怎样做好一名物业工程维修员工

怎样做好一名物业工程维修员工 在物业工作，是一个比较舒适，比较稳定的工作、工种。 在我们这个城市里，物业公司收来的管理费基本上是用来发工资和利润，用于日 常维护房屋、设施设备的费用少而又少，特别是在物业保值增值上起重要作用的养护上， 投入极少，做物业工程，实际上是有坏才修，有时甚至坏了也要拖一拖直到迫不得已才修， 业主看得见的，懂行的，起码会心怀不满；看不见的，不懂行的业主只有蒙在鼓里。 在物业工程这方面，“坏了才修”这种观念不但影响着物业公司的服务品质，还是 许多有潜质的年青人成长的障碍。有不少从事水电维修的，发现他们都很聪明，但由于都 是被动地工作，进步很慢，实在是太可惜了。 作为一个真正为客户负责的物业工程人员，在克服“坏了才修”等不良观念的前提 下，应该注重以下几个方面： 1、及时维修。发现设施设备和房屋出现问题和故障后，应尽快维修或联系专业 公司。否则，轻则浪费（如跑冒水、漏电等）、留下隐患和影响客户的正常工作和生活等， 重则会危及客户的生命财产安全（如电梯故障、安防设施故障等）。 2、经常性检查和保养。检查除了按制度定期巡视并作好记录外，平时在小区、 大厦内转悠时要注意细心观察，就像看自己家里宝贝一样，对小区的房屋和设备设施要有 如数家珍般的感觉。 3、注意全面和分类积累经验和知识。在物业公司做工程技术人员（注意：不是 只做维修的水电工，有区别！），只要有意识、有目的、讲方法，是可以学到很多知识、 积累丰富经验的。一栋建筑、一个小区，涵盖了大量的建筑工程技术、工艺。工程技术人 员每天都跟这些房屋及其设施设备打交道，除了对其维修保养之外，还可以长时间、近距 离地观察它们的种种变化。而且，只要用心，这种观察谁都不难做到。如： 房屋及其设施设备的性能是如何随着时间、气候变化的？ 房屋及其设施设备由于设计、用料的原因造成的缺陷，如何避免？ 房屋及其设施设备的维保成本是如何年限增加的？ 如果我们都能全面、分类地总结、学习、积累，久而久之，积累的经验完成能使 自己成为一个房屋及其设施设备的维修、保养专家。当然，如果参与项目开发过程的规划、 施工，提出专业意见，以你丰富的经验则会避免很多重复建设，减少可能出现的缺陷，提 高实用性。 4、注意打好职业的基本功。我发现，很多从事技术工作的人，由于以下两大基 本功没有打好，浪费了很多机遇。一是管理的基本功。有的人对技术稍为懂得多一些，就 自以为了不起了，看不起保安、看不起保洁，甚至还自以为上级经理不懂技术而不把其放 在眼里。这类人，如果让他带几个下属，没几天就乱了。这说明了什么呢？说明了人是活 的，设备是死的，用管设备的方法管人，不玩完才怪。所谓管天容易，管地也容易，管人 就难。二是表达和沟的基本功，特别是书面表达能力。好多自以为技术很高的人，你让他 写个技术分析报告，甚至写个请示，他就不行了。不行就不行，还解释说他不是学文科出 身的，真搞笑！ 有一点要注意的是，做技术好的人，如果职业基本功也很扎实，前途真是不可限 量的呵，能文能武嘛。 今天小区的物业公司人员让我填一个意见调查表，我基本填的是满意，因为这里面全 都是对保安、保洁员、维修员、客服人员的提问，他们都是普通员工，只是按照公司规定 来做事，做为一名业主对他们没什么意见。可是我对公司的管理层有很大的意见，他们高 高在上，每天不知道在何处办公，从来不与业主联系，也没有把他们的个人情况公示给业 主，业主有了问题见到的只是普通员工，最多是一些不能做决断的小经理。这种物业公司， 表面看上去很正规，好像部门林立，管理挺细，实际上是个虚套套，所有决定还是老板来 定，还是一人公司。