房地产价格论文房地产价格分析论文：中国房地产企业价格行为的经济学逻辑[1]

房地产价格论文房地产价格分析论文： 中国房地产企业价格行为的经济学逻辑 摘 要 由于房地产业对土地资源的区位垄断性,在土地批租制 度框架下,中国房地产市场存在鲜明的空间寡头垄断特征。房地产企 业主要通过价格竞争行为获取垄断利润,使房地产价格严重偏离边际 成本,并通过预期机制引导消费者,进而影响房地产价格波动的趋势和 强度。这在一定程度上扭曲了房地产市场的价格形成机制,造成近年 来中国房地产价格呈现刚性。为了确保房地产市场的长期健康发展 和居民福利的提高,今后政府应将促进房地产市场竞争作为一项基本 的方针政策。 关键词 空间寡头垄断 房地产企业行为 房地产价格波动 近年来,我国房地产投资在国民经济快速发展的背景下加速上涨。 2007 年全国房地产价格单月涨幅比 2006 年最高达到 105%。虽然 受国际经济环境和国内宏观调控的影响, 2008 年初房地产价格上涨 趋势出现逆转,但自 2009 年 5 月起,全国各大城市房价又呈现出直线 上涨的态势。国家统计局发布最新数据显示, 2010 年 1 月全国 70 个 大中城市房屋销售价格同比上涨 95%,涨幅比 2009 年 12 月扩大 17 个百分点,并创 21 个月新高。面对房地产市场的过度繁荣,中央 政府对房地产业的宏观调控集中了金融、土地和税收等多方面政策, 步步深入、细化、具体,但是平抑房地产价格上涨波动的效果却并不 明显。产业组织理论认为,市场结构决定企业行为,而企业行为决定市 场绩效。中国房地产企业关联着购房者、政府部门、银行和设计施 工单位,大量的社会财富要通过房地产企业周转,是房地产宏观调控政 策的主要微观主体,也是实现房地产宏观调控绩效的关键所在,其市场 行为对房地产价格波动的影响尤为显著。本文基于房地产商品不可 流动的特殊性所导致的空间垄断市场结构,重点分析房地产企业的价 格竞争行为及其对房地产价格波动的作用机理,以期为进一步完善我 国房地产业调控政策体系提供参考。 一、 房地产市场的空间寡头垄断结构 房地产市场结构是指房地产业内部企业间在数量、规模上 的关系,以及由此而形成的产业内部竞争和价格形成的市场组织 特征。虽然中国房地产业的市场集中度较低,但是由于其对土地 资源的区位垄断性,在土地批租制度下,中国房地产市场存在鲜明 的空间寡头垄断特征。 1房地产的异质性决定了房地产市场的空间垄断特征 在房地产市场上,由于房地产产品自身的不可移动性,不同市 场供需圈的地产难以互相替代,使得在不同的地域(市场供需圈) 之间难以形成统一的市场竞争,进而难以形成统一的房地产市场, 因而也就不存在统一的市场价格。虽然,房地产企业的产品差异 化竞争战略在某种程度上弱化了企业之间进行策略性阻止行为 的动力,但是房地产的完全差异化却决定了房地产市场的空间区 位垄断特征。 对于房地产市场来说,土地级差地租的存在使得城市土地具 有区位效益,土地位置不同对经营收益的影响不同,不同房地产项 目所拥有的经济区位优势也不同。虽然城市的集聚和交通条件 的改善,使得距离对土地区位效益的影响日益减弱,消费者对房地 产的选择范围逐渐扩大。但是,随着项目之间距离的扩大,房地产 之间的替代性逐渐下降,项目之间的竞争力量也随之减弱,从而每 个项目的最优价格更接近于垄断价格。每一个房地产项目的竞 争主要来自同一供求圈内具有一定替代性的那些项目。市场上 虽有众多开发商,但是对于同一地段构成竞争的只是相邻少数几 家开发商。