拆迁补偿项目资产评估方法

拆迁补偿项目资产评估方法 一、价值类型及其定义 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。 所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行 事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最 可能的价格： (一)用法律许可的货币进行交易。 (二)有自愿的卖方和自愿的买方。 (三)一次性付款，且无附带条件下完成交易。 (四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有合理的推 广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。 (五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。 (六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制 情况下进行自由交易。 二、评估基准日 本项目评估基准日为 2013 年 6 月 30 日。 本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评 估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。评估基准 日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素，由【XX】确定。 三、评估依据 (一)行为依据 签订了资产评估服务协议书 （XX 评协字（2013）第 015 号） 。 (二)法规依据 1.中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令国有资产评估管理办法 ； 2.原国家国有资产管理局以国资办发199236 号文发布的 国有资产评估管理办法施行细 则 ； 3.国务院国有资产监督管理委员会第 12 号企业国有资产评估管理暂行办法 ； 4.国务院国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知 （国资委产权2006274 号） ； 5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知 （国 资发产权2006306 号） ； 6.中华人民共和国城市房地产管理法 （2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常委 员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第 72 号公布） ； 7.中华人民共和国土地管理法 （2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会 第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第 28 号公布） ； 8.国家现行的有关税收法规。 (三)专业规范及准则依据 1.中国资产评估协会制定的资产评估准则基本准则 （财企200420 号） ； 2.中国资产评估协会制定的资产评估职业道德准则基本准则 （财企200420 号） ； 3.中国资产评估协会制定的资产评估准则评估报告 （中评协2007189 号） ； 4.中国资产评估协会制定的资产评估准则评估程序 （中评协2007189 号） ； 5.中国资产评估协会制定的资产评估准则业务约定书 （中评协2007189 号） ； 6.中国资产评估协会制定的资产评估准则工作底稿 （中评协2007189 号） ； 7.中国资产评估协会制定的资产评估准则不动产 （中评协2007189 号） ； 8. 7.中国资产评估协会制定的资产评估准则机器设备 （中评协2007189 号） ； 9.中国资产评估协会制定的资产评估价值类型指导意见 （中评协2007189 号） ； 10.中国资产评估协会制定的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 （会协 200318 号） ； 11. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999（国家质量技术监督局、 建设部 1999 年 6 月 1 日联合发布） ； 12.中国资产评估协会制定的企业国有资产评估报告指南 （中评协2008218 号） 。 (四)产权依据 1.【XX】提供的企业法人营业执照 复印件； 2.【XX】提供的承诺函和 关于进行资产评估有关事项的说明 ； 3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件； 4.【XX】提供的房屋产权证书复印件； 5.【XX】提供的评估申报表。 (五)主要取价依据及参考资料 1. 辽宁建筑工程预算定额（2009） ； 2. 辽宁安装工程预算定额（2009） ； 3. 辽宁装饰装修工程预算定额（2009） ； 4. 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知( 计价格19991283)； 5. 国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 （计价格20021980 号） ； 6.工程建设勘察设计收费标准 （国家计委、建设部：计价格200210 号文） ； 7.建设工程监理与相关服务收费管理规定 （发改价格2007670 号） ； 8.原城乡建设环境保护部颁布的房屋完损等级及评定标准 ； 9.沈阳市土地储备交易中心网站； 10. 机电产品报价手册 （2013 年） ； 11. 机电设备评估价格信息 （2013 年） ； 12. 资产评估常用数据与参数手册第二版； 13.评估人员现场调查、收集的有关资料。 四、评估方法 (一)房屋建( 构)筑物拆迁损失 房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。 本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本 成新率 1.重臵成本的确定 重臵成本=建安综合造价 +前期费用 +其他费用+资金成本 建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据 各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装 工程 费用，并计算出建筑安装工程总造价。 前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别 建筑物正常建设工期，确定资金成本。 房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采 用年限法成新率。 