揭开香蜜湖豪宅片区的面纱——新兴绿色豪宅区(农科中心+香蜜湖)研究分析

揭开香蜜湖豪宅片区的面纱新兴绿色豪宅区（ 农科中心香蜜湖）研究分析 作者：左文礼 日期：2004-3-26 前言 香蜜湖 深圳的一颗璀璨的明珠，一直吸引着深圳人的目光： 1984 年：香蜜湖度假村一期完工 1988 年：香蜜湖度假村二期开放，接待游客 90 万人次 1992 年：香蜜湖度假村有限公司成立 1997 年：东海花园热销深港两地，引发了香蜜湖地区的开发热潮 2002 年：香蜜湖豪宅大战的锣声敲响 2003 年：香蜜湖在深圳的豪宅市场上演绎了最为激烈的、最为成功的营销战 役，涌现出一批操作成功的楼盘案例 2004 年：香蜜湖推盘量将有所增大，竞争将更加白热化。 一、片区规划 随着福田中心区的不断发展，它的周边也在升温，并开始初具规模，形成自 有的特色。其中，以香蜜湖为中心向外辐射，兼顾到农科荔枝林的影响，形 成了香蜜湖片区。 它位于深南大道以北，东至香梅路，西至广深高速，北临北环大道。它背靠 连绵起伏的安托山、塘朗山。内部又拥有 120 万平方米的香蜜湖，43 万平方 米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片 区。政府在对香蜜湖片区的最新未来规划里也明确表示：这里将是以生态旅 游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。即将建成的香蜜湖地铁站，直接 接驳香港东铁，使香蜜湖片区的动静切换更加迅速。 被称为“都市绿肺” 的香蜜湖，其度假村是规模较大的旅游胜地，迪士尼式的 中国娱乐城，有 70 多项陆空游乐设施。整个片区视野十分开阔。 另，农科中心和以工业区为概念的车公庙工贸园就正逐步发展成福田中心区 的另一个集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。它位于城 市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲 花西路，南接滨河大道，地理位置优越，交通极为便利，形象上也在不断向 高尚住宅区靠拢。 香蜜湖片区规划范围：香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大 道以北区域,本片区用地面积约 312.83 公顷，目前人口约 4 万人。 二、片区配套设施 1、片区环境 I.景观环境 香蜜湖片区具有较好的自然景观，以香蜜湖 为中心，西北面为安托山山景，西南有农科 中心林景等，整个片区环境好，空气清新。 在人文景观方面，主要体现在水上乐园、香 蜜湖度假村、观光农场等。总体来讲，整个 片区的景观较好，同时未来的前景规划又是 以综合旅游景区为主，吸引了众多贵族阶层 在此置业。 II.人文环境 从本片区的香蜜湖和农科中心两个区域来看 ，片区内的居住人群以高收入阶层为主，同 时香蜜湖度假村、德式堡、名人俱乐部等高 档的配套服务，使得整个片区的人文氛围以 高档为主。在竹子林区域由大量的企业职工 和外来人口，对整个片区的高档形象有一定 的影响，但两者之间分隔较明显，相互影响 并不大。 2.片区配套 从目前的片区配套来看，主要科教设施有：深圳高级中学、 金众幼儿园、农科中心科研楼、竹园小学、东海培萃幼儿园 等；酒楼娱乐设施有香蜜湖酒店东座、名人俱乐部、水上乐 园、香蜜湖度假村、德式堡等；商场方面有山姆会员商店等 ，其它还有友谊医院等市政设施。 3.交通状况 本片区外部主要通过深南大道、北环路和香蜜湖路与外围交 通相接，区内东西向莲花西路、红荔路与南北向的农园路、 农林路、香梅路相交构成片区路网架。本区的交通路网已基 本形成框架，但是区内细分的道路网尚未形成。目前深南大 道作为市区主动脉交通极为方便，香梅路公交系统也相对比 校方便，但莲花西路、农林路、红荔路等区域纵深部分则难 尽人意，公交配套明显不足，造成居民日常生活较为不便。 此外，2004 年即将开通的地铁 1 号线在本片区将设有两个停 靠站，将会使本片区东西向的交通更加完善。 4、周边片区概况 在香蜜湖片区以西是以规划为旅游、居住及少量工业为主的 华侨城片区、东面为以居住为主兼有部分商业、办公、金融 等功能综合的景田片区、南部是以工业功能为主的车工庙片 区。