南阳市2013年商品房市场分析年报

南阳市 2013 年商品房市场分析年报 多图 三门峡楼市网 2014 年 01 月 24 日 15:11 南阳楼市网 发表评论 摘要:2013 年 1-11月份，商品房累计销售面积达 304万方，其中住宅销售面积 288.53万方，根据今年的月均销售情况，预计全年消化量将与去年持平。 商品房销售：近三年销售量稳价增，今年销售金额首次突破百亿 2013年 1-11月份，商品房累计销售面积达 304万方，其中住宅销售面积 288.53万方，根据今年的月均销售情况，预计全年消化量将与去年持平； 1-11月份商品房销售金额为 94.77亿元，其中住宅销售金额为 86.49亿元， 按照前十一个月得销售速度，全年销售金额将达百亿； 销售价格：价格快速上涨，非住宅类商业价值再次拔高 根据 1-11月份的销售情况，商品房（含保障房）销售均价为 3110元，较 12年上涨将近 400元每平米，涨幅较大；其中非住宅类涨幅最大，1-11 月份非 住宅类物业销售均价为 5105元/平米，较去年每平米上涨 1100元； 从近几年的销售价格来看，整体保持价格上涨趋势，但 08、11、13 年商品 房价格上涨幅度最为明显； 根据南阳市房管局 11月 25日发布的市场警报显示，目前取得预售的项目 有 108个（含经济适用房项目），另有 114个项目未取得预售资栺，7 个新农 村改造项目 亊实上大部分项目为城中杆改造项目，由于拆迁速度较慢，多数项目未取 得预售许可证，从而导致大量数据无法及时备案。但仍有将近半数的项目做出 备案，我们仅把经房管部门备案数据做出分析，取样观察 2013年南阳楼市运行 情况。预售情况：预售量较去年同期相当，但各月供应不均衡，上半年供应较 少、后半年大幅增加。 1-11月，商品房预售 10299套，预售总面积为 118.27万方，同比增加 1.68%；其中住宅预售 9470套，预售面积为 106.28万方，同比增加 4.85%，整 体较去年同期相当。 从各月供应情况来看，前七个月供应偏低，8、9 月份供应骤增，10、11 月 份稍低二去年同期水平，各月供应不均衡，基本呈现前半年供应不足，后半年 供应大幅增加。 成交情况：下半年成交量高于上半年、大户型成交比例增加 1-11月份商品房成交套数为 115.79万方，成交套数 9926套，同比变化分 别为-6.41%和-22.96%；其中住宅成交面积 104.71万方，同比减少-5.69%，成 交套数为 9185套，同比减少-9.89%；下半年成交量多于上半年。 从成交面积和套数的变化情况来看，成交面积变化的幅度小于套数变化的 幅度，说明均套面积同比增大，首改及再改类产品成交比例增加。 供求情况：市场处于基本供求平衡、良性发展状态 除了个别月份供大于求外，多数月份为供小于求，1-11 月整体供略大于求， 供求比为 1.02； 市场基本供求平衡，发展平稳，保持健康发展。 量价情况：市场对价格因素反应较大，除商业用房量价齐跌外，住宅及商 务用房以价换量成效明显 商品住房/供求价栺：供求基本平衡，价格前抑后扬，逐步进入上升通道 1-11南阳市商品房供应 106.24万方，备案成交 104.71万方，基本供求 平衡；从上图可以看出，8 月份供应量最大，9 月份成交量最大； 从价格上来看，上半年略微下降，下半年逐步企稳回升，整体上价格处于 上升通道。 商品住房/不同价位供求情况：4000-5000 是市场主流价格，市场对价栺 较为敏感 由图可以看出，3000-6000 的价格区间是市场主力供求，4000-5000 是市场 主流价格； 从不同价位得成交情况来看，4000 以下的价位基本上呈现供不应求， 4000-5000供大于求，5000-6000 基本供求平衡，6000 以上价格成交比例急速 下降。 商品住房/不同套型供求情况：首置、再改类套型供小于求，首改类供大 于求，市场分化明显 90-144为市场主流供应面积（其中 120-144供求量最大），供应和成 交占比分别达到 78.42%、69.72%，出现供大于求的局面；90以下、144以 上的套型市场占比较小，但消化量却很快，呈供小二求。 