物业服务合同与小区车辆安全

物业服务合同与小区车辆安全物业服务合同与小区车辆安全 1999 年 3 月 18 日，原告顾某在购买房屋时，与被告物管公司签订了一份 物业管理合同。该合同约定：由物管公司对 X 泉家园小区进行物业管理； 小区实行全封闭式庭院管理，24 小时保安系统，防火、防盗监控系统管理；物 管公司保持小区的所有公用设备、机械、包括小区消防系统、保安系统、电话 系统、电梯系统、煤气系统、给排水系统等性能良好和运作正常。 2003 年 12 月 31 日，顾某购置一台原田牌助力自行车，价值 1950 元，未 办理牌照。2004 年 1 月 9 日晚，顾某将助力自行车停放在小区西南角的车棚内， 后发现助力自行车丢失。顾某遂向派出所报案，派出所出具了刑事案件发、破 案登记表。同时，顾某向被告物管公司反映了车辆丢失情况，物管公司与顾某 共同观看了事发时间的监控录像资料，录像中图像显示为空白。2004 年 11 月 4 日，顾某向人民法院提起诉讼，以物管公司安全防护管理不善为由，要求物 管公司赔偿其丢失的车辆损失 1950 元。 以案说法以案说法 审理过程中，顾某诉称：合同约定物管公司应实行 24 小时保安系统，防火、 防盗监控系统管理；可案发后，物管公司提供的监控图像资料显示为空白，表 明防盗监控系统存在问题，物管公司违反双方管理合同的约定，未尽安全防护 管理职责，因此，应承担违约赔偿责任。 被告物管公司辩称：双方签订的物业管理合同中约定物管公司负责小 区的保安工作，包括定时巡逻、维持小区秩序、对小区进行一般性的治安管理。 但物业管理合同不能视为保管合同。物管公司对顾某的自行车不具有合同 保管义务。本案中自行车丢失结果发生原因是因犯罪行为所致的，与物管公司 无因果关系。物管公司已履行应尽的安保义务，故无需赔偿原告任何经济损失。 对于监控图像资料显示为空白，物管公司解释为：当时录像显示并无异常，因 该录像无保留价值，故已被删除。 审理期间，人民法院组织双方到现场进行勘察，发现车辆被盗当日该小区 监控设备全部停用，物管公司称设备故障已停用几天，正在维修，而最近时间 的录像资料，也因录像带使用年限过长，已经报废处理，无法提供。 人民法院另查明，物管公司在该小区设置二处简易、无封闭的自行车棚， 未设专门管理人员，双方均承认对自行车在该二处车棚的存放未发生保管费用。 综上，人民法院认为：1、关于双方对车辆的存放是否存在保管关系的问题。 物管公司在小区内设置了二处无人看管的自行车棚，为小区业主提供了自行车 存放的配套服务设施，而对自行车的存放问题，双方未签订书面的保管合同， 物管公司未收取、顾某也未交纳该项保管费用，故双方并不存在符合法律规定 的保管合同关系。对顾某车辆丢失的损失，物管公司不承担保管合同法律意义 上的赔偿责任；2、关于物管公司是否存在违约的问题。在双方所签订的管理合 同中，已明确了物管公司的管理职责包括负责小区的保安工作，保持小区的正 常秩序和尽力使业主或用户免受骚扰，保持小区的所有公用设备、机械包括保 安系统等性能良好和运作正常。物管公司已设置防盗监控系统，该系统系属整 个保安系统的重要组成部分，设置防盗监控系统的目的在于便于保安人员全面 掌握小区安全管理中的动态情况，及时处理各种突发事件，在发现业主的人身、 财产遭受不法侵害后，有义务及时予以制止或协助报案，同时，录像资料中对 事件真实客观的反映，作为证据中原始的视听资料，也有义务及时保留、封存、 提供为公安机关侦破案件、为业主挽回、减少经济损失提供帮助。顾某车辆丢 失后已向物管公司进行反映，并向公安机关报案，但在事发时间监控录像的显 示情况上，双方陈述意见却截然不同，顾某始终称当时录像画面为空白，物管 公司却称现场并无异常情况出现，物管公司在无办案机关确认的情况下，未将 该录像资料保存，而物管公司对双方存有争议的事发时间其防盗监控系统是否 符合规范要求、是否性能良好、正常运作及其已尽到符合管理公约中所尽的义 务负有举证责任。因其无有效证据予以证明，可确认其在安全防范中疏于管理， 违反了双方所签订的管理合同中保证保安系统等性能良好、运作正常的约定。 对此，物管公司应承担违约赔偿责任。3、关于损失赔偿金额的问题。物管公司 疏于安全防范管理，违反了双方管理合同的约定，但顾某的自行车的丢失并不 是该违约行为直接造成的，且安全保卫工作是整个物业服务管理中的一个方面， 故物管公司不负有全部赔偿责任，可视其违约情况，适当做出赔偿，应酌定按 车辆总价值 1，950 元的百分之二十即 390 元赔偿为宜。 综上所述，依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款（二） 项、中华人民共和国合同法第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决 如下： 一、物管公司赔偿顾某原田牌助力自行车损失，按该车原价值 1，950 元的百分 之二十即 390 元计算，于本判决生效后 10 日内给付顾某。 二、本案诉讼费由物管公司承担。 专家意见专家意见 近年来，因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已成为物 业管理纠纷中一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质， 是正确处理这类纠纷的首要的法律问题。 