全新的季节：中国房地产未来十大趋势-赵晓 20130220

全新的季节：中国房地产未来十大趋势 (赵晓 李慧忠 陈金保) 从 2013 年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节！ 从改革周期的维度判断，未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和 有为；从经济增长周期的维度判断，则中国经济在 2012 年已经软着陆成功，且已呈复苏 回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长” ，进而迈向新的大国崛起台阶，一 举超越美国成为世界最大经济体；如果从房地产产业的维度判断，则一个全新的季节也已 经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。 值此之际，每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢？那就是敏锐地去捕捉新的 变化趋势，快速找到并确认自己的新的身份，以进入新的季节，迈向新的未来。本文意在 粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。 趋势一：中国经济从 10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的 “稳态增长”，而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。 过去 30 年，中国经济的年均增长率接近 10%，尤其过去十年间，中国经济的年均增长甚 至超过了 10%，这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说，就是在人类历史上，还 从来没有如此多的人口，在如此长的时间内，实现过如此快速的持续增长。但是展望从现 在到 2020 年未来的中国经济增长，中国将告别 10%上下的超高增长，转而进入“七上八下” 的次高增长。 有三个因素发生了变化：一是中国人口周期的变化，进而必然引发经济周期的变化。进入 2010 年后，中国从“人口红利 ”开始转向“人口负债”，经济增长则从“ 劳动力无限供给”时代进 入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期，经济增长必然随之告别“超高增长” ， 转而进入劳动力约束下的“次高增长 ”。人口周期所带来的增长格局的变化，在几乎所有的 国家都发生过，中国也不会例外。 二是房车主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010 年，中国的房屋年销售从 100 万套 增长到 1000 万套，汽车年产量则从 200 万辆增长到 2000 万辆，房和车十年都分别增长 了十倍，年复合增长在 20%以上。但展望 2020 年的未来十年增长，各自能再增长一倍就 不错，如此年复合增长速度将急速滑落到 5-7%的地步，甚至不及同时期中国经济的年均 增长速度。2012 年，钢铁生产十年增长最低，而服务业占中国经济比重第一次超过第二产 业，昭示出中国重化工业增长已走向衰落，房、车将逐渐告别主导产业地位，中国经济也 将痛失最强劲的发动机。 三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化。现在无论是政府还是社会更看重的是经 济增长质量、社会和谐、生态保护以及公平公义等。同时，由于就业压力的降低，政府也 不再需要以刺激政策来维持经济超高增长。也正因为上述原因，2012 年中央经济工作会议 提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展” 这一元目标转变为“实现经济 持续健康发展和社会和谐稳定”的二元目标。在缺乏政策强力推动的前提下，中国经济当然 也就只能顺位在“七上八下”的自然增长轨道中。 但是，中国仍没有脱离青春发育长身高的阶段，因此未来经济增长的动力仍然会表现强劲。 从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好，中国的进出口 也将进一步回暖。从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏。因此，我们 判断 2013 年中国经济的增长将重回 8%的增长轨道，而 2020 年前大多数年份中国经济增 长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。 从增长的波动来看，我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段，转而进入到“稳态增长” 阶段。“七上八下”的增速慢吗？据英国经济学家杂志中国专栏的预测文章，如果未来 十年美国经济年均增长 2.5%，同时物价年均增长 1.5%,而中国经济能够保持年均增长 7.75%， 同时物价上涨控制在年均 4%，人民币年升值控制在 3%，那么到 2016 年的时候中国按照 购买力平价计算的经济总量将第一次超过美国，而到 2018 年的时候，即便按官方汇率计 算中国的经济总量也将超过美国。另据假设，未来十年中国的年均增长只有 7%，那么到 2020 年的时候，中国经济总量也将增长一倍，约相当于当时美国经济总量的 64%，日本 经济总量的 2 倍，德国经济总量的 3 倍以及英国、法国、印度、巴西等国的各 4 倍，加拿 大的 6 部以及墨西哥的 12 倍。如此展望未来十年的中国经济和房地产发展，其实仍是一 个美好增长的季节，甚至是一个更美的季节，但又是一个明显不一样的季节。 趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。 中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而供大于 求的局面将逐步显现，并且将主导未来的房地产发展大势。 据“城镇化需求预测模型”测算，到 2020 年新建住房面积将增长到 15.4 亿平米，这意味着 2012-2020 年中国的住房需求仍将不断增长，伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020 年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快， 导致供求关系从供不应求的“卖方市场” 迅速转变为供大于求的 “买方市场”格局。 预计 2012-2014 年城镇住宅需求年均约 12.7 亿平米(2010 年实际新增商品房住宅需求只有 10 亿平方米) ，假设 2009-2011 年新开工面积在 2012-2014 年竣工，则房地产开发住宅竣 工也将攀升到年均 12.3 亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非 房地产开发建设”、“城区扩大”以及“ 小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加 入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。 城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势 。未来 10 年，所谓“刚需” 也 就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是 2.7-3.2 亿平米，假设刚需在全部新房成交 中占比 35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多 7.8-9.2 亿平米。这样的销 售量即便与 2011 年的销量相比，也远远不如，降幅达 5-20%。可见，未来中国的房地产 仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。 当前，全国住宅库存积压已达 3 亿平方米，2012-2014 年住宅市场已呈现明显的供过于求 态势。预计到 2017 年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很 快将走向 2020 年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹 浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。 