从居住角度来看，华侨城片区将对本片区有一定的竞争 压力，同时本片区的市政配套设施将影响片区住宅的发展， 同时本片区的规划决定本片区将以高端住宅市场为主，因此 本片区与车工庙、景田片区的住宅市场的竞争相对较小。 5、片区利好因素 二次创业带起中心区热，城市西移标志（上海宾馆中心 区景田香蜜湖农科中心华侨城一线）由中 心区开始。在西移过程中，香蜜湖片区处于新中心区的二级 辐射区域，可看作是连接中心区和华侨城的纽带，将逐渐从 中心区的发展中受益。年底，地铁开通，有车公庙、香蜜湖 两个站点设在本区域，这将为本片区的交通带来极大的方便 。 三、片区市场分析 、市场概况 在深圳，银湖和蛇口以优美的自然环境著称，成为深圳顶级 豪宅集中区域；而华侨城、红树湾、中心区、香蜜湖则由于 便利的交通以及人文因素称为城市豪宅区域。2003 年，香蜜 湖成为深圳豪宅市场的热点。 以下是四大区域的指标： 豪宅大战华侨城兵团 VS 海湾兵团 VS 中心区兵团 VS 香 蜜湖兵团 2002-2003 年间四大组团商品住宅供给量超过 500 万平方米 2002-2003 年间泛香蜜湖片区商品住宅供给量超过 100 万平方 米 预测，2004 年香蜜湖片区的市场供应量超过 80 万平方米，下 半年将是该片区豪宅的井喷期。 香蜜湖片区在 2003 年的豪宅大战中，一直趋于稳定上升的趋 势。年供应量增大，但是价格方面并不会因为推盘 量大而受到影响。相反，2004 的市场一直被看好，是因为绝 对的香蜜湖区域的绝对量并不大，价格预计会在 2003 年的基 础上稳中有升。据预测，由于该区域土地供应量的局限，200 4 年该区域楼价上升幅度约为 5-8。 2、产品分析 香蜜湖物业基本情况一览表： 香蜜湖片区作为深圳的四大豪宅片区之一，已经日趋成熟。 回顾一下它的成长经历，我们不免会得出一些规律 （香蜜湖片区的楼盘开发主要集中在 1999 年2002 年之间） 从楼盘的规模来看，早期的恒星园、香珠花园等项目的一般 占地在 1 万平方米左右，建筑面积在 3-4 万平方米；到后来 的荔林苑、万科温馨家园的总建筑面积在 6 万左右。而随着 水榭花都、中旅国际公馆、熙园等一批豪宅的崛起，楼盘的 推售面积都开始超过了 15 万平方米。并且从楼盘的品质来看 ，后建成项目的整体素质又高出其他楼盘许多，社区的配套 设施基本都比较完善，目前的均价也都在 9500 元左右。这主 要得益于片区良好的前景规划，及以目前片区的高档住宅的 氛围。 从历年的面积统计来看：2002 年商品房推售量猛增至 45 万， 且以豪宅居多。另从现有情况推知，今明两年的推出量仍不 会明显减少。香蜜湖片区本身已成为豪宅市场供应的重要区 域。 容积率的一再减小亦是本片区豪宅发展趋势的一个体现，它 在某种程度上表明了社区品质的不断提升。尤其是 2003 年先 后推出的几个豪宅大盘（香蜜湖熙园、水榭花都二、三期、 港中旅项目等）使得整个片区的容积率达到了 2 以下。 随着香蜜湖片区的不断成熟，其豪宅地位也在不断加固。价 格仍明显上升，连续三年在 8500 元/平方米以上。 （大户型；240 平方米以上，复式、Townhouse、别墅） 1999 年2002 年，户型从以中小户型为主到以中大户型为主 的变化趋势十分明显。尤其 2002 年，随着区域“豪宅片区”形 象的形成，水榭花都等大盘首先在本区域推出了 Townhouse 、别墅的建筑形式。 1999 年2002 年，户均面积变化趋势十分清晰2 房、3 房户均面积不断减小，而 4 房、5 房的户均面积则明显增大。 （99 年 4 房面积偏大则是由于东海二期的推出而导致的个盘 现象。 ）该现象导致了产品总价的双向极端发展趋势。 结论： 1、香蜜湖片区的豪宅地位已经确立，并且获得置业者的普遍认可 2、新推楼盘的规模逐步增大，户型、面积越来越大；自身质素越来越高。 四、区域市场购买力和消费群体分析 香蜜湖的地理位置、片区形象勿庸置疑，但它不能等同于银湖别墅区，它所 面对的客户群从职业上看，主要分为以下两类 1、部分高端客户 （政府高官、企业老总等成功人士、港人、国际人士重 复置业者） 2、追求生活舒适度的中高层客户 （企业中高层管理人士、高级白领等多次置业者） 从年龄上看，该区客户普遍都比较年轻，大部分人年龄是集 中在 3045 岁这个区间。通过与成交客户的访谈显示，普遍 认为喜欢香蜜湖片区的主要原因是因为该片区环境优美，适 合居住。 随着中旅国际公馆、熙园、水榭花都等项目的热销，以及片区的规划前景，使得众多的发展 商和置业者对片区充满了信心，香蜜湖片