关于推进农村土地综合整治加快农民住房改造建设的实施意见

关于推进农村土地综合整治加快农民住房改造建设的实施意见 各办公室、办事处、行政村： 为深入贯彻党的十七届三中全会精神，改善民生、扩大内需，全面推进社会主义新农 村建设，优化农村人居环境，根据省、市、县有关文件规定，现就我镇推进农村土地综合 整治、加快农民住房改造建设提出如下意见： 一、充分认识重要意义，把握工作总体要求 （一）重要意义 近几年来，各级政府围绕全面建设惠及人民小康社会的总体目标，认真实施康庄工程、 和谐生态村和强塘固房等一系列惠民工程，新农村建设取得较大成绩。但由于多种因素制 约，当前农村普遍存在规划滞后、用地结构不合理、建新不拆旧、外延无序扩张、土地资 源浪费严重等现象。农民建房难和建房乱还比较严重，农村土地节约集约水平不高，农居 点布局分散，基础设施共享度低，村容村貌还不能适应社会主义新农村的要求。推进农村 土地综合整治、加快农民住房改造建设，是优化农村土地资源配置、促进土地节约集约利 用的主要途径；是改善农民居住条件、提高生活质量的惠民工程；是增加投资、扩大内需 的有效手段；是加快新农村建设、推进城乡一体化的战略举措。各村务必要引起高度重视， 充分抓住此次机遇，从而推进农村土地综合整治加快农民住房改造建设工作。 （二）基本原则 1、政府引导，农民自愿。农民和村集体是推进农村土地综合整治、加快农民住房 改造建设的利益主体、实施主体。村庄规划编制、房屋设计布局、宅基地安排、拆迁补偿、 特困户安置等有关决策需征求广大村民的意见，并经村民（代表）会议通过，由村级集体 组织实施，切实保障农民和村集体的合法权益。要充分发挥行政推动作用，引导广大干部 群众自觉投身到空心村改造中来；要尊重人民群众的首创精神，充分调动他们的积极性和 创造性；要通过政策、项目、资金扶持等措施，让广大农户在空心村改造中得到实惠。 2、科学规划、整村推进。合理确定中心村和农村居民点的数量、布局和规模，加强村 镇规划、土地利用总体规划有效衔接，实现“两图合一”。要优先完成空心村改造项目的 村庄建设规划编制任务，对不切合实际的村庄规划进行适当调整并严格按规划实施。优先 选择村级组织团结、战斗力强、群众积极性高的村庄（包括自然村）进行试点。同时，认 真制定农村改造搬迁分期实施计划，在试点成功的基础上，按照先易后难，分期实施的工 作思路，从面上稳步推开。列入整治改造的村，要以工程项目的方式，系统考虑，整村推 进，连片改造或整体搬迁。 3、因地制宜、分类实施。镇中村要按城镇社区标准，进行统一集中改造建设，控制联 排立地式住宅，提倡建设公寓式住宅；中心村要按农村社区标准，推行集中建设联排立地 式住宅，鼓励建设公寓式住宅，引导合并迁建邻近村庄；县域总体规划中确定的保留村， 要适度推进改造建设，鼓励集中建设联排立地式住宅，严格控制新建独立式住宅；列入规 划搬迁的村，要停止宅基地和建房审批，不得新建和改建，积极实施搬迁。要按照“宜建 则建、宜耕则耕”的原则，对原农村建设用地进行重新整合利用，对废弃宅基地进行还耕 整理，增加有效耕地。要注重保护有历史文化价值的古村落、古民宅和古祠堂等，保护和 发展有地方和民族特色的文化传统。在制定旧村改造方案时，要征求有关部门意见，合理 保护生态和历史文化遗产，努力实现改造与保护的“双赢”。 4、集聚人口、节约用地。鼓励整村异地转移，积极引导和促进农村人口向城镇和中 心村集中，建成一批农民集中安置小区，推动农民居住由分散向集中转变，防止产生新一 轮的分散布点。大力开展土地综合整治，完善农村宅基地管理机制和退出、流转机制，盘 活原有宅基地、自留地和空闲地等农村存量建设用地；严格执行“一户一宅、先拆后建” 的规定；严格控制农村居民点人均建设用地、农村宅基地面积和农村住房建筑面积。 二、深刻领会县政府配套扶持政策，推进新农村建设 （一）盘活农村闲置土地 1、探索农村宅基地流转机制。