另据中国指数研究院的预判，2012 年全国新增商品房住宅需求为 10 亿平米，预计 2011- 2020 年十年间 13 亿平米将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约 120 亿平米，如此十年 内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至 5%以内，这完全无法比肩过去十年年均 20%以 上的增长。从结构上看，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将 超过刚需客户（55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于 30 平米）。如此节奏和结构的 迅速变化，开发商及其他相关利益主体不可不提前有所准备。 趋势三：新一届政府对于房地产的调控将不会松手，而房地产调控的成效将从以往的屡屡 失效走向成功！ 过去十年，房地产调控几乎年年都被强调，但调控最终总是变成“空调” 。但展望未来，政 府对于房地产的调控肯定不会松手，房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。 众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之 年的 2012 中央经济工作会议，不仅关乎 2013 年，更是关乎整个新班子对于未来中长期的 政策思路。2012 年的中央经济工作会议对于举世关注的房地产业，会议只有一句话 “坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测：本届政府将不会再允许房 地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。 道理非常简单：钟摆不能一直往一个方向摆，一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过 许多好的理念，也做了许多好事，但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢， 甚至在某些方面出现了改革倒退。因此，新一届政府重启改革乃是必然。二是房地产调控。 房地产在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望， 房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。18 大报告 145 处提到“人民” ，显然要提醒全党须 牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟 ”的教训，真正落实以民为本的执政理念，方能继往开来。 而新一届政府想要在民生上有所建树，第一步可能就是以“新型城镇化建设” 为突破口，房 地产开刀，在上届政府无果的房地产调控上结一个大大的果子。如此，中央经济工作会议 才要求“坚持房地产调控不动摇 ”。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的 变化，也就是说天时已变，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地 产调控目标，到今天真的有望逐步落地实现。 趋势四：房地产金融将继续从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政 府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。 2012 年底，中国的 M2 接近 100 万亿，GDP 接近 50 万亿， M2 与 GDP 之比高达 200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪相：一是市场中货币流动性持续过剩；二 是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存 量管理低效的现象。 在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行 信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。从央行公布 的融资总量数据看，目前人民币贷款占比已经从 06 年 80的峰值降至 56%；而包括委托 贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券等在内的社会性直接融资占比已经接近 40。 这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币 M2 已越来越缺乏解释中国经济 的能力，只有转向包括更广义货币供应的 M3 甚至 M4 才能更好地解释中国经济。 以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就在刚刚闭幕的中央经济工作会议 上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模 ”。社会融资总规模的扩大，具体到房企 融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。据中国信托协会数据， 2010 年二季度中国房地产信托累计余额为 3154 亿元，到 2012 年二季度房地产信托累计 余额已高到 6751 亿元。而房地产基金在 2012 年也狂飙突进，即使按照保守估计也已突破 2000 亿元，成为不少中小房企融资的重要渠道。 所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的 大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信 托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的 管理相对简单，可控性也相对较大，完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制， 但政府如何合理、有效地管理和疏导资金存量则明显要求更加精细化，也更加需要管理艺 术。目前，社会资金拥挤流向暴利行业。如银行业，从来都是民间资本竞相追逐的领域。 但对于如住建部正在研究的保障房领域之类的“寡利领域”，如果缺乏具有诱惑力的利益引 导来引导民间资本进入，最后的结果必然是无人问津。显然，政府现在需要研究一些好的 对策来管理中国的存量资金。 趋势五：在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时 代”。 基于限购的大背景下，去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷，三线城市借力不 限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近，市场的数据宣告了上述判断的 错误。没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确，但对客观规律的尊重辅之以逻辑性 的分析，这是我们能做到的。城市的聚集效应，或者说只有极富的国家才可以玩得起小城 市。所以大的判断是：一线城市的聚集效应将越来越凸显；二线城市，尤其是区域中心城 市的后发优势显现；三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心 动力就是人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场才越有潜力。 根据联合国人口署预测，2010-2020 年我国新增城镇人口前 20 名的城市中，北上广深均 位列其中，同时另有 10 个城市位于其周边可辐射范围内，上述 14 个城市共计将新增约 3990 万人，按人均 35 平方米计算，新增住房需求共计 14.0 亿平方米，约占十年间全国新 建住房总需求的 9%，占全国新增人口带来的首置需求的 23%。