老板也很清楚物业公司与业主之间有很多问题需要解决，知道业主有 很多问题要来问他，所以就躲在后面观看，只要没有大问题，就不会出现，很多问题总是 在拖，拖到你业主没有心劲了，也就解决了。 我认为矛盾是需要尽快疏导的，如果通过拖延时间来处理的话，只会让矛盾堆积 起来，当矛盾堆积深厚起来，就不是协商和疏导能解决了的了。现在交房的业主还比较少， 矛盾还没激化，如果全部业主都入住后，前后堆积起来的矛盾一但激化，物业公司的出路 也只有一条了，走人。物业公司的离去，对老板来说只是从新换一个商业平台，从新打台 唱戏，顶多是赔了点银子；可是对物业的全体员工面临的是下岗失业，从新找工作，曾经 所有精心的付出又化为了零；对于全体业主来说又要选择另一家物业公司，曾经付出了大 量的粮草，现今还要从新准备，因为又一家饥饿的物业公司要来入住了。恶性的循环何时 能够结束。 一个规范的公司，要有一个精心做事的管理团队，老板、员工共同做事，遇到问 题，逐级反映，快速解决。公司全体员工做事责、权、利对等，员工能够解决的员工解决， 经理能够解决的经理解决，需要总经理解决的问题总经理解决，疑难杂症老板解决。问题 能够出现，它一定有解决的方法，关键看你的管理团队持有什么样的做事态度。如果很多 问题能够站在业主的位置上来考虑一下，我想方法总是会找到的。 另外公司的规章制度不是越细越好，员工也不是越多越好，制度过细，工作流程 就会复杂，实际工作中一个环境处理不好，就会使部门职责重叠，或是不知那个部门具体 处理，易形成责权推委；员工太多，虽说人多好办事，但物业公司支出就会增大，羊毛出 在羊身上，最终是业主的负担过大。先进管理手段是可取的，但要适应当地现实需求，不 切实际地大量使用现代化的安防设备、景观绿化、灯光照明只会让物业公司增加管理成本， 最终激化与业主的矛盾。保障小区安全无事故当然是最重要的，物业公司制定相关机制责 无旁待，但是不是每一项流程都需要和收费挂起钩来，出入证可以办理，但每个 10 元的 费用是不是太高了，而且还有那么多的限制，这些多余的限制难免让业主感到物业公司的 动机不纯。不要过高的估计了自己，也不要太低估了业主，大家都是聪明人。保护楼内设 施的完好性是对的，这也是每一个业主的期望，但每一次装修材料的进出，都需要交纳保 证押金，是不是有点小题大做了，业主期初都已交过电梯使用费，难道物业公司就不能从 这里面拿不出一点点电梯维护费，另外物业公司收取小区买沙、水泥和收垃圾的“承包费”， 这些钱完全是利用全体业主共有资源来取得，他们使用业主的电梯，是不是应该出一点电 梯维护费？很多东西不能想的太细，也不能定的太细，太细就会加深矛盾，制度健全是为 了更好的为业主服务，而不是更多的向业主收钱。 物业管理的英雄时代 那时候，中国大陆的物业管理行业还是一个乳臭扑鼻的毛孩子。我们也未曾考证， 究竟哪一年算是中国大陆物业管理行业发展的元年。我们也未曾考证，物业管理处主任、 项目经理之类的称谓何时正式成为职业的种类，何时成为一种时尚。 唯一可以确信的是，那时候，没有一个做了管理处主任或项目经理的人，是物业 管理专业毕业的，也没有一个人是拿了物业管理项目经理职称的。此话拗口，就像说世界 上第一个博士生的导师肯定不是博士一样。然而，正是这种亘古未有的蛮荒状态，恰恰意 味着一个行业高歌猛进、百花齐放的时代。就像中国武林的创始一样，很难找到鼻祖的年 代，其实就容易是一个群雄并起、流派丛生的年代。 现在我们扳着指头数一数物业管理行业的元老和行尊，我们发现很多人已经成为 行业的历史背影。其实，这个行业还行进未久呢。尽管这个行业的发展跨越了四分之一个 世纪，但还绝对谈不上一个时代的远去。二十多年的行业发展，已经经历了突破市场与法 律瓶颈，迅速发展，而今又趋于相对平静的过程。