列入空心村改造的村，在乡镇(街道)和有关部门的监 督管理下：（1）村集体经济组织可对本村建房用地进行有偿调剂（级差排基），根据区位 条件等因素，向符合建房审批条件的宅基地安排对象户收取宅基地整理成本和区位差价； （2）经济条件较好、发展潜力较大、适宜人口集聚的城镇村、中心村，在满足本村村民建 房需求的前提下，采取土地置换、有偿调剂等方式，将闲置房屋以及改造盘活的宅基地等 置换给异地转移农民；（3）允许农民带退宅还耕指标移居，跨村建房；（4）允许在外人 员回祖居村改造祖遗房屋。公安户籍管理部门凭宅基地安排村证明和原房屋退宅还耕或无 房证明，将异地转移农民户口迁入安排宅基地所在村；国土、建设部门应及时办理异地转 移农民以及在外人员回祖居村建房手续，并予以确权、登记、颁证。 2、公开出让集体经营性用地。对通过宅基地整治和改进建房方式节约出来的建设 用地，按照土地管理法律法规办理审批手续后，允许村集体通过入股、租赁等办法发展农 村二三产业，允许作为农村集体经营性用地，通过统一有形的土地市场，以公开规范的方 式出让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有同等权益，出让收益归农村集体 经济组织用于空心村改造。 3、建立宅基地退出机制。对于历史原因造成一户多宅、异地就业或户主已农转非 导致人宅分离的，通过经济补偿等办法，鼓励农户退出农村宅基地。对自愿拆除原有房屋、 将空闲宅基地交还村集体、自留地上的果树苗木受损等，村集体可给予一定的经济补偿； 对自愿放弃老宅基地而不再安排新宅基地的农户可予以额外的经济补偿。具体补偿标准由 村级集体经济组织和村民协商确定。 （二）加大资金扶持力度 1、增加公共财政投入。通过向上争取空心村改造资金，提高土地出让金中新农村建设 基金比例，提高折抵指标费用收取标准和宅基地复垦费用收取标准等途径拓宽筹资渠道。 县财政设立农房改造专项资金，用于农村空心村旧房拆除、收回宅基地(空闲地、自留地)、 基础设施配套建设等农民住房改造建设资金补助。 （1）推进拆旧房建新村。 拆除危旧房。村集体整村实施拆除危旧房占地面积（含道地、天井）2000 平方米以 上、而且全面实行宅基地“四统一”管理模式经重新规划建新房的，按照拆除、清理构 （建）筑物后统一收回安排使用的土地面积 50 元平方米的标准补助给村集体。 农民联合建房。统建村的规划、设计和监理，由政府统一采购，费用由天台县农村土 地综合整治和农民住房改造建设办公室(简称县农房办)负责；统建建筑面积 5000 平方米以 上且由具备相应资质的建筑企业施工的，有关县得部分税费返回给改造建设的村集体；凡 采用环保、节能、新型墙体等建筑材料的，享受相应的财税政策。 困难家庭住房安置。对无能力建新房或修缮的农村困难家庭，各村要根据实际，通 过帮助置换住房、建设村级安居等方式改善住房条件。村级集体建造普通住房用于孤寡老 人、五保户等特殊群体集中居住的，按建筑面积 80 元平方米的标准给予建房补助。 基础设施建设。村集体统一安排、配套建设改造面积在 2000 平方米以上的道路、污 水管网、供水、供电、通信和科教文卫等设施，按“四统一”的土地面积（建造公寓式的， 按建筑面积计算）20 元/平方米的标准给予补助。供电、供水、通信、广播电视等部门要 及时做好管线的迁移和接入，并按成本价收取相关费用。 （2）促进农村居民向城镇集聚。以乡镇为单位，建设农民集中居住小区，引导农民 加快向城镇转移和集中居住。农村村民在承诺自愿放弃村级地基安排和主动拆除原有住房 的前提下，进入农民集中居住小区的给予适当补助（具体政策另行制订）。 2、整合支农资金。按照“资金分配权和分配渠道不变、资金用途不变、建设成果共 享”的原则，坚持以宅基地整理建设用地复垦资金为龙头，整合和谐生态村建设、康庄工 程建设、农业综合开发、农田水利、林业、中低产田改造、村村通工程、农村住房困难群 众救助、低收入农户集中村整村搬迁、地质灾害移民、农村环境保护等各类涉地涉农资金， 集中力量打好“组合拳”。