总体而言，一线城市潜在 需求尤其是刚性需求强劲，但供应量不足，成交量在 2012 年高基数的基础上难以大幅增 长，价格上涨空间大；二线城市供求基本平衡，价格未来的走势取决于经济和人口的辐射 力和吸引力；三线城市的供应量较大但潜在需求不足，价格下行风险逐渐暴露。 数据来源：CREIS 图 1 2012 年 1-11 月各类城市成交量与历年同期对比 趋势六：房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。 2008-2011 年，万科销售额分别为 479 亿元、634 亿元、1082 亿元、1215 亿元（今年 1- 11 月 1271 亿元）。万科达到百亿是 2005 年，2010 年突破 1000 亿元，之后三年增速下 降到 10%左右。今明两年，中海、保利、恒大、万达、绿地等企业将突破千亿，之后增速 放缓是大概率事件。对于更多中小企业而言，在行业增速步入 10%左右的时候，百亿何时 能到来？ 无论是从销售额还是销售面积，百强企业市场份额的占比都在不断增加。反观众多中小型 房企，随着中央对房地产一系列地打压政策，许多经营不善的中小企业纷纷走上了被收购、 兼并甚至破产的道路。而它们面临最大的困境之一便是土地成本地持续增加。一线城市优 质住宅地块的总地价一般在 15 亿元以上，武汉、杭州等二线城市的优质地块也普遍在 10 亿元以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要杀手。 数据来源：CREIS 图 2 2007-2011 年中国百强房企市场份额 趋势七：住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。 过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府 卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身 的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住 宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机 属性彰显，所以才出现“全民炒房 ”的畸形市场，甚至出现了 “搏傻现象”。那时的房地产仍处 于“商品时代” ，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。 未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房 地产也将从疯狂的“商品时代 ”转为“商品时代” 与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地 迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从 2012 年热销楼盘 来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低 总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求，万科的 15 平米户型是一种有益探索；对于改善 型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境 优越，内外兼修支撑的豪宅品质。 趋势八：在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资 客群将从“安全性资本”转为“理财型资本”， 过去十多年北京商办物业散售市场最具代表性的企业便是 SOHO 中国，从 2006 年朝外 SOHO 的 23.32 亿销售额，到 2008 年三里屯 SOHO 的 69.21 亿销售额，再到银河 SOHO 的接近 200 亿的销售额，都占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉 SOHO 中国客户群的人士不难发现，最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集 地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本” ，这类人群追求资产的安全性，注重资产 的保值增值，对价格不敏感，并不追求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况日下，再 加上中央政府力推的煤炭资源整合，煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了， 所以安全性资本的购买力日趋萎缩。 但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，这些钱投 资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好， 工作时不喜欢被打扰，圈层网络具有明显特征，主要集中在 EMAB 班、各大会所和俱乐部。 整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。 中国的不动产投资大致经历了三个阶段：2005 年-2009 年第一个阶段是“ 全民炒房时代”。 典型事件便是谢国忠所经历的“保姆辞职炒房” ；2010 年-2011 年的第二个阶段是“商业地产 的黄金时代”。典型事件便是 “北京 CBD 写字楼租金涨幅全球第一”；第三个阶段是“投资不 动产证券化成为新趋势”。 随着阶段的不同，投资理念也在不断升级。过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及 购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业， 并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的” ，而非 “医生”。客户从他那里购买产 品更多是的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销” ，而未来的方向一定是“信任 +产品的双驱动模式” ，甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客 户的角度而言，过去对自身的财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱 都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”，有些钱是用来保值的， 有些钱是用来博取高收益的，即资产配置的概念。 趋势九：核心区位的写字楼市场的投资与管理将从注重“增量资产”转向更加关注“存量资产” 。 如果要盘点 2012 年中国商办物业投资市场的里程碑事件，SOHO 中国从“散售”转向“ 自持” 无疑是不可抹去的一笔。而众所周知，潘石屹的营销团队在地产界是赫赫有名的，是什么 样的动力促使潘石屹“自己革自己的命 ”？除了对租售市场逆转的判断外，很重要的一个原 因是北京四环以内很难再拿到新的土地。这不仅是 SOHO 中国面临的困境，也是许多开发 商面临的难题。核心位置的土地供应已基本达到饱和，那未来的出路在哪里呢？ 上海市政府在这方面明显走到了前列，他们提出“楼宇经济” 的概念，即对核心位置的存量 写字楼进行翻新改造，通过优质的办公条件和合理的租金来吸引品质更高的企业入驻。通 过租金的市场化手段来实现租客的轮换升级，再通过租客的升级提升地方政府的税收收入。 具体的案例如高和资本在上海静安区以 7.9 亿元收购的中华企业大厦。以前这栋楼在静安 区属于普通的乙级写字楼，租客主要以中小型企业为主，楼的硬件品质和租客的租金承受 能力都很有限。高和资本收购后，对大楼的外立面和办公区硬件进行了重新改造，最关键 点的是租客和运营管理进行了大幅提升，最终实现共赢。地方政府通过“楼宇经济” 有效增 加了税收，投资商通过“资产精装修 ”实现了资产升值。 不难判断，随着核心位置土地市场的越发紧俏，“楼宇经济” 的理念很快会在其他一线城市 推广。 趋势十：随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极 端不公状态转向相对的公平改善状态。 过去几年，城市保障房已经大步推开。据住建部保障司数据，2012 年 1-10