“招拍挂”的前提下，少“拍”多“招” 。 出让土地使用权的内容： 占有和使用土地的权利 出租土地的权利 转让权和设定担保权 物权请求权 出让建设用地使用权的限制： 期限的限制 条件的限制 违约责任 相邻权 出让建设用地使用权年限届满 住宅建设用地使用权届满，自动续期 其他建设用地年限届满，需在前一年申请续期 提前收回建设用地使用权 收回建设用地使用权事由： 为公共利益需要 旧城区改建 出让使用期限届满 单位撤销、迁移等，停止使用划拨用地 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废 1、土地整理：是对田、水、路、林、村的综合整治，是为了提高土地利用率、土地生产率、 劳动生产率和改善环境，采取的一整套优化措施配置农村土地资源，合理组织土地利用， 调整土地权属的综合措施。 2、土地整理的内容建设用地整理 建设用地整理是以提高土地集约利用为主要目的，采取一定措施和手段，对利用率不 高的建设用地进行综合整理。 旧城改造:表现在通过规划期内采取下这圈城令” ，控制城市盲目外延，盘整闲置土 地，挖掘城区存量潜力，解决城市用地。 乡镇企业用地整理：乡镇企业的整理潜力表现在通过搬迁改造，使乡镇企业逐步向工 业园区集中。 农村居民点整理：农村居民点整理的潜力表现在通过迁村并点，逐步使农民住宅向中 心村和小集镇集中。农村居民点存在如下问题:宏观布局，零星分散;内部结构，杂乱 无章;所占土地，多为良田;占地过多，利用粗放;管理不善，问题复杂;配套不全，环 境恶劣。 3、土地整理的特点、原则 因地制宜；经济、生态、社会效益相结合；系统原则；整体性原则 4、土地开发整理：是指在一定区域内，按照土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理 专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济和法律等手段，运用工程建设措施，通 过对田、水、路、林、村实行综合整治、开发，对配置不当、利用不合理，以及分散、闲 置、未被充分利用的农村居民点用地实施深度开发，提高土地集约利用率和产出率，改善 生产、生活条件和生态环境的过程，其实质是合理组织土地利用。广义的土地开发整理包 括土地整理、土地复垦和土地开发。 5、城市土地整理的内涵: 城市土地整理是在既定的城市空间范围内, 按照城市发展规划和土地利用总体规划的要 求, 采用一定的措施和手段, 调整城市土地利用结构 , 改善城市用地环境 , 提高城市土地 的利用率和经济产出率, 提高城市的现代化水平 , 以实现经济、社会、生态的可持续发展。 城市土地整理的实质是合理组织城市土地的开发利用，促进城市用地的有序化、集约化， 提高土地的经济承载能力和土地收益率。城市土地整理按照近期效益和远景效益、经济效 益和生态效益密切结合的原则，充分、合理、经济地利用，运用系统的观点，科学规划城 市土地的开发利用。 6、城市土地整理的功能： （1）整合土地, 提高土地的经济价值。 （2）为低收入者提供住房用地。 （3）合理开发土地, 遏制城市用地蔓延。 （4）用于城市的恢复和重建。 7、 城市土地整理的目的、根本任务任务和内容 城市土地整理的目的：是在现有土地的基础上，优化城市用地结构，提高土地利用率，控 制城市用地的盲目扩展，改善生态环境，促进经济发展，不断地满足社会经济发展对土地 资源的需求，为人类的居住、工作、游憩、交通及各类用地的发展提供一个优良的、持续 的土地利用环境 城市土地整理根本任务是:一是改变城市本身的生态环境，实现可持续发展;二是消除土地 利用中对社会经济发展起限制作用的因素，形成合理、高效、集约的土地利用结构，提高 土地利用效率，适应社会经济发展对土地的需求。 城市土地整理的内容 (1)改造旧城区。优化土地利用结构，对城市用地布局进行重新调整，完善各项基础设施建 设，增加城市绿地及开敞空间等等; (2)推行“退二进三”战略。进行城市土地置换，提高城市土地配置效益: (3)治理城市污染用地，加强城市绿地系统的建设，改善城市生态环境; (4)改造城中村，将市区或城市郊区尚有少量农业用地的村落纳入城市土地统一管理的范畴， 解决其在城市化过程中转型不彻底的问题 。 8、城市土地整理的组织方式 （1）政府主导型模式，是指主要由政府来组织和管理市地整理，从发起到规划到执行的整 个过程都由政府控制。 (2)规划主导型模式 （3）BOT 和 PPP 等融资方式 BOT 是一种新的投资合作方式。PPP 是公共部门与私人企业合 作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式。 9、城市土地整理的模式 1.生态环境治理模式。2.城乡一体化改造模式。3.产业结构调整模式 4.旧城改造模式。 5.克服城市蔓延模式。 10、土地一级开发概述 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟 地的过程。 目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发 风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶 颈。 1、什么是城市土地集约利用？ 是以城市可持续发展为宗旨，在合理布局、优化用地结构的基础上，通过增加土 地投入、改善经营管理、提高利用强度等途径，不断提高土地的使用效率、经济 效益、社会效益和生态效益的土地利用方式和利用水平。内涵： 扬弃了直接使用城市土地投入产出的概念进行限定，将其作为其中的实现途 径之一； 土地投入主要指影响土地价值的投入，包括基础设施、公益设施等的投入， 但不包括立足于土地之上的企业生产和经营投入。 土地产出水平一方面取决于土地的区位属性，另一方面取决于其上经营的产 业用途。因此衡量集约利用效果不能单看土地产出的绝对水平，要考虑该城 市的经济发展水平。 2、观点可归纳为五点： 将城市土地集约利用理解为城市土地投入的提高；城市土地结构和布局的优 化；城市土地产出率的提高；城市土地利用率的提高；城市土地强度的提高。 