综合成新率=现场勘查成新率权重+ 年限法成新率权重 2.成新率的确定 建筑物按综合法确定成新率。计算公式： 综合成新率=现场勘察成新率60% + 理论成新率40% 理论成新率=尚可使用年限 （已使用年限+ 尚可使用年限）100% 现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施 （水、暖、电）部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。 (二)管道沟槽拆迁损失 管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。 本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为： 评估值=重臵成本 成新率 1.重臵成本的确定 重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。 (1)建安工程造价 由于无竣工决算资料，无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建 安工程安装定额对建安工程造价进行估算。 (2)工程建设前期费用及其他费用 包括工程建设前期费用、其它费用。具体如下： 2.成新率的确定 管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式： 成新率=尚可使用年限 （已使用年限+ 尚可使用年限）100% 3.评估值的确定 评估值=重臵成本 成新率 (三)机器设备拆迁损失 评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进 行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解， 对 设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面 的核实和确定；最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。 对由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损 难于修复或修复的代价过高的设备，确认为不可拆迁设备。 对主体部分可拆卸，且搬迁后经安装、调试及修复后可达到原生产工艺要求的设备，确认 为可拆迁设备。 对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备的评估范围。 1.不可拆迁设备的拆迁损失 本次采用重臵成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行评估，计算公式为： 不可拆迁设备拆迁损失的评估价值不可拆迁设备的重臵价值成新率不可拆迁设备的 残余价值不可拆迁设备的清理费用 设备重臵价值的确定 国内设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费和安装调试费（含基础费）等部分构成。 .设备购臵价 通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格 表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅 度，确定设备的现行市场价格； 使用替代的方法确定设备的现行市场价格：对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出 现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理确定 设备的现行市价； 采用综合估价法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧设备和自制设备、 非标设备，通过测算设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并 考虑 企业利润和税金，合理确定设备的现行市价。 .运杂费 设备运杂费是指设备从生产厂或交货地点运至安装现场或工地仓库所发生的包装、装卸、 运输、采购和保管费、供销部门手续费和其他有关费用。 设备运杂费按下列公式计算： 设备运杂费=设备购臵价 设备运杂费率 .安装调试费（含基础费） 对于需要安装调试的设备，参考资产评估常用数据与参数手册按不同地区、不同类型 设备选取相应的比率，以设备的购臵价为基数计算其安装调试费（含基础费） 。 设备安装调试费（含基础费）按下列公式计算： 设备安装费=设备购臵价 设备安装费及基础费率 以上安装费及基础费率包括调试费用、基础费用、距设备 1.5 米管路、由设备至配电箱之 间 的电气线路等。 进口设备重臵成本的确定 由于进口设备的购入时间较长，且我国已经能生产该类型设备，因此本次评估按国内同等 功能的设备购臵价确定其重臵成本，以防止汇率换算及国外物价指数变化产生的误差。 设备成新率的评定 年限法成新率的确定 年限法成新率( K)=尚可用年限/ （已用年限+尚可用年限） 100 已使用年限按实际投入使用年限乘以设备利用率来确定；尚可使用年限是以设备的耐用年 限和已使用年限为参考依据，并考虑设备的保养情况、设备完好率、利用率、工作环境、 外观、 大修记录 ，根据实际鉴定情况确定的，对一些旧设备考虑了功能性贬值。 打分法成新率的确定 打分法是对设备的主要部位确定其分值，各部位相加后总分为 100 分，通过对各部位新旧 程 度进行打分评定，最后得出总分数，以总分数占 100 分的比例作为成新率。 采用综合法确定成新率。 结合使用年限法和观察打分法加权平均确定成新率。 公式如下： 成新率=年限法确定成新率 40%+观察法确定成新率60% 年限法确定成新率= 尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）100 不可拆迁设备的残余价值的确定 对于拆零后具有残余价值的设备，参考资产评估常用数据与参数手册按不同类型设备 选取相应的残余价值比率，以设备的重臵价值为基数计算其残余价值。 设备残余价值按下列公式计算： 设备残余价值= 设备重臵价值设备残余价值比率 不可拆迁设备的清理费用确定 对于拆零后具有残余价值的设备，参考资产评估常用数据与参数手册按不同类型设备 选取相应的清理费用率，以设备的重臵价值为基数计算其清理费用。 设备清理费用按下列公式计算： 设备清理费用= 设备重臵价值设备清理费用率 2.可拆迁设备的搬迁损失 可拆迁设备的搬迁损失指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生 的为保证可拆迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用，具体包括：拆卸费、运杂 费和安装调试费（含基础费） 。 