实例教你土地征收补偿谈判策略

实例教你土地征收补偿谈判策略 【土地征收案例】实例教你土地征收补偿谈判策略 前言：受安徽某企业委托，某律师对其旗下一制药厂因土地征 收提供补偿咨询意见，为其与政府谈判时提供参考。为保护企业隐 私，文中企业名称及具体地址均隐去。 *厂区土地征收补偿咨询意见书 一、项目概况 *厂区位于*市*南端东侧，土地面积 26.772 亩，土地 性质为国有出让，土地用途为工业。房屋建筑面积 3000 平方米，其 中有证房屋（两幢车间）建筑面积 1200 平方米，无证房屋（主要为 办公楼、门卫室、变电室、厕所等）建筑面积 1800 平方米。办公楼 房屋所有权证正在办理过程中。 除以上建筑物外，我厂区还有水泥道路约 3000 多平方米，围墙 约 1400 平方米，水井 3 眼，地下水泥管（直径 60 厘米）约 200 多 延长米。 二、工作程序 1、接受委托。委托方介绍 *厂区实际情况。 2、资料收集。包括国家、安徽省及 *市城市房屋拆迁补偿法 律法规。 3、调查了解。向相关部门了解 *市经济发展、城市建设、土 地利用规划及近期工业用地市场状况。 4、实地勘察。了解厂区土地利用情况、临路状况及区位状况。 5、价值分析。主要是土地征收补偿价值构成分析。 6、出具报告。根据调查了解分析，出具咨询意见书。 三、分析依据 1、国务院城市房屋拆迁管理条例 （国务院令第 305 号） ； 2、 安徽省城市房屋拆迁管理办法 （省政府第）153 号令） ； 3、 安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法 （建房 【2002】106 号） ； 4、 *市城市房屋拆迁管理实施细则 （*政【2005】23 号） ； 5、 *规划区范围内土地征收补偿安置标准 （*政办 【2008】11 号） ； 6、 关于公布*市区 2007 年度房屋拆迁货币补偿基准价格及 相关修正系数的通知 ； 7、其他资料及数据。 四、价值分析 本次为客观、公正的价值分析： 征收补偿费=土地补偿价格 +房屋及附属物重置价格 +相关税费及 利润+搬迁补助费+停产停业补助费 1、土地补偿价格 从价值构成上看，土地价格包括征地补偿费及相关税费（如征 地管理费、耕地占用税、土地开垦费等） 、土地开发费（该地块为 “三通一平”费用） 、土地增值收益（即土地出让金）等。 该厂区位于*南端东侧，一类区域，国有出让工业用地，西 距*市工业园区约 5 公里。经调查了解，自 2009 年*市工业园 区成立后，所有工业用地企业都需要进驻工业园区，且都应以招拍 挂的形式获得土地，平均每亩 11.2 万元。从 *市国土资源局网站 了解，2010 年 6 月 10 日，该局在市招投标服务中心成功挂牌出让 6 宗工业用地，且均位于南部新区规划区内，平均成交价格 11.25 万 元/亩。 该厂区位于*市经济开发区内，所在区域土地利用方向为经 营性用地，限制工业企业发展，土地补偿底价确定在 12 万元/ 亩， 既符合当前工业用地市场行情，也符合区域土地利用政策。由此初 步估算： 土地补偿价格=1226.772=321（万元） 2、房屋及附属物重置价格 本次是初步估算，房屋按一等框架结构认定，附属物（包括厂 区水泥路面、围墙、地下管道等）根据经验按房屋重置价格的 30% 计算。另外，本次认为厂区所有无证房屋均能取得房屋所有权证 。 根据关于公布*市市区 2007 年度房屋拆迁货币补偿基准价 格及相关修正系数的通知 ，一等框架结构房屋重置单价为 750/平方 米。由此初步估算： 房屋及附属物重置价格=750（1+30% ）0.3=293（万元） 3、相关税费及利润 包括管理费（1 3%） 、利息（1 3 年期年利率 5.4%，计息周 期 2 年，单利计息） 、利润（年利润率 10%）及相关税费（约 8%） ， 根据经验，本次按土地补偿价格、房屋及附属物重置价格的 40%比 较合适。由此初步估算： 相关税费及利润=（321+293）40%=246（万元） 4、搬迁补助费 据调查，*市非住宅搬迁补助费按合法建筑面积 6 元/平方米， 由此初步估算： 搬迁补助费=60.3=1.8（万元） 以上四项合计 861 万元。 5、停产停业补助费 按三年（36 个月）计算， *市停产停业补助费按以上四项的 0.45%计算，按月计。由此初步估算： 停产停业补助费=8610.45% 36=139（万元） 6、合计 以上五项合计 1001 万元。 综上，本次土地征收补偿按照 1000 万元确定底价比较合理。 五、谈判策略 1、总策略：不要先亮底牌，谈判过程中要始终保持良好心态， 不急不躁。 2、策略一：先看看别人是怎么走的。一方面静观拆迁范围内的 农民户是怎么走的，另一方面静观另外一家企业是怎么走的，看看 跟政府的谈判余地有多大，这样可以适时调整自己心里价位。目前 土地征收补偿实践中，基本都是采取这种策略，变被动为主动。 3、策略二：利用各种社会资源，如结交国土局谈判代表或找跟 该项目决策层熟悉