我国房地产市场的基本发展历程

我国房地产市场的基本发展历程 中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988 年到了我国房地 产发展最早的地方 海南，我国房地 产还是一个年轻产业，自从 1990 年国 务院 55 号令对土地交易的法律承 认开始，标志着我国房地 产商品化的开始，到目前为止，已经有 16 年的发展历史了。 这 16 年来，我国房地 产大体经历了三个阶段，就是说 1990 至 1996 年 为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个 居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是 卖方市场；第二个阶段是从 1996 年至 2000 年，这时，中国房地产整个 行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真 正产生。第三阶段是在 2000 年以后，整个中国的房地产快速发展，这 是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更 要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。 90 年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也 带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统 一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都 是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产 品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能 的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。 从 1990 年到 1996 年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有 浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。 通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评 分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地 段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上 没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客 厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大 量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居 民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从 “ 居者 无其屋 ” 到 “ 居者有其屋 ” 的住房 紧缺状态，这个阶段是没有理念 的阶段。 1996 年至 2000 年为一个阶段，随着 1998 年取消福利分房以后， 房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人 消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。这样，普通 居民有了选房的自由，不同的家庭对住宅的需求不一样。随着市场经 济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、 合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地产市场开 发主体的多元化和购房主体需求的多样化，北京的房地产市场开始完 全市场化。 进入 2000 年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从 2000 年到 2005 年，我国度过了地产 15 年这场大戏中分量最重的五年， 房地产进入以 “ 新 产品主义 ” 为开 发导向。2000 年以后，整个中国 的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，是 我国房地产发展最为迅速的时期。 由于房地产业所生产的产品，其使用和消费过程永久性地占用土 地，而人类的生存和发展总是面临土地资源的有限性，这使得房地产 业具有不同于一般国民经济产业的经济属性。房地产的这种经济特性 最突出的表现就是不动产很容易变成市场经济中投资、投机甚至非法 炒作和操控的对象，严重时造成房地产价格的暴涨或暴跌，对经济发 展造成危害。可以说，中国近几年来由于房价的持续暴涨所带来的“土 地财政”问题、房企的财富“ 井喷”、炒房者的 “一夜暴富”都是由于房地 产的这种经济天性带来的。在过份强调住房的投资功能，出现过度投 机时，房子的功能就会出现异化，从一种满足人类居住需求的实物产 品异化为一种金融产品，变成货币增值的媒介。试想，炒房者买房的目 的不是为了居住，而是赚钱，那么即便是房价涨到每平方米 100 万元， 只要预期还要涨价，照样会有很多人买，照样是供不应求。在这样的情 况下，经济学中按照通常商品建立起来的所谓供求关系决定价格的理 论在这种投机市场上是无效的。房子已经失去了本来的居住功能，变 成了货币快速增殖的媒介。 房地产的耐用消费品性质是满足人的最基本生理需求-居住需求， 因为人类进化到现在他必须住在房子里面，否则难以生存。由于居住 需求是人的基本生理需求之一，如果房地产的问题解决不好所带来的 社会反应比其它产业更加激烈，会更多地带来社会不稳定。这就是为 什么房地产业发展这么快、为什么房地产业中的各种问题，包括价格 问题受到社会如此多关注的原因。房地产的金融产品属性提供了人们 金融投机的机会，在一定的合理范围内对于资源配置是有利的。但是， 金融属性会恶化社会收入分配的差距，引起社会不公。现在很多人讲， 辛辛苦苦去经营一个小企业，打拼 3、5 年所挣的钱不如买卖两套房。 房价涨的太快以后，把人的注意力，把人的聪明才智都引向过度投机， 这对整个社会发展是不利的，也是不利于房地产长远发展。从这个角 度来讲，我们认为要看重房地产的社会属性，从社会学角度来研究人 的房地产生产、消费以及房地产市场交易过程中各种市场行为，采用 社会学的理论去解释和解决围绕房地产所发生的各种各样的社会现象。 房地产政策的制定更是不能单纯从经济的角度去考虑问题。现在房地 产