3、城市土地集约利用的类型 劳力资本型集约：在城市发展的初始阶段，对土地的投入主要以劳力和资本为主； 资本技术型集约：在城市发展较高水平的成熟阶段，对土地的投入主要表现在资 本和技术的含量； 结构型集约：在城市发展的后期阶段，城市土地利用结构通过不断的调整、置换， 逐步合理； 生态型集约：城市发展的最高阶段，城市用地结构、利用空间和利用强度合理配 置，既达到经济效益最佳，同时保护了生态效益。 3、 聚集效应的理论分析 聚集经济;指因企业、居民的空间集中而带来的经济利益或成本节约，它不仅局限 于企业和厂商的生产，消费者和居民的集中也会产生聚集经济。 聚集不经济;因聚集形成相互影响，形成外部性。聚集经济是一种外部经济、聚集 不经济是一种外部不经济。 拥挤成本主要包括： 地价增值泡沫成本 建筑成本的增加 交通拥挤成本 环境损失成本 5、城市土地集约利用程度的影响因素包括宏观和微观两部分。 宏观：城市规模、城市经济发展水平、产业结构、土地市场供求关系、规划指标 控制等等； 微观：地块使用性质、地块价格、地块基础设施条件、地块的空间环境和景观要 求。 13、 地籍管理 1、地籍的涵义;指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。 2、地籍的作用：为土地管理提供基础资料;为维护土地产权权益等提供基础资料;为改革与 完善土地使用制度提供基础资料;为编制国民经济发展计划等提供基础资料 3、地籍的分类： 依据地籍所起的作用，分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍 依据地籍的特点和任务，分为初始地籍和日常地籍 按城乡土地的特点，分为城镇地籍和农村地籍 依据地籍行政管理的层次，分为国家地籍和基层地籍 4、地籍管理的概念 地籍管理是国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、土地分等定级、 估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。 1. 地籍管理的内容 1)土地调查；2)土地登记；3)土地统计；4)地籍档案管理 6、土地登记:国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值 等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人 对土地的合法权益的一项重要的法律制度。 7、土地登记的特点、原则和类型 （一） 土地登记的特点 统一性;唯一性;连续性;强制性;公开性;公信力 （二）土地登记的原则:依法的原则;申请的原则：书面;审查的原则：形式审查；实质;审 查属地管辖原则 （三）土地登记的类型 土地总登记：在一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内的土地进行的全面登 记。 初始土地登记：土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 变更土地登记：因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和 土地用途等内容发生变更而进行的登记。 注销土地登记：因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。 8、 土地登记的程序 基本程序：土地登记申请、地籍调查、土地权属审核、注册登记、核发证书。 9、土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况 及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。 9、 土地统计内容:土地调查总面积;质量;分布;权属;利用状况 11、地籍档案管理的概念 地籍档案是指国家和地方各级土地管理部门及其事业单位在地籍工作中直接形成的，对 国家、社会和土地管理工作有保存价值的，反映地籍工作和土地状况的各种文字、图表、 声像等不同形式的历史记录。 地籍档案管理：以地籍档案为对象而进行的收集整理、分类编目、归档保管、提供利用 等各项活动的总称。 10、 地籍档案的特点： 1）具有数量大、种类多、形式多样的特点 2）具有成套性的特点 3）具有动态性 4）兼有文书档案和技术档案的特点 1、土地利用规划:在一定的区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求以及当地的自然、 社会经济条件，从全局、长远的利益出发，对区域范围内土地资源的开发、利用、整治、 整理、复垦、保护等进行统筹安排的战略性规划。 2、土地利用总体规划主要内容： 土地利用现状分析 土地利用潜力分析 土地利用需求量预测 土地利用结构优化与布局 土地利用规划效益预测与方案的评 价 3、土地利用专项规划:是在土地利用总体规划的控制下，针对土地开发、利用、整治和保 护的某一专门问题而进行的规划。是同级土地利用总体规划的有机组成部分。包括有： 基本农田保护区规划;土地开发整理规划;风沙治理规划;小流域水土流失治理规划等。 4、土地利用详细规划:是在总体规划或专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一 土地使用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，是总规和专项规划的深入和细化。 包括有：居民点用地规划; 交通运输用地规划;水利工程用地规划;农业用地规划; 旅游地规划、自然保护区规划等 5、土地利用规划的基本特性 土地利用总体规划是土地利用管理工作的“龙头” 。是国民经济和社会发展计划体系的 重要组成部分，是各级政府对土地利用进行协调和指导以及行政控制的重要手段。基本特 性:（1）总体性（2）长期性（3）权威性（4）强制性（5）层次性 6、城市用地的自然环境条件适宜性评定：是对土地的自然环境，按照城市规划与建设的需 要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。 7、城市用地选择影响因素 建设现状;基础设施;土地利用总体规划;生态环境;文化遗存;社会问题 8、城市布局:指城市建成区平面形状以及内部功能结构和道路系统的结构和形态。 