北京2006年公寓半年报

北京 2006 年年中公寓市场盘点 第一部分：政策与要闻分析 1、 北京市 2006 年度土地供应计划 优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供 应。 分析：公寓是高档住宅市场的主要组成部分，高档住宅商品房项目建设用地的限制供 应将使公寓市场的供应逐渐减少。 2、 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米 以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上。 分析：高档公寓 90 平方米以下的户型所占的比例很小，多在 10%以下，此项政策的 出台，无疑是在户型结构上延续了对高档住宅供应的限制，这对现有高档住宅产品是一个 利好因素，未来这类产品将由于产品的稀缺性而价格持续上涨。 有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从 2006 年 6 月 1 日起， 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自 住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20的规定。 分析：个人住房按揭贷款首付比例的提高对普通住宅市场需求将有一定的抑制，而对 高档住宅产品而言影响不大，因为通过对多个高档住宅项目的调研可知，高档住宅的购买 客户按揭和一次性付款的比例多为 1：1，即使是按揭贷款的客户，首付款的比例也多在 30%以 上。 3、贷款基准利率上调 0.27 个百分点 根据中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知 ，自 2006 年 4 月 28 日 起，上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现 行的 5.58%提高到 5.85%。 分析：贷款利率的上调将使个人住房按揭贷款月还款额增加，从而对住房的需求有一 定的抑制作用，但是由于利率上调的比例较小，因此对商品住宅市场不会有多大影响。 2 第二部分：公寓市场供求分析 一、供应量继续减少 2006 年上半年北京公寓市场批准上市公寓预售面积 45.9 万平方米，较 2005 年同期相 比下降了 25%。 二、供应详情 1.朝阳区供应量最大 0 10 20 30 40 50 西 城 区 朝 阳 区 海 淀 区 上 市 面 积 (m2) 数据来源：北京市房地产信息网 朝阳区为公寓供应主要区域，上半年供应体量在 6 万平方米以上的楼盘就有 3 个； 西城区作为老城区，可开发用地越来越少，由于未来建设用地的停止供应，公寓 供应仍会持续走低； 海淀区四环以内的项目用地越来越少，未来公寓供应将主要集中在四环以外； 2.一室一厅供应套数最多，三室两厅供应面积最大 0 200 400 600 800 1000 一 室 一 厅 两 室 一 厅 两 室 两 厅 三 室 一 厅 三 室 两 厅 四 室 两 厅 复 式 房 型 一 室 一 室 两 厅 上 市 套 数 3 数据来源：北京市房地产信息网 一室一厅、两室两厅、三室两厅为公寓供应的主要房型； 三室两厅供应规模最大，占公寓总供应量的的 32.8%；其次为两室两厅，占 23.1%。 3.户均建筑面积 60 平方米以下的户型供应套数最多，120-140 平方米的户型供应规模最大 0200 400600 8001000 12001400 60以 下 60( 含) -80 80( 含) -10 0 100 (含 )- 120 120 (含 )- 140 140 (含 )- 160 160 (含 )- 200 200 (含 )以 上 上 市 套 数 数据来源：北京市房地产信息网 户均建筑面积 60 以下及 60-80 平方米的户型供应套数占总套数的比例达到 50%，这主 要是因为酒店式公寓供应量较大所致； 100140 平方米的户型供应规模最大，是公寓市场的主要供应户型。 4.CBD 及其辐射区域公寓供应量较大 CBD 区域公寓产品上市面积 14.2 万平方米，占总上市面积的 31%，供应楼盘为新城国 际及银钻公寓两个项目，两个项目均为精装修，高档公寓类产品，销售单价较高。银钻公 寓为塔楼设计，销售单价 21000 元/平方米，销售价格较高，这也与其酒店式公寓产品设计 有关。 