因此,独一无二的区位特征决定了房地产市场难以避 免地存在垄断。 2房地产业进出的高壁垒决定了房地产市场的寡头垄断特 征 市场进出壁垒通过限制市场中企业的数量,进而限制市场竞 争程度。和一般商品市场相比,资金和土地要素的获得使得房地 产市场的进入和退出门槛都比较高,这造成房地产市场供给方的 参与者数目较少。我国房地产市场进入壁垒主要表现为土地资 源壁垒。一方面,房地产企业获取某块土地开发权的同时,意味着 同时获得土地开发的排他权,这为该企业行使垄断力量索取超额 利润提供了前提。另一方面,在目前土地市场不甚完善的情况下, 土地使用权的获取在很大程度上取决于房地产企业的寻租能力。 因此,土地资源的获取障碍稀释了房地产市场的竞争压力。加之 房地产特有的区位竞争,对于特定区域,房地产市场结构极易形成 寡头垄断的市场结构。 二、 房地产企业的价格竞争行为 SCP 分析范式表明,市场结构决定市场势力的存在性,并通过 市场势力间接决定着市场行为的动机和方向。在寡头垄断市场 上,企业之间的决策和行动存在相互依赖性,这种市场结构条件下 企业的目标函数呈现出互动的特点。价格作为企业竞争最基本 的决策变量,每个企业所面临的消费者需求的大小取决于其定价, 同时,当市场中企业的数量很少时,每个企业的定价策略还取决于 其他竞争对手的定价策略,企业之间这种在产品定价上的策略互 动就是典型的价格竞争。由于房地产价格在房地产周期波动中 居于核心地位,因此,我们这里仅考察开发商的价格竞争行为,以 及是否存在价格合谋动机,使得房地产高价得以维持,进而影响房 地产价格波动的幅度和波长。 1价格竞争与“伯川德悖论” 在寡头垄断的市场结构条件下,企业竞争的基本特征就在于 企业之间的决策相互依存。由于房地产开发的周期较长,短期内 企业进行数量调整的难度较大,因此,房地产开发商更多地选择价 格而非产量进行竞争。下面我们运用伯川德(J Bertrand)模型, 考察寡头垄断结构下房地产企业之间的价格竞争行为。 伯川德模型的函数形式为 qi=a-dpi+bpj(2db),其假设条件 为: 第一,房地产企业之间进行的是价格竞争 ,而非产量之争,价格 是产量的唯一变量, q=q (p1, p2);第二,房地产企业提供的产品是 同质的,且企业不存在生产能力约束;第三,市场上仅有两个寡头 企业 1 和 2。根据假设我们将模型简化, q1=p2-p1, q2=p1-p2,其 中 q1 和 q2 分别为企业 1 和 2 提供的产量,企业的边际成本分别 为 c1 和 c2,产品价格分别为 p1 和 p2。 由以上分析可知,房地产企业 1 降价使价格低于企业 2 的价 格时,必然导致企业 2 的利润为零,反之亦然。价格竞争的最终结 果是开发商最终以边际成本定价,若边际成本不同,则边际成本低 的企业将占领整个市场,边际成本高的企业则被市场淘汰。若边 际成本相等,在均衡情况下,价格等于边际成本,两个企业的利润 都为零,与完全竞争市场的均衡情况相同。伯川德模型表明在寡 头垄断市场结构下,甚至是在“双寡头垄断”这种极端情形下,两 个企业之间的价格竞争就能够直接导致完全竞争市场的美妙结 果。这与人们通常认为寡头垄断市场结构中企业的定价远远高 于边际成本相矛盾,这就是所谓的“伯川德悖论” 。 因此,当开发的商品房处于同一供需圈(可以视为同质商品) 时,在区域性寡头垄断的房地产市场上,开发商如果选择价格竞争 战略将会导致伯川德均衡的“囚徒困境”,因而理性的开发商不 会选择价格战。