农民集中居住区物业管理暂行办法

农民集中居住区物业管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为加快我县城乡统筹协调发展，根据国务院物业管理条 例 、 成都市物业管理条例 （以下简称条例 ） 、 中共成都市委 成都市人民政府关于进一步提高农民集中居住质量的意见 （成委发 20085 号） 、 中共成都市委成都市人民政府关于进一步改进农 民向城镇集中土地向规模经营集中有关工作的通知 （成委发 200841 号） 、市统筹委关于村（社区）及新居工程公共服务 和社会管理配置标准的指导意见（试行） （成统筹2008124 号） 、 成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通 知 （成房发200916 号）等有关文件精神，结合我县农民集中 居住区的实际情况，制定本暂行办法。 第二条 农民集中居住区是指聚居在一定地域范围内的农村居民所组 成的社会生活共同体。农民集中居住区包括新居工程、农村新型社 区和农村聚居点。 第三条 农民集中居住区物业管理应以社会稳定、可持续发展为前提， 以农民集中居住区向城市化过渡为导向，坚持以人为本、属地管理 的原则，切实保护农民安置户合法利益，倡导居住改变生活、物管 引导文明，努力构建和谐文明的农民集中居住区。 第二章 要求 2 第四条 镇（街道）以及农民集中居住区所涉及的村（社区）应增设 物业管理对口部门，配置适当的专职人员，接受县房产管理局的指 导。 第五条 农民集中居住区入住后的物业管理，应当尊重安置户意愿， 可由镇人民政府（街道办事处）委托村（社区）代管或聘请物业服 务企业及其他管理人管理，也可以自行管理。其物业管理应在县房 产管理局的指导下，由镇人民政府（街道办事处）依法组织召开业 主大会，选举产生业主委员会履行物业管理职责。 第六条 新建农民集中居住区，应当实行前期物业管理。对农民实施 拆迁的主体单位，应在拆迁协议（合同）中明确前期物业管理相关 内容，并加强前期物业管理的宣传引导工作；前期物业管理应当按 照相关规定，通过招投标的方式，依法选聘符合条件的物业服务企 业或其他管理人，提供物业服务。 第七条 农民集中居住区所在地的镇人民政府（街道办事处） ，应当 根据农民集中居住区的特点，制定管理规约等公共制度，编制 房屋使用说明书 、 住户手册和物业管理方案及其考核办法， 并负责对安置户进行入住前物业管理规范的培训工作。 第八条 农民集中居住区的物业管理纠纷，依据相关法律、政策予以 处理。 第九条 县房产管理局应当参加对农民集中居住区实施物业管理方案 的审定并对方案落实情况进行检查。 3 第三章 公共服务配套 第十条 农民集中居住区的建设单位应按照条例规定配置物业服 务用房，物业服务用房不得低于房屋总建筑面积的 2，并不得少 于 80 平方米。其中位于地面以上部分用房面积不得低于物业服务用 房总建筑面积的 50，业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于 30 平方米。物业服务用房依法属本集中居住区全体业主共有，禁止 任何单位、个人侵占、处分或改作他用。 第十一条 农民集中居住区的建设单位应按照条例规定和市统筹 委关于村（社区）及新居工程公共服务和社会管理配置标准的指 导意见（试行） （成统筹2008124 号）要求，配置并交付房屋 附属设施设备、公共服务和社会管理系统。 第十二条 受聘为农民集中居住区提供物业服务的物业服务企业或其 他管理人，应当按条例和相关政策规定对物业共有部分进行承 接查验，并办理包括签署协议、明确相关责任在内的相应手续，建 设单位等相关主体应当依法予以配合。物业服务企业或其他管理人 应按规定建立并保管农民集中居住区的物业档案资料，办理物业资 料、物业服务档案等交接手续。 第四章 房屋专项维修资金的筹集管理与使用 第十三条 统规统建的农民集中居住区房屋专项维修资金在立项报建 4 时，未配电梯的房屋按每平方米建筑成本价的 3%、配有电梯的房屋 按每平方米建筑成本价的 3.5%的标准，筹集首次房屋专项维修资金， 列入农民集中居住区房屋专项维修资金专户。建筑成本价根据成都 市房产管理局会同有关部门定期向社会公布的价格确定。已交付使 用的统规统建的农民集中居住区房屋专项维修资金筹集，适用于本 办法。 第十四条 筹集方式：从农民集中居住区建设专项资金中提取 50%， 农民集中居住区建设业主方交纳 50%。 第十五条 房屋专项维修资金续筹：房屋专项维修资金余额不足首次 筹集的 30%时，业主大会应组织进行房屋专项维修资金的续筹，小 区业主按照房屋建筑面积分摊筹集资金。 第十六条 农民集中居住区房屋专项维修资金在工程报建时，按照标 准统一转入农民集中居住区房屋维修资金专户，由县房产管理局统 一监管使用。 第十七条 农民集中居住区房屋专项维修资金的使用，按照相关程序 申报。 第十八条 统规自建的农民集中居住区，由自建小区居民参照本暂行 办法第十三条筹集、管理、使用房屋专项维修资金。 