CBD 辐射区公寓产品上市面积近 10 万平方米，占总供应面积的 22%，销售价格较 CBD 要低一些，但是部分楼盘的销售价格也达到 10000 元/平方米以上。 可见，CBD 及其辐射区域仍然是公寓产品供应的主要区域，CBD 强大的需求是吸引公寓 开发的主要原因。 5.公寓月供应体量呈下降趋势 4 0 5 10 15 20 25 30 6月 5月 1月 上 市 面 积 (万 m2) 数据来源：北京市房地产信息网 受 05 年政策趋稳及需求拉动的影响，1 月份公寓的供应大幅放量； 06 年宏观政策及其带来的需求的下降使公寓供应逐渐下降。 三、公寓成交量下降，成交价格继续上涨 2006 年 1-6 月北京公寓市场预售公寓成交面积 35.5 万平方米，较 2005 年同期相比下 降了 27.7%；成交价格 14196 元/平方米，上涨了 16.7%。 四、朝阳区成交量居各区之首 0 5 10 15 20 25 30 东 城 区 西 城 区 宣 武 区 朝 阳 区 海 淀 区 丰 台 区 顺 义 区 销 售 面 积 (万 m2) 数据来源：北京市房地产信息网 公寓成交量主要集中在八大城区； 朝阳区成交规模占预售总成交规模的 71.2%，远远大于其它区域； 五、酒店式公寓使一居房型成交量最大 5 0200 400600 8001000 1200 一 室 一 厅 两 室 一 厅 两 室 两 厅 三 室 一 厅 三 室 两 厅 四 室 两 厅 复 式 房 型 一 室 一 室 两 厅 销 售 套 数 (套 ) 数据来源：北京市房地产信息网 2006 年上半年，酒店式公寓类产品成交量很大，几乎涵盖整个一居房型总量的 90%以 上，中关村紫金数码园、大成国际中心、中天国际公寓销售位于前三甲； 二居、三居为纯居住类公寓的主要房型。 六、户均建筑面积 60 平方米以下户型为主要成交户型 0200 400600 8001000 1200 60以 下 60( 含) -80 80( 含) -10 0 100 (含 )-1 20 120 (含 )-1 40 140 (含 )-1 60 160 (含 )-2 00 200 (含 )以 上 销 售 套 数 数据来源：北京市房地产信息网 2006 年上半年，建筑面积 80 平方米以下的酒店式公寓成交套数最多，尤以 60 平方米 以下的为主； 120-140 平方米纯居类公寓户型成交量最大。 七、单价 8000 元/平方米以上的公寓产品是市场的主流 6 0 20000 4000060000 80000 100000 300 0元 以 下 300 0(含 )-4 000 400 0(含 )-5 000 500 0(含 )-6 000 600 0(含 )-7 000 700 0(含 )-8 000 800 0(含 )-1 000 0 100 00( 含) -12 000 120 00( 含) -14 000 140 00( 含) -16 000 160 00( 含) 以 上 销 售 面 积 (m2) 销 售 均 价 (￥ /m2) 数据来源：北京市房地产信息网 单价 8000 元/平方米以上的公寓成交量占预售公寓成交总量的 87.8%，是公寓市场的 主流产品； 八、CBD 区域预售公寓成交量最大，成交价格最高 0 10000 20000 30000 40000 50000 CBD 朝 阳 公 园 中 关 村 亚 奥 板 块 成 交 量 (m2) 成 交 价 格 (￥ /m2) 数据来源：北京市房地产信息网 CBD 区域依然为公寓需求的热点区域，成交量及成交价格均远领先于其它板块； 中关村、亚奥板块酒店式公寓供应量较大； 朝阳公园板块新盘较少，预售成交量较低。 九、公寓需求量受政策影响较大 7 0 20000 40000 60000 80000 100000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 销 售 面 积 (m2) 销 售 均 价 (￥ /m2) 数据来源：北京市房地产信息网 2005 年宏观政策趋稳、需求释放导致公寓的供应量年初时持续上升； 2006 年的宏观政策使公寓成交量开始下降，但由于其对现有物业而言影响不是很大， 所以需求下降较为平缓。 十、公寓市场客群分析 1.各种客群购买面积 02 46 810 1214 16 北京 企业 北京 事业 单位 中央 企业 外地 企业 港澳 台企 业 华侨 港澳 同胞 外省 个人 本市 城镇 居民 本市 非城 镇居 民 外国 个人 外国 记者 军人 台湾 同胞 销 售 面 积 (万 m2) 数据来源：北京市房地产信息网 本市城镇居民、外省个人是公寓的主要购买群体； 外国个人、外地企业、华侨港澳台人士购买量也较大。 