外商是否可以从事工业厂房租赁业的研究

关于外商收购工业厂房、用地以及是否可以从事厂房出租 业务的问题研究报告 一、外商是否可以直接收购工业用地及厂房 现行规定中并未排斥外企取得工业用地使用权及厂房，但上述取得土地使用权的途径 为直接出让取得或采取资产受让方式取得，并需报商务部门审批。故此，外商对现成的工 业厂房取得不能采取国内民企直接收购企业不动产方式予以收购； 二、对外商收购境内企业资产的限制 现对于该情况的限制除三资企业法外的行政法规主要有两份文件，一份是商务部关 于外国投资者并购境内企业的规定 ，一份是外商投资产业指导目录 ，现分别简介如下： 1、外国投资者通过其在中国设立的外商投资企业合并或收购境内企业的，适用关于外 商投资企业合并与分立的相关规定和关于外商投资企业境内投资的相关规定，但在相应规 定未做规定的，则适用商务部关于外国投资者并购境内企业的规定 。 2、商务部 关于外国投资者并购境内企业的规定对外商收购国内企业资产的规定 简介如下： 外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产， 或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产的 行为受该规定管理。被并购境内企业原有所投资企业的经营范围应符合有关外商投资产业 政策的要求；不符合要求的，应进行调整。此外，并购行为为应遵守外汇管理规定。 审批单位为商务部或省级商务主管部门（即省商务厅） ，如境内公司、企业或自然人以 其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司，应报商务部审批。 外国投资者资产并购的，对债务处置的约定不得损害第三人利益，且应向债权人发出 通知并在省级报纸予以公告，并对资产予以评估并以评估价为资产交易依据，还应对双方 是否存在关联关系予以说明，若为同一实际控制人的应向审批机关披露其实际控制人，并 就并购目的和评估结果是否符合市场公允价值进行解释，并对资产收购的支付对价支付时 间及比例有要求，如以人民币为支付方式，则应经外汇局核准。 外国投资者资产并购的，投资者应在拟设立的外商投资企业合同、章程中规定出资期 限。设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产的，对与资产 对价等额部分的出资，投资者应在本条第一款规定的对价支付期限内缴付；其余部分的出 资应符合设立外商投资企业出资的相关规定。 资产并购应向商务部提交相应文件，且拟以该资产成立的外商投资企业在成立前不得 以该资产开展经营活动。 该规定对特殊公司（即中国境内公司或自然人为实现以其实际拥有的境内公司权益在 境外上市而直接或间接控制的境外公司）的相应资产及股权收购有特殊规定。 此外，外商收购国内企业股权或资产还应遵守反垄断法及国务院国务院关于经 营者集中申报标准的规定规定的申报标准的规定。 3、 外商投资产业指导目录 中对于外商投资电力行业的限制如下： 电力行业禁止外商投资的产业： “小电网外，单机容量 30 万千瓦及以下燃煤凝汽火电站、单机容量 10 万千瓦及以下 燃煤凝汽抽汽两用热电联产电站的建设、经营；地 电力行业限制外商投资的产业： 1. 小电网范围内，单机容量 30 万千瓦及以下燃煤凝汽火电站、单机容量 10 万千瓦及以下 燃煤凝汽抽汽两用机组热电联产电站的建设、经营 2. 电网的建设、经营（中方控股） 3. 城市人口 50 万以上的城市燃气、热力和供排水管网的建设、经营（中方控股）。” 综上可见，外商投资电力行业受到机组容量的限制。 三、外商是否能够从事工厂厂房的出租业务 根据中华人民共和国城市房地产管理法 （中华人民共和国主席令2007第 72 号） 第二条的规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得 房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵 守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是 指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房 地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。所以，开发厂房和出租厂房的行为 属于房地产产业范围，外商投资厂房并出租适用外商投资房地产的规定。 根据外商投资产业指导目录中对外商投资产业的规定外商投资不动产属限制投资产 业即“八、房地产业 1. 土地成片开发（限于合资、合作） 2. 高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 3房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司” 从上述规定而言，该规定未明确厂房是否受上述规定限制，但根据现行的政策精神而 言，外商从事土地成片开发的行为，仅限于合资、合作，而不能由外商独立经营，因此不 存在允许外商收购现成的厂房后出租的情况。 此外，根据已于 2005 年 3 月 5 日起实施的外商投资租赁业管理办法中对外商从事 租赁业务的范围为 “第五条 本办法所称租赁业务系指出租人将租赁财产交付承租人使用、收益，并向承租人收取 租金的业务。 本办法所称融资租赁业务系指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人 购买租赁财产，提供给承租人使用，并向承租人收取租金的业务。” 以及第六条“本办法所称租赁财产包括： （一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公 设备等各类动产； （二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具； （三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带 的无形资产价值不得超过租赁财产价值的 1/2。” 可见，外商不得从事不动产租赁业务，当然也就包括了工业厂房的租赁业务，因此， 外商不能从事工业厂房出租业务。 四、对于收购取得厂房及相应土地使用权后对厂区内相应无产权证书的零星建 筑物的修建与拆除 1、建设新的零星建筑物的规定 根据建筑法及相应的建筑工程施工许可管理办法规定，工程投资额在 30 万元 以下或者建筑面积在 300 平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，具体条件 由当地省级人民政府具体规定。 如欲将建筑物列入固定资产应有税务局认可的建筑发票并有相应报备手续。 根据此类建筑性质而言，零星建筑显然不属于招投标法规定的关系社会公共利益、 安全项目，且如其不属全部或部分使用国有资金或国际组织、外国政府贷款的，则不属于 招投标法的规定的必须办理招标的范围；根据各地建筑管理部门的规定，企业需向当 地建筑管理部门办理报备手续及规划报备手续，但在实践中，也有企业直接建设并以违建 方式存在，当地建筑管理及规划部门对此种情况根据当地政府的态度而定是否对企业的上 述行为采取处理措施。 但在建设前（如厕所或其它对周围有影响的建筑）应考虑周围居民的反应，避免引发 群体性事件