当然放弃同质性假定,企业的产品差异化战略就 成为打破“伯川德悖论”的有力武器,也意味着价格竞争就失去 了作用,企业会对差别产品进行差别定价。这就是企业之间不愿 意打价格战,而愿意通过产品差异化实现垄断定价,继而获取更多 垄断利润的主要原因。 当前,随着我国居民生活水平提高及购房能力的加强,改善生 活等自住类型的购房需求量相当巨大,开发商都可以采取不理睬 市场观望气氛的策略,维持其价格体系不变。由于大部分人都有 着良好的经济预期,总归会有人逐渐入市消耗掉开发商手中的楼 盘,这样高房价带来的高利润能满足各方的利益,开发商最好的策 略是选择都不降价,大家一起维持现有的价格体系不变,等待市场 的再度好转。因此,在区域寡头垄断市场结构条件下,中国房地产 业市场竞争的主要形式是非价格竞争策略。为了最大限度地 获取垄断利润,房地产寡头企业需要借助各种竞争策略和行为,培 育市场势力,获取垄断高价来实现这一目标。 2房地产企业的垄断定价 在市场垄断的情况下,房地产业的生产可能性集合具有显著 的非凸集特征,这决定了房地产市场不存在均衡价格。另外,由于 房地产企业的目标函数是各自的利益最大化,因此不存在任何的 激励机制能让他们关注社会福利的最大化和资源的优化配置,即 没有任何激励机制促使市场价格向均衡价格靠拢。 在空间寡头垄断的格局下,中国房地产开发企业拥有相当强 的市场力量,其面对的是一条向下倾斜的需求曲线,此时,房地产 开发企业就是“价格制定者”,而不是“价格接受者” 。如何制 定“适当的价格”以最大化自己的利润,就成为开发商最重要的 行为决策之一。在垄断条件下,如果任由垄断企业自行定价,那么 其定价原则必然使企业收入(PQ)减成本(C) 后的利润( )最大 化。目标函数为 =PQ-C,根据利润最大化条件,可以推导出利 润最大化条件下的垄断定价原则: PL=MC / (1+1/e),其中 e=P /QdQ /dP,即需求的价格弹性。垄断定价产生了价格偏离边际 成本的可能,其偏离程度的大小与产品的需求价格弹性(e)成反比。 而我们知道,房地产商品尤其是住宅对消费者而言是缺少弹性的, 这使开发企业可以尽可能地使定价超出边际成本,以最大化自己 的利润,因此理论上中国房地产企业拥有垄断定价的能力。 在供给有限的条件下,房地产市场逐渐出现垄断的势力,房地 产价格的制定则在很大程度上失去成本的依据; 同时,折弯的需求 曲线表明,寡头垄断市场的价格具有一定的稳定性,即使成本改变,寡 头厂商具有稳定价格的强烈愿望,从而会造成价格存在刚性。中 国社会科学院财贸经济研究所的一项研究表明,近年来我国房地 产市场的勒纳指数均为 04 以上,这表明中国房地产商品价格 已经严重偏离边际成本。中国房地产企业实际上正在运用自 己的市场力量,通过垄断定价行为获取垄断利润,使房地产价格严 重偏离边际成本,从而扭曲了房地产市场的价格机制,造成了我国 房地产价格存在刚性。 3房地产企业的价格合谋 房地产企业不仅不会打价格战,相反,还会存在价格合谋的可 能。现实中的房地产企业都是理性的,他们都能预测到削价竞争 的严重后果,认为最好的策略是维持现有价格体系。产业经济学 认为,在生产同类产品的寡头垄断中,企业会认识到他们之间的相 互依存性,因而能够不必实行明显的勾结而维持其价格垄断。残 酷价格战的威胁足以阻挡削价的诱惑,因此,寡头垄断企业常常能 够以一种非合作的方式进行“默契合谋” 。从定价的角度,开发 商合谋可以得到比竞争时更多的利润。