2.各种客群购买价格 8 05000 1000015000 2000025000 3000035000 北京 企业 北京 事业 单位 中央 企业 外地 企业 港澳 台企 业 华侨 港澳 同胞 外省 个人 本市 城镇 居民 本市 非城 镇居 民 外国 个人 外国 记者 军人 台湾 同胞 销 售 均 价 (￥ /m2) 数据来源：北京市房地产信息网 华侨港澳台人士购买公寓价格最高； 外国个人及外地企业购买公寓单价也在 16000 元以上； 本市城镇居民及外省个人购买公寓单价以 12000 元左右的为主。 3.各区域客群购买情况 东 城 区 客 群 构 成 00.5 11.5 22.5 北京 企业 外地 企业 华侨 港澳 同 胞 外省个 人 本市 城镇 居 民 外国个 人 台湾 同胞 销 售 面 积 (万 m2) 数据来源：北京市房地产信息网 外地企业在工体 3 号的大量购买使之成为东城区购买量最大的客群； 外省个人及本市城镇居民为另两种主要客群，两者购买量相当。 西 城 区 客 群 构 成 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 外 地 企 业 外 省 个 人 本 市 城 镇 居 民 外 国 个 人 销 售 面 积 (万 m2) 9 数据来源：北京市房地产信息网 外省个人及本市城镇为西城区的主要客群，其购买物业主要是商住公寓及行政服务公 寓产品。 宣 武 区 客 群 构 成 0 500 1000 1500 2000 2500 外 地 企 业 外 省 个 人 本 市 城 镇 居 民 军 人 销 售 面 积 (m2) 数据来源：北京市房地产信息网 外省个人及本市城镇居民是宣武区的主要客群，两者购买量相当，但是外省个人的城 郊均价在 10000 元/平方米以上，高于本市城镇居民。 朝 阳 区 客 群 构 成 020000 4000060000 80000100000 120000 北京 企业 北京 事业 单位 中央 企业 外地 企业 港澳 台企 业 华侨 港澳 同胞 外省 个人 本市 城镇 居民 本市 非城 镇居 民 外国 个人 外国 记者 军人 台湾 同胞 销 售 面 积 (m2) 销 售 均 价 (￥ /m2) 数据来源：北京市房地产信息网 本市城镇居民及外省个人为朝阳区的主要客群，两者购买量占朝阳区总成交量的 74.9%； 购买均价在 13000 元/平方米左右，处于中流； 华侨港澳同胞在银泰中心的大量购买使之成为上半年朝阳区成交均价最高的客群； 外国个人购买区域主要为 CBD 区域（银泰中心）和望京区域。 10 海 淀 区 客 群 构 成 05000 1000015000 2000025000 30000 北京 企业 北京 事业 单 位 外地企 业 华侨 港澳 同 胞 外省个 人 本市 城镇 居 民 本市 非城 镇 居民 外国 个人 军人 台湾 同胞 销 售 面 积 (m2) 销 售 均 价 (￥ /m2) 数据来源：北京市房地产信息网 本市城镇居民是海淀区的主要购买群体，购买量占海淀区预售公寓总成交量的 53%； 外省个人为另一主要购买群体，购买量占 32%。 顺 义 区 客 群 构 成 01000 20003000 40005000 6000 外省 个人 本市 城镇 居 民 本市 非城 镇 居民 外国 个人 销 售 面 积 (m2) 数据来源：北京市房地产信息网 外省个人是上半年顺义区预售高档公寓的主要购买群体，顺义区良好的交通条件是吸 引这部分人群的主要原因，其购买均价也较高，单价在 13000 元/平方米以上。 11 丰 台 区 客 群 构 成 0 2000 4000 6000 8000 外 省 个 人 本 市 城 镇 居 民 外 国 个 人 销 售 面 积 (m2) 数据来源：北京市房地产信息网 外省个人为主要购买群体，其次为本市城镇居民，两者购买量占丰台区预售公寓总成 交量的 99.6%。 十一、2006 年下半年公寓市场区域预测 1. 受政策影响，公寓市场供应量将有所增加 宏观政策对各楼盘营销方面的规定越来越严格，这使今后由于销控原因而致市场供应 减少的现象越来越少，预计下半年公寓市场的供应量将有所增加。 2. 受未来公寓市场供应减少的影响，公寓市场需求量将上升 土地政策对高档住宅的限制以及九部委文件对户型结构的规定无疑都将使未