在这个过程里，物业项目经理，作为一 个职业，迎来了更多新面孔，也间杂着许多老面孔。那些渐行渐远的元老和行尊背影，从 很大程度上折射出物业行业项目经理职业化过程的艰难性。而更多新面孔则反映出行业发 展的刚性增量需求。 物业管理行业似乎在史前时期（假如我们将行业发展模式的固化期之前的时期称 作史前时期），已经迸发完所有的创新能量。那个时期的物业管理行业，新概念层出不穷， 什么业委会制度、1 拖 N、氛围管理、社区文化、酒店式服务、英式大管家、顾问服务等 等。可以说那是一个英雄群起的时代。行业发展的蛮荒之地，为行业的元老和行尊们提供 了无限的遐想与发挥空间。如果我们一定要找到一个词汇来形容那个时代的项目经理，本 人只能冒昧地说出一个词激情。激情之下的物业管理行业是充满创造力的，由此，史前 物业管理行业所塑造的行业经营与发展模式，成为激情后时代所以来的发展路径。路径依 赖，成为物业管理后辈们无可奈何的选择。 曾经有很多企业，从现代人力资源管理角度，给物业项目经理进行人格和能力进 行建模，依次寻找项目经理格式化职业发展途径。 我们也只有以不完全概括方式，提炼以写作为行业元尊们的物业项目经理人格与 能力结构要素，作为行业元尊们的时代遗产加以继承。 1、激情，还是激情。物业管理行业可以说是一个比较平常甚至平庸的行业。在 这么一个事务琐碎的行业里，要想将项目做好，必须拥有激情。只有激情，才有层出不穷 的创造力，才有将平凡的事业做得一点也不平凡的机会。 2、责任，仍是责任。高度的责任心是物业项目经理的生存前提。对企业负责， 对员工负责，对业主负责，通过日日夜夜勤勤恳恳兢兢业业如履薄冰地谨慎服务，将最简 单的事，做成专业的典范。 3、创新，还是创新。制度创新、服务创新、模式创新、理念创新等等，通过不 断的创新，将物业服务和经营技巧，带到一个又一个行业发展的高峰。 行业的平民时代 如今的物业管理行业，已近而立之年。 这个时候的行业发展，已经很少发现振聋发聩、席卷全国的新概念了。行业发展 到了一个“和平与发展”的新时代。这是一个缺乏英雄的时代。我们仔细辨识行业的新面孔 们，依稀发现新面孔们的草根性和平民性。目前活跃在行业领域的精英们，大多来自物业 管理行业的基层，无论是项目经理还是脱胎于项目经理的各级老总，更多可以找到他们曾 经服务于最基层的物业管理员、保安岗位甚至保洁岗位的踪迹。于是，行业进入了一个草 根性的平民时代。少了史前时代的揭竿而起、一呼百应的英雄，多了默默无闻、似曾相识、 规规矩矩的领导。 如果我们仔细搜索这个时代的行业关键词，我们会发现“规范”、“精细”、“细分” 之类的概念。这种“规范”不再是一种品牌化需要，而是操作作业的需要；这种“精细”，不 再是一种理念，而是专业行为的深化；这种“细分”，不再是一种战略，而是一种企业经营 管理的基本技能。 物业管理行业的平民时代来临了。少了些许激情，多了些许理性。而且随着行业 规模的不断扩张，项目经理岗位的刚性增长强劲有力。于是，那种常识普及型物业管理培 训已经远远无法满足物业管理市场的发展需要。项目经理的生产需要流水线作业了。既然 要“流水”，那就必须“程式”。于是，项目经理的人格和能力的结构化建模，不再停留在建 模的阶段，而是到了“落模”阶段。项目经理的模型需要通过行业培训力量在每个从事物业 项目管理的人身上打上深刻的烙印，以至于要将形形色色、个性各异的项目储备经理，塑 造成具有共性的职业经理人。 深圳物业管理进修学院已经采取行动，通过结构化项目经理知识能力培训以及案 例分析、项目管理答辩，初步构造出项目经理的生产车间。 我们此时突然发现，那种不管“专业不专业，从事专业就行”，不管“懂不懂物业 管理，用心就行”的岗位历练式、