名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价

名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价 所谓“容积率”，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率 决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是 如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少， 而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设 计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不 低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 宗地价格出让金基数容积率修正系数 基础设施配套建设费容积率土地开发及 其他费用 容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容 积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区 容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建 筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影 响居住区的生活环境。 楼面地价楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土 地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地 总价建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价容积率。 楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市 场价值。目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的 计价方式。业内人士认为，用楼面地价进行土地拍卖是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。 以亩计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核 算才有可比性。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平， 易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地 规避市场风险。 基准地价基准地价 基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价 格。 基准地价含义如下： 1基准期日 基准地价的评估期日为：2000年1月1日。 2土地开发程度 (1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平” (2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平” (3)工业用地：(1)一，二，三，四级地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；(2)五级 地：生地 3使用年期 根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例12条规定，我国城镇国有土 地使用权出让最高年限按用途分别为： (1)商业用地：40年 (2)工业用地：50年 (3)住宅用地：70年 4，容积率 (1)商业用地：2.5 (2)住宅用地：1.2 (3)工业用地：0.6 5土地权利状况 有偿使用(出让，转让，出租，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。 该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土 地评估的基础,其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格,按成交价格确定。 对原行政划拨的土地,其土地使用者因转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作价入股 等,且符合省、市有关规定可以补办土地出让手续的,应按宗地评估确定价缴纳级差地租和市政配套 费。 宗地地价宗地地价 宗地地价是指具体宗地在法定使用年期内的价格。宗地地价由市土地行政主管部门根据拟出让土地 的条件和土地市场情况，按照国家和省的规定，组织进行评估确定 地价基本概念简介 一、基准地价 基准地价是人民政府对城镇规划区范围内现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按 照商业、住宅、工业等土地用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均 价格。根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十二条，国务院关于加强国有土地资产管 理的通知（国发号）、国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知 （国土资发号）等规定，基准地价由市、县人民政府根据国家统一划定的城市 土地等级和规定的地价幅度依法定期确定和公布。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变 化适时进行调整。基准地价的基本内容，包括分用途、分区域基准地价及其在不同因素条件下修正 为宗地地价的修正系数体系都应当以适当的形式在指定场合或媒体上公布，并接受查询。 二、宗地地价 宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。宗地地价评估是根据评估目的、待估宗 地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗 地在某一期日的土地使用权价格。根据评估目的不同宗地地价可分为：标定地价、出让底价、交易 地价等。 三、标定地价 标定地价是宗地地价的一种，是市、县人民政府根据管理的需要，评估的具体宗地在正常土地 市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。中华人民共和国城市房地产管理法第 三十二条和国务院关于加强国有土地资产管理的通知规定，标定地价必须定期确定并向社会公 布。根据国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知规定，对市场交易中的土地申报价格， 要依据标定地价进行审核，凡土地转让申报价格比标定地价低以上的，市、县人民政府可行 使优先购买权。 四、国有土地使用权出让底价 国有土地使用权出让底价是指人民政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平和相应的产 业政策，确定的某一宗地出让时最低控制价格标准。国有土地使用权出让底价依法由市、县国土资 源行政主管部门会同有关部门拟定，列入国有土地使用权出让方案报经县级以上人民政府批准。在 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌竞价出让时，如报价均于低价，市、县国土资源行政主管部门应 当依法中止该宗地使用权招标、拍卖、挂牌竞价出让。国有土地使用权出让底价必须严格保密。 五、协议出让国有土地使用权最低价 协议出让国有土地使用权最低价是指省级以上人民政府为了宏观调控土地市场，防止低价协议 出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。协议出让国有土地使用权最低价由国土资源行 政主管部门会同有关部门根据不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例拟定，逐级报省级人 民政府批准后执行。但是，直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市还须报国土资 源部核准 各种面各种面积积概念、概念、测测算算规规定及公定及公摊计摊计算算规规定定 1、建筑面、建筑面积积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含 220M）的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围。 计计算全部建筑面算全部建筑面积积的范的范围围 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和 计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220M以上部位计算 建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊 部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及 斜面结构屋顶高度在220M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 计计算一半建筑面算一半建筑面积积的范的范围围 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计 算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的 一半计算。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 不不计计算建筑面算建筑面积积的范的范围围 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨 篷等。 房屋之间无上盖的架空通廊。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 2、共有建筑面、共有建筑面积积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、 变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建 筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的 地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不 计入共有建筑面积。 3、共有建筑面、共有建筑面积积的分的分摊摊方法方法 共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建 筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、 管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面 积的分摊方法如下： 1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内 建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 2、商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能按 各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊 得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商 业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑 面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的 分摊面积。商业部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积， 按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至 各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的 套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积按照各 自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 4、房屋使用面、房屋使用面积积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投 影计算。 5、房屋的、房屋的产权产权面面积积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面 积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。销售面积最终以产权面积为 准，它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。现今颁布的中华人 民共和国物权法（草案）第七十六条规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用 房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共 有。 按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊 面积分摊给，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设 施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分 摊。因此，可售面积一般少于建筑面积。建筑面积在工程竣工验收时就可以确认，但 售出的产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。对实际面积超出己售面积 的（在3%幅度内），购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退 面积差价。 房屋面积测绘与公摊的一些规定房屋面积测绘与公摊的一些规定 厦门市房产面积测算暂行细则 第七条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、 地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米，下文同）的永久性建 筑。 第八条 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计 算。 第九条 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 第十条 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 第十三条 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等 保护墙面，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂体墙（如玻璃幕等）。 第四章 房屋建筑面积测算 （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算； （2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面 积。 （6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 （16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。 （17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。 第二十条 计算一半建筑面积的范围： （1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 第四章 房屋建筑面积测算 （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算； （2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面 积。 （6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 （16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。 （17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。 （1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 第二十条 计算一半建筑面积的范围： 第五章 共有建筑面积测算 第二十二条 共有建筑面积的处理原则： （1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 （2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进