车辆被盗的纠纷尽管其具体情况有所不同，但共同的事实是当事人之间即 业主与物业公司之间存在合同关系，被称为“物业服务合同”或者“前期物业 服务合同”，而且一方提供服务，另外一方支付报酬，因而是双务、有偿的合 同；车辆丢失后业主如果要求物业承担责任，即使约定不清，也一定是合同约 定的责任即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业之 间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看， 无疑是财产性质的。所以物业与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决 依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆丢失而引发的业主与 物业之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。 在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业 主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按 照物业管理条例第二十一条成立“前期物业服务合同”或根据物业管理 条例第三十五条第一款订立“物业服务合同”。这两种物业服务合同，通常 具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的 业主通常没有自主选择的余地，而且通常将车辆保安的内容作为物业服务合同 的一项附加条款。在这种情况下，如何界定“物业服务合同”的性质？目前， 实务中存在“保管责任说”、“服务合同说”和“委托合同说”三种观点。 “保管责任说”认为：小区的道路或车位应当是属于业主共有的公共资源，但 现实生活中业主往往需缴纳较高的停车费用，因此物业公司管理停车系有偿服 务，停车费系保管合同的对价；交付并非特指手至手的交付，因车辆本身具有 特殊性，业主将车辆驶入该物业管理区域，并在物业公司指定的区域将车辆停 放，就应视为交付的完成；按照合同法第 365 条规定，保管合同是保管人保管 寄存人交付的保管物、并返还该物的合同，上述车辆交付符合保管合同的成立 要件。“服务合同说”认为：“服务合同”已为物业管理条例所规定，因 此已成为典型合同（有名合同）；业主将车辆停放在小区的指定位置，表面上 看来，物业公司好像已经实际管理车辆，但实际上车辆的管理权还是由车主本 人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事 先通知物业公司，因此上述特征与保管合同的构成要件大相径庭；从物业公司 设立的目的来看，维护小区居民财产安全是物业公司的一项重要职责，但物业 公司并不负有绝对的安全和保管义务；车主每月缴纳的数十元到数百元不等的 费用，相对车辆的价值而言微不足道，因此将合同界定为保管合同有违等价有 偿的准则。“委托合同说”认为，该合同属于一种有偿的委托合同；业主委托 物业公司处理事务，即提供保安服务及其他服务；业主向物业公司缴纳物业管 理费，也就是报酬；物业公司对于业主的车辆所负的是受托人的义务。 本案中，原告顾某是将其自行车放在小区设置的简易、无封闭的自行车棚， 该车棚未设专门管理人员，顾某可以自由存放或取用自行车，且未通知物业管 理人员对其进行特别看管，因此，原告顾某与被告物业公司之间不存在保管合 同，顾某不能以物业公司保管不善为由，要求物业公司对此承担损害赔偿责任。 但是，物业管理合同约定“物管公司保持小区的所有公用设备、机械、包 括小区消防系统、保安系统、电话系统、电梯系统、煤气系统、给排水系统等 性能良好和运作正常”，而原告自行车被盗当日小区的监控设备却全部停用， 系物业公司没有按物业管理合同约定履行应尽的义务，因此物业公司在合 同义务的范围内存在过错。尽管监控设备停用不必然导致原告的自行车被盗， 但该行为使车棚处于无监管状态之下，增加了车辆被盗的风险，而且由于无法 提供案发当时的情况，不利于公安部门后期对案件的侦查。因此，法院以被告 因疏于安全防范管理，违反了双方管理合同的约定为由判令被告承担原告的部 分损失。 需要指出的是，目前各地针对小区内的车辆停放问题相继颁布的大量地方 法规或规章，规定各不相同。如上海市住宅物业管理规定第三十条规定： “车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。” 深圳经济特区住宅区物业管理条例第 30 条规定：“物业管理公司应与车主 明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位 使用费。” 也就是说，按照上述规定，只要没有另行签定保管合同的，就推定 为双方未订立车辆保管合同关系。而从 2004 年 7 月 1 日起开始实施的北京市 居住小区机动车停车管理办法规定，停车管理单位按照政府规定的价格收取 停车费的，“应达到以下要求：有专人对进出停车场的车辆进行登记，进 门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行”，“