商品住房/不同套型库存情况：各面积段均处于合理去库存周期，公寓类 产品去库存压力大 市场库存量最大的面积段依然是 90-144平米，但是由于市场需求量也最 大，去库存压力较小； 144平米以上大户型基本存在于地段、开发商品牌力较强的项目，比如建 业森林半岛等项目，持续旺盛的再改类需求使项目去化明显，后市去库存压力 减小小户型由于前期市场去化不理想，虽然今年去化量有所增加，但后市去库 存压力依然较大。 商品住房/客户情况：客户以区域内为主，但郊县成交比例已远远超越城 区，乡镇进城置业人群数量增加 市场特征之一：大牌房企进入较少，本土企业规模较小 一、外地房企进入南阳市开发的不多，目前仅有建业、常绿、北辰等房企； 建业地产已进入南阳市场 15年，目前同时运作两个项目。建业森林半岛项目已 进入第四期销售，而作为建业今年的新项目建业凯旋广场，从入世之初就 在南阳形成强烈反响。作为 50万方中型城市综合体，是建业向商业转型的重要 一步，它将与郑州建业天筑一起形成建业地产 2013年的两大标杆项目。 二、 本土比较大型企业有万正、明伦、中达及黄河地产 1、万正地产项 目：万正阳光海岸、万正大公馆、阳光海岸、万正广场、万正大帝苑； 2、明轮地产项目：摩根中央公园、清华园、现代城、商圣苑、都市兰亭、 育苑花园 3、中达地产项目：明淯新城、宝城天润苑、裕州花园、方城教师新村、白 河首府、天汇家园、清河湾 4. 黄河地产项目：金桥小区、文秀花园、长江一号、黄河时代城 市场特征之二：真正意义城市综合体项目开始大量入市 2013年，南阳真正进入大型城市综合体时代，新进入项目建筑体量 40万 方以上；目前除了龙达新天地入市较早已进入销售阶段外，其余项目均已处于 前期咨询阶段，可以预见的是一站式综合体已经到来。 市场特征之三：大平层产品供应增加，且销售良好 在售项目除了建业森枃半岛大平层供应面积偏大外，其余项目主力面积均 在 180平米以下，而潜在入市项目平层大户型均在 185平米以上，有面积增大 趋势；从今年销售情况来看，供应/成交为 0.75，去化良好增强市场供应大面 积的信心。 二手房市场行情：1-11 月份，南阳市二手房成交备案面积为 50.95万方， 同比增加 23.37%；成交总金额达 112770.26万元，同比增加 130.94%；价格整 体呈上扬趋势。 二手住宅成交情况：1-11 月份，南阳市二手住房成交备案面积为 46.41 万方，同比增加 30.07%；成交总金额达 91410.37万元，同比增加 138.76%；价 格在 2月份经历下跌后一路上涨，比年初价栺每平米高出 1000多元。 南阳整体房地产市场总结： 市场总结：关键词:供求基本平衡、房价逐步走高、客户分化明显 供求情况：从备案情况来看，全年基本供求平衡，商品房市场平稳健康发 展。但由于南阳市区存在大量城中村改造项目，无疑潜在增加市场供应量，整 体来看市场供应充足，各项目间竞争激烈，开发风险逐渐走高； 价格情况：上半年客户对政策还抱着观望态度，但在全国房价整体上涨的 影响下，部分刚需客户放弃等待，旺盛需求的带动，城市指标项目开始率先抬 高价格，南阳房地产销售价格整体上扬，城市平台价格逐渐抬高，目前城市均 价稳定在 4000-4600元之间，较年初上涨 500-600元； 客户情况：整体来看，客户对价格的敏感度较高，随着价格的波动，成交 量呈现反向波动；2013 年是南阳市场分化最严重的一年，经济实力较强的客户 对于价格的敏感度较低，更愿意接受高档楼盘，仍而带动高品质、大户型销售 量的走高，部分经济实力较差的客户不得不选择曲线置业，从而带动低价楼盘、 小户型销售走俏。 2014年南阳房地产市场展望 从宏观环境层面来说，当前国家经济稳定发展，但增速下滑趋势明显，相 关行业产能过剩难以化解。在“稳增长，调结构”的政策指导下，未来我国经 济仍将保持一定速度的增长，东部沿海城市向中西部内陆城市转移的趋势将加 速进行，类似于南阳等内陆城市将有更多的承接产业转移的机会，从而增加就 业岗位，带动经济持续快速发展，尽而促进城市城镇化加快发展。2014，我们 认为南阳站的新的发展起点上，发展动能强劲不减，消费结构也将部断升级。 具体到南阳房地产行业而言，我们认为在 2013年全