可拆迁设备搬迁损失评估值的计算公式为： 可拆迁设备搬迁损失的评估值拆卸费运杂费安装调试费（含基础费） 设备购臵价(拆卸费率+ 运杂费率+安装调试费及基础费率) 设备购臵价 以与不可拆迁设备相同的方法确定设备购臵价。 运杂费 考虑搬迁运输里程的实际情况，可拆迁设备的运杂费参照最新资产评估常用数据与参数 手册中有关当地生产设备运杂费的取费标准选取；同时考虑简易包装、吊装及设备构造、 重 量及精度要求等因素并参考全统施工机械台班费用定额辽宁省单位估价表适当修正后确定 设备的运杂费率。 安装调试费（含基础费） 对于需进行安装调试的可拆迁设备，以与不可拆迁设备相同的方法确定其国产设备安装调 试费（含基础费） 。 拆卸费 对于需进行拆除后搬迁的设备，主要针对其必备的措施和程序，进行市场调查，结合其作 业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定，一般设备拆除费以设备购臵价为基 数，按其安装调试费的 50%计算。 (四)土地使用权 国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市 场法确定评估值。 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似宗地，然后将它们与估价对象 进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 基本公式：PD=PBAB CDE PD_待估宗地价格; PB_比较案例价格； A_待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数; B_待估宗地估计期日地价指数/ 比较案例宗地估计期日地价指数 ; C_待估宗地年期指数/比较案例宗地估年期指数 ; D_待估宗地区域因数条件指数/ 比较案例宗地区域因数条件指数; E_待估宗地个别因数条件指数/比较案例宗地个别因数条件指数。 五、评估程序实施过程和情况 本次评估工作的开始时间为 2013 年 7 月 16 日，至出具评估报告日结束。其中外勤截止日 为 2013 年 7 月 21 日。 (一)接受委托及前期准备阶段 1.评估师对项目进行预备调查，在了解评估目的和评估对象及范围、评估基准日等的基础 上接受项目委托，拟定评估方案的过程并制订评估工作计划； 2.对被评估单位前期准备工作进行培训辅导。评估师对被评估单位资产评估配合工作要求 进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、 需 委托方和被评估单位提供的资料清单、资产清查核实工作的要求和评估明细表的填报说明 等。 在此基础上，填报评估申报明细表，收集并整理委估对象的产权权属资料和反映资产性能、 技术状态、经济技术指标等情况的资料，并向被评估单位了解委估资产的有关情况； 3.配合被评估单位进行资产清查、协助被评估单位进行资产评估申报工作，收集评估所需 文件资料。 (二)现场勘察及资料收集分析阶段 1.听取【XX】对涉及评估目的经济行为的有关介绍； 2.听取被评估单位有关人员介绍评估对象的历史及现状，了解固定资产技术状态等情况； 3.对被评估单位提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与被评估单位有关财 务记录数据进行核对，对发现的问题协同被评估单位做出调整； 4.根据资产清查评估申报明细表，按评估准则的要求，对资产进行了全面清查核实； 5.查阅收集委估资产的产权证明文件； 6.根据评估对象的实际状况和特点，确定评估对象的具体评估方法； 7.对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料；对机器设备， 查阅相关技术资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料； 8.对被评估单位提供的权属资料进行查验； 9.对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。 (三)评定汇总阶段 评估人员对从勘查现场收集的资料，进行必要而可能的调查和验证，选定评估方法和计算 公式，进行评定估算。 (四)提交报告阶段 在上述工作基础上，在核实确认各具体资产评估结果准确合理，评估对象没有重复和遗漏 的基础上，进行资产评估数据的汇总，并根据汇总分析情况对总体资产评估结果进行调整、 修改和完善，确定评估结论，编制资产评估明细表、起草资产评估报告书，与【XX】就评 估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校 正、 修改，最后出具正式资产评估报告书。 六、评估假设 本报告系在一般假设和特殊假设下完成的： (一)一般假设 1.所有申报评估的资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，即【XX 】合法 拥有其所申报资产的完整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他瑕疵； 我们已经对【XX】所申报评估的资产的产权给予了必要的关注并在评估报告中进行了相应 的披露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见， 也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在评估报告中已经披露了该等资产或其中 部分资产的产权已设臵了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结论的具体影响 程度做出特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实际影响程度。 2.【XX】所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有效的； 我们的评估在很大程度上依赖【XX】所提供的有关本次评估的资料，我们未对这些资料进 行逐一查验，我们相信这些资料是真实、完整、合法、有效的，但对其准确性不作保证。 3.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们 与委托方、被评估单位之间充分揭示的前提下做出的； 4.所有资产均采用人民币计算价值或价格。 (二)特殊假设 1.除本说明中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均被假设符合国 家法律、法规和规范性文件的规定； 2.本次评估结论是假设在房地产按现用途，现状条件下使用前提下做出的，假设未来的政 治、法律、法规将不会有重大的变动，国家宏观经济环境不会有重大变化； 3.除本说明中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任何有利或不 利之影响： (1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利