第五章 业主大会设立及运作 第十九条 农民集中居住区房屋所有权人确定后，镇人民政府（街道 5 办事处）应当依据条例及其配套政策规定，在县房产管理局的 指导下，组织集中居住区的居民依法设立业主大会，并选举产生业 主委员会。 第二十条 业主大会的设立、运作及其监督管理，按照相关法律、政 策执行。业主委员会作为业主大会的执行机构应当依法开展工作， 具体落实农民集中居住区的物业管理工作。 第二十一条 农民集中居住区业主委员会应根据农民集中居住区物业 管理要求确定物业服务方式，依法选聘符合相应条件的物业服务企 业或其他管理人，并代表农民集中居住区业主与被选聘者参照示范 文本签订书面的物业服务合同。 第二十二条 暂不具备条件设立业主大会的农民集中居住区，镇人民 政府（街道办事处）应当组织进入农民集中居住区的居民按照相关 规定推选成立小区管理委员会，负责小区日常管理。 第二十三条 业主大会（小区管理委员会）应负责落实农民集中居住 区的物业管理工作，实现物业管理由政府主导过渡到业主共同主导 的转变，建立农民集中居住区物业服务的长效机制。 第六章 物业公共服务事项 第二十四条 农民集中居住区的物业公共服务事项、质量应达到成 都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知 （成房发200916 号）的相关要求。其中，农村新型社区的物业 6 服务质量至少应达到该通知的三级标准。物业公共服务事项具体内 容一般包括： 1、综合服务； 2、房屋及共有设施设备维护； 3、公共秩序维护； 4、公共环境卫生维护； 5、绿化养护； 6、合同约定的其他事项。 第二十五条 农民集中居住区物业服务力量配备，参照双流县物业管 理协会关于物业服务力量配备指导标准执行。为农民集中居住区提 供物业服务的工作人员主要来自本集中居住区，并积极吸纳本集中 居住区“4050”人员。就业于集中居住区的物业服务人员要接受物业 管理专业培训，由当地镇人民政府（街道办事处）验收合格后支付 培训费用；县房产管理局负责组织物业管理培训和受训人员的档案 建立工作。 第二十六条 物业服务企业或其他管理人依据所订立的物业服务合同 和行业服务规范，提供值价相等的物业服务。物业服务企业或其他 管理人未履行物业服务合同，造成业主、使用人人身、财产安全损 失的，依法承担相应的法律责任。 第七章 物业服务费用构成及相关规定 7 第二十七条 农民集中居住区的物业服务收费应当遵循合理、公开以 及费用与服务水平相适应的原则，参照市物价局、市房管局关于 进一步规范物业服务收费管理的通知 （成价费2007268 号）中 的指导价标准执行。具体物业服务由双方根据居住区规模、物业服 务事项及其质量标准等因素约定。 第二十八条 农民集中居住区物业公共服务费用构成： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、管理费分摊； 10、经业主同意的其他费用。 第二十九条 新建农民集中居住区物业服务费用由个人交纳、其他补 贴和县、镇（街道）两级财政补贴予以解决。不再享受县、镇（街 道）两级财政补贴的农民集中居住区，物业服务费用由个人交纳和 其他补贴予以解决。 1、统规自建的农民集中居住区物业服务费用由个人交纳和其他补贴 予以解决。 8 2、已经投入使用的统规统建农民集中居住区物业管理费补贴标准， 由相关镇人民政府（街道办事处）参照本办法进行调整。 3、其他补贴：包括集体经济收入和建筑区划内公共收益； 4、县、镇（街道）两级财政补贴：享受补贴的对象为使用安置房的 安置户，已出租或以其他形式转移安置房使用对象的不享受县、镇 （街道）两级财政补贴。 县财政补贴物业服务费部分由县房产管理局负责监督使用。 第三十条 由县、镇（街道）两级财政对新建的农民集中居住区物业 服务费用给予补贴的标准为：未配电梯的住宅每月每平方米补贴 0.25 元，配有电梯的住宅每月每平方米补贴 0.50 元。该补贴时间自 农民集中居住区竣工交付使用之日起实行，原则上不超过 5 年，补 贴费用逐年递减 20%。 第三十一条 个人交纳物业服务费用的时间自首次办理房屋交付使用 手续之日起计算，依据拆迁安置协议（合同）和物业服务合同约定， 足额缴纳物业服务费用。 第三十二条 其他补贴和县、镇（街道）两级财政补贴的物业服务费， 自首次办理房屋交付使用手续之日起计算，按物业服务合同约定， 足额补贴物业服务费。 第三十三条 未安置的空置房物业管理费，县、镇（街道）两级财政 按物业服务合同约定足额补贴。 第三十四条 物业服务企业或其他管理人提供的服务，应当接受当地 镇人民政府（街道办事处） 、村（社区）的监督与考核。各镇人民政 9 府（街道办事处） 、村（社区）根据服务项目的实际情况，依据服务 合同，制定具体的考核办法。 第三十五条 物业服务企业或其他管理人，应认真做好农民集中居住 区内的房屋共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护和相关区 域环境卫生、公共秩序的维护等物业服务工作，为农民集中居住区 居民提供安全、整洁、有序的生活环境。农民集中居住区居民应遵 守管理规约 。 第三十六条 根据我县所处白蚁危害区的特殊环