各项惠民工程，优先安排与空心村改造项目进行配套，各专项 经费重点向空心村改造项目倾斜，力求资金投入有规模、整理耕地有增加、村容村貌有变 化。 3、提高宅基地复垦补助标准。整治改造过程中对清理回收的宅基地进行复垦的，由国 土部门按县政府关于加强宅基地整理建设用地复垦工作的通知（天政发2005 77 号） 规定（水田每亩 2 万元、旱地每亩 18 万元）予以补助。经省国土资源厅验收合格后，再 以奖代补每亩 25 万元给村集体经济组织。复垦区内各类建筑物拆除宅基地回收不再补助。 （三）拓觅金融信贷渠道 对空心村改造中的小额信贷要适当放宽条件，予以政策倾斜和利率优惠。鼓励金融机 构开展创业小额贷款、森林资源资产抵押贷款、农户联保贷款和新农村安居建设专项贷款 等多种信贷业务，允许农村住房抵押贷款，缓解农民建房资金压力，为空心村改造、异地 农民转移、自主创业提供支持（浙江天台农村合作银行实施的“新农村安居建房贷款”和 “农村住房抵押贷款”）。同时，积极鼓励企业和其他社会力量参与空心村改造。 三、严格按照农房改造工作步骤，规范项目实施 （一）加强领导 宣传发动 村级组织是此次农房改造工作的具体实施主体。各村要成立以党支部书记为组长的工 作班子，明确工作分工，落实工作责任。实施整治改造的村要通过召开村两委会、党员干 部会、村民代表大会、村民大会等多种形式，采取座谈、走访、公告等多种途径，宣传实 施农房改造的目的意义和优惠政策，调动村民的积极性，争取绝大多数村民的理解和支持。 （二）按部就班做好农房改造工作 1、申请立项 村民委员会向镇政府提出书面申请，要求开展农村土地综合整治和农民住房改造建设， 经苍山第一国土资源所、苍山建设规划一所审核签字，报镇农房办。镇政府在审核后，以 文件形式向县农房办申报立项（坦头镇全年指标最多为 5 个村）。县农房办审查后，符合 条件的予以立项。项目立项条件为： （1）符合县域总体规划和土地利用总体规划，且规划保留村庄； （2）村民有改造意愿，且积极性高，村两委班子团结，战斗力强； （3）整村实施，连片拆旧建新，进行全面改造； （4）计划拆除危旧房占地面积（包括天井、道地）不少于 2000 平方米，已拆除 1000 平方米以上； （5）在符合村镇规划的前提下，宅基地按照“四统一”管理，即“统一规划、统一整 治、统一安排使用、统一基础设施”，实行综合整治； （6）村庄规模不扩大。 2、基础工作 各村要按照村级事务民主决策“五步法”要求，制定出切实可行的村规民约和具体可 操作的整治改造实施方案（包括整治改造的目标任务和实施计划，旧房拆除、宅基地统一 收回集体的补偿方案，宅基地安排原则和方案）。村规民约、整治改造实施方案要广泛征 求村民意见，修改完善后，经村民大会（或村民代表大会）表决通过，形成书面决议，并 进行公告。各村还要在镇、土管所、规划所的指导下做好调查摸底工作，要求查清每户家 庭基本情况、宅基地情况以及房屋（包括附属用房）结构状况，重点调查拆除改造区块、 申请建房户和一户多宅情况，明确拆除区块范围和房屋拆除保留的对象。 3、宅基地清理 各村要按照项目实施方案，制订宅基地清理方案，并张榜公布。要与拆除户签订宅基 地收回集体协议书；拆除地上建筑物和构建筑，清理空闲宅基地上杂物，收回集体土地使 用权，并进行注销。各村规划区内的违法建筑物一律无条件拆除，应拆未拆的建筑物一律 无条件拆除。 4、村庄建设 各村要修编村庄规划，经公示确认后，依照规定程序报批；房屋设计以套为单位，打 破按“间”建房的固有观念，提供不同布局设计的多种套型，满足不同类型住户对建筑个 性化的需求；严格执行“一户一宅，限额用地”规定，按大、中、小户不同标准安排用地 （大户 110 平方米，5 人以上；中户 90 平方米，34 人；小户 60 平方米，12 人）