因此,在空间寡头垄断的 房地产市场,一定区域内的房地产企业之间有强烈的合谋动机,以 避免相互之间激烈竞争而导致每个企业利润的损失。在需求旺 盛的条件下(包括投机需求在内),开发商之间更加缺乏价格竞争 的外部压力。 现实中房地产企业往往不是靠“公开协定”形成卡特尔,而 更多是用“暗中默契” 、 “互相配合”等方式协调价格,获得寡占 利润。其中,价格领袖定价(price leadership)就是房地产企业默契 式价格合谋的一种形式。中国房地产业的空间寡头垄断市场结 构特征,以及法律环境和新闻舆论的监督,决定了在中国房地产市 场上公开的价格合谋活动是很少见的。相比之下,房地产企业参 照周围楼盘的价格,确定本企业价格的做法具有很大的隐蔽性,可 以避开公众视线和政府规制,又有利于房地产企业群体利润的最 大化。根据况伟大的研究,北京房地产开发企业以价格领导形式 进行串谋的比例最高,约为 63%。这种价格合谋行为加剧了国内 住宅市场的垄断,妨碍了优胜劣汰的市场机制发挥作用,降低了市 场资源的配置效率。 三、 房地产企业行为影响房地产价格的作用机制 处于区域寡头垄断地位的中国房地产企业,具有较强的市场 力量,对自己产品价格的影响与支配能力很大。房地产企业通过 垄断定价、默契合谋等价格行为,谋求市场最高价格,以最大限度 攫取消费者剩余。根据供求理论,较高的房地产价格会降低市 场需求规模,造成市场不断萎缩,但是,目前中国房地产市场却呈 现“高房价与高空置”并存的局面,那么,房地产企业的市场力量 对房地产经济尤其房价波动的作用是如何传递的?本文认为,开 发商正是凭借垄断优势,通过预期机制引导消费者,进而影响房地 产价格波动的趋势和强度。 房地产市场是典型的不完全竞争市场,面临着严重的信息不 对称问题,这使得市场价格机制不再是使市场均衡的最有效的制 度安排。房地产市场的非对称信息导致无效率配置的结果,使市 场供求主体对房价波动的预期响应不同。同时,房地产开发企业 和消费者的市场位势不同,造成供求双方在定价博弈中力量相差 过于悬殊。因而,房地产市场信息不对称是预期机制发挥的前提 条件。下面我们分别从房地产消费者和投资者两个方面分析。 对于消费者来说,房地产开发商是主要的信号发布主体,与房 地产开发商强大的专业信息网络相比,消费者所掌握的信息较为 有限,房地产知识的制约性更大。消费者市场预期的准确程度取 决于人们掌握经济信息的多少和精准程度。房地产市场的信号 传递的弱有效性使得消费者必须支付巨大的信息搜寻成本。房 地产企业凭借在市场需求、产品成本、产品质量等方面具有的 信息垄断优势,可以在一定程度上影响消费者的未来预期,而这种 反方向作用几乎不存在。实证研究表明,国外的房地产市场上并 没有形成较为明显和稳定的理性预期格局。 我们借助查特金和萨缪尔逊的双方叫价拍卖模型构建房地 产市场交易的不完全信息博弈模型。为了简化分析,假设:第一,市 场上的房产企业(以下简称厂商)在每阶段销售时,只面对一个消 费者( 以下简称买方), 并且每个消费者只买一次。第二,厂商在市 场需求、成本、房屋品质等方面具有信息优势,而消费者只拥有 部分公开信息。第三,交易双方都具有完全理性。他们根据自己 所掌握的信息,做出完全符合自身利益最大化的选择。第四,双方 同时叫价,买方对房地产的估价和叫价为(vb, Pb),卖方对房地产 的估价和叫价为(cs, Ps),且 v 和 c 在0,1区间上的均匀分布,分布 函数 P()是共同知识。 