9、影响城市布局的因素 1、直接因素 1)经济因素：主要指建设项目的分布和各种项目的不同技术经济要求；资源情况；建 设条件。2)地理环境：如地形、地貌、地质、水文、气象等。3)城镇现状：如人口规 模、用地范围等。 2、间接因素 1）历史因素：继承、保护、改变 2）社会因素：社会制度、社会集团的利益、意志、 权力 3)科学技术因素 10、土地利用计划管理:是指通过一定的管理程序和方法，实现土地资源的计划利用，达到 土地资源合理利用的根本目的。 11、土地利用计划管理存在的问题 1、管理基础薄弱。2、管理的内容有待扩展。3、理论 研究比较滞后。4、管理手段不足。5、管理决策粗放。 12、完善土地利用计划管理的方向 1、建立有效的宏观调控的微观管理基础。2、建立和不断完善土地利用计划体系。3、 建立和完善计划管理决策制度。4、建立市场经济体制的计划管理理论体。5、强化计 划管理的手段，实现调控方式转变。6、提高土地利用计划管理决策的科学水平。 1、土地用途管制:指依据法律、法规，对土地利用总体规划确定的土地用途实行强制 性管理的制度。土地用途管理制度起源于德国。 2、内容：定性、定量、定位、定序管制 3、重点：严格控制“农转非” ，同时提高存量土地的利用效率 14、土地用途管制的实施 1、土地按用途分类前提; 2、编制土地利用总体规划依据; 3、审批土地用途变更关键; 4、办理土地用途登记监督; 5、执法监督保障 1、建设用地审批管理:是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、 审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。其主要任务是：保护耕地与为经 济建设服务；保护土地所有者和土地使用者的合法权益；严格审查建设项目用地；采取有 力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作 2、审批制度主要：1、建设项目用地预审 2、农地转用审批 3、土地征收审批 4、土地 供应审批 3、批准条件为：符合土地利用总体规划; 已纳入土地利用年度计划;已履行或能够履行耕 地占补平衡义务; 须符合国家产业用地政策 4、建设项目用地报批程序 1） 、建设项目用地预审 2)、用地单位提出用地申请 3)、拟定一书四方案 4)、逐级报至有审批权一级政府审批 5)、批后实施 6、一书四方案（单独选址项目） 建设项目用地呈报说明书包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具相关 材料。 农用地和未利用地转用方案农用地、未利用地的种类、位置、面积、质量等。 补充耕地方案补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落 实情况等，并附具相应的图件。 征收土地方案征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准， 需要安置人员的安置途径等。 供地方案供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。 1、土地市场 狭义的土地市场，指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义的土地市场，指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 我国土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。 2、 城市土地市场层次结构城市土地市场层次结构 城市土地二级市场 城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地 使用者 特征：竞争性市场 交易方式：转让、转租、抵押、入股 城市土地一级市场 城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者 特征：垄 断性市场 交易方式：出让、出租、入股 土地三级市场土地三级市场 ：是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。：是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。 它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定， 交易总量由市场供求决定。交易总量由市场供求决定。 3、 城市土地市场特征城市土地市场特征 交易实体的非移动性：在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现 土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有根本区别。 区域性 ;垄断性;流通方式的多样性; 土地供给弹性小 4、 城市土地市场运行机制城市土地市场运行机制 市场机制： 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量， 主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。 宏观调控机制:市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。 二者的联系： 一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据； 另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场 的发展方向，克服市场机制在利益关系上的局限性和短期性行为，为市场机制发挥经济功 能提供必要的前提。 5、 城市土地市场管理的内容城市土地市场管理的内容 1、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经 济手段和行政手段，对土地市场进行干预。