在博弈过程中,假设买卖双方均采用线性战略,买者的战略要 价 Pb 是 v 的函数 Pb(vb)=ab+dbvb,卖方的战略要价 Ps 是 c 的函 数 Ps(cs)=as+dscs,则 Pb(vb)和 Ps(cs)分别分布于ab, ab+dbvb和 as, as+dsvs。当交易双方的报价pb(vb), ps(vs)为贝叶斯纳什均 衡时,须满足买卖双方利益最大化,对于所有的 vb(0,1)和 cs 0,1,存在(1)和(2) 式: 买者最优:maxpbv-12(pb+E ps(cs)|pbps(cs) probpb ps(cs) (1) 卖者最优:maxps12(ps+E pb(vb)|pb(vb)ps)-c probpb(vb) ps (2) 这里, E ps(cs)|pbps(cs)和 E pb(vb)|pb(vb)ps分别是给 定卖者的要价低于买者的出价的条件下,买方对卖方要价的预期 和卖方对买方出价的预期。 将 Pb(vb)=ab+dbvb 和 Ps(cs)=as+dscs 代入目标函数(1)和(2) 式,得(3) 和(4): maxpbv-12(pb+12(as+pb)pbasds(3) maxps12(ps+12(ps+ab+db)-cab+db-psdb(4) 由交易双方最大化收益,求其一阶条件得均衡线性战略为: Pb(vb)=112+23vb 和 Ps(cs)=14+23cs。只有当 ab+dbvbas+dscs(即 vbcs+14)时,买卖双方才会交易。即使 vbcs 时,交易也不 一定会发生,交易范围为直线 vbcs+14 上 方的阴影部分。这主要是因为在理性的前提下,房地产市场交易 规模虽然主要取决于双方对房地产的评估价格,但由于市场信息 的不对称,市场交易效率和交易规模都无法达到最佳水平。 假设买方对交易对象的估价为 h(0,1),交易区域面积仅为 A。考虑买方对交易对象的估价主要受自身经济实力、消费偏 好、市场预期等因素的影响,为了牟取更大的消费者剩余,卖方最 佳的策略就是利用信息优势,通过影响买方的市场预期来提高买 方对交易对象的估价水平 h,进一步提高交易规模,表现为图 2 中 阴影部分 A 的面积逐渐扩大。 在不完全竞争市场中,虽然垄断厂商也要通过生产消费者需 要的各种商品和服务来获取利润,但垄断厂商可以用竞争市场上 无法做到的方式来获利,如通过限制产量来提高价格,它无疑会使 生产者受益和消费者受损。但是从社会整体来看,不完全竞争所 引起的真正问题在于其引起了无谓损失,从而导致资源配置偏离 社会总剩余最大化的水平。另外,垄断市场上往往还为了寻求或 保住其垄断租金而进行各种寻租活动,寻租活动的经济资源用于 赢得市场上对自己有利的游戏规则,而不是用于生产商品或服务, 经济活动的整体效率因此而降低。 在区域寡头垄断的市场结构下,房地产企业对商品房的定价 选择和信息包装策略,与消费者的决策构成信息不完全的动态博 弈。在一定条件下,房地产商利用自己相对于消费者的信息优势, 通过“捂盘惜售” 、 “控制房号” 、对商品房成本进行“包装”等 做法,积极向消费者提供对自己有力的信息,而隐瞒对自己不利的 信息,甚至可能提供虚假的信息以欺骗消费者,诱导消费者做出接 受涨价的决策,提高保留价格;同时,偏好开发高档公寓、别墅等 高档商品房,扩大盈利空间,引导消费者对未来市场的价格预期。 房地产企业的这些信号传递行为所带来的收益远远大于其成本, 一方面造成房地产价格居高不下,另一方面诱致市场潜在需求提 前释放,造成房地产供求结构的失衡。事实上,房地产企业利用自 